（2015）南法民初字第03442号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-12-08
案件名称
重庆金港旅业发展有限公司与重庆怡邦汽车销售有限公司,缪熙等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆金港旅业发展有限公司,重庆怡邦汽车销售有限公司,缪熙,汪华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）南法民初字第03442号被告重庆金港旅业发展有限公司，住所地重庆市渝中区华福巷47号，组织机构代码：20281745-7。法定代表人沈士欣，总经理。委托代理人江某某，中豪律师事务所律师。委托代理人王某，中豪律师事务所律师。未到庭被告重庆怡邦汽车销售有限公司，住所地重庆市南岸区南滨路25号南滨国际地平层，组织机构代码56164894-X。法定代表人陆勇，总经理。陆勇，男，汉族，1972年4月17日出生，该公司法定代表人，住重庆市渝中区。到庭被告缪熙，男，汉族，1985年8月20日出生，住重庆市渝中区。未到庭委托代理人唐某某，重庆锐力律师事务所律师。被告汪华，男，汉族，1981年9月22日出生，住重庆市巫溪县。未到庭原告重庆金港旅业发展有限公司（以下简称“金港旅业”）与被告重庆怡邦汽车销售有限公司（以下简称“怡邦公司”）、被告汪华、被告缪熙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金港旅业委托代理人江某某、被告怡邦公司的法定代表人陆勇、被告缪熙委托代理人唐某某均到庭参加了诉讼。被告汪华经本院公告向其送达开庭传票及起诉状副本，公告期满后汪华未到庭应诉，本案依法缺席开庭进行了审理。现本案已审理终结。原告金港旅业诉称：2012年4月6日，原告与被告怡邦公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的坐落于重庆市南岸区南滨路25号南滨国际地平层的房屋出租给怡邦公司用作其品牌汽车展览销售中心，租金计算标准为95元/月/平方米，自第三年开始，每两年的租金在上两年的基础上累进递增8%。2012年7月16日，原告与怡邦公司签订《补充协议》一份，约定在上述合同租赁期间如果怡邦公司未按时足额支付任何一期（包括任一租赁季度或任一租赁半年度）租金，则自怡邦公司逾期付款之日起，每日应向原告支付按逾期付款金额的万分之五计算的违约金，如果超过30天仍未付款的，则原告方有权解除合同，同时怡邦公司向原告支付违约金10万元且已收保证金不予退还。合同签订后，原告按照合同约定履行了合同义务，怡邦公司也入驻租赁房屋。但是自2014年1月15日起，怡邦公司不再按合同约定向原告支付租金。2014年9月30日，原告向怡邦公司发函，要求解除双方《房屋租赁合同》。怡邦公司为确保双方合同能够继续履行，2014年10月8日，被告缪熙、汪华向原告出具《担保付款承诺书》，承诺对怡邦公司在《房屋租赁合同》项下对原告应付的款项承担连带担保责任，同时约定被告缪熙、汪华因违反保证书约定而导致原告通过诉讼途径实现债权的，原告为实现此债权而实际发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）均由被告缪熙、汪华承担。《承诺书》签订后，原告同意与怡邦公司继续履行合同，2014年12月8日被告怡邦公司终止营业，但怡邦公司却一直未支付原告自2014年1月15日至2014年12月30日的租金，被告缪熙、汪华亦亦未向原告履行其担保责任。后经原告多次催收，三被告均置之不理，故原告起诉至法院请求判令：1、怡邦公司支付2014年1月15日至2014年12月30日的租金1565209.23元（其中2014年1月15日至2014年7月14日为786537.3元：95元/月/平方米×1379.89平方米×6个月；2014年7月15日至2014年12月30日为778671.93元：95元/月/平方米×108%×1379.89平方米×5.5个月），并自2014年1月15日起按每月逾期付款租金为基数按每日万分之五支付逾期付款违约金，缪熙、汪华对上述款项承担连带清偿责任。