（2016）粤06民终738号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-09-02
案件名称
杨桂芳与佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司,杨桂芳
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终738号上诉人（原审被告）：佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：罗伟胜。委托代理人：陆沛林，广东华法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨桂芳，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司（以下简称汇威达公司）因与被上诉人杨桂芳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1316号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年8月8日，杨桂芳向汇威达公司支付了购买佛山市电力科技产业中心某房定金5万元。9月13日，汇威达公司开发的佛山市电力科技产业中心1-4座钢筋制作等分项工程验收合格。10月11日，汇威达公司作为出卖人与作为买受人的杨桂芳签订《广东省商品房买卖合同》（房屋唯一码：xxxxx、合同编号：xxxxxxx）、《补充协议》，约定汇威达公司以1389129元向杨桂芳出售佛山市南海区某街道某路33号佛山市电力科技产业中心某房，买受人应在2013年10月11日支付全部购房款，出卖人应在2014年8月31日前将竣工验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付买受人，自出卖人发出收楼通知书中规定的交接期限届满之日起第二日视为出卖人已完成交楼任务，逾期超过60日交付，买受人继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之六的违约金，非出卖人原因，项目配套设施无法按时交付使用属于“不可抗力”。同日，杨桂芳向汇威达公司支付了购买佛山市电力科技产业中心某房款1339129元。2014年3月5日，广东汇源通集团有限公司致函南海区某街道办事处，称其投资建设的佛山市电力科技产业中心进展顺利，请求协调交通、规划等部门，尽快解决某路东延线调头匝道建设的市政排水问题。3月10日，南海区某街道办事处复函广东汇源通集团有限公司，称某路东延线调头车道项目因原设计未全面考虑周边地块排水问题，需优化该项目的设计方案，故需与原中标单位解除合同后再次进行招标，但因中标单位不同意解除合同，待与交通局研究决定后，再行推进该项目。3月18日，广东汇源通集团有限公司致函南海区政府，称因某路东延线调头匝道的建设仍未开始施工，造成佛山市电力科技产业中心竣工后无法使用，故恳请南海区政府协调某街道、交通、规划等部门加快解决该问题。7月23日，汇威达公司向杨桂芳发出《延期交楼通知书》，称因政府对汇威达公司开发楼盘的配套工程未能按期提交使用，造成楼盘无法按计划竣工，故无法在2014年8月31日前将商品房交付，需视配套工程的完成情况再拟定交楼时间。12月8日，汇威达公司致函某街道办事处，称佛山市电力科技产业中心工程已进入竣工验收阶段，请求某街道办事处协调相关单位加快某路东路调头车道的建设速度。12月11日，广东汇源通集团有限公司致函某街道办事处，称佛山市电力科技产业中心计划于2015年1月投入使用，但因某路东延线调头车道没有完工、市政排水工程没有接通，影响到该项目对外销售的交楼事宜，引起客户投诉，请求某街道明确工程进度，尽快解决上述问题。2015年1月8日，南海区某街道办事处复函广东汇源通集团有限公司，称目前燃气管道等管线已迁改完成，该公司的污水管道已接入新建污水管道。1月12日，杨桂芳向汇威达公司发出《逾期交楼的函》要求汇威达公司尽快交楼并承担违约责任。3月2日，佛山市电力科技产业中心2座、4座竣工验收。4月9日，汇威达公司通知杨桂芳于4月11日至5月10日办理收楼手续。原审法院认为：杨桂芳、汇威达公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人真实的意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方应全面履行合同约定。杨桂芳在2013年10月11日前已按约定支付全部购房款1389129元，杨桂芳的行为符合合同约定，依约履行了其应尽的合同义务。根据合同约定，汇威达公司“逾期超过60日交付，杨桂芳继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之六的违约金”，汇威达公司依约应在2014年8月31日前将竣工验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付杨桂芳，但杨桂芳所购的房屋在2015年3月2日才竣工验收，汇威达公司在同年4月9日方通知杨桂芳于4月11日至5月10日办理收楼手续，汇威达公司的行为违反合同约定，构成违约，应依约承担违约责任。杨桂芳要求汇威达公司承担违约责任的主张有事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……”的规定，据此，杨桂芳要求汇威达公司按已付房款的日万分之六支付违约金的主张有法律依据。根据合同约定，汇威达公司应自逾期交楼次日，即2014年9月1日起至通知杨桂芳收楼之日，即2015年4月9日，以杨桂芳已付购房款为本金，按日万分之六支付违约金。据此，杨桂芳主张的违约金为：1389129元×0.6‰／天×219天=182531.5元。杨桂芳第1项诉请中此部分的违约金有理，原审法院予以支持；杨桂芳超出此部分的请求没有事实及法律根据，原审法院对杨桂芳超出此部分的违约金不予支持。汇威达公司辩称讼争房屋因某路东延线调头匝道的管线及市政排水问题而延误楼盘的验收，造成逾期向杨桂芳交楼，但汇威达公司所主张的市政配套工程并非在其所开发的佛山市电力科技产业中心红线范围内，且没有证据证明该市政工程问题与佛山市电力科技产业中心的竣工验收有直接的因果关系，故汇威达公司以此为由认为无需承担违约责任的抗辩举证不足，原审法院对汇威达公司的辩称不予采信。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、汇威达公司应于判决生效后十日内向杨桂芳支付违约金182531.5元；二、驳回杨桂芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2219.02元，由杨桂芳负担243.7元、汇威达公司负担1975.32元。