（2016）京02民终3716号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2016-06-01

案件名称

陈彦斌等与北京天宇恒业物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

崔思梦,陈彦斌,北京天宇恒业物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2016）京02民终3716号上诉人（原审被告）崔思梦，女，1982年12月25日出生。上诉人（原审被告）陈彦斌，男，1980年5月12日出生。上述两名上诉人的委托代理人刘连生，男，1941年2月24日出生。被上诉人（原审原告）北京天宇恒业物业管理有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇福顺街1号。法定代表人周硕，总经理。委托代理人任俊青，男，1974年8月6日出生。上诉人崔思梦、陈彦斌因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第3034号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年12月，北京天宇恒业物业管理有限公司（以下简称天宇物业公司）起诉至原审法院称：我方系汇融大厦的物业服务公司，崔思梦、陈彦斌系北京市西城区×号房屋业主。我方与崔思梦、陈彦斌于2009年11月18日签订的《汇融大厦前期物业服务协议》约定，该房屋面积144.86平方米，物业费每月每平方米5.68元。崔思梦、陈彦斌自接到我方书面或口头通知后15日内缴纳当年物业费及其他相关费用，崔思梦、陈彦斌逾期未缴的，每超期一日，加收千分之三的滞纳金。合同签订后，崔思梦、陈彦斌未按期足额缴纳物业费，经我方催收，崔思梦、陈彦斌仍欠2012年11月20日至2014年11月19日期间的物业费。为维护我方的合法权益，故起诉至法院，请求法院依法判令崔思梦、陈彦斌支付2012年11月20日至2014年11月19日期间的物业费19747.32元、滞纳金3949.46元。诉讼费由崔思梦、陈彦斌承担。崔思梦、陈彦斌辩称：认可涉案房屋产权情况及诉争期间物业费欠缴的事实，但不同意交纳，理由如下：1、天宇物业公司自2009年12月初入住该房屋时该房屋就开始漏水，我方多次找天宇物业公司解决问题，但一直没有找到漏水原因，现在不漏了；2、2012年7月29日，天宇物业公司没有提示电费不足，结果停电导致我方养的数条观赏鱼死亡，天宇物业公司后来赔偿了660元；3、天宇物业公司向其他业主都免收停车费，却一直要求我方交纳停车费，我方多交了2012年下半年的停车费。天宇物业公司不仅强行非法收取停车费，而且非法锁车；4、商品房的前期宣传册与实际交付的房屋有很大出入，特别是绿化面积严重不符。综上，我方不同意天宇物业公司的全部诉讼请求。原审法院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，天宇物业公司第二分公司与崔思梦、陈彦斌签订的《汇融大厦前期物业服务协议》系双方真实意思表示，该协议合法有效。因天宇物业公司第二分公司为天宇物业公司的分支机构，不具备独立法人资格，天宇物业公司可以依据该协议向崔思梦、陈彦斌主张权利。因此，天宇物业公司要求崔思梦、陈彦斌支付2012年11月20日至2014年11月19日期间物业费的请求，于法有据，法院予以支持。关于天宇物业公司主张崔思梦、陈彦斌支付滞纳金一节，由于崔思梦、陈彦斌未及时交纳物业费并非故意拖欠，系双方存在纠纷所致，因此，对于天宇物业公司主张滞纳金的请求，法院不予支持。崔思梦、陈彦斌主张的房屋漏水问题、前期宣传与实际入住不一致问题、停车位及收费问题，因与本案不属于同一法律关系，崔思梦、陈彦斌可另行起诉解决。关于崔思梦、陈彦斌主张的观赏鱼死亡问题，据双方陈述，此事已经解决完毕，且不在天宇物业公司主张的诉讼请求期间，法院不予处理。据此，原审法院于2015年12月判决：一、自判决生效之日起七日内，崔思梦、陈彦斌向北京天宇恒业物业管理有限公司支付二○一二年十一月二十日至二○一四年十一月十九日期间的物业费一万九千七百四十七元三角二分；二、驳回北京天宇恒业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果崔思梦、陈彦斌未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，崔思梦、陈彦斌不服，上诉至本院称：第一、前期宣传册与实际交付的房屋有很大出入，特别是绿化面积严重不符；第二、2012年7月29日我家电表归零断电，系天宇物业公司的责任。