（2016）京0101民初4289号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-08-26
案件名称
北京市东旭佳业物业管理有限责任公司诉杜鑫物业服务合同纠纷一案
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市东旭佳业物业管理有限责任公司,杜鑫
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初4289号原告：北京市东旭佳业物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区东直门内大街10号楼4层。法定代表人：王文，董事长。委托代理人：吴新英，女，1972年6月10日出生。委托代理人：赵尚国，男，1983年5月18日出生。被告：杜鑫，女，1972年4月20日出生。原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司与被告杜鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理。依法由代理审判员高韩独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的委托代理人赵尚国及被告杜鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司诉称：被告杜鑫是原告管理的北京市东城区×××号楼×××单元×××号房屋的所有权人。原、被告于2003年3月1日签订《海运仓小区前期物业管理服务协议》及《北京市海运仓小区物业管理公约》。协议约定，被告有按时交纳物业管理服务相关费用的义务。但被告未按照约定向原告交纳自2004年3月1日至2015年12月31日期间的物业服务费（具体包括物业费、代收垃圾清运费、安全防范设施设备日常运行维护费、消防设施设备日常运行维护费、代收生活垃圾处理费、代收避雷针装置检测费）。被告的行为严重违反了原、被告之间的约定，属于违约行为。故原告起诉请求判令被告交纳2004年3月1日至2015年12月31日期间的物业服务费等7546.9元，并支付违约金755元；由被告承担本案诉讼费。被告杜鑫辩称：原告所述涉诉房屋地址、所有权人、建筑面积、收费标准、欠费期间均属实。被告不同意交纳物业费的理由如下：1、原告的诉讼请求超过诉讼时效。2、原告不具有管理涉诉小区物业的资质。3、原告未向业主履行每6个月公布一次收支账目的义务。4、原告没有完成物业服务合同内容，主要包括环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放等方面。5、原告的物业服务质量严重不达标，主要有房屋外观没有进行每年冬、夏两次全面检查；公共空间被侵占，防雷避雷设施损毁失修，私搭乱建严重；绿化没有做到每周巡视检查，侵占绿地现象严重；没有禁止车辆碾压人行道和绿地，没有保障道路、停车设施完好；监控设施丢失，不能做到严格监视进入小区内的可疑人员；消防设施丢损严重，消防通道长期被占用。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：被告杜鑫系北京市东城区×××号楼×××单元×××号房屋的所有权人，该房屋建筑面积80.71平方米。2003年3月1日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《海运仓小区前期物业管理服务协议》，协议约定，甲方为乙方的上述房屋提供物业管理服务，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。乙方应按协议向原告交纳相关物业费。交费时间为第一次交费日期当日为本年度应当交费时间，向后15日内。住宅按建筑面积每月每平方米0.5元。物业管理服务费用标准按本市届时政策调整。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。楼道灯等公共部位的电费，由业主分摊。乙方违反协议，不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。同日，被告签署《承诺书》，承诺遵守《北京市海运仓小区物业管理公约》（以下简称“《公约》”），如有违约，愿承担相应违约责任。该《公约》约定，物业管理服务费用按照京价（房）字[2000]第163号《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》文件执行，住宅物业管理服务费0.5元/月/建筑平方米。上述费用所含物业管理服务项目包括小区公共区域的保洁、保安、小区绿地养护、化粪池清掏、房屋及小区共用部位和设施设备的小修、小区的日常管理。配有电梯、水泵的高层住宅，其运行维护费由产权人按建筑面积分摊，具体费用按照京价（房）字[2000]第163号《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》文件第七条按年交纳。按年度交纳的费用，由业主入住时交清当年费用，第二年费用应在当年12月20日前交纳。生活垃圾清运费30元/户·年。每年6月30日前将当年生活垃圾清运的费用交清。上述收费标准依本市新的规定进行调整。同日，被告入住涉诉房屋。现被告未交纳2004年3月1日至2015年12月31日期间的物业服务费。经查，原告的物业服务资质等级为二级。庭审中，关于物业费收费标准问题，原告称物业费采取分段计价的方式收取，其中2004年3月1日至2005年12月31日依据“京价（房）字[2000]163号”文件收取，2006年1月1日至2015年12月31日依据“京发改[2005]2662号”文件收取。关于逾期交纳物业费的违约金问题，原告称因双方约定违约金计算比例过高，故原告自愿按照被告欠费总额百分之十的标准收取违约金。为证明原告的诉讼请求未超过诉讼时效，原告向本院提供其在小区公共区域张贴向小区业主催要物业费的通知照片19张，以及（2016）京0101民初4377号民事判决书一份，该已生效民事判决书对原告催要物业费的事实予以认定。被告对上述照片真实性不认可，对民事判决书真实性认可。上述事实，有双方当事人陈述，《海运仓小区前期物业管理服务协议》，《北京市海运仓小区物业管理公约》，《承诺书》，房屋档案，照片，（2016）京0101民初4377号民事判决书等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，物业服务资质问题不构成合同无效的理由。根据本案查明的事实，原、被告于2003年3月1日签订的《海运仓小区前期物业管理服务协议》及被告承诺遵守的《北京市海运仓小区物业管理公约》系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全部履行自己的义务。原告为被告提供了物业服务，被告理应按时交纳相应的物业服务费。原告向本院提供的证据可以证明，原告在物业服务期间未明显怠于行使向被告收取物业费的权利，被告关于诉讼时效的抗辩意见不能成立，故原告要求被告交纳2004年3月1日至2015年12月31日期间的物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。但因原告的物业服务确存在业主不满意之处，对于本案纠纷的发生亦存在一定责任，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告杜鑫于本判决生效后十日内向原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司支付二〇〇四年三月一日至二〇一五年十二月三十一日期间的物业服务费等共计人民币七千五百四十六元九角；二、驳回原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杜鑫负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 高韩二〇一六年四月二十九日书 记 员 孙颖 微信公众号“”