（2016）辽02民终1156号
裁判日期: 2016-04-03
公开日期: 2016-06-27
案件名称
周雪与大连泽霖物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周雪,大连泽霖物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终1156号上诉人（原审被告）：周雪，1975年6月12日，住大连市中山区。委托代理人：林民，系上诉人周雪丈夫，住大连市中山区。被上诉人（原审原告）：大连泽霖物业管理有限公司。住所地：大连市甘井子区泉水E3区****号。法定代表人：张锋，该公司董事长。委托代理人：陈立儒，住大连市西岗区。上诉人周雪因与被上诉人大连泽霖物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2015）甘民小字第583号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周雪及委托代理人林民，被上诉人物业公司的委托代理人陈立儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年8月19日，大连景和物业管理有限公司与大连源祥房地产开发有限公司、大连锦丰房地产开发有限公司签订《泉水人家（泉水B3区）前期物业服务合同》，该合同约定由大连景和物业管理有限公司为泉水人家（泉水B3区）提供物业服务，并按照大连市物价局核定的高层住宅每月0.85／平方米的标准直接向业主收取物业管理费。2009年12月16日，大连景和物业管理有限公司与周雪签订《泉水人家前期物业服务协议》，约定物业管理费的收取标准为按建筑面积每月0.85元／平方米，每季初10日前缴费，若逾期，从逾期之日起按应缴金额的0.3%按日加收违约金。2010年6月2日，大连源祥房地产开发有限公司（甲方）、大连锦丰房地产开发有限公司（甲方）、大连景和物业管理有限公司（乙方）、大连憬和物业管理有限公司（丙方）签订《协议书》，主要内容为：鉴于乙方营业期限已届满，无法继续履行甲、乙双方2009年8月19日签订的《泉水人家（泉水B3区）前期物业服务合同》，三方约定自乙方与丙方共同向甲方书面确认完成交接并经甲方审核同意，甲方与丙方签署前期物业服务协议，原合同即行终止，由丙方继续为泉水人家小区提供前期物业服务；乙方提供物业服务期间与甲方、业主发生的债权债务以及应由乙方向甲方、业主承担的责任、义务，均由丙方承担，对此丙方无异议等。2010年6月21日，大连憬和物业管理有限公司与大连源祥房地产开发有限公司、大连锦丰房地产开发有限公司签订《泉水人家（泉水B3区）前期物业服务委托合同》，该合同约定由大连憬和物业管理有限公司为泉水人家（泉水B3区）提供物业服务，并按照大连市物价局核定的多层住宅每月0.85／平方米的标准直接向业主收取物业管理费。2011年4月19日，大连憬和物业管理有限公司经大连市工商行政管理局核准变更为大连泽霖物业管理有限公司。周雪的房屋建筑面积为112.45平方米，物业公司作为物业服务企业已提供了相应服务，周雪拖欠2011年4月至2015年9月的物业管理费5161.32元及违约金12774.27元，物业公司催要无果，诉至原审法院。原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案周雪虽与物业公司没有签订《前期物业服务协议》，但因物业公司是接替大连景和物业管理有限公司对案涉小区提供物业服务，承担了大连景和物业管理有限公司与业主间的债权债务，并与建设单位大连源祥房地产开发有限公司、大连锦丰房地产开发有限公司签订了《泉水人家（泉水B3区）前期物业服务委托合同》，故双方之间存在物业服务合同关系。物业公司作为物业服务企业，已对案涉小区提供了相应的物业服务，履行了其应尽的义务，周雪作为业主，亦应按约以及诚实信用的原则履行其交纳物业费的义务，故物业公司要求周雪给付拖欠的物业费及违约金，理由正当，原审法院予以支持。但因双方约定的违约金过高，且物业公司在服务过程中存在一定瑕疵，需要不断提高物业服务水平，故对于违约金酌情调整为周雪实际拖欠物业管理费本金的百分之三十。周雪经合法传唤，无正当理由，拒不到庭，视为对其抗辩权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、周雪于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连泽霖物业管理有限公司物业管理费5161.32元，违约金1548.39元，合计6709.71元；二、驳回大连泽霖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，其他诉讼费50元，共计100元（物业公司已预付），由周雪负担。原审法院宣判后，周雪不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。其依据的主要理由是：被上诉人的物业服务水平较差。主要体现在以下几个方面：1、对上诉人居住的房屋底层加盖了一层房屋，造成上诉人居住的房屋存在安全隐患；2、被上诉人不仅未及时清理小区内的建筑垃圾，反而将建筑垃圾掩埋后栽种树木，严重影响了上诉人居住的房屋光线；3、被上诉人聘用的小区保安将上诉人所有的私家车划伤并将车胎放气；4、被上诉人在未经小区业主同意的情况下，私自允许电讯公司在小区内安装移动发射器，给小区业主带来巨大健康隐患。因此，上诉人不同意支付物业费及违约金。被上诉人物业公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求及理由，服从原判。其主要观点为：被上诉人已向上诉人所在小区提供了较完整的物业服务，上诉人提到的加盖房屋以及掩埋建筑垃圾的问题，均与被上诉人无关，上述行为均非被上诉人所为，被上诉人的义务系提供物业服务，无权对房屋开发商栽种的树木和建造的房屋进行清除。关于上诉人车辆被划伤的问题，被上诉人的聘用人员没有作出上述行为，如果上诉人有充分证据，可以通过报警等其他途径维护自己的权利。小区内的移动发射器因小区业主反对，电讯公司并未启用该设备，只是未将该设备及时移走。因此，不会造成对业主的健康隐患。综上，上诉人以此拒交物业费，没有事实和法律依据。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，上诉人作为案涉房屋的所有权人，被上诉人为案涉房屋所在的小区提供物业服务，双方之间形成物业服务合同关系。被上诉人向上诉人提供了物业服务，依据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。因此，上诉人应向被上诉人支付欠交的物业费。上诉人所主张的楼房底层加盖了房屋以及建筑垃圾阻挡房屋视线，属于被上诉人不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，上诉人可以请求被上诉人承担继续履行、采取补救措施等责任，但仅以服务不到位为由拒绝支付物业费，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于上诉人车辆被划伤以及小区内存在移动设备的问题，与本案并非同一法律关系，上诉人以此拒交物业费于法无据，本院不予支持。但考虑物业公司在管理服务上也存在一定的瑕疵，亦应承担相应民事责任，故对被上诉人主张的违约金部分不予支持。综上，原审判决认定事实不清，本院予以部分变更，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2015）甘民小字第583号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2015）甘民小字第583号民事判决第一项为，周雪于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连泽霖物业管理有限公司物业管理费5161.32元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元（被上诉人已预交），二审案件受理费50元（上诉人已预交），由被上诉人负担42元，上诉人负担108元，于上述日期支付给被上诉人。本判决为终审判决。审判长 于长浩审判员 王 迪审判员 崔耀天二〇一六年四月三日书记员 黄月妍 关注微信公众号“”