（2015）岚民初字第2986号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2016-07-30

案件名称

原告福州市中海置业物业管理有限公司与被告邱金敏返还原物纠纷一审民事判决书

法院

平潭县人民法院

所属地区

平潭县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

福州市中海置业物业管理有限公司,邱金敏

案由

返还原物纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

福建省平潭县人民法院民事判决书（2015）岚民初字第2986号原告福州市中海置业物业管理有限公司，住所地福建省平潭县。法定代表人薛炎金，总经理。委托代理人林震，福建福兴律师事务所律师。被告邱金敏，男，汉族，住福建省平潭县。委托代理人蔡来宽、高超，福建名仕律师事务所律师。原告福州市中海置业物业管理有限公司（以下简称“中海置业公司”）诉被告邱金敏返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告中海置业公司的委托代理人林震，被告邱金敏及其委托代理人蔡来宽、高超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海置业公司诉称，2015年第13号强台风暴雨过后，被告邱金敏以其所居住的某房屋被污水浸泡为由，要挟物业赔偿。要挟不成后，最起码的道义于不顾，把重病老人当作要挟工具，擅自于2015年9月7日将老人及其家人搬入物业办公室居住至今，全家人吃住拉撒均在物业办公室。对此，原告作为物业的受托人及实际使用人，当即向公安机关报案，并多次通过各种途径与被告邱金敏及其家属沟通，但邱金敏及其家人均置之不理，至今已逾一个多月，严重干扰了物业正常的服务工作，原告被迫另行租房开展工作。并自2015年10月1日起，采用每月发放基本工资方式，分流部分管理人员，被告已构成严重侵权行为。请求：1、判令被告立即停止侵占原告位于平潭县某小区的物业管理用房，并撤离现场；2、判令被告按每月7800元计算，赔偿原告损失。自2015年10月1日起算直至被告及其家属、物品全部撤离原告的物业管理用房之日止；3、被告承担本案案件受理费。被告邱金敏辩称，1、被告并没有非法侵占物业用房的主观过错，而是在原告侵害其权益后，被告采取的自助措施。被告系某小区业主，原告系该小区的管理服务公司负责小区上下水管道等共用设施设备及其运行的维护和管理。2015年8月因原告疏于维护、管理等原因致使下水道口大量水回流，导致被告家中装修、家具大面积受到浸泡，无法居住。被告多次找原告协商未果，无奈之下只好暂行家安置在物业用房，并另行出资租住他处供家人居住。因此，被告并非恶意占用物业用房，而是事先与原告通过协商后，为了避免因租住更多的房屋而花费更多的租金，致使损失进一步扩大，而采取的自助、减损措施。被告作为小区业主，是物业管理用房的共有权人，被告在不影响物业用房的使用的情况下，也有权适当利用物业房；2、被告暂行占用物业用房的行为，并未对原告造成任何实际损失。事实上被告仅占用物业用房一间而已，并不影响原告人员的正常上班，原告也无需分流管理人员，更无需另行租赁其他办公用房。因此被告的暂用行为，与原告所谓其所遭受的损失之间并没有法律上的因果关系，且该行为并没有给原告造成实际损失。依法应驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：证据A1、平潭县公安局潭东派出所出具的报警回执，证明1、针对被告及其家属侵占原告使用的物业用房一事，原告分别于2015年9月23日、同年10月8日向公安机关报案，要求公安机关出面制止被告违法行为；2、被告非法侵占原告物业用房直至2015年10月8日仍在持续。证据A2、现场照片及监控录像（光盘）、工资单，证明1、被告自2015年9月23日起占用物业用房；2、被告及其家属违法侵占物业用房，致原告无法正常上班；3、被告占用物业用房期间，原告另行租房办公，并采用发放基本工资方式分流部分人员；4、被告占房行为与原告存在因果关系。证据A3、物业管理服务协议，证明被告明知按约定其不得占用物业用房，但其仍然实施占房行为，主观上具有过错；证据A4、前期物业管理委托合同、商品房买卖合同附件二，证明原告受委托对某小区业主公共部分（包含物业用房在内）进行管理、使用；证据A5、某小区中平面图复印件一份，证明物业用房是在第一层；证据A6、网银转账记录、下岗分流员工花名册、上海埔东发展银行网上支付凭证，证明被告侵占物业用房、阻碍物业开展工作，导致原告部分员工被迫离开，原告为此支付工资和补偿款人民币12600元，并另行聘用人员顶岗；证据A7、房屋租赁协议、押金及房租收据，证明原告另行租房工作，造成每月支付房租人民币1200元的资金损失。