（2014）鄂武昌民商初字第01011号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-12-19
案件名称
陈彦华与石钰君、余小萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市武昌区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈彦华,石钰君,余小萍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂武昌民商初字第01011号原告：陈彦华，男，1970年7月17日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托代理人：丁浩，湖北协力律师事务所律师。被告：石钰君，男，1970年4月7日出生，汉族，户籍所在地武汉市武昌区，现羁押于湖北省汉江监狱。被告：余小萍，女，1973年7月9日出生，汉族���住武汉市武昌区。原告陈彦华诉被告石钰君、余小萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月27日立案受理，原告陈彦华向本院提出财产保全申请，要求查封被告余小萍名下的房屋，并已提供了担保。本院于2014年12月4日作出（2014）鄂武昌民商初字第01011号民事裁定书，查封被告余小萍名下位于武汉市武昌区水果湖街黄鹂路65号21栋3单元1层2室房屋，查封案外人陈艳珍位于武汉市硚口区多福路47号7号楼19层6号房屋。2014年8月28日被告石钰君因涉嫌制造毒品罪被武汉市武昌区检察院批准逮捕，本案于2015年1月4日中止诉讼。2015年8月7日武汉市中级人民法院作出（2015）鄂武汉中刑初字第00111号刑事判决书，被告石钰君犯制造毒品罪判处有期徒刑十五年，剥夺政治权利三年，并处没收个人财产人民币一万元，石钰君不服，提出上诉，2015年12月7日湖北省高级人民法院作出（2015）鄂刑二终字第00095号刑事裁定书，驳回上诉，维持原判。现依法组成合议庭于2016年3月22日公开开庭进行了审理。经本院向被告石钰君、余小萍送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，原告陈彦华、被告石钰君到庭参加诉讼，被告余小萍经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加。本案现已审理终结。原告陈彦华诉称，2010年8月1日原、被告签订《存量房买卖合同》一份，合同约定：两被告（系夫妻关系）将位于武汉市武昌区水果湖街黄鹂路65号21栋3单元2室房屋（面积为100.93平方米）作价605580元转让给原告。其中合同还约定：在2010年8月4日前，原告支付被告购房定金5万元及购房款10万元，两被告在收到原告上述定金和购房款后，将房屋两证、结婚证等交给原告保管，作履约凭证。两被告在收到原告上述款项后60日内搬家，将上述房屋交付给原告，并承诺房中家电归原告所有；被告在收到上述款项后60日内（2010年10月4日前），由两被告将该房屋在银行中的贷款全部还清，并在2011年4月4日前为原告办理过户手续，否则应赔偿原告总房款20%的违约金。合同签订后，原告于2010年8月4日将约定的定金5万元和购房款10万元交付给两被告的委托代理人戴骁勇。但两被告在收到上述购房款后，时隔两年拒不履行合同，既不交付房屋，也不办理相关手续。为此，原告为维护合同法权益不受侵害，曾于2013年3月向武汉市武昌区人民法院提起要求被告履行合同的诉讼，经法院审理发现本案所涉房屋因银行贷款原因已在2009年9月14日抵押给中国工商银行武汉汉阳支行，中国工商银行武汉汉阳支行就此贷款已向武汉市仲裁委员会申请仲裁，武汉市仲裁委员会作出（2012）武仲裁字第914号《仲裁书》，裁决：中国工商���行武汉汉阳支行对本案诉涉房屋在抵押担保范围内享有优先受偿权。两被告在武昌区法院受理的履行房屋买卖合同一案中，未能在该案审结前解除该房屋的抵押担保，故鉴于本案所涉房屋处于抵押状态，因此原告于2013年8月22日申请对该案撤诉。原告认为，由于本案所涉房屋处于抵押状态，导致原合同无法履行和实现目的，因此请求人民法院解除双方签订的《存量房买卖合同》，并判令两被告返还购房款10万元和5万元定金。同时由于被告未能在合理时间内解除该房屋的抵押担保是造成《存量房买卖合同》不能履行和合同目的不能实现的根本原因，因此被告应当承担违约责任。故原告诉至法院请求判令：1、解除原、被告签订的《存量房买卖合同》；2、两被告退还购房款10万元和定金5万元；3、两被告共同支付原告违约金121116元；4、两被告承担诉讼费用。