（2016）辽01民终1821号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2016-06-29

案件名称

上诉人沈阳飞跃教育培训学校（以下简称“飞跃教育”）与上诉人黄东海、张炅，原审第三人任胜军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

沈阳飞跃教育培训学校,黄东海,张炅,任胜军

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终1821号上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳飞跃教育培训学校，住所地沈阳市皇姑区崇山西路1-11号。法定代表人：高庆华，系该校理事长。委托代理人：于振森，系辽宁申扬律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄东海，男，1963年10月4日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：陈亮，系辽宁晟盟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张炅，女，1967年11月30日出生，住沈阳市和平区。委托代理人：陈亮，系辽宁晟盟律师事务所律师。原审第三人：任胜军，男，1970年3月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：李军，系辽宁龙德律师事务所律师。委托代理人：张力鹏，系辽宁沈鑫律师事务所律师。上诉人沈阳飞跃教育培训学校（以下简称“飞跃教育”）与上诉人黄东海、张炅，原审第三人任胜军房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第03567号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员贾宏斌担任审判长，与审判员周海鹏、代理审判员史舒畅组成合议庭，公开开庭进行审理。本案现已审理终结。原审原告飞跃教育诉称，被告在与原告签订《房屋租赁合同》时故意隐瞒其转租案涉房屋行为无合法性的事实，该《房屋租赁合同》是在被告采取欺诈手段，原告违背自己真实意思的情况下签订的。根据原、被告双方签订合同的约定、《合同法》及其司法解释的相关规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》属可撤销的合同，要求法院判令撤销与二被告签订的房屋租赁合同；判令二被告向原告返还已付房屋租金125万元，并赔偿装修费等损失128万元；本案诉讼费由被告承担。原审被告黄东海、张炅辩称，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，无法定撤销事由；被告并未隐瞒房产易主事实，没有欺骗沈阳飞跃教育培训学校的事实依据。双方签订的《房屋租赁合同》中的“鉴于”部分，已阐明签订合同时的事实状态，原告对房产易主状态均已明知并认可。双方对于新房主有可能发生的违约行为已经有所预见并对如何处理已达成共识。房产虽涉诉，但并未影响原告的占有及使用。；房屋一直由原告实际占有、使用并控制，原告应该继续履行租赁合同；请求驳回原告的诉讼请求。原审第三人任胜军述称，我方为本案租赁房的房主。房屋已租赁给被告，被告如何租赁使用与第三人没有任何关系。我方于2013年1月份取得该租赁房的产权证。被告对租赁房屋有租赁使用权。按约定被告的租赁期限应从2006年9月开始顺延15年，到2021年9月终止，超出租赁期限的部分应属无效。对被告将房屋租赁给原告的事实我们认可。原审反诉原告黄东海、张炅诉称，请求法院判决原告立即支付从2015年6月20日至2016年6月19日的房屋租金125万元，并给付从2015年6月20日起至结清之日止的罚金；诉讼费用由原告承担。原审反诉被告飞跃教育辩称，与被告签订的房屋租赁合同是被告采取欺诈手段，原告违背自己真实意思的情况下签订的，被告反诉内容不成立。请求法院驳回被告的反诉请求。原审法院审理查明：座落于沈阳市皇姑区崇山东路68号房屋（建筑面积为2824.07平方米）原系贺洪奎、胡姝娉、贺鹏共同共有房产。贺洪奎系沈阳市锦水芙蓉餐饮有限公司的负责人。2006年9月1日，贺洪奎以该公司的名义与黄东海签订《租赁合同》一份。将上述房产出租给黄东海,租期15年，自2007年1月1日至2021年12月31日止。合同签订后，贺洪奎将争议房交付给黄东海，由其用于经营使用。2011年6月18日，出租方即沈阳市锦水芙蓉餐饮有限公司与承租方黄东海、张炅、房屋产权人贺洪奎、胡姝娉、贺鹏又签订《补充协议》一份，将原租赁合同的期限延长期2年至2024年2月28日止。2013年1月18日被告贺洪奎、贺鹏、胡姝娉将本案争议房屋出卖给第三人任胜军，任胜军于2013年1月24日取得房产证书。2014年6月12日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：原告承租位于沈阳市皇姑区崇山东路68号房产，租赁期限为10年，自2014年6月12日起至2024年2月28日止，免租期三个月，租金起算日期自2014年9月20日起计收；年租金为1250000元；每年的租金上打租，提前3个自然月，在每年的6月20日当天一次性交纳与被告。合同签订后，原告按约定于2014年6月13日向被告全额支付了首年房屋租金1250000元。被告将房屋交付原告。后原告以被告在签订《房屋租赁合同》时故意隐瞒其转租案涉房屋行为无合法性、该《房屋租赁合同》是在被告采取欺诈手段、原告违背自己真实意思的情况下签订为由，于2015年6月19日起至法院。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律的效力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。关于被告对于现争议房屋的承租权是否具有合法性的问题。根据被告所举证据应当确定其是依与原房主之间的签订租赁合同取得的承租权，该合同经审查不违反合同法第五十二条的规定，当属有效。