（2016）鲁02民终923号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-06-24

案件名称

青岛中泰创展资产管理有限公司与中海地产（青岛）投资开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

青岛中泰创展资产管理有限公司,中海地产（青岛）投资开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2016）鲁02民终923号上诉人（原审原告）青岛中泰创展资产管理有限公司。法定代表人郝元莉，副总经理。委托代理人滕明辉，该公司职工。委托代理人田丽君，该公司职工。被上诉人（原审被告）中海地产（青岛）投资开发有限公司。法定代表人庄勇，董事长。委托代理人贾国栋，山东德衡律师事务所律师。委托代理人王众，山东德衡律师事务所律师。上诉人青岛中泰创展资产管理有限公司（以下简称中泰公司）因与被上诉人中海地产（青岛）投资开发有限公司（以下简称中海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第4918号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中泰公司在一审中诉称，2013年6月18日，中泰公司与中海公司签订租赁合同，约定中泰公司按照使用面积缴纳费用，就有权利使用租赁合同约定的全部面积，包含公摊面积。但中海公司的违约行为致使中泰公司无法正常使用租赁的全部面积办公营业，致使租赁合同的目的无法实现。中海公司的违约行为主要有：1、不给中泰公司开通电梯，导致地下停车场与中泰公司的办公场所无法连接，地下停车的客户和中泰公司的员工无法直接到达办公场所，要转到大厅，再从大厅绕一个大圈才能到达办公地点；2、从中海大厦大厅来的客户，无法从大厅直接进入中泰公司办公场所，要转个大圈走到大厦侧面才能找到中泰公司的办公地址；3、中海公司擅自让三楼租户专用公用设施。中泰公司的门口还经常有车辆停靠，堵住中泰公司大门，给中泰公司出行造成不便，给公司形象造成不良影响。中海公司物业服务跟不上，冬天供暖不及时，消防通道侧门经常关闭。请求判令中海公司自判决之日起三个月内解除双方之间的租赁合同。中海公司在一审中辩称，中海公司不存在违约行为。中海公司并未拒绝向中泰公司开通公用电梯，因中泰公司从未向物业公司交纳电梯费，因此未向其开通电梯，只要中泰公司按照物业公司要求交纳相关费用，电梯随时可以开通。中泰公司租赁的房屋为临街一、二层网点，电梯并非必须设备，这也是中泰公司一直未交纳电梯费的原因。中泰公司所称因未开通电梯直接影响其办公和营业，既无证据支持，也不符合常理。中海公司并未在中泰公司门前乱停车，更没有堵住中泰公司的门口。中泰公司与物业公司之间的纠纷应另案处理，与中海公司无关，且中泰公司所诉并不属实。综上，中海公司不存在违约行为，中泰公司无权单方解除双方之间的租赁合同。原审查明，2013年6月15日，青岛康普特电子科技有限公司（乙方）与中海地产（青岛）投资开发有限公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方为青岛市市北区延吉路76号6号楼中海大厦的产权人，乙方租赁中海大厦1-2层03号房屋，双方确认以553.5平方米作为该房屋的计租面积；约定房屋交付日为2013年6月15日，租赁期限自约定房屋交付之日起算至2019年6月14日届满；自2013年6月15日至2013年9月14日，用于乙方完成装修等工作，装修期内，乙方无需向甲方支付租金；自房屋交付之日起，第一至第三租约年的租金标准为：按计租面积计算，每月每平方米197元，合计每月租金为109039.5元；物业费标准：按计租面积计算，每月每平方米人民币6元（不含电梯运行费每月每平方米1.00元），合计每月物业费及电梯运行费为3321元；乙方于签订合同当日向甲方支付337081.5元作为租赁保证金；如因乙方违约导致甲方终止合同，甲方有权扣除租赁保证金，乙方还应向甲方赔偿相当于三个月租金及物业费的违约金；如因甲方原因导致乙方终止合同，甲方应赔偿乙方相当于三个月租金及物业费的违约金等。合同签订后，中海地产（青岛）投资开发有限公司向青岛康普特电子科技有限公司交付租赁房屋，青岛康普特电子科技有限公司按照约定向中海地产（青岛）投资开发有限公司支付租金和物业费等。2013年8月6日，青岛康普特电子科技有限公司更名为青岛中泰创展资产管理有限公司。2014年中泰公司曾起诉中海公司，要求中海公司允许中泰公司使用电梯。经原审一审、青岛市中级人民法院终审审理后，判决中海公司为中泰公司开通二楼A、B两部电梯。判决生效后，中海公司仍未为中泰公司开通电梯，关于未能开通电梯的原因，本案中双方各执一词。中泰公司称其向中海公司交纳电梯费，中海公司不收，中海公司称中泰公司从未交纳过电梯费，如其能够交纳电梯费，中海公司可以立即为其开通电梯。经询问中泰公司能否考虑中海公司提出的意见，向中海公司支付电梯费，由中海公司为中泰公司开通电梯，中泰公司认为中海公司缺乏诚信，不愿意相信中海公司的话，不同意这个意见，中泰公司坚持要求与中海公司解除合同。中泰公司为证明其主张，提交视频资料一份，用以证明中海公司从签订合同起至今未给中泰公司开通过电梯。中海公司对视频资料的真实性无异议，称中海公司的电梯在二层的确不停，但原因是中泰公司未交纳电梯费，中海公司当然不会免费为中泰公司开通电梯，如果中泰公司交纳费用即可使用电梯。中泰公司提交照片两张，用以证明由于中海公司管理疏漏，中泰公司处经常有车辆乱停靠。