（2016）皖0223民初1072号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-05-19
案件名称
曹水萍、王飞东与南陵县开元置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南陵县人民法院
所属地区
南陵县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹水萍,王飞东,南陵县开元置业投资有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条
全文
安徽省南陵县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0223民初1072号原告：曹水萍，女。原告：王飞东，男。两原告共同委托代理人：胡长荣，男。（系两原告亲属）被告：南陵县开元置业投资有限公司。法定代表人：汪开相，董事长。委托代理人：陆会平，安徽陵阳律师事务所律师。本院于2016年3月7日立案受理了原告曹水萍、王飞东与被告南陵县开元置业投资有限公司（以下简称开元置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员宋代友独任审判，于2016年4月5日、4月18日公开开庭进行了审理。原告曹水萍、王飞东及其委托代理人、被告开元置业公司的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹水萍、王飞东诉称：2014年3月24日，原、被告签订了《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的开元相府第2幢109号房。该合同第三条约定：该商品房层高为4.2米，建筑层数中的地下为零层，预测建筑面积共66.28平方米，其中室内建筑面积64.41平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.87平方米；第四条约定：该商品房单价为每平方米24044.67元，总金额1593681元整（原告实付给被告1607146元）；第七条约定：被告应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付原告使用。可是时至今日，被告未履行交付义务。被告只是在2015年12月28日下午，电话通知原告交付《代收办证费》后看房。依照被告的安排，芜湖逸林物业管理有限公司在执意向原告收取相关费用后，将钥匙提供给原告查看房屋。原告查看后，发现该房屋存在如下与合同严重不符的问题：（一）南侧中间向南延伸的空间高出室内其它地面1.5米，垂直高只有2.7米，该空间室内地面长5.7米，宽1.9米，面积达10.83米，且无阶梯可代上下。（二）一进大门的东西两侧靠墙的北端分别矗立消火栓各一座，两座消火栓占地面积合计为0.252米。按照消防要求，必须留有1.2米宽通道，保证随时使用。而该两座相向的消火栓相距7.4米，合计占室内地面积达8.88平方米，加上消火栓本身面积，占地面积共9.132平方米。而对于消火栓这样的公共设施，设在原告购买的该房屋内，合同中只字未提。（三）合同第三条明确约定开元相府第二幢楼的地下为零层。可是现在出现的地下竟然还有两层。合同附件是被告提供的格式条款，但被告未依照合同第十五条第二款的规定，在附件中设定保修的范围、期限及责任等内容。该房屋地面东侧自北向南出现长距离裂痕，遇水严重渗漏，但是被告一直不向原告告知处理结果。上述情况表明，被告出卖给原告的房屋，由于突出的空间及两座消火栓与通道所占的建筑面积高达19.96平方米，该部分购房款达531015元，该部分面积对原告毫无使用价值，导致原告的买房目的实现不了。2016年1月14日，原告向被告递交《退房申请书》，要求解除合同，退还已收取的购房款及赔偿损失。但是被告至今未作任何答复，反而编造根本不存在事实和理由，向消费者协会呈递《关于开元相府2号楼109室商铺销售情况的说明》以对抗原告的投诉。为购买该房屋，原告以年利率5.88%向芜湖扬子农村商业银行股份有限公司贷款790000元，原告逐月向银行偿还贷款本息。由于被告的违约导致原告购房目的不能实现，并蒙受严重经济损失。为维护原告合法权益，现诉至法院请求判决：1.解除原告与被告之间签订的《商品房预售合同》。2.被告立即向原告退还已收取的购房款1607146元。3.被告向原告支付逾期交房违约金48214元。4.被告赔偿原告银行利息损失130100元（暂时计算到2016年5月31日，以后的算至实际还清银行贷款之日止）。被告开元置业公司辩称：1.被告交付给原告的房屋内部层高虽不完全是4.2米，其中部分面积层高只有2.7米，但符合原先的建筑设计，该设计图已经原告摁印确认。2.原告所购房屋为高层建筑，根据国家有关强制标准必须在室内设置消火栓，在原告所购房屋内设置消火栓就是按此标准设计的。3.原告所购房屋的位置就是零层，其下面是人防设施，不是用来出售的。4.原告所购房屋内确有一条细小裂缝，但该裂缝已经有关机构检测，其不是主体结构安全问题，不影响使用，被告愿意对裂缝进行免费维修。