原���陈彦华为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、存量房居间（买卖）合同，拟证明原、被告于2010年8月1日签订了购房合同，被告将其所有的房屋转让给原告，原告于2010年8月4日向其支付定金5万元和购房款10万元的事实。证据二、戴骁勇出具的收条，拟证明原告将定金5万元和购房款10万元在2010年8月4日支付给两被告的受托人戴骁勇。证据三、被告石钰君、余小萍出具的收条（系复印件），拟证明两被告的受托人戴骁勇将所收到的原告定金5万元和购房款10万元在2010年8月4日转支付给两被告。证据四、武汉仲裁委员会裁决书，拟证明两被告的房屋尚有银行贷款，并将本案所涉房屋抵押给工商银行汉阳支行。因此原告因抵押权的原因不得不解除与两被告的购房合同。证据五、房屋所有权证和国有土地使用权证���拟证明两被告将本案所涉房屋转让给原告，并将房屋两证押在原告手中，作为证明和保证。证据六、公证书，拟证明两被告通过公证委托将本案所涉房屋的相关权利授权给戴骁勇。因此戴骁勇的行为视为两原告的行为。被告石钰君对上述证据的真实性不持异议。被告石钰君辩称，当时是为了借钱，他们怕我还不了钱，就让我办了卖房的委托公证，且与原告签了购房合同，确实是通过戴骁勇收取了15万元，还支付了部分利息。这个钱肯定是要还，但现在我在服刑，没有能力还钱，房子年迈的母亲住在里面，要么等我出去以后想办法还钱，要么母亲去世后，可以卖房子还钱，另外原告要求的违约金太高了，希望能减免。被告石钰君未向本庭提交证据材料。被告余小萍未到庭答辩，且在举证期限内亦未向本院提交证据��料。经庭审举证、质证，本院对本案证据进行综合审查后，对案件事实认定如下：2007年5月24日石钰君与余小萍登记结婚。2009年9月21日坐落于武汉市武昌区水果湖街黄鹂路65号21栋3单元1层2室房屋登记在余小萍名下（房屋所有权证为武房权证市字第××号），2009年9月14日该房屋还办理了武国用（市交2009）5037号国有土地使用权证。2010年8月1日陈彦华作为买方（即乙方）与石钰君、余小萍作为卖方（即甲方）签订《存量房买卖合同》一份，该合同约定：甲方所有的房屋坐落于武汉市武昌区水果湖街黄鹂路65号21栋3单元1层2室，为砖混结构，建筑面积100.93平方米；经甲、乙双方协商一致，上述房屋交易成交价605580元；该房屋的交易税费由甲方承担一半，乙方承担一半；本合同签订之日，甲、乙双方需提供相关证件，交由丙方，由丙��将在甲乙双方提供证件齐全后的30个工作日，协助双方办理过户手续；甲方应在收到：1、乙方全部房款的当日；2、房屋过户完成后当日腾空该房屋；甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方同意解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，并按全部房款的20%向乙方支付违约金。合同的附加条款还约定：1、甲、乙双方在签订本合同后，如任何一方反悔，拒不履行合同，由反悔一方承担总房款20%违约金；2、甲、乙双方约定，在2010年8月4日前，乙方支付甲方购房定金伍万元及购房款拾万元整；3、甲方在收到乙方上述定金和购房款后，将房屋两证、结婚证等证件交乙方保管，作履约凭证；4、甲方收到上述款项后，10日内搬家，将该房交乙方使用，并保证家里家电家具归乙方所有；5、在甲方收到上述款项后，30日内由甲方自行将该房屋在银行中的贷款全部还清，以保证过户；6、在甲方收到上述款项后，应于30个工作日内为乙方办理过户手续；7、在过户当日，由乙方将剩余房款一次性付清给甲方（见收件单付款）；8、甲方最迟应在2010年10月4日前还清全部贷款，并且甲方应在最迟不超过2011年4月4日前未乙方办理过户手续，否则乙方应赔偿甲方总房款20%的违约金。石钰君与余小萍于2010年8月4日向案外人戴晓勇（公民身份号码320923197608290923）签署委托书，委托内容为：我们的房屋坐落于武汉市武昌区水果湖街黄鹂路65号21栋3单元1层2室，建筑面积100.93平方米，房屋所有权证号：武房权证市字第××号，土地使用权证号：武国用（市交2009）第5037号，该房屋已办理抵押贷款，现还有余款尚未还清。我们决定出售上述房屋，由于我们无法前去办理相关手续，现我们全权委托戴骁勇为我们的代理人，办理下列事宜：代为偿还银行贷款，解除抵押相关手续，并代领他项权证；完成前1项事宜后，再代为出售上述房屋（售房价不低于市场价格），并代收售房款；代为办理上述房屋的买卖交易和过户手续；受托人无转委托权；委托人对提供的证据材料的真实性负责，对受托人在授权范围内所签署的一切文件，均予以认可；委托期限：壹年（从2010年8月04日至2011年8月03日为止）。2010年8月5日湖北省武汉市硚信公证处对上述委托书作出（2010）鄂硚信证字第004797号公证书，证明：委托人于2010年8月4日来到我处，在我的面前，在前面的《委托书》上签名、捺手印。