（2016）京03民终5733号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-05-31
案件名称
柴燕平等与金承哲房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
柴燕平,毕凤喜,金承哲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终5733号上诉人（原审被告、反诉原告）柴燕平，男，1956年5月16日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）毕凤喜，女，1957年1月21日出生。委托代理人柴燕平，男，1956年5月16日出生。二上诉人共同委托代理人杨津英，天津宗岳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）金承哲（KIMSEUNG-CHEOL），男，1961年9月26日出生，大韩民国公民。委托代理人苏运升，北京市冠腾律师事务所律师。委托代理人崔慧莲，北京市京都律师事务所律师。上诉人柴燕平、毕凤喜因与被上诉人金承哲房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第44197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭并公开审理了本案。上诉人柴燕平及委托代理人杨津英，被上诉人金承哲的委托代理人苏运升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年10月，金承哲诉至原审法院称：2010年11月5日，我与柴燕平、毕凤喜签订《底商出租合同》，由我承租柴燕平、毕凤喜所有的北京市朝阳区×号楼×至×层×店×1号和×2号（×城×1号和×2号×店）（以下简称涉诉房屋），租赁期限自2010年12月20日起至2020年12月19日止，租金为55000元／月，自第四年起每年租金递增5%，支付方式为押六付三，第二年起为每六个月支付一次租金。后双方签订《﹤底商出租合同﹥修改及补充协议》，其中约定如我要求提前解除合同，应提前三个月通知对方，并代为介绍新租户，柴燕平、毕凤喜与新客户签订租赁合同后，退还我押金及剩余租金。2012年，因业务调整需提前解除租赁合同，我于2012年9月19日通知柴燕平、毕凤喜提前解除租赁合同，并将租金支付至当日，同时介绍了新的租户韩×承租涉诉房屋。2012年12月15日，柴燕平、毕凤喜与韩×签订了《底商租赁合同》，由韩×承租了涉诉房屋。至此，我已经按照双方约定履行了通知及代为介绍新租户的义务，柴燕平、毕凤喜也与新租户签订了租赁合同，故我多次要求柴燕平、毕凤喜将押金抵扣应交租金、物业费、水电费后的剩余款项退还给我，但柴燕平、毕凤喜始终拒绝。故为维护合法权益，我现诉至法院，要求柴燕平、毕凤喜：1.退还剩余押金111582.13元（以全部押金330000元扣除租金146666.67元、水电费44462.2元、物业费27289元）；2.以111582.13元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付利息，自2012年12月15日起计算至柴燕平、毕凤喜实际退还款项之日止。柴燕平、毕凤喜共同答辩并反诉称：金承哲的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应获得支持。即便没有超过诉讼时效，因韩×并非金承哲为我方介绍的租户，故根据双方租赁合同的约定，我方不应退还押金。现提出反诉，要求金承哲支付房屋租金165000元、水电费44462.2元、物业费27289元，并承担逾期付款利息。金承哲针对反诉答辩称：不同意柴燕平、毕凤喜的反诉请求。我已经按照合同约定找到了新租户，故柴燕平、毕凤喜应当向我退还全部押金。现我同意在押金中扣除我使用房屋期间所发生的房屋使用费、水电费及物业费，但是柴燕平、毕凤喜既不退还押金又要求我支付使用费等是没有依据的。原审法院经审理查明：柴燕平与毕凤喜系夫妻关系，涉诉房屋登记在毕凤喜名下。