（2016）沪0105民初5487号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-10-28
案件名称
蒋新妹、金军等与余建强房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋新妹,金军,金蔚,余建强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十三条
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初5487号原告蒋新妹，女，1945年2月5日生，汉族，住上海市普陀区。原告金军，男，1971年11月29日生，汉族，住上海市长宁区。原告金蔚，女，1970年3月17日生，汉族，住上海市普陀区。三原告共同委托代理人周向军，上海浩锦律师事务所律师。被告余建强，男，1969年12月26日生，汉族，户籍地福建省。原告蒋新妹、金军、金蔚诉被告余建强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月10日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员赵芳芳独任审判。本案于2015年8月11日、2015年9月14日公开开庭进行了审理，并于2015年9月24日作出判决。判决后，被告余建强不服提出上诉。上海市第一中级人民法院受理后，于2016年3月4日以原审判决存在认定基本事实不清、严重违反法定程序为由裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2016年3月17日立案重审，由审判员胡桂霞、人民陪审员杨耀丰、牟世荣组成合议庭，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告金军、金蔚及三原告共同委托代理人周向军及被告余建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋新妹、金军、金蔚诉称，上海市长宁区仙霞路XXX号XXX室房屋(以下简称“涉讼房屋”)是三原告产权房，1999年6月5日起，三原告将涉讼房屋北房间租赁给被告的亲戚即案外人吴斌使用。2012年6月间，原告又与吴斌续签了《物业租赁合同》，该合同载明租期从为2012年6月5日至2015年6月4日，租金为每月人民币(下同，略)9,800元。但随后该房屋实际使用人变更为被告，对此三原告也无异议。2015年6月4日，被告搬离了其租赁的上述房屋，但其仍在该房门前搭建的建筑物却未能拆除。致使三原告无法正常进入该房生活，而被告仍在该建筑物内进行经营活动。为维护原告权益，故诉至法院要求：一、判令被告立即搬离涉讼房屋北方间墙外的搭建物，并将前述房屋返还给原告；二、判令被告支付从2015年6月5日起至实际搬走之日止的房屋使用费，以每月7,800元计算。后原告变更请求权基础，以相邻关系为由认为被告妨碍其使用北房间，要求被告从搭建物搬离，并赔偿其不能正常使用北房间的损失，仍以每月7800元计算。被告余建强辩称，原告出租的长宁区仙霞路XXX号XXX室北房间属居住性质，租赁期满，已经将北房间归还给原告，不存在原告所述无法进入该屋居住的情况；合同约定北房间租金不包括附属违章搭建物；被告将承租的北房间归还给原告，租金也结清，但原告至今仍未返还押金3000元；北房间的违章搭建物侵犯了公共利益，应予以拆除。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：涉讼房屋权利人为蒋新妹、金军、金蔚。1999年6月5日，甲方金连生(原告陈述为原告金军的父亲)与乙方吴斌就涉讼房屋签订了《物业租赁合同》。租赁期限为1999年6月5日至2001年6月4日止。租金为人民币54,000元/年。约定二年内，如果因违章建筑而发生的损失由甲、乙双方各承担一半(指防盗窗、卷帘门)，但由于乙方营业执照而引起的工商税务的事，由乙方承担(作违约处理)。2001年6月1日，甲方金连生(原告陈述为原告金军的父亲)与乙方吴斌就涉讼房屋签订了《物业租赁合同》。租赁期限为2001年6月5日至2006年6月4日止。租金为人民币54,000元/年(每月4500元)。约定二年内，如果因违章建筑而发生的损失由甲、乙双方各承担一半(指防盗窗、卷帘门)，但由于乙方营业执照而引起的工商税务的事，由乙方承担(作违约处理)。2001年，甲方金连生与被告就涉讼房屋签订了《物业租赁合同》。租赁期限为2001年6月4日至2006年6月3日止。租金每月1500元，押金1500元，租赁期内甲方不能无故终止合同，否则甲方必须赔偿乙方装修费等损失。2004年5月，被告以前述租赁合同为依据申请开业经营服装、饰品等。2004年5月10日，被告获得营业执照，工商登记核准单记载的经营场所为涉案房屋-甲，营业执照的有效期限为2004年5月10日至2005年12月31日。