（2016）浙0424民初1491号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-05-12
案件名称
罗建明与海盐新天地广场实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
海盐县人民法院
所属地区
海盐县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗建明,海盐新天地广场实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0424民初1491号原告：罗建明。被告：海盐新天地广场实业有限公司。住所地：海盐县武原街道海滨西路天宁寺商游城。法定代表人：袁风六，该公司执行董事。委托代理人：陆少刚，该公司员工。原告罗建明为与被告海盐新天地广场实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月18日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员林少辉适用简易程序于2016年4月22日公开开庭进行了审理。原告罗建明、被告海盐新天地广场实业有限公司的委托代理人陆少刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗建明起诉称：一、原告系海盐新天地广场（天宁寺商游城）（以下简称“新天地广场”）1幢A1247号商用房的业主，被告系原告房产的协议租赁方，根据双方2003年11月所签订的海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺租赁合同（以下简称“租赁合同”）及相关补充协议，被告应每月向原告支付房屋租金。自2014年3月18日至2016年3月17日的二年时间内，被告累计有17个月未按合同向原告支付房租，每月应付租金525.25元，所拖欠租金合计9307.43元，按照双方合同之约定，被告应无条件返还所欠未付之租金。二、自2014年3月18日至2016年3月17日的二年时间内，被告累计有6个月向原告少支付房租，每月少支付租金63.03元，合计378.18元。按照双方合同之约定，被告应无条件返还少付之租金。三、根据双方所签租赁合同之第七条第二款所约定的违约责任，被告应按租金的万分之二每天支付给原告2015年度违约金80元；被告逾期3个月以上未付租金，应向原告支付当年应交租金总额的15%违约金，计352.97元；二项合计432.97元。四、本案违约方为被告，被告应承担本案的诉讼费用。根据合同法之规定，为维护原告的合法权益，故请求法院依法判令：1、被告向原告支付拖欠17个月房屋租金人民币8782.18元（525.25元／月×16）；2、被告向原告支付6个月少支付的租金人民币378.18元（63.03元／月×6）；3、被告向原告支付拖欠房屋租金14个月的违约金人民币432.97元；4、被告承担本案诉讼费用。在审理过程中，被告陈述第一项诉讼请求及理由中存在笔误，第一项诉讼请求应为被告向原告支付拖欠16个月房屋租金人民币8404元（525.25元／月×16）。被告海盐新天地广场实业有限公司答辩称：拖欠的月份不清楚，但租赁合同第5条约定租金每年缴纳一次，每年3月31日前缴纳，原告起诉是2016年3月17日，我们是2015年付2014年的租金，2016年付2015年的租金，不存在拖欠租金，你起诉了，我们就停下来了，为什么停下来了，因为我是2014年4月份接手被告公司，所有的业主资料叫你们全部拿过来，就你们二家跟别人不一样，人家是100多元，你是500多元，相差很多倍，所以把你的停下来了，是想要你过来把情况了解一下，我们2016年应该把2015年的租金打进去，但是你起诉了。原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：1、房屋所有权证一本，证明原告是该商铺的产权所有人的事实；2、国有土地使用证一本，证明原告是该商铺的土地使用权人的事实；3、契证一本，证明原告拥有该商铺的合法手续的事实；4、银行账户历史明细清单二份（共七页），证明被告支付租金的金额及支付次数，被告所欠租金的月份次数及金额的事实；5、标卖成交确认单一份，证明原告方购买房产的成交明细；6、租赁合同一份，证明双方所签订租赁合同的详细条款的事实；7、补充协议一份，证明双方约定对租赁合同签订补充条款的事实。被告质证意见：对证据1、2、3、5无异议；对证据4，不清楚，当时是赵军在管理，但确实付过部分租金；对证据6、7的真实性无有异议，但租赁合同和补充协议在租金返租方面相抵触，一个是月返，一个是年返；另外补充协议约定每三年一个经营周期，就是我们跟业主三年必须要重新签一个协议。被告未提供证据。本院认证意见：对原告提供的证据1、2、3、4、5，具有真实性、合法性、关联性，予以确认；证据6、7，被告虽然提出异议，认为租赁合同和补偿协议在租金的支付时间上存在矛盾，但其对真实性无异议，上述证据具有真实性、合法性、关联性，予以确认。经审理，本院确认案件的相关事实如下：2003年11月14日，原告在浙江源富拍卖有限公司举行的标卖会上通过公开竞投，竞得新天地广场A1247号商铺。上述商铺建筑面积为13.02平方米，成交单价为10300元／平方米，成交总价款为134106元。