中海公司认为该两张照片无法看出是拍摄于中泰公司门前，拍摄时间在晚上，并非中泰公司的营业时间，照片中的车辆并非中海公司的车辆，且车辆管理属于物业公司的义务，该照片不能证明因中海公司原因导致中泰公司门口有乱停车现象，更不能证明影响了中泰公司正常的营业。中泰公司还提交消防通道照片一张，用以证明中海公司未在消防通道安装照明灯，致使中泰公司员工在黑暗中下楼受伤。中海公司对该照片真实性无异议，但认为该照片不能证明消防通道夜间没有照明灯，更不能证明中泰公司的员工在黑暗中受伤的事实。庭审中，经询问中泰公司，如法院审理后最终认定中海公司没有根本性的违约，中泰公司是否考虑以丧失租赁保证金、支付违约金为代价与中海公司解除合同，中泰公司表示不同意。原审认为，中泰公司与中海公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。中泰公司要求与中海公司解除租赁合同，依据的主要事实就是中海公司未为中泰公司开通电梯。关于未能开通电梯的原因，双方陈述不一致，对各自所述原因均未提交证据予以证明。中海公司当庭表示，如中泰公司能够支付电梯使用费，中海公司可以立即向中泰公司开通电梯，但中泰公司仍不同意支付电梯费，并仍以未开通电梯为由主张中海公司违约，要求与中海公司解除合同，原审认为中泰公司该解除合同的理由不能成立。另外，中泰公司所租赁房屋位于临街一、二层，在签订租赁合同之初中泰公司并未要求中海公司为其开通电梯，因此，即便确如中泰公司所述，中海公司拒绝为中泰公司开通电梯，中海公司该行为也并不必然导致中泰公司无法实现合同目的。本案中，中泰公司提交的证据无法证明中海公司存在根本违约的情形或其他违反双方合同约定的情形，无法证明中泰公司有权单方解除合同。中泰公司又不同意按照租赁合同的约定以丧失租赁保证金、支付违约金为代价解除合同，故对中泰公司的诉讼请求原审不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决：驳回青岛中泰创展资产管理有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由青岛中泰创展资产管理有限公司负担。上诉人中泰公司不服一审判决，上诉称，一审程序违法，适用合议程序，但庭审时仅有审判长一人主持，人民陪审员并未到庭。一审对本案事实认定有误。中海公司未给中泰公司开通电梯系客观事实，根据我国合同法的规定，中海公司违约，中泰公司有权解除合同。由于中海公司未开通电梯，严重影响和降低中泰公司的形象，造成业务流失，使当初订立合同的目的无法实现。一审法院对于消防通道安装照明灯等部分事实未查清。请求二审法院查清事实，依法改判。被上诉人中海公司辩称，根据双方租赁合同的约定，中泰公司应当先履行交费义务，中海公司才应为其开通电梯。在中泰公司拒不支付电梯费的情况下，中海公司有权行使先履行抗辩权，不予开通电梯。退一步讲，即使中海公司未开通电梯，也不足以影响中泰公司的合同目的实现。中泰公司主张中海公司未在消防通道安装照明灯，没有证据证明。中海公司不存在违约，中泰公司无权解除合同。经审理查明，2016年3月11日，本院组织双方当事人对有关事实和证据进行核实。庭审中，中海公司称，“现上诉人（指中泰公司）要解除合同，我们（指中海公司）同意解除合同，但不是我们违约。”本院向中泰公司释明，如法院确认双方合同解除，则应当对合同解除的法律后果一并做出处理，但因中泰公司具体迁出房屋时间无法确定，因此本案中对于中泰公司预付的房屋租金不能一并处理。中泰公司同意对预付房租另行处理。本院查明的其他事实与原审一致。本院认为，本案二审期间中海公司对于中泰公司提出解除合同请求已经表示同意，因此本案双方的租赁合同于2016年3月11日解除。根据我国合同法关于合同解除法律后果的规定，中泰公司应当在合理期限内返还房屋，中海公司亦应将中泰公司超出使用期限预付租金等费用予以退还。因中泰公司返还房屋的时间尚未确定，经本院庭审释明，中泰公司同意在本案中对于超出使用期限的租金等费用暂不处理。另外，为了平等保护双方的合法权益，在合同解除后亦应当为中海公司保留必要的时间作为重新招租期，因此本院酌定本案的房屋使用费和物业费计算到本判决生效后三个月，费用标准仍按双方原租赁合同执行，在此期间中泰公司仍有权继续使用涉案房屋，中海公司亦应维持现状，履行后合同义务。对于中泰公司已经预付的费用，在其返还房屋后若有剩余，双方可以另行协商处理。对于双方主张的对方违约事实，本院认为，本案纠纷产生的原因在于双方对于电梯费用的支付标准约定不明，合同履行过程中也一直未能达成一致，因此对于合同的解除双方均无过错，无须向对方承担违约责任。中泰公司的其他上诉理由，证据不足，本院不予支持。综上，中泰公司上诉理由部分成立，本院予以支持。原审查明事实清楚，但判决结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、上诉人青岛中泰创展资产管理有限公司与被上诉人中海地产（青岛）投资开发有限公司于2013年6月15日签订的《关于租赁中海大厦商业【1-2】层【03】号之房屋租赁合同》于2016年3月11日解除；二、上诉人青岛中泰创展资产管理有限公司于本判决生效之日起3个月内返还被上诉人中海地产（青岛）投资开发有限公司上述合同项下的房屋。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由上诉人青岛中泰创展资产管理有限公司承担100元，被上诉人中海地产（青岛）投资开发有限公司承担100元。本判决为终审判决。审　判　长　　董则明代理审判员　　龙　骞代理审判员　　王　蕾二〇一六年四月五日书　记　员　　赵庆信书　记　员　　李珊珊来源：百度搜索“”