（2016）苏08民终1181号
裁判日期: 2016-04-30
公开日期: 2016-06-01
案件名称
淮安市天山房地产开发有限公司与淮安市清河城市资产经营有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
淮安市清河城市资产经营有限公司,淮安市天山房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏08民终1181号上诉人（原审被告）淮安市清河城市资产经营有限公司，住所地淮安市清河新区教育文化体育社区图书馆六楼。法定代表人熊紫文，该公司董事长。委托代理人濮青之，江苏律轩事务所律师。被上诉人（原审原告）淮安市天山房地产开发有限公司，住所地淮安市清河区淮海北路10-A幢139-12室。法定代表人金鑫，该公司经理。委托代理人金连宝，该公司副经理。上诉人淮安市清河城市资产经营有限公司（以下简称“清河资产”）与被上诉人淮安市天山房地产开发有限公司（以下简称“天山房产”）商品房销售合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2016年1月20日作出（2015）河民初字第2646号民事判决。上诉人清河资产不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原告天山房产一审诉称：2012年7月24日，原、被告签订《商品房出让协议书》，约定原告将位于天山华庭农贸市场黄河南路27-2号，约950㎡的房屋出让给被告，该房屋出让属于二手房转让。清河区政府受让该房屋用于向阳社区办公用房。原告的房屋是商业用房，市场价值900万元左右，因清河区政府领导多次出面协商，故原告以650万元的优惠价格出让给被告，并约定办理房屋过户登记的税费由被告承担。原告根据合同约定已将房屋过户至被告名下，并垫付了办理房屋过户登记的税费，被告已付房款650万元，但被告支付最后一笔240万元房款时拖延了5个多月，根据合同约定，应支付违约金。因被告方领导人变动，现任领导对相关情况不了解，不同意给付违约金和办理房屋产权过户登记税费。经多次协商未果，原告依法提起诉讼，请求判令：1、被告给付原告544236.1元，违约金257438.35元，合计801674.45元；2、被告承担本案诉讼费。被告清河资产一审辩称：原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院驳回。理由：1、原告的诉讼请求超过诉讼时效，根据原告自己在诉状中的陈述，2012年7月份原、被告签订《商品房出让协议书》，如果被告欠款，那么为何原告直至2015年10月份才起诉，所以原告的诉讼请求已经超过两年法定时效；2、原告属于开发商，开发商缴纳相关税费是法定义务，不能将税收转嫁于被告承担，根据《中华人民共和国税收征管法》的有关规定，纳税主体是法定的，交税主体是国家法律规定的，不能转嫁给别人来承担，所以，2012年7月份，原、被告签订《商品房出让协议书》关于房屋过户税费由被告承担的规定，违反国家税收征管法的规定，是无效规定；3、原告要求被告支付垫付税款后违约金没有合同以及法律依据。原审查明：2012年7月24日，原告（甲方）作为出让方，与作为受让方的被告（乙方）签订《商品房出让协议书》，约定由甲方将位于淮安市大同路天山华庭小区北立面东门口东侧地上1-2层的房屋（产权证号为：淮房权证清河字第××，面积为：945.68㎡）出让给被告，出让价格为650万元，具体付款方式为：1、合同签订后五日内支付房款10万元；2、产权证过户后十日内支付房款200万元；3、产权证过户后第7个月内再支付房款200万元；4、余款在24个月内付清。如乙方未按上述约定时间付款，则根据乙方应付款或欠甲方房款余额部分的金额，按银行同期贷款利率的两倍计算，给付甲方利息；关于房屋产权过户登记，由甲方负责将房屋产权过户给乙方，乙方必须积极协助甲方办理过户手续；办理房屋产权过户登记的税费由乙方承担……。2012年10月19日，原告将案涉房屋交付登记到被告名下，并交纳了房屋产权过户登记的税费共计544236.1元。2015年2月10日，被告通过江苏淮安农村商业银行将最后一笔240万元的转让款汇付给原告，但一直未能将原告垫付的房屋产权过户登记税费予以返还支付，经双方协商不成，引发本案。原审庭审中，被告辩称原告系房屋产权过户登记税费的法定缴纳主体，不能转嫁给被告，故双方在合同中对税费承担的约定属于无效约定，同时又称原告于2012年10月19日垫付相关税费，直至2015年10月12日提起本案诉讼，早已超过两年的法定诉讼时效。对此原告认为双方以合同形式对房屋产权过户登记税费的承担作出明确约定，系双方对各自民事权利的合法处分，并不违反法律规定，因此属于有效约定。