同日，原告（出租方，即甲方）与被告（承租方，即乙方）签订租赁合同一份，约定：甲方将其A1247号新天地广场产权式商铺，共一间出租给乙方统一对外招商及统一经营管理；在租用期内，甲方有权将本出租产权式商铺的所有权以拍卖或协议转让等方式出售给第三方（出售前甲方以书面形式通知乙方，通知时效内，在同等条件下乙方有优先购置权），其所有权取得方即转为出租方，仍由乙方统一租用使用，本合同有效期内甲方和乙方所签订的合同继续有效；租赁期限自本合同签署之日起至2021年12月31日止；乙方对外招商三年为一周期，即三年统一确定一次新天地广场产权式商铺转租费，第四年起，即自2007年1月1日起，至合同期限届满时止，乙方将甲方所属新天地广场产权式商铺转租后，甲方得每年转租租金收入的70%，另30%用于弥补乙方各类开支，若有余额则作为乙方收入；租金每年缴纳一次，每年的3月31日前缴纳当期租金；乙方逾期向甲方支付当年租金的，应向甲方支付未交纳部分每天万分之二的违约金，如乙方逾期3个月以上未支付当年租金的，则甲方有权单方解除合同，并由乙方按当年应交纳租金总额的15%承担违约金。同日，双方又签订补充协议一份，约定：对租赁合同中第四条租赁期限补充一款，每三年为一个经营周期，每周期末双方对经营租金进行协商，必须续签一次补充协议，前款继续有效；对租赁合同中第五条第三款改为租金每月缴纳一次，每月底前缴纳当月租金。上述商铺原告取得了房屋所有权，房权证号为盐字第××号。原告提供的中国银行账户历史明细清单显示，被告于2014年3月31日支付了租金525.25元、同年4月30日支付了租金525.25元，但自2014年6月起至2015年6月止按每月租金462.22元共支付了六个月的租金，截止至2016年2月，被告共有十六个月未付租金。原告陈述，其与被告在2009年达成口头协议，涉案商铺的租金与新天地广场二楼商铺的租金一致，每月租金为购入商铺总价款的5%，再扣除6%的税费，故为每月525.25元【（134106元×5%÷12）－（134106元×5%÷12）×6%】，且被告以前一直按照每月525.25元支付租金。原告提供的其自行打印的个人网上银行交易明细显示，自2013年1月至2013年12月期间支付的每月租金为525.25元。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务，被告应按约定支付租金。原、被告之间对涉案商铺每月的租金金额存在争议。被告抗辩称，涉案商铺周边其他业主的商铺每月租金均为100多元，故原告诉称的涉案商铺的每月租金明显不合理，租金应为每月168.61元。本院认为，依据双方签订的租赁合同的约定，自2007年1月1日起，至合同期限届满时止，被告将原告所属商铺转租后，被告得每年转租租金收入的70%。假设就据此计算涉案商铺的租金，被告应明确转租租金收入的范围，合同中的转租租金的范围到底是指涉案商铺的转租租金，或是指所有新天地广场产权式商铺的转租租金；且被告未举证涉案商铺周边其他商铺租金的详细计算方式，其理由仅为按照前任新天地公司老板定下的租金金额支付；现无法明确涉案商铺的转租租金收入，亦无法计算出涉案商铺每月租金为被告所认可的168.61元。按双方之间签订的租赁合同及补充协议的约定，涉案商铺的租金按每三年为一个经营周期，每周期末双方对经营租金进行协商，必须续签一次补充协议，前款继续有效。被告自2014年6月起支付给原告的月租金变更为462.22元，但被告于2014年3月、同年4月期间支付给原告的月租金为525.25元，原告亦认可月租金为525.25元。被告未提供相关证据证明其变更租金取得了原告的同意，故根据原、被告双方签订的租赁合同及补充协议的约定，在双方对涉案商铺的下一个三年经营周期内的租金未能协商一致的情形下，依据前一个经营周期内的租金支付惯例情况，认定涉案商铺的每月租金为525.25元。被告自2014年6月起至2015年6月止按每月租金462.22元共支付了六个月的租金，其每月少支付了租金63.03元，故被告应支付原告上述六个月内少支付的租金378.18元。截止2016年2月，被告共有十六个月分文未付租金，故被告应支付原告拖欠的上述十六个月的租金8404元（按每月租金525.25元计算）。综上，被告共应支付原告租金8782.18元，自2016年3月起的租金，仍按原、被告之间签订的租赁合同以及补充协议约定的租金标准履行。原告诉请的2014年度的违约金为352.97元，其按2014年度未支付的租金2353.12元的15%计算，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。原告诉请的2015年度的违约金为80元（2015年度未支付的租金5378.56元×万分之二×75天），本院予以支持。综上，原告诉请的违约金合计为432.97元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告海盐新天地广场实业有限公司支付原告罗建明租金人民币8782.18元（自2016年3月起的租金，仍按原、被告之间签订的租赁合同及补充协议约定的租金标准履行）及违约金432.97元，上述款项由被告于本判决生效之日起十日内清结。如果被告海盐新天地广场实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告海盐新天地广场实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。审判员 林少辉二〇一六年四月二十九日书记员 周月华（附页） 百度搜索“”