（2016）晋10民终419号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2016-09-27

案件名称

上诉人柳宗江因与被上诉人临汾市建筑工程总公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

山西省临汾市中级人民法院

所属地区

山西省临汾市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

柳宗江,临汾市建筑工程总公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山西省临汾市中级人民法院民事判决书（2016）晋10民终419号上诉人（原审被告、反诉原告）:柳宗江，男，1980年5月18日出生，汉族。委托代理人：亢强，山西尧城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：临汾市建筑工程总公司。法定代表人：董耀道，该公司董事长。委托代理人：王景永，山西师达律师事务所律师。上诉人柳宗江因与被上诉人临汾市建筑工程总公司（以下简称市建总公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服临汾市尧都区人民法院（2015）临尧民初字第3271号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人柳宗江的委托代理人亢强，被上诉人市建总公司的委托代理人王景永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：柳宗江与市建总公司于2014年9月30日签订了一份房屋租赁合同，租赁期限为两年（自2014年10月1日至2016年9月30日），每年租金5万元，交纳租金的方式是：合同签订之日柳宗江向市建总公司一次性交清，合同签订后，柳宗江租用房屋至今，但并未按约定支付租金。柳宗江在签订该合同之前已实际租赁使用了该房屋，双方于2011年就实际履行了租赁合同，2013年补签了第一份房屋租赁合同，本案诉争的房屋租赁合同是双方第二次签订的房屋租赁合同。原审人民法院认为：市建总公司与柳宗江签订的关于租赁柳家酒楼餐厅南边续建地块、房屋，即证据中显示的“中间地段”和“后院部分”的合同是双方的真实意思表示，符合法律规定，没有侵害柳宗江主张的建工大厦服务公司的财产权益，为有效合同。双方均应按合同内容认真履行。关于租赁合同中的租赁物的所有权问题，市建总公司有证据证明土地的使用权和财产的来源，即原始取得。柳宗江没有证据证明自己享有所有权，或者他人享有所有权，从而排除市建总公司的权利。柳宗江提出的拆除后院西房重建新房并与东房连成一块，柳宗江的行为是受王安林和王振亚授意所为，并没有取得土地使用权人和房屋所有权人的同意。房屋建成后在使用过程中，被市建总公司发现。建工大厦服务公司才与市建总公司做的“工作汇报”，确认该争议财产为市建总公司所有，对此柳宗江进行了确认和承诺，因而柳宗江认为存在重大误解，与事实不符。柳宗江承租本案诉争房产，是与王安林、王振亚签订租赁合同取得的，而王安林、王振亚对诉争房产并不享有所有权，建工大厦服务公司与王安林、王振亚的转让协议中对本案诉争房产的处分，即中间地段由王安林、王振亚使用，是无效的处分行为。由此王安林、王振亚出租给柳宗江就没有了事实依据，出租的行为也是无效的。如此，才形成了柳宗江实际承租房屋在先，而双方签订租赁合同在后的事实。柳宗江已经支付的3.4万元租金与第一份租赁合同内容相同，是对第一份合同的履行，并非对本案诉争房屋租赁合同的履行。所以柳宗江要求返还租金的反诉请求该院不能支持。柳宗江在本案房屋租赁合同履行过程中没有依约支付市建总公司2014年10月1日至2016年9月30日的租金10万元，属违约行为。柳宗江应承担继续履行的违约责任。关于柳宗江逾期交纳租赁费用，双方在合同中没有约定给对方造成损失的计算方法。市建总公司请求支付相应利息的请求没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定判决如下：一、被告（反诉原告）柳宗江在本判决生效后七日内给付原告临汾市建筑工程总公司租金10万元；二、驳回被告（反诉原告）柳宗江的反诉请求。案件受理费2300元，由被告柳宗江承担。判后，上诉人柳宗江不服，向本院提起上诉，上诉理由：一、原审判决认定事实错误，本案租赁合同所涉的房东为案外人吴同功所有，其余房屋为上诉人出资所建，土地使用权人为临汾市建工大厦综合服务公司，原审认定被上诉人为所有权人错误，认定租赁合同有效不当。二、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同存在重大误解和显示公平的情形。首先，被上诉人不是本案租赁物的所有权人，上诉人签订合同时并不清楚，属于重大误解。其次，上诉人与被上诉人签订的合同名为房屋租赁，实为土地租赁。故原审判决应依法予以撤销。