2、怡邦公司支付违约金10万元，缪熙、汪华对上述款项承担连带支付责任。3、本案律师费4万元、诉讼费、公告费由缪熙、汪华连带承担。被告怡邦公司辩称：对于2012年4月6日原告与被告怡邦公司签订的《房屋租赁合同》、2012年7月16日原告与怡邦公司签订的《补充协议》和2014年10月8日被告缪熙、汪华为原告出具的《担保付款承诺书》均无异议。对于原告请求的2014年1月15日至2014年12月30日的租金有异议，我公司自2014年11月中旬已经撤场，故租金应当计算至2014年11月中旬，同时我公司已经支付原告上述租金中的40万元，该金额应当自原告请求租金中扣除。被告缪熙辩称：对于2012年4月6日原告与被告怡邦公司签订的《房屋租赁合同》、2012年7月16日原告与怡邦公司签订的《补充协议》均无异议。对于2014年10月8日被告缪熙、汪华为原告出具的《担保付款承诺书》有异议，该《担保付款承诺书》是原告提供的格式文本，且当初约定提供担保的有7、8人，只有所有担保人签字担保承诺方可生效，但该《承诺书》仅有缪熙和汪华签名，故该承诺书是没有担保效力的。另外缪熙是被欺骗在该承诺书上签字，故为怡邦公司担保不是缪熙的真实意思表示，缪熙不应承担连带支付责任。被告汪华未出庭应诉，未作答辩。经审理查明：2012年4月6日，原告金港旅业（甲方）与被告怡邦公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条房屋基本情况：甲方所有的坐落于重庆市南岸区南滨路25号南滨国际地平层的房屋，房屋建筑面积1412.74平方米，套内面积1197.06平方米。第二条房屋经营用途：乙方将该房屋用作品牌汽车展览销售中心。第三条租金、保证金和相关费用及付款方式：1、租金计算方式为依该房屋建筑面积每月每平方米95元进行计算，即每月租金95元，每年租金1610524元。从第三年起，每两年租金在上两年度的基础上累进递增8%。即第1-2年租金单价95元/平方米·月，第3-4年租金单价102.6元/平方米·月，第5-6年租金单价110.8元/平方米·月。2、甲方将该房屋交付给乙方占有的次日起开始计算免租装修期，免租装修期为三个月，甲方免收租金。第一租赁年的租金支付方式按季度收取与支付，即甲方在免租装修期满十日前支付下一租赁季度的租金，共计402631元，后两季度的租金收取与支付照此类推。从第二租赁年度起，租金按半年度收取与支付，即乙方应在年度开始后30日内支付甲方上半年度的租金，上半年度届满30日前支付下半年度租金。3、乙方应于本合同生效之日向甲方支付履约保证金壹拾万元整（100000元），待交房之时，乙方再向甲方支付履约保证金壹拾万元整（100000元），共计贰拾万元（200000元）。第四条租赁期间及房屋交还：房屋租赁期限6年，从甲方向乙方交付房屋之日起计算。第八条合同的变更、终止、解除和续约：本合同自签订之后，经双方当事人的书面形式达成一致可变更。租赁期间双方当事人不得解除合同。如一方强行解除合同应当承担违约责任，甲方解除合同的，需双倍返还履约保证金，并赔偿承租人相当于尚未履行租赁期间的租金的20%的期待利益损失；乙方解除合同的，出租人不退换履约保证金，并赔偿出租人相当于尚未履行租赁期间的租金的20%的期待利益损失。租赁期间任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。因不可抗力致使本合同无法履行的，本合同自然终止，甲方、乙方互不承担责任”。该合同落款处盖有原告及被告怡邦公司公章，怡邦公司并有签约代表李焱彬签名。2012年7月16日，原告金港旅业（甲方）与被告怡邦公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定：“1、现甲方于2012年7月15日将符合租赁合同的房屋向乙方进行交接，自交接之日起因该房屋出生的一切相关费用由乙方自行交纳，租赁年限自乙方接房之日起计算。2、该商业实测建筑面积1379.89平方米，以此面积为标准计算租金。