（2016）浙0103民初00760号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-05-25
案件名称
浙江野风物业服务有限公司与俞耀良物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江野风物业服务有限公司,俞耀良
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0103民初00760号原告：浙江野风物业服务有限公司。法定代表人：任婷婷。委托代理人（特别授权）：徐飞。被告：俞耀良。原告浙江野风物业服务有限公司（以下简称野风物业公司）与被告俞耀良物业服务合同纠纷一案，于2016年2月1日提起诉讼，本院同日受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告野风物业公司委托代理人徐飞、被告俞耀良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告野风物业公司诉称，被告系杭州市下城区凤起都市花园XX-X-XXXX室的业主。凤起都市花园业主委员会分别于2015年3月6日和2015年6月5日与野风物业公司签订了两份《凤起都市花园（一、二期）应急物业服务合同》，服务期限自2015年1月1日至业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同之日止。高层物业服务费标准按照每月每平方0.6元收取，每六个月向业主预收一次。被告的房屋建筑面积为91.72平方米，截止2015年12月31日应付物业管理费660.38元（2015年1月1日-2015年12月31日），经原告多次催讨，被告拒不支付，被告已构成违约，侵犯了原告的合法权益。根据有关规定，自逾期之日起按应缴费用的每日千分之二的标准支付违约金402.83元（自2015年1月1日起算暂计至2016年1月31日，以实际支付日为准），共计1063.21元。故诉讼来院请求判令：1、被告向原告支付物业管理服务费660.38元人民币（2015年1月1日至2015年12月31日），违约金402.83元（自2015年1月1日起算暂计至2016年1月31日，按每日千分之二计算，以实际支付日为准），合计1063.21元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告野风物业公司为证明其诉讼请求所依据的事实，提交了如下证据：1.《凤起都市花园（一、二期）应急物业服务合同》，欲证明原、被告权利义务、收费标准、服务期限和违约责任的事实。2.房产登记信息，欲证明涉案房屋系被告所有。3.费用催缴单、律师函及快递详情单，欲证明原告已向被告进行书面催讨并已送达被告。被告俞耀良辩称，我从2003年入住以来就没有少缴纳过物业费等相关费用，物业费应该要交的，但是因为原告一直不理会业主的合理诉求，所以我们一直拒交物业费。2015年政府为了纠正原告的行为，多次明确我们是设置共享的小区，原告对于强制性的法规不予实施，违法在先，且多年来，连物业合同也没有提交给业主看过。我分别在2015年12月1日、12月12日两次向原告递交函件，要求原告明确我在物业合同中的权利义务。看到合同后，我发现原、被告之间的合同并未生效。根据相关法律规定及合同第九章第六条的规定，原告既不是业主大会选聘的，合同也未经业主代表大会的通过，故合同未生效。关于原告合同中物业名称为凤起都市花园（一、二期），实际上凤起都市花园一直是一个完整的小区，并未进行分划。原告涉及分区管理的问题是违法的，原告通过非法的不公平的分割来侵害业主的权益，根据杭州市相关法规的规定，物业可以由业主自行管理。原告以分区管理为借口，单独阻止XX、XX幢的车辆办理停车证及该两幢业主的车辆进入小区。在业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的场地属于业主共有。综上，要求判定被告暂缓缴纳物业费没有过错，驳回原告的诉请，诉讼费由原告承担。为证明答辩意见所依据的事实，被告俞耀良提交了下述证据材料：1.《凤起都市花园（一、二期）应急物业服务合同》，欲证明原被告的权利义务和其中存在的侵权和限制条款（第九章第三十四条）。2.致野风物业吴某主任的信函、业主签字的名单及快递详情单；3.致原告律师的函件及快递详情单；以上两组证据欲共同证明为了了解权利义务，曾向原告讨要合同文本，并要求原告纠正侵权行为。4.被告致野风物业吴主任的信函，欲证明为了帮助原告完成收缴物业费的任务，曾和原告沟通，要求原告纠正侵权行为。5.长庆街道致凤起都市花园全体居民的公开信；6.杭州市下城区人民政府信访局会议纪要；以上两组证据欲共同证明凤起都市花园是整体规划，设施共享的一个小区。7.关于凤起都市花园XX、XX幢业主缓交物业费的联合声明，欲证明暂缓缴纳物业费是被侵权业主的集体行为。对双方当事人提交的证据经质证，被告对原告提交的证据1的三性均有异议，认为原告提交的合同中不包含附件，合同完整性，也缺乏真实性，不足以作为追缴物业费的证据。对证据2、3的真实性有异议，认为被告没有收到过这份快递，也没有签过字。本院认为上述在证据真实合法且与本案存在关联性，对其证据效力予以认定。原告对被告提交的证据对证据1三性均无异议，证明对象有异议，认为该合同系业委会与原告签订的合法有效的合同，该合同的内容是双方当事人真实意思的表示，也是合法有效的，不能达到被告所要证明的证明目的。本院认为该证据真实性可予确认，对其证据效力予以认定。对证据2认为信函系打印件，不符合证据形式，原告不予质证；快递详情单未明示邮寄信函的内容，故关联性有异议，不能证明该信件与本案有关联性；对于签字名单，无法核实真实性，且名单只有序号、姓名、地址、联系方式，没有确认的内容，故对真实性有异议。对证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为非原告代理人的授权范围所能处理的事宜。对证据4信函认为系打印件，不符合证据形式，不予质证。对证据5、6，真实性、合法性无异议，关联性有异议。对证据7认为属于证人证言，因证人未到庭，无法核实其真实性。本院认为被告所提交的证据与本案缺乏必要关联性，对其证据效力不予认定。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认下述事实：2015年3月6日凤起都市花园业主委员会与原告野风物业公司签订《凤起都市花园（一、二期）应急物业服务合同》，约定由野风物业公司对凤起都市花园实行物业管理，委托管理期限自2015年1月1日起2015年6月30日止；物业管理服务费，一期多层中13幢2单元按照每月每平方米0.60元交纳。2015年6月5日双方又签订合同将管理期限延长至于2015年12月31日。被告俞耀良系凤起都市花园XX幢X单元XXXX室房屋所有权人，该房屋建筑面积91.72平方米，未向原告缴纳2015年1月1日至2015年6月30日的物业费共计660.38元，经原告催讨不交纳，故引起诉争。本院认为：凤起都市花园业主委员会与原告野风物业公司签订《凤起都市花园（一、二期）应急物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，对凤起都市花园（一、二期）的全体业主有约束力。被告俞耀良作为案涉房屋业主，未按上述合同约定支付物业服务费，应承担相应的民事责任。被告俞耀良辩称原告一直不理会业主的合理诉求，侵害业主的权益是其不缴纳物业管理费的原因，对此本院认为，如果存在因物业服务瑕疵造成业主权益受损的事实，业主可就具体受损事项另行向原告主张权利，故被告的上述辩称意见本院不予采纳。对原告要求被告支付上述期间物业费共计660.38元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金，本院认为虽然被告提供的相关证据不能证明原告提供的物业服务存在瑕疵，但可以说明原告对业主反映的物业服务方面存在的问题未能进行有效的沟通，故对原告支付违约金的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告俞耀良于本判决生效之日起十日内支付原告浙江野风物业服务有限公司物业服务费660.38元；二、驳回原告浙江野风物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预缴），因适用简易程序减半收取25元，由原告浙江野风物业服务有限公司负担9元，被告俞耀良负担16元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。审判员 章幼戎二〇一六年四月二十九日书记员 吕丽娟 关注公众号“”