上诉人汇威达公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院未对市政规划优化设计、市政配套工程逾期交付使用等政府行为是否属于不可抗力作出认定，属于认定事实不清，依法应予纠正。二、佛山市南海区人民政府对建设工程的竣工验收成立专门的联合验收办公室，即楼盘建设与市政配套工程是捆绑验收的，本案无法撇开市政工程单独以交付时间论违约。三、汇威达公司按照计划施工，且在约定交楼期前完成建设任务，不存在任何过错。市政配套工程未按照约定同期交付使用是导致逾期交楼的根本原因，与逾期交楼存在直接的因果关系。四、市政规划优化设计及市政配套工程具有公益性质，汇威达公司为配合政策法规及公益项目的实施而逾期交楼，该行为不具有可归责性，从长远角度而言，符合业主的终极利益。五、原审法院未对案涉《﹤商品房买卖合同〉补充协议》中关于“不可抗力”、“免责事由”等条款作出任何评析，仅仅适用了《商品房买卖合同》中逾期交楼的有关条款，属于以偏概全，所作裁决显失公平。六、原审法院认定违约金数额严重偏高。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，迟延交楼导致杨桂芳的实际损失可量化为房屋的租金损失，为此，汇威达公司委托入选法院名册且有鉴定资质的机构对案涉房屋的租金进行评测，结果显示租金为每平方米40元，据此，杨桂芳的违约金最高不应超过56195.98元。汇威达公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判汇威达公司无需向杨桂芳支付违约金182531.5元；3.本案一、二审诉讼费由杨桂芳负担。被上诉人杨桂芳辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。上诉人汇威达公司在二审期间向本院提交了以下证据：证据一、《建设项目竣工环境保护验收》，拟证明建设项目需要取得主管部门出具的介入市政污水管网的证明文件才能申请环评竣工验收，而汇威达公司在2015年1月8日才收到此证明文件。证据二、《关于印发当前我市房地产开发建设项目环评审批和竣工环保验收工作情况及下一步工作意见的通知》，拟证明项目污水能否接至市政污水管网并引至城镇污水处理厂，与环保竣工验收能否通过存在直接的因果关系。证据三、（2015）佛中法民三终字第896号民事判决书，拟证明关于本楼盘逾期交楼的原因、承担的责任比例等问题已被生效的法律文书所认定，本案应参照处理。被上诉人杨桂芳质证认为，汇威达公司提交的上述证据与本案不具有关联性。本院对汇威达公司提交的证据认定如下：汇威达公司提交的证据1、2的真实性予以确认；证据3与本案不具有关联性，不作为本案定案依据。被上诉人杨桂芳在二审期间未向本院提交新证据。经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为：杨桂芳、汇威达公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同〉补充协议》是当事人双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。根据《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，汇威达公司应当在2014年8月31日前，将经竣工验收合格的已办理竣工验收备案的商品房交付予杨桂芳，但涉案房屋在2015年3月2日才竣工验收，汇威达公司迟至同年4月9日才通知杨桂芳于4月11日至5月10日办理收楼手续，汇威达公司的行为已违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。汇威达公司辩称案涉商品房的逾期交付是由于相关市政配套工程未及时完工所致，对此，案涉《商品房买卖合同﹥补充协议》第十八条虽有“关于‘不可抗力’的补充约定：出卖人为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行为而引致的交付延误；非出卖人原因，项目配套设施无法按时交付使用；其他非出卖人所能控制的因素等。由于不可抗力的原因，出卖人不能履行合同或延迟履行合同不负违约责任”的约定，在本案中，汇威达公司提交的证据虽也能证明相关市政配套工程确实在案涉合同约定的交付商品房时间之后完工，该完工时间亦能够影响到案涉商品房的验收备案，但汇威达公司并未举证证明其开发的商品房项目工程已于2014年8月31日前事实上已达到验收标准，只是因相关市政配套工程的未完工才无法验收备案；也未举证证明若扣除因相关市政配套工程未及时完工所延误的时间，汇威达公司即能如期交付案涉商品房，故其该项抗辩主张，本院不予支持。汇威达公司虽构成违约，应承担违约责任，但鉴于相关市政配套工程的施工对案涉商品房的验收备案存有一定影响，再结合汇威达公司的违约情形、过错程度及杨桂芳的实际损失等因素综合考虑，本院对汇威达公司请求酌减合同约定的违约金金额的主张予以支持，酌定汇威达公司以已付房款的日万分之三的计算标准自2014年9月1日起至2015年4月9日止，按日向杨桂芳计付违约金金额，即汇威达公司应向杨桂芳支付的违约金金额为91265.78元（1389129元×0.3‰×219天）。原审判决对此处理欠妥，本院予以纠正。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律欠妥，依法应予改判。汇威达公司的上诉主张部分有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1316号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1316号民事判决第一项为：佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向杨桂芳支付违约金91265.78元；三、驳回杨桂芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2219.02元，由佛山市汇威达电力科技产业园负担976元，由杨桂芳负担1243.02元；二审案件受理费3950.63元，由佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司负担1975.63元，由杨桂芳负担1975元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民代理审判员 徐允贤代理审判员 余珂珂二〇一六年四月二十九日书 记 员 陆灏珺 微信公众号“”