被告不存在根本违约行为，不同意解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：开元置业公司开发并销售“开元相府”小区商品房。2014年3月24日，开元置业公司与曹水萍、王飞东签订《商品房预售合同》，约定：1.曹水萍、王飞东购买开元置业公司开发的“开元相府”小区第2幢109室营业房；2.房屋每平方米24044.67元，总价为1593681元；3.房屋建筑层数为18层，地下0层，层高为4.2（注：后面应为“米”）；4.建筑面积为66.8平方米，套内建筑面积为64.41平方米；5.开元置业公司于2015年12月31日前书面通知曹水萍、王飞东办理房屋交接手续，并签署房屋交接单。2015年12月28日，开元置业公司委托物业公司电话通知曹水萍、王飞东办理房屋交接手续，并签署房屋交接单，曹水萍、王飞东先到开元置业公司补交了超出合同面积部分的购房款（实际购买总价为1607146元），后到物业公司交纳物业费等费用，并收到了房屋钥匙；因当时天色较晚，曹水萍、王飞东没有查验房屋。过了几天，曹水萍、王飞东发现房屋层高不完全一致，一直没有签署房屋交接单。2016年1月14日，曹水萍、王飞东书面通知开元置业公司要求退房，并要求赔偿损失。另查明：案涉房屋部分层高为约2.7米，有约1.5米高度突出地面，面积约10平方米（宽约1.9米长约5.7米）；进门两侧各有一座消火栓；整幢楼层数为18层，位于地面首层，其下有人防工程；室内有一条细微裂缝，经安徽省建筑工程质量第二监督检测站检测，检测结论为裂缝系混凝土收缩引起，达到（符合、满足）设计要求，但应进行相应处理。再查明：案涉房屋设计系北京世纪千府国际工程设计有限公司设计，案涉房屋的设计方案是：约1.5米高度突出地面，面积约10平方米；按《高层民用建筑设计防火规范》设计进门两侧各有一座消火栓；房屋位于地面首层，其下有人防工程。案涉房屋的设计图已经曹水萍、王飞东摁印确认。上述事实，有双方当事人当庭陈述、《商品房预售合同》、发票、照片、退房申请书、设计图、设计说明、检测报告等证据在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”本案焦点在于，被告是否有违约行为，如有，该违约行为是否致使原告订立《商品房预售合同》获得商业用房的目的不能实现。为此，原告指出被告存在以下四种情形构成根本违约：一、房屋有部分层高为2.7米，约1.5米高度突出地面，面积约10平方米，不完全符合层高为4.2米的合同约定；二、室内存在二座消火栓，合同未作约定；三、案涉房屋下面有地下室，不符合地下0层的约定；四、案涉房屋内有裂缝，存在严重质量问题。本院认为以上四种情形不构成根本违约，具体理由如下。关于第一种情形：案涉房屋设计时已经标明了层高，地面突出高度为1.5米，施工是按该设计图进行的；该设计图亦经曹水萍、王飞东摁印确认。虽然双方在合同中约定了层高为4.2米，但层高不是双方特别约定，现房屋部分层高为2.7米，其能作为房屋出售并使用，原告购房目的能够实现。当然，由于同一室内地面存在突出部分，在以后实际使用时会给使用人造成部分影响，被告在与原告签订合同出售房屋时理应向其作出特别的明示（室内层高不完全一致，并有约10平方米面积突出地面高度1.5米），而不仅仅让其在设计图上签名摁印；原告的签名摁印不能免除被告对设计内容向其作出特别说明的义务，被告消极行为构成违约，但不是根本违约，原告可以要求其承担一般违约责任。关于第二种情形：《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95系国家强制性标准，必须执行。案涉房屋系高层建筑，依据该标准必须在室内设置消火栓，设计单位正是基于该强制性标准在案涉房屋室内设置消火栓，符合设计要求，无需在合同中明确说明，不构成违约。关于第三种情形：案涉房屋下面并无用来出售的建筑，而是地下各种管道设施经过地，该地下设施的存在不阻碍原告购房目的的实现。关于第四种情形：案涉房屋室内虽有一条细微裂缝，但经检测，其不是主体结构安全问题，不影响使用，只属于房屋质量瑕疵问题，被告对此负有修复的义务，但不属于根本违约。故对原告要求解除合同及因解除合同引起的赔偿损失的请求本院不予支持。关于逾期交付违约金的问题。其一、庭审亦已查明被告已在合同约定的期限内将案涉房屋交付给了原告。其二、原告认为被告没有书面通知而只是电话通知，且没有签署房屋交接单，所以被告没有完成交付。本院认为原告的陈述不能成立。因为，只有交付了标的物才能发现交付的标的物不符合约定从而主张解除；没有交付，怎能知道标的物不符合约定。一方面说交付不符合约定，另一方面又说没有交付，自相矛盾。故对原告要求被告支付逾期交房违约金的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：驳回原告曹水萍、王飞东的诉讼请求。案件受理费10435元（减半收取）由原告曹水萍、王飞东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 宋代友二〇一六年四月二十九日书记员 冯 陈附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 来源：百度“”