且第三人对被告将房屋租赁给原告的事实予以认可，故被告对该争议房的承租权具有合法性。关于原告主张撤销租赁合同的问题。原告提出在与被告签订《房屋租赁合同》时，被告故意隐瞒其转租案涉房屋行为无合法性的事实，该《房屋租赁合同》是在被告采取欺诈手段，原告违背自己真实意思的情况下签订的。经查，被告在与原告签订《房屋租赁合同》时，基于与原房主的租赁协议及买卖不破租赁的法律原则，对争议房具有合法的租赁使用权，没有影响原告对争议房的租赁使用。且第三人对被告的租赁使用权亦予以认可，原告无证据证明被告在签订租赁合同时存在法定的可撤销的情形，故对原告主张撤销租赁合同的诉讼请求不予支持。现被告不同意双方解除合同，原、被告应继续履行《房屋租赁合同》，故此，对原告主张被告返还已付房屋租金125万元、并赔偿装修费等损失128万元的诉讼请求，不予支持。原、被告在继续履行《房屋租赁合同》的同时，原告应履行给付被告租金的义务，故被告反诉原告支付房屋租金125万元的诉讼请求予以支持。对被告反诉原告给付从2015年6月20日起至结清之日止的罚金的诉讼请求，合同约定租金为上打租，在每年的6月20日给付，因原告在此之前提起诉讼主张解除合同，即诉讼阶段合同效力对于原告来说尚未确定，其未支付租金的行为并不属于违约，故对其主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、原告（反诉被告）沈阳飞跃教育培训学校与被告黄东海、张炅（反诉原告）于2014年6月12日签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、原告（反诉被告）沈阳飞跃教育培训学校于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）黄东海、张炅房屋租金1250000元（从2015年9月20日起至2016年9月19日止）；上述款项原告如逾期未履行给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告（反诉被告）及二被告（反诉原告）其他诉讼请求。案件受理费13520元，反诉费4809元，共计18329元，由原告（反诉被告）沈阳飞跃教育培训学校承担。宣判后，上诉人飞跃教育不服原审判决，向本院提出上诉。上诉人飞跃教育诉称：一、请求判令撤销（2015）皇民二初字第03567号民事判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求，驳回二被上诉人的反诉请求；二、请求判令本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决关于上诉人与二被上诉人签订的《房屋租赁合同》不存在法定可撤销情形的认定是错误的。上诉人认为，二被上诉人在与上诉人签订《房屋租赁合同》时，用虚构原产权人在国外、隐瞒涉案房屋多次涉诉的事实，导致上诉人被欺诈，违背自己的真实意思与其签订《房屋租赁合同》。二、一审判决上诉人与二被上诉人继续履行合同没有事实和法律依据，应予撤销。上诉人认为，上诉人与二被上诉人签订的《房屋租赁合同》属于可撤销的合同。黄东海、张炅亦不服，向本院提出上诉，上诉请求：一、请求在原判决一、二项的基础上增加一项，即：判决被上诉人飞跃教育给付上诉人罚金37.5万元。飞跃教育的举办者高庆华等人对飞跃教育的全部债务承担连带给付责任。二、全部诉讼费用由被上诉人飞跃教育承担。事实与理由：本案中，在合同存续期内，承租人未按照合同约定支付租金，且占有、使用房屋的同时以诉讼方式要求撤销租赁合同，明显是以其行为表示不履行合同义务，构成违约。而原判决认定承租人未按时履行租金给付义务，不构成违约，没有法律依据。承租人未按合同约定给付租金构成违约，应按照合同约定支付罚金37.5万元。其中飞跃教育的举办者高庆华、臧海鹏、李长河、于雷应对飞跃教育的债权债务负责。经本院审理查明：原审法院审理查明的事实属实。本院另查明，出租方即沈阳市锦水芙蓉餐饮有限公司与承租方黄东海、张炅、房屋产权人贺洪奎、胡姝娉、贺鹏签订《补充协议》的时间应为2011年8月16日。上述事实，有三方当事人陈述，房屋所有权证、房屋租赁合同、收据、补充协议、公证书等证据材料在卷佐证，经一审法院开庭质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为,沈阳飞跃教育培训学校与黄东海、张炅于2014年6月12日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于上诉人飞跃教育以“与黄东海、张炅签订房屋租赁协议时，黄东海、张炅故意隐瞒其转租涉案房屋无合法性的事实”为由要求撤销双方房屋租赁合同的主张。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”经审查，根据2006年9月1日的《房屋租赁合同》以及2011年8月16日的《补充协议》黄东海、张炅租赁涉案房屋的租赁期限为2007年1月1日至2024年2月28日。虽期间房屋所有权因房屋买卖而发生变更，但根据买卖不破租赁的原则，任胜军购买涉案房屋，不影响黄东海、张炅承租涉案房屋的行为，且在庭审中，现任房主任胜军亦明确表示认可黄东海、张炅的转租行为，故上诉人与黄东海、张炅签订房屋租赁协议时，黄东海、张炅故意隐瞒其转租涉案房屋无合法性的事实要求撤销与黄东海、张炅房屋租赁协议的请求，于法无据，本院不予支持。关于上诉人黄东海、张炅主张要求沈阳飞跃教育培训学校支付逾期交付租金的罚金37.5万元及飞跃教育举办者承担连带责任的请求，因双方当事人就合同的效力问题发生争议，飞跃教育并非恶意拖欠租金，故黄东海、张炅的上诉请求，依据不足，本院不予支持综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理36658元，由上诉人沈阳飞跃教育培训学校负担18329元，上诉人黄东海、张炅负担18329元。本判决为终审判决。审　判　长　　贾宏斌审　判　员　　周海鹏代理审判员　　史舒畅二〇一六年四月二十九日书　记　员　　王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 关注微信公众号“”