经庭审质证，被告对原告提交的证据A1真实性无异议，对证明对象有异议，认为报警记录仅能证明有人因纠纷报警，不能证明被告侵占物业用房，且说明被告暂用物业用房事先与原告协调过；对证据A2真实性无异议，证明对象有异议，认为该证据不能证明被告自2015年9月7日起占用房屋，也不能证明员工无法上班，发放基本工资方式分流部分管理人员是其自身管理行为，与占用行为无关，且原告并未受到实际损失；对证据A4真实性和证明对象均有异议，认为按照规定住宅建设单位应当通过招标方式选择物业服务公司，原告不具有相应资质，对证据A5真实性有异议；对证据A6真实性无异议，证明对象有异议，认为原告部分员工的离开与本案不具有关联性；对证据A7真实性有异议，认为原告与第三人签订的合同真实性无法确认。被告为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：证据B1、房屋所有权证，证明位于平潭县某商品房属被告所有；证据B2、物业管理协议，证明福州市中海置业物业管理有限公司负责该小区的物业管理，包括负责小区上下水管道等共同设施设备及其运行的维护和管理；证据B3、房屋内照片，证明被告的房屋因下水道被污水浸泡受损严重；证据B4、信访事项答复意见书，证明被告曾就房屋因下水道排水受损向有关部门信访，有关部门未予以处理；证据B5、物业处照片，证明被告一家无房可住，不得已才拥挤在原告的一小间办公室内，对原告正常办公未产生影响；证据B6、申请书，证明2015年9月23日被告就某小区房屋反水事宜向业主委员会反映，业主委员会认为情况属实同意被告占用物业用房；证据B7、相片3张，证明被告已于2016年1月29日搬离诉争物业用房。经庭审质证，原告对被告提交的证据B1、B2、B7真实性无异议，对关联性有异议，认为物业管理协议已明确约定不得占用物业管理用房，关于原告是否需要负责水道疏通管理和本案没有关联；对证据B3真实性有异议，认为该证据没有经过原告方确认现场状况，即使该房屋存在水损，也和本案无关；对证据B4认为真实性无法确认；对证据B5真实性无异议，认为被告占用50多平方米；对证据B6真实性有异议，认为业主委员会成立情况无法确认，且业主委员会也无权利同意被告使用物业用房。通过原、被告双方对上述证据的举证、质证，本院分析认证如下：被告对原告提交的证据A1至A4、A6真实性无异议，原告对被告提交的证据B1、B2、B5真实性无异议，本院均予以确认。被告对原告提交的证据A5“某小区总平面图”复印件真实性有异议，但原告未能提供该证据原件核对，故对该证据不予采信；被告对原告提交的证据A7“房屋租赁协议、押金及房租收据”真实性有异议，但原告未能提供证据证明其管理人员在租赁的房屋内办工的情形，且被告作为小区业主亦未见物业管理人员在租赁的房屋内办公。故对该组证据不予采信。原告虽对被告提交的证据B3、B4、B6有异议，但该3组证据能证明被告房屋被下水道反流的污水浸泡后，无法居住，暂住在小区物业一间用房等情况向某小区业主委员会、平潭县信访局反映的事实，故对该3组证据，本院予以采信。根据上述有效证据，查明如下事实：原告是某小区的物业管理者，被告邱金敏是某小区业主。2015年8月26日，被告发现家里因小区主排污管堵塞，导致污水回流淹没整套房间，污水中臭气、蛀虫等对人体造成严重伤害，物质充斥整套房屋，即向原告反映。2015年8月28日，原告才开始疏通下水道，到同年9月2日下午水道管道才疏通。因原告的房屋被污水浸泡后不能居住，就向该小区的业主委员会、平潭县信访局等相关部门反映其房屋被下水道反流的污水浸泡，要求处理等事宜。2015年9月23日，被告及家人占住原告的物业管理用房一间，引发原、被告双方产生纠纷。原告分别于2015年9月23日、同年10月8日向公安机关报警，但纠纷均未得到解决。现原告诉至本院请求被告立即停止侵占原告位于平潭县某小区的物业管理用房，并搬离现场；被告按每月7800元计算赔偿原告损失，自2015年10月1日起计至被告及其家属物品全部搬离物业管理用房之日止。本案庭审后，被告及其家人已搬离诉争的物业管理用房，原告对被告已搬离物业管理用房无异议。本院认为，被告未经原告同意擅自占用其物业管理用房的行为构成侵权，现被告已主动搬离占用的物业用房，故原告主张被告搬离占用的物业管理用房的诉争已得到解决。原告尚主张被告应按每月7800元标准赔偿其损失，被告当庭否认有造成原告的损失，原告提交的证据A6“网银转账记录、下岗分流员工花名册”仅属原告内部人员管理的行为，尚不足以证明原告因被占用物用管理用房所造成的损失；原告的主张其因物业管理用房被被告占用，另行租赁一套房屋用于办公，但其未提供证据证明其在租赁的套房内办公的情形，被告作为该小区业主，亦未见到原告管理人员在租赁房内工作的事实，故原告该主张证据不足，本院不予支持。据此，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告福州市中海置业物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告福州市中海置业管理有限公司负担。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审　判　长　　张宗发代理审判员　　王瑜敏人民陪审员　　吴诚珍二〇一六年四月二十九日书　记　员　　翁奇震附：本案适用的主要法律条文《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。微信公众号“”