三、原审程序不合法，原审没有依法确定举证期间和开庭时间，且被上诉人提供的证据没有原件，缺乏真实性和合法性，故请求二审法院依法撤销原判，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。本院经审理查明：1960年3月，被上诉人市建总公司的前身晋南建筑公司向原临汾县人民委员会申请，取得了包括本案争议房屋在内的土地使用权。之后市建总公司在该土地上建造了房屋。由于临汾市修建邮电大楼占用了市建劳动服务公司（现山西省临汾市建工大厦综合服务公司，以下简称建工大厦综合服务公司）的场地，1989年8月25日，经当时临汾市拆迁指挥部、市建总公司、市建劳动服务公司共同协商，研究决定：市建劳动服务公司拆迁至解放东路立交桥东头南侧院内。此后，该房产由市建劳动服务公司管理使用。2003年元月22日建工大厦综合服务公司将建工大厦一层东边与东城信用社相邻的第六间、第七间转让给王振亚，转让房屋的后面和三元新村11＃楼中间地段可由王振亚使用，但不得在楼前场地搞其他建筑。2003年元月23日建工大厦综合服务公司将建工大厦一层东边，东数第八间、第九间和第十间、第十一间的后半间转让给王安林，转让房屋的后面和三元新村11＃楼中间地段可由王安林使用，但不得在楼前场地搞其他建筑。2011年5月6日，建工大厦综合服务公司给被上诉人市建总公司出具了一份关于拆除西房的工作汇报，并承诺原拆原建，产权仍归市建总公司。2011年5月11日，上诉人柳宗江与案外人王振亚、王安林签订了一份房屋租赁合同，由王振亚、王安林将位于临汾市解放东路66号（原54号）东城信用社西边，建工大厦东侧一层门面1-4间全部、5-6间后半部分共十间以及后院厨房、餐厅约280㎡出租给柳宗江。2013年12月2日，临汾市建工大厦综合服务公司（原临市建劳动服务公司）给市建总公司提出申请：为使房屋管理便利，建工大厦东头1-4间（原蓬莱园）后面，平房小院内东边厨房厕所总面积196.5平米，房产交回总公司统一管理。2013年6月4日，柳宗江给市建总公司出具了一份说明，载明：“临汾市解放东路建工大厦一楼后原西房14m×6.3m,计88.20㎡（后附图），现由柳宗江使用，该房、地产均属临汾市建筑工程总公司所有，今后，与该房、地产发生的一切事务由现使用者柳宗江与临汾市建筑工程总公司协商。市建总公司以房屋所有权人的身份于2013年10月21日与上诉人柳宗江补签订了一份房屋租赁合同，约定被上诉人市建总公司将自有房屋位于解放东路立交桥东路南，柳家酒楼餐厅南边续建地块房屋（原蓬莱园小餐厅院及房屋）共计94.5㎡，租赁期限自2011年8月8日至2013年8月7日，租金每年1.7万元，两年共计3.4万元。合同签订后，上诉人柳宗江给被上诉人市建总公司支付了该两年的租金3.4万元。2014年9月30日，柳宗江与市建总公司签订了一份房屋租赁合同，租赁期限为两年（自2014年10月1日至2016年9月30日），每年租金5万元，交纳租金的方式是：合同签订之日柳宗江向市建总公司一次性交清。合同签订后，柳宗江未按约向市建总公司支付房屋租金，市建总公司为此遂诉至原审法院。本院认为，一、关于本案被上诉人市建总公司与上诉人柳宗江签订的房屋租赁合同的效力问题。根据1960年3月28日临汾县人民委员会批复文件、1999年至2000年原高管与蓬莱阁饭店及房院西房建安工程预决算书及2011年5月6日山西省临汾市建工大厦综合服务公司给临汾市建筑工程总公司出具的关于拆除西房的工作汇报，可以证明本案所涉房屋的所有权为市建总公司。市建总公司有权将属于该公司的房产出租给上诉人柳宗江，双方之间签订的合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。上诉人柳宗江主张所涉房屋为案外人所有，但未提供证据证明案外人向其主张该房屋的租金不应当支付给被上诉人，故上诉人柳宗江上诉称所涉房屋所有权系案外人所有，租赁房屋合同无效的主张不能成立，本院不予支持。二、关于上诉人柳宗江主张其在签订合同时存在重大误解的问题。根据2013年6月4日上诉人柳宗江亲笔签名承诺本案所涉房产“由柳宗江使用，该房、地产均属临汾市建筑工程总公司所有。今后，与该房、地产发生的一切事务由使用者柳宗江与临汾市建筑工程总公司协商”，可认定市建总公司在与柳宗江签订的关于租赁柳家酒楼餐厅南边续建地块、房屋，即证据中显示的“中间地段”和“后院部分”的合同时，柳宗江并不存在重大误解，故原审法院认定双方签订的租赁合同符合法律规定，为有效合同，本院予以确认。根据租赁合同的约定，柳宗江应按合同支付市建总公司2014年10月1日至2016年9月30日的租金10万元，但柳宗江未依约履行，故原审法院依法判令柳宗江给付市建总公司租金10万元并无不当，本院予以支持。故上诉人柳宗江的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2980元由上诉人柳宗江负担。本判决为终审判决。审判长　林　蓉审判员　郭芝荣审判员　吴东红二〇一六年四月二十九日书记员　张文涛来源：百度搜索“”