而在被告支付最后一笔房款时，原告就垫付的税费曾一并主张，但被告提出资金紧张、领导调整等理由要求暂缓支付，原告亦多次以报告形式要求被告支付，故并未超过诉讼时效。以上事实，有商品房出让协议书、房屋所有权证书、完税凭证、发票、通用凭证等证据以及双方当事人的陈述为证，经庭审质证，原审予以确认。原审认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告于2012年7月24日签订的《商品房出让协议书》属双方真实意思表示，内容符合法律规定，双方应按照合同约定履行各自权利义务。按照协议约定，办理房屋产权过户登记的税费应由被告承担，该约定系合同双方当事人对自己民事权利的处分，符合当事人意思自治原则，亦未违反法律强制性规定，应属有效约定，被告抗辩该约定不能成立，其抗辩理由无法律依据，不予采信。在协议履行过程中，原告为了完成房屋交付义务先行垫付产权过户登记税费，并于2012年10月19日将房屋过户给被告，被告亦接受房屋并占用、使用至今，故应视为原告已履行完毕合同义务。现原告要求被告支付其已垫付的房屋产权过户登记税费544236.1元，于约相符，与法不悖，应予以支持。按照合同约定，被告应于合同订立后在24个月内（即2014年7月24日前）付清房屋余款240万元，但被告并未及时按约定付款，而是拖延至2015年2月10日，属履行债务不符合约定，原告有权要求被告依约根据拖欠房款余额部分的金额240万，按银行同期贷款利率的两倍计付利息，经计算为150080元。原告主张超过部分，于约无据，不予支持。由于被告时至2015年2月才付清房屋余款，表明被告一直在主张权利，故被告抗辩本案超过诉讼时效，不能成立，原审不予采信。故依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条之规定，判决：一、被告淮安市清河城市资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告淮安市天山房地产开发有限公司垫付的房屋产权过户登记税费544236.1元，以及迟延支付房款余额违约金150080元，共计人民币694316.1元；二、驳回原告淮安市天山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费11427元，由原告淮安市天山房地产开发有限公司负担1427元，被告淮安市清河城市资产经营有限公司负担10000元。上诉人清河资产不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人于2012年7月签订《商品房出让协议书》，如果上诉人欠款，被上诉人直至2015年10月才起诉，已超过二年的诉讼时效，其诉讼请求不受法律保护；涉案《商品房出让协议书》中关于房屋过户登记的税费由上诉人承担的约定，违反法律强制性规定，不能将应由被上诉人交纳的税费转嫁给上诉人承担，该约定应属于无效约定。综上，请求二审撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人天山房产答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。二审经审理确认一审查明的事实。本案争议的焦点是：1、被上诉人的诉讼请求是否已超过诉讼时效；2、一审判决上诉人承担涉案房屋的产权过户登记的税费以及逾期支付购房款的违约金是否正确。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，上诉人清河资产与被上诉人天山房产签订的《商品房出让协议书》中就涉案房屋产权过户登记的税费承担以及逾期支付购房款应承担的违约责任均作了明确的约定，上诉人主张该约定违反了税费征收管理的有关规定，应为无效约定。经审查，相关税费征收管理规定并未禁止他人代为缴纳相关税费，且该约定系合同双方当事人对自己民事权利的处分，符合当事人意思自治原则，亦未违反法律强制性规定，应属有效约定，上诉人主张该约定无效的上诉观点无事实和法律依据，本院不予支持。另经审查，被上诉人就上诉人未按期支付的购房款一直向上诉人主张权利，上诉人也是直至2015年2月才付清购房款，被上诉人于2015年10月提起本诉，并未超过二年诉讼时效，上诉人主张本案超过诉讼时效，无事实依据，本院不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人清河资产的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费10743元，由上诉人淮安市清河城市资产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒋同宝审 判 员 孙 艳代理审判员 黄春丽二〇一六年四月三十日书 记 员 崔 立 搜索“”