后被告重新申请营业执照，新执照有效期限延至2009年12月31日，其余事项不变。2006年6月5日，甲方金连生(原告陈述为原告金军的父亲)与乙方吴斌就涉讼房屋签订了《物业租赁合同》。租赁期限为2006年6月5日至2009年6月4日止。租金为人民币6,000元/月。约定二年内，如果因违章建筑而发生的损失由甲、乙双方各承担一半(指防盗窗、卷帘门)，但由于乙方营业执照而引起的工商税务的事，由乙方承担(作违约处理)。2012年6月5日，三原告与乙方吴斌就涉讼房屋签订了《物业租赁合同》,租金为9,800元/月。租赁期限为2012年6月5日至2015年6月4日。合同约定如乙方在租赁期内未能按时支付各项应付的款项，如此种违约情况在甲方催讨无效下，甲方有权终止合同，并且扣除押金。在三年内，如果因违章建筑而发生的损失，甲、乙双方各承担一半(指防盗窗、卷帘门)，但由于乙方营业执照而引起的工商税务的事，由乙方承担(作违约处理)。租赁期满后,乙方如要续租,在同等情况下可享有优先权。同日，三原告与被告(有涂改液遮盖痕迹，隐约可见吴斌的名字及身份证号码)签订租赁合同，合同所有条款均同三原告与吴斌签订的合同。后被告以该份租赁合同又申请办理了工商营业执照，执照有效期限截至2015年6月30日，。庭审中，原、被告确认出租不是整个涉讼房屋，而是涉讼房屋的北房间，目前，被告仍在使用依附于北房间而搭建的搭建物，且被告仍在经营。原告陈述从2012年6日起，被告实际入住北房间并一直将房租交给原告金军；被告陈述从2012年8月起，被告入住北房间并一直将房租交给原告金军。原告确认2015年6月4日，被告搬离北房间，现在空关；被告确认2015年6月3日搬离北房间，2015年6月4日通知原告过来交接。原告确认搭建物于1999年由吴斌和被告一起搭建的；被告确认搭建物于1999年由吴斌搭的，被告在搭建时只是帮吴斌的忙。被告陈述2012年时因漏水，其在搭建物上加了一个钢筋混凝土的顶。原告庭审中陈述，原、被告实际上建立了租赁关系。被告庭审中陈述，被告与吴斌没有签订转让协议，也没有约定房屋使用期限，2012年被告花钱买了吴斌的股份后，商铺就由被告经营了，与吴斌之间的转让只转让了搭建物，居住的北方间是原告金军租给其的。被告还陈述当时被告和原告说好可以长期使用，被告不经营了就把门口的搭建物交还原告，但要提前半年告知原告，但在2014年3月中旬要交房租时，被告要求和原告续签合同时，原告却说要收回房屋，只能让被告再住半年左右。2015年8月17日，法院至现场查看，搭建物挂有仙水五金及鞋店的招牌，仍处于开门营业状态。搭建物与原告北房间的通道由木板封闭，无法进入。原告南房间内有一扇铁门即为通往北方间的门。上述事实，有上海市房地产登记簿、物业租赁合同、调查笔录、照片等证据及原、被告的陈述为证，并经庭审核实无误，本院予以确认。本院认为，2012年6月5日，三原告与吴斌就涉案房屋签订的租赁合同，以及三原告与被告就涉案房屋签订的租赁合同，均属当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效。根据被告从2012年6-8月间实际使用涉讼房屋北方间及搭建物、直接将房租及押金交给原告、以及两份合同条款几乎一致等事实以及原、被告的当庭陈述，本院认定双方之间实际履行的是三原告与被告之间签署的租赁合同。租赁合同期满，被告虽然返还了北房间，但是仍然使用搭建物。原告认为被告使用搭建物的行为影响了原告对其合法所有的北房间的使用，并要求被告搬离，本院认为有事实依据，予以准许。因原告主张的使用费系其不能正常使用北房间所致的损失，客观上被告使用搭建物的确对原告的租金收益有影响，现被告占用搭建物，原告要求被告支付相关损失，本院认为于法有据，予以准许。原告主张每月7800元的损失，依据不足，本院酌情给予每月3000元。至于被告陈述搭建物系其搭建，其要拆除，因该搭建物是否拆除的问题，原告并未要求本院予以处理，故本院对于被告的此项抗辩不予采信。据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，判决如下：一、被告余建强应于本判决生效之日起十日内迁出依附于本市长宁区仙霞路XXX号XXX室北房间外墙搭建的搭建物；二、被告余建强应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋新妹、金军、金蔚损失，以人民币3,000元/月的标准，自2015年6月5日起计算至实际搬走之日止；三、驳回原告蒋新妹、金军、金蔚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理人民币50元，由原告蒋新妹、金军、金蔚负担人民币25元，由被告余建强负担人民币25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 胡桂霞人民陪审员 牟世荣人民陪审员 杨耀丰二〇一六年四月二十九日书 记 员 刘彬华附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。 微信公众号“”