委托人的意思表示真实，委托人在上述《委托书》的签名、捺印均属实。该公证处还于同日作出（2010）鄂硚信证字第004798号、第004799号、第004800号公证书，分别证明石钰君、余小萍持有的身份证、户口、结婚证的复印件与两人持有的原件相符。合同签订后，2010年8月4日陈彦华向两被告的委托代理人戴骁勇支付了15万元，戴骁勇向其出具收条1份，内容为：今收到陈彦华人民币15万元，系付余小萍购房款拾万元和定金伍万元。同日石钰君、余小萍向戴骁勇出具收条1份，内容为：今收到戴骁勇的购房款人民币壹拾伍万元整，于2010年10月4日止还清。2012年石钰君的父母石水英、孙顺芝向本院提起诉讼，要求撤销将武汉市武昌区水果湖街黄鹂路65号21栋3单元1层2室房屋赠与石钰君、余小萍的民事行为，并将该房屋返还给两人。2013年12月11日本院作出（2013）鄂武昌民重字00005号民事判决书，判决驳回石水英、孙顺芝的诉讼请求。该房屋由一直由石钰君父母石水英、孙顺芝居住，未交付陈彦华。2012年9月21日武汉仲裁委员会受理了中国工商银行股份有限公司武汉汉阳支行与石钰君、余小萍之间的借款合同争议案，同年12月16日该委员会作出（2012）武仲裁字第0000914号裁决书，裁定：一、两被申请人（即石钰君、余小萍）共同向申请人偿还所欠本金337556.79元、利息31940.72元（截止至2012年9月21日），共计369497.51，2012年9月21日起至贷款本息还清之日止的利息及复利按合同约定的相应利率、罚息标准计算；申请人（即中国工商银行股份有限公司武汉汉阳支行）对位于武汉市武昌区水果湖街黄鹂路65号21栋3单元1层2室的房屋在抵押担保范围内享有优先受偿权。2013年4月陈彦华就武汉市武昌区水果湖街黄鹂路65号21栋3单元1层2室房屋曾诉至本院，要求石钰君、余小萍继续履行合同，并将该房屋过户至其名下。2013年8月20日陈彦华基于该房屋处于抵押状态，合同目的无法实现，故向本院提出撤诉申请，本院于2013年8月22日作出（2013）鄂武昌民初字第02090号民事裁定书，裁定���准许陈彦华撤回起诉。2014年11月陈彦华再次诉至本院，要求判如所请。另查明，2015年8月7日武汉市中级人民法院作出（2015）鄂武汉中刑初字第00111号刑事判决书，判处被告石钰君犯制造毒品罪判处有期徒刑十五年，剥夺政治权利三年，并处没收个人财产人民币一万元，石钰君不服，向湖北省高级人民法院提出上诉，该院于2015年12月7日作出（2015）鄂刑二终字第00095号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。石钰君现在湖北省汉江监狱服刑。本院认为，陈彦华与石钰君、余小萍签订的《存量房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，未违反国家法律的禁止性规定，应为合法有效。石钰君、余小萍全权委托戴骁勇为两人的代理人，代为出售房屋并代收售房款，基于此，陈彦华将购房定金5万元及购房款10万元，交付给戴骁勇，因该房屋设有抵押，合同目的无法实现，故陈彦华有权行使解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，故陈彦华要求解除合同的主张有事实和法律依据，故本院予以支持。陈彦华还要求石钰君、余小萍退还购房款及支付违约金，石钰君对退还房款无异议，但对违约金要求减免，购房合同中违约金的约定，系双方意思自治的结果，石钰君认为违约金过高要求减免，未能提交相应的证据，且购房款及定金的支付发生在2010年8月，距今已近6年，陈彦华主张的违约金数额并无不当，故对陈彦华要求退还购房款及支付违约金的诉讼请求，本院亦予以支持。余小萍未到庭，视为放弃答辩、举证、质证的权利，应承担对其不利的法律后果。根据《中华人民共和���合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告陈彦华与被告石钰君、余小萍于2010年8月1日签订的《存量房买卖合同》；二、被告石钰君、余小萍于本判决生效之日起10日内退还原告陈彦华购房定金5万元、购房款10万元，合计15万元；三、被告石钰君、余小萍于本判决生效之日起10日内向原告陈彦华支付违约金121116元。本案案件受理费5366元、保全费1920元，合计7286元，由被告石钰君、余小萍（此款原告陈彦华已垫付，被告石钰君、余小萍在给付上述款项时一并付给原告陈彦华）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行���间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。审 判 长 李 红人民陪审员 陆 军人民陪审员 钟秉诚二〇一六年四月二十九日书 记 员 徐 焱 搜索“”