2010年11月5日，柴燕平、毕凤喜作为出租方，金承哲作为承租方，北京×1房地产经纪有限公司（以下简称×1公司）作为见证方，共同签订《底商出租合同》，约定：柴燕平、毕凤喜将涉诉房屋出租给金承哲作为经营用，租赁期10年，自2010年12月20日起至2020年12月19日止；×1号×店每月租金45000元，×2号×店每月租金10000元，共计55000元（×1、×2号底商不可分租），租赁税金由金承哲承担；付款方式为第一年押六付三，第二年开始至合同结束为止每六个月支付一次租金，从租赁第四年起每年递增5%；任何一方单方面取消、中断合同，应提前三个月通知对方；如金承哲因个人原因要提前解除合同，应提前三个月通知柴燕平、毕凤喜并代为介绍新租户（按当时市场价）后，柴燕平、毕凤喜退还金承哲押金。此后，柴燕平、毕凤喜作为出租方，金承哲作为承租方，×1公司作为见证方，共同签订《﹤底商出租合同﹥修改及补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：如因金承哲要求提前解除合同，金承哲应提前三个月通知柴燕平、毕凤喜，并代为介绍新租户，柴燕平、毕凤喜与新客户签订租赁合同后，柴燕平、毕凤喜退还金承哲押金及剩余租金。上述《底商出租合同》及《补充协议》签订后，金承哲支付了押金330000元以及截止至2012年9月19日的房屋租金。2012年9月20日，金承哲通知柴燕平、毕凤喜提前解除合同。金承哲称涉诉房屋系2012年12月9日交还柴燕平、毕凤喜，故双方租赁合同关系应于该日解除，房屋租金亦应计算至该日。柴燕平、毕凤喜认可接收房屋钥匙的时间为2012年12月10日左右，但认为根据合同约定，金承哲应当提前三个月通知解除合同，故根据金承哲通知的时间，双方租赁合同关系应于2012年12月18日解除，此前的房屋租金应由金承哲支付。经询，双方均确认金承哲应交纳的水电费为44462.2元、物业费27289元。柴燕平、毕凤喜认可于2012年12月15日与案外人韩×签订了《底商租赁合同》（以下称《租赁合同二》），将涉诉房屋出租给韩×，租赁期限自2012年12月15日起至2020年12月15日止，×1号×店的月租金为20000元，×2号×店的月租金为46000元。此外，柴燕平、毕凤喜表示与韩×口头协商一致，给予韩×二个月的免租期。金承哲不认可有关免租期的陈述。金承哲表示韩×系经其介绍与毕凤喜签订的《租赁合同二》，并为此提交了：1.北京×2洗衣有限公司与韩×签订的《洗衣设备销售合同》，证明金承哲与韩×于2012年5月相识，当时系韩×想从其公司购买洗衣设备，故双方签订了此份合同；2.北京×2洗衣有限公司与韩×签订的《转让合同书》，证明金承哲将提前退租的打算告知韩×后，韩×有意承租，并愿意从金承哲处受让涉诉房屋内的洗衣设备；3.金承哲的委托代理人与韩×的《谈话笔录》，证明韩×与金承哲间沟通过承租房屋的事宜，且系金承哲介绍韩×与柴燕平认识；4.金承哲与韩×的电话录音，证明韩×承认认识金承哲在先，与柴燕平见面在后，且柴燕平曾找到韩×要求其向法院陈述是后来才与金承哲认识的。对于《洗衣设备销售合同》与《转让合同书》，柴燕平、毕凤喜认为与本案无关。对于《谈话笔录》及录音，柴燕平、毕凤喜认为韩×应当出庭作证，否则不能作为证据使用。庭审中，柴燕平、毕凤喜提交了：1.由韩×签字的《说明》一份，内容为：“我与房主柴燕平、毕凤喜的租房事宜由中介公司姜×居间协调办理（×园×1-×2号底商）定金人民币贰万元打到中介公司账面”；2.×1公司与韩×签订的《定金收据协议》，证明韩×与毕凤喜间的租赁合同系经×1公司经纪人姜×的居间而签订，并非是金承哲介绍。金承哲认可《说明》落款处的签字系韩×所签，但认为其中的内容并非韩×所写。对于《定金收据协议》，金承哲认为柴燕平、毕凤喜已将涉诉房屋委托×1公司出租，故每次签订租赁合同都需要经过×1公司走手续并支付中介费，但经×1公司居间与韩×系经金承哲介绍承租房屋并不矛盾。原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，金承哲与柴燕平、毕凤喜签订的《底商出租合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。金承哲于2012年9月20日通知柴燕平、毕凤喜解除租赁合同，双方于2012年12月10日办理了房屋交接手续，故法院确认该交房日期即为双方协商一致解除涉诉房屋租赁关系的日期。金承哲虽表示交房时间为2012年12月9日，但未能提供充分证据，故法院采信柴燕平、毕凤喜自认的交房时间。根据《补充协议》的约定，金承哲要求提前解除合同的，除履行通知义务外，还以其代为介绍新租户作为从义务。金承哲提交的《洗衣设备销售合同》、《转让合同书》、《谈话笔录》及录音形成了较为完整的证据链，能够证明韩×系由金承哲介绍而承租的涉诉房屋，且柴燕平、毕凤喜亦认可与韩×签订了租赁合同的事实，故金承哲已履行了提前解除租赁合同所应负之义务，柴燕平、毕凤喜应当退还押金。