此后我家多次被断电，因此造成的财产损失，天宇物业公司应当承担赔偿责任；第三、天宇物业公司强行非法收取停车费，且非法锁车，给我方造成损失。综上，请求二审法院依法撤销原判第一项，驳回天宇物业公司的全部诉讼请求，本案诉讼费用由天宇物业公司承担。天宇物业公司同意原判。经审理查明，崔思梦、陈彦斌系北京市西城区×号房屋的业主，该房屋建筑面积为144.86平方米。2009年11月18日，天宇物业公司第二分公司（甲方）与陈彦斌、崔思梦（乙方）签订《汇融大厦前期物业服务协议》，约定甲方受大厦开发商委托，在大厦业主委员会与选聘的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效前为大厦全体业主提供物业管理，甲乙双方就权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用等内容进行了约定，甲方的物业管理服务收费方式为包干制，公寓按建筑面积每月每平方米5.68元。业主办理入住手续时按年度预付一年的物业管理服务费。乙方在今后的物业管理服务费用采取预交的方式，交纳时间为自接到甲方书面或口头通知后15日内交纳当年的物业管理费用及其他费用。关于机动车，地下停车管理费及使用费另签协议；地面临时停车位收费标准执行北京市政府相关规定。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠费用外，还应交纳滞纳金（滞纳金=欠费金额×逾期天数×千分之三）；逾期三个月拒绝交纳，甲方有权停止乙方所拖欠费用项目的服务。《汇融大厦前期物业服务协议》签订后，双方按约履行合同内容。自2012年11月20日开始，崔思梦、陈彦斌不再交纳物业费，天宇物业公司催缴后未果，为此，天宇物业公司诉至本院，要求崔思梦、陈彦斌支付2012年11月20日至2014年11月19日期间的物业费19747.32元、滞纳金3949.46元。本案诉讼费由崔思梦、陈彦斌承担。庭审中，针对崔思梦、陈彦斌关于房屋漏水及商品房前期宣传与实际入住不一致的抗辩意见，天宇物业公司表示与其无关，崔思梦、陈彦斌可向责任人另案起诉解决；针对崔思梦、陈彦斌关于观赏鱼死亡的抗辩意见，天宇物业公司表示事情并非发生在本案诉讼请求的期间，且双方早已协商解决完毕；针对崔思梦、陈彦斌关于停车位的抗辩意见，天宇物业公司表示物业合同中已经约定停车位及使用费需另签协议解决，与本案无关。上述事实，有双方当事人陈述、《汇融大厦前期物业服务协议》、缴费通知书、回执、房屋产权证、照片、车位租赁协议、业主手册、关于汇融大厦地上停车场备案车位数的征询意见函等证据材料在案佐证。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，天宇物业公司与崔思梦、陈彦斌签订了《汇融大厦前期物业服务协议》，天宇物业公司也实际为崔思梦、陈彦斌提供了物业管理服务，因此崔思梦、陈彦斌与天宇物业公司已经形成物业管理合同关系，崔思梦、陈彦斌应缴纳物业费。对于天宇物业公司所提请求崔思梦、陈彦斌缴纳2012年11月20日至2014年11月19日期间物业费的主张，本院予以支持。崔思梦、陈彦斌主张的房屋漏水问题、前期宣传与实际入住不一致问题、停车位及收费问题，因与本案不属于同一法律关系，崔思梦、陈彦斌可另行解决。关于崔思梦、陈彦斌主张的观赏鱼死亡问题，鉴于2012年7月29日停电导致部分观赏鱼死亡一事已经解决完毕，崔思梦、陈彦斌所提第二次停电导致观赏鱼死亡时间不在天宇物业公司主张的诉讼请求期间。故对于崔思梦、陈彦斌的上诉主张本院不予支持。需要指出的是，天宇物业公司作为物业服务企业应当加强服务意识，不断提高服务水平，虚心接受小区业主的意见，对业主反映的问题应当妥善解决，为业主提供周到的服务，进一步提升物业管理水平。综上所述，原审法院判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费392元，由北京天宇恒业物业管理有限公司负担98元（已交纳），由崔思梦、陈彦斌负担294元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费294元，由崔思梦、陈彦斌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　孟　龙代理审判员　李　桃代理审判员　王　云二〇一六年四月二十九日书　记　员　杨春雪来源：百度搜索“”