3、关于租赁合同中租金收取与支付的补充约定，从第二租赁年度起租金按半年度收取与支付，即乙方应在年度开始前30日内支付上半年度的租金，上半年度届满前30内支付下半年度租金。……11、租赁期间如果乙方未按时足额支付任何一期（包括任何一租赁季度或任一租赁半年度）租金，则自乙方逾期付款之日起，每日应向甲方支付按逾期付款金额的万分之五计算的违约金，如果超过30天仍未付款的，则甲方有权解除合同，同时乙方还应向甲方支付违约金100000元且保证金不予退还。本交接书自甲乙双方盖章、《房屋租赁合同》签约代表或甲乙双方授权代表签字之日起生效，本协议与原租赁合同有冲突的以本合同为主”。合同落款盖有原告及被告怡邦公司公章，怡邦公司并有签约代表李焱彬签名。合同签订后，原告与怡邦公司均按照合同约定履行了合同义务。后怡邦公司不再按合同约定向原告支付自2014年1月15日起的租金。2014年9月30日，原告向怡邦公司发函，该函载明“因怡邦公司从2014年1月15日起未缴纳房屋租金，故根据《补充协议》约定要求解除双方《房屋租赁合同》”。该《函》由怡邦公司法定代表人陆勇签收。2014年10月8日，被告缪熙、汪华向原告出具《担保付款承诺书》，《承诺书》载明“根据甲方金港旅业、沈士欣（以下简称甲方）与乙方怡邦公司、李焱彬（以下简称乙方）于2012年4月6日签订的《房屋租赁合同》、2012年7月16日签订的《补充协议》、2014年8月5日签订的《借款协议》，本人自愿向甲方承诺愿意以个人财产向您提供连带担保，具体承诺如下：1、根据甲方与乙方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《借款协议》中约定乙方尚未履行的债务金额合计为2990478元，同时本人承诺于2014年10月30日前支付人民币1000000元，2014年11月30日前支付1000000元，2014年12月30日前支付剩余款项990478元。若债务人未按上述承诺如期足额偿还全部债务，本人保证在收到甲方索款通知后10日内将上述款项支付给甲方，同时甲方有权行使债权人的权利收回房屋的租赁权，乙方及担保方均无任何异议。若本人未能按照本保证书按时、足额偿还和代偿借款、房款，本人自愿按照人民银行法定约定的最高违约利息计算逾期付款利息至全部款项付清为止。2、甲方于2014年9月30日已向怡邦公司发出解除《房屋租赁合同》函并将其水电停用，针对此房屋租赁事宜，本人愿意针对甲方与乙方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》中的一切责任承担连带担保，请甲方恢复与乙方签订的房屋租赁合同关系。本人承诺向甲方支付2014年10月1日起至2014年12月30日止的租金。第一期的租金支付方式本人承诺提前十天支付下一月的租金，后两个月的租金收取与支付本人承诺在前一租赁期满十天前向甲方支付，若本人未能按照本保证书按时、足额偿还和代偿租金，本人自愿按照人民银行法定约定的最高违约利息计算逾期付款利息至全部款项付清为止。若本人延迟支付一期租金超过5天，甲方有权收回房屋的租赁权，本人无条件配合撤离。3、因本人违反本保证书约定履行相应义务导致甲方通过诉讼途径实现债权的，为实现债权而实际发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）均由本人承担。4、本人自愿为乙方在《房屋租赁合同》及《补充协议》中的义务及应履行本保证书产生的责任承担连带保证责任”。承诺书承诺人由本案被告缪熙、汪华签字，盖有怡邦公司公章并有怡邦公司法定代表人陆勇签字。承诺书签订后，原告同意与怡邦公司继续履行《房屋租赁合同》，2014年12月8日被告怡邦公司终止营业，三被告至今未向原告履行付款义务，故原告起诉至本院提出如上诉请。另查明，怡邦公司共欠付原告自2014年1月15日至2014年12月30日租金1565209.23元（2014年1月15日至2014年7月14日为786537.3元：95元/月/平方米×1379.89平方米×6个月；2014年7月15日至2014年12月30日为778671.93元：95元/月/平方米×108%×1379.89平方米×5.5个月）。