柴燕平、毕凤喜提交的《说明》及《定金收据协议》虽载明韩×系经×1公司的居间而签订了《租赁合同二》，但此与韩×系经金承哲介绍而承租涉诉房屋并不矛盾，“代为介绍新租户”并不能等同于“提供居间服务”。况且，从“代为介绍新租户”这一约定的目的来看，是为了防止因提前解除租赁合同而给柴燕平、毕凤喜造成房屋空置的损失。因此，即便韩×并非金承哲所介绍，因韩×已于2012年12月15日承租了涉诉房屋，柴燕平、毕凤喜在此之后不存在任何损失，故其收取的押金亦应退还。柴燕平、毕凤喜称与韩×达成口头协议，给了韩×二个月的免租期，但未能就此提供证据，法院不予采信。《底商出租合同》解除前的租金，因房屋系金承哲占有使用，故其应按合同约定的标准全额给付。合同解除后，韩×的实际起租时间为2012年12月15日，故金承哲提前解除租赁合同，给柴燕平、毕凤喜造成了2012年12月11日至2012年12月14日期间的房屋空置损失，由此产生的房屋使用费，应由金承哲承担。水电费及物业费，金承哲同意支付，且双方就金额达成一致意见，法院不持异议。对于应付租金（使用费）、水电费及物业费，经金承哲同意，法院在应予退还的押金中予以抵扣，故对于柴燕平、毕凤喜的反诉请求，法院不再支持。因金承哲及柴燕平、毕凤喜均未举证证明曾要求对方付款而对方拒绝，故对于双方主张利息的请求，法院均不予支持。据此，原审法院于2016年2月作出判决：一、柴燕平、毕凤喜于判决生效之日起七日内向金承哲（KIMSEUNG-CHEOL）退还押金十万二千四百一十五元四角七分。二、驳回金承哲（KIMSEUNG-CHEOL）的其他诉讼请求。三、驳回柴燕平、毕凤喜的反诉请求。判决后，柴燕平、毕凤喜不服上诉至本院，要求撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由主要为：1.韩×与金承哲存在紧密的经济利益关系，且未出庭作证，因此其出具给金承哲的证言不能作为定案依据；2.金承哲在与上诉人的邮件中未提及韩×，由此可以断定，韩×与上诉人的签约与金承哲无关；3.原审适用法律不当，本案所涉押金的退还是以介绍新租户签约为前提的，并非以是否有实际损失为前提条件。金承哲同意原判。二审审理过程中，柴燕平、毕凤喜提出涉案×店×1号房屋登记在柴燕平名下，×店×2号房屋登记在毕凤喜名下。经查，原审中柴燕平、毕凤喜仅提交了×店×2号房屋的产权证书。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明事实一致。上述事实，有双方当事人陈述以及《底商出租合同》、《补充协议》、《租赁合同二》、《洗衣设备销售合同》、《转让合同书》、录音、《说明》、《定金收据协议》等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点为金承哲是否按照合同约定为柴燕平、毕凤喜介绍了新租户。金承哲提交的《洗衣设备销售合同》、《转让合同书》、《谈话笔录》及录音已经形成了较为完整的证据链，能够证明韩×系由金承哲介绍而承租的涉诉房屋。柴燕平、毕凤喜主张韩×系中介公司介绍，与金承哲无关，并提供韩×出具的说明一份予以证明，金承哲对该份证据不予认可，且根据该份说明的内容，仅能证明中介公司提供了居间服务，并不能说明韩×是由哪一方介绍给柴燕平、毕凤喜的，故对该证据本院不予采信。柴燕平、毕凤喜另主张韩×与金承哲存在经济利益关系，且未出庭作证，故对其证言不能采信。对此本院认为，根据现有证据显示，韩×与金承哲以及柴燕平、毕凤喜均有经济往来，且柴燕平、毕凤喜亦提交了韩×出具的说明，故不能以韩×与金承哲有利害关系为由不采信相关证据。另，韩×虽未出庭作证，但其在谈话笔录和录音证据中表达的意见能够与其他证据相互印证，故原审综合各项证据对事实予以认定，并无不当。综上所述，柴燕平、毕凤喜的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费2532元，由金承哲（HANYUSHIN）负担184元（已交纳），由柴燕平、毕凤喜负担2348元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费4851元，由柴燕平、毕凤喜负担（已交纳）。二审案件受理费7383元，由柴燕平、毕凤喜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 齐晓丹代理审判员 夏 莉代理审判员 陈 茜二〇一六年四月二十九日书 记 员 石艳明 来自