庭审中，怡邦公司称本案所涉《房屋租赁合同》的签约代表李焱彬曾代表公司偿还40万元租金给怡邦公司，但因李焱彬无法到庭不能提交相关证据。缪熙称有另一版本的《担保付款承诺书》约定提供担保的有7、8人，且只有所有担保人签字担保承诺方可生效，同时缪熙是被欺骗在该承诺书上签字，故不是缪熙的真实意思表示，但缪熙在本院规定的举证期限内并未提交相应证据证实其上述辩称意见。以上事实有，《房屋租赁合同》、《补充协议》、《函》、《担保付款承诺书》以及原、被告陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为：原告与怡邦公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，非符合法定条件并经法定程序不得解除。缪熙并未提交证据证明缪熙、汪华向金港旅业出具的《担保付款承诺书》未达到约定生效条件且是缪熙在被欺骗情况下签名，故本院确认该《担保付款承诺书》是缪熙、汪华的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，故缪熙、汪华应当根据《担保付款承诺书》的约定承担相应连带担保责任及付款责任。本案中原告提交的证据能够证实怡邦公司自2014年1月15日起逾期支付租金的期限已经超过30天，故根据双方《补充协议》的约定原告有权解除租赁合同。依据原告向怡邦公司所发解除租赁合同函和缪熙、汪华向原告出具的《担保付款承诺书》，本院确认原告与怡邦公司恢复双方《房屋租赁合同》的截止时间亦即合同解除时间为2014年12月30日。怡邦公司并未提交证据证实其已支付原告租金40万元，本院对此辩称意见不予采信。原告提交的证据能够证明怡邦公司自2014年1月15日至2014年12月30日欠付原告租金1565209.23元，怡邦公司欠付租金的行为已然构成违约，故原告请求根据《房屋租赁合同》、《补充协议》及《担保付款承诺书》约定由怡邦公司支付租金1565209.23元，并按每月逾期付款租金为基数按每日万分之五支付逾期付款违约金，缪熙、汪华对上述款项承担连带清偿责任，理由充分，本院依法予以支持；对于原告所称由怡邦公司支付违约金10万元，缪熙、汪华对此款项承担连带支付责任的请求亦予以支持。原告提交的证据能够证实其为实现债权而实际发生律师费4万元，故根据《担保付款承诺书》该费用应当由缪熙、汪华连带承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、重庆怡邦汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆金港旅业发展有限公司自2014年1月15日至2014年12月30日的租金1565209.23元，并按每月逾期付款租金为基数按每日万分之五支付逾期付款违约金，缪熙、汪华对上述款项承担连带清偿责任；二、重庆怡邦汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆金港旅业发展有限公司违约金100000元，缪熙、汪华对此款项承担连带支付责任；三、缪熙、汪华于本判决生效之日起十日内支付重庆金港旅业发展有限公司律师费40000元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19805元，由重庆怡邦汽车销售有限公司负担（此款由重庆金港旅业发展有限公司垫付，重庆怡邦汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付给重庆金港旅业发展有限公司），缪熙、汪华承担连带支付责任。公告费1000元由汪华负担（此款由重庆金港旅业发展有限公司垫付，汪华于本判决生效之日起十日内支付给重庆金港旅业发展有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长 李 静人民陪审员 蒲昌元人民陪审员 彭成玉二〇一六年四月二十九日书 记 员 王绪权书 记 员 王 琳 微信公众号“”