（2016）沪02民终2113号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-05-10
案件名称
陈柏福与上海仁丰房地产经纪有限公司居间合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈柏福,上海仁丰房地产经纪有限公司,詹瑞莲
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终2113号上诉人（原审被告）陈柏福，男，1970年5月21日生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人（原审原告）上海仁丰房地产经纪有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人高杰，该公司总经理。委托代理人莫晓明。原审第三人詹瑞莲，女，1976年3月13日生，汉族，住上海市。上诉人陈柏福因居间合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第1464号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年5月28日，委托人（甲方）陈柏福、詹瑞莲与居间方（乙方）上海仁丰房地产经纪有限公司（以下简称“仁丰公司”）签订了《房地产限时责任包售协议》。协议约定，甲方委托乙方提供独家服务，居间出售本市宝山区云西路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），建筑面积56.36平方米，权利人为陈柏福、詹瑞莲。系争房屋的委托出售价格为人民币（以下币种均为人民币）180万元，该房屋满5年，本人承诺是唯一一套房屋，甲方同意高于到手价部分作为乙方的佣金。乙方支付甲方代理销售定金12，500元，此款若在代理期内未完成代理销售，则归甲方，若在代理期限内甲方单方面终止合同，要按定金额度退一赔一。佣金为系争房屋实际成交总价款的2%，甲方应在与求购方签订房地产买卖合同或类似合同的当日，将佣金支付给乙方。在乙方为甲方提供服务的12个月内，甲方或其代理人、代表人、承办人等与甲方有关联的人与乙方介绍的求购方完成交易或者利用了乙方提供的信息、机会等条件但未通过乙方而与第三方完成交易的，以及在甲方的委托期内甲方擅自终止委托事项的，甲方都应按照委托房价款的2%向乙方支付违约金，乙方保留向甲方追究其他损失的权利。甲方确认，乙方为其独家代理委托的代理人。委托期限自2015年5月28日起至2016年5月27日止。合同落款处，甲方由陈柏福并代詹瑞莲签字确认。同日，陈柏福出具购房定金收据，载明陈柏福收取定金12，500元。还是同日，陈柏福出具承诺书，主要内容为，陈柏福并代詹瑞莲承诺若在包销委托期限内单方面终止协议或不出售系争房屋，则本人将承担总房价1%的违约金，所收定金双倍返还并另同意将系争房屋的电子合同由仁丰公司确认。2015年8月26日，仁丰公司向原审法院提起本案诉讼。仁丰公司诉称，双方签订《房地产限时责任包售协议》后，仁丰公司通过自身优势积极为陈柏福寻找客户并看房。2015年7月间，仁丰公司为陈柏福找到了意向客户并支付了意向金，但始终无法联系到陈柏福。陈柏福消极出售房屋的行为已属根本违约，故起诉要求解除与陈柏福签订的包销协议，并要求陈柏福返还定金，并承担总房价2%的违约金36，000元。原审中，陈柏福辩称，对于与仁丰公司签订包销协议无异议，但没有收取过定金。系争房屋为陈柏福与詹瑞莲共有房产，双方离婚协议中约定该房屋归陈柏福所有，但之后双方未作房地产权利的变更手续，房屋仍登记在两人名下。陈柏福曾于2015年3月委托仁丰公司出售系争房屋并收取了下家定金3万元，但在联系詹瑞莲予以配合时遭到詹瑞莲的阻挠，导致交易终止，陈柏福将3万元返还给客户。因系争房屋的房地产权证原件一直被仁丰公司扣留，陈柏福需要取得产证原件对外融资60万元以注销设定在系争房屋上的银行抵押。仁丰公司开始允诺可以向陈柏福借款60万元，故在其诱骗下签订了系争协议，并出具了定金收据。现系争房屋上的抵押权已经登记注销，但詹瑞莲一直在和陈柏福谈补偿的问题。综上，仁丰公司对陈柏福实施了欺骗，是黑中介，陈柏福也不同意继续履行包销协议，但亦不同意承担违约金和返还定金。詹瑞莲在原审中述称，系争房屋系其与陈柏福共同共有，离婚协议的约定是真实的，但双方在变更权利的过程中发生了纠纷，一直未能解决。詹瑞莲对陈柏福擅自对外签订委托出售协议的事实从来不知，也不予以追认。对于陈柏福与仁丰公司之间的纠纷詹瑞莲没有意见，请求法院依法裁判。原审法院另查明，系争房屋原由陈柏福和詹瑞莲共同共有。2011年10月27日，陈柏福与詹瑞莲签订了自愿离婚协议书，双方经协商自愿离婚，在第二条中约定，关于系争房屋离婚后归陈柏福一人所有，詹瑞莲应配合陈柏福办理房产去名手续。该房贷款由陈柏福承担，詹瑞莲于离婚后十日内将户口从房屋内迁出。同日，两人登记离婚。原审审理期间，即2015年11月2日，系争房屋经核准变更登记为案外人王玉祥、周美英共同共有。原审庭审中，陈柏福提供一份房屋买卖居间协议、定金收据及佣金收据，证明在2015年3月27日，陈柏福并代理詹瑞莲与仁丰公司及案外人签订了房屋买卖居间协议，陈柏福收取了客户支付的3万元定金，但之后由于詹瑞莲不配合买卖，导致交易终止，定金也返还给客户，当时陈柏福向仁丰公司支付了佣金5，000元，该款未予返还。仁丰公司对该节事实予以认可，并表示，当时陈柏福提供了其与詹瑞莲的离婚协议书并承诺可以在过户前办理好房屋权利变更的手续，在此情况下，仁丰公司才与陈柏福签订了居间协议。原审法院认为，公民行使权利、履行义务应当遵循诚实、信用的基本民法原则。依照陈柏福与仁丰公司签订的《房地产限时责任包售协议》，作为系争房屋的房地产权利人之一，陈柏福并代詹瑞莲委托仁丰公司将系争房屋以一定的价格在一定期限内出售，该意思表示真实、有效，对双方具有约束力。根据法律规定，没有代理权、超过代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。原审审理中，詹瑞莲明确表示对于陈柏福擅自对外签订包售协议并不知情，现得知后也不予追认。故陈柏福构成无权代理，因涉案合同所产生的权利、义务法律关系约束于仁丰公司和陈柏福之间，与詹瑞莲无涉。根据查明的事实，系争房屋在本案审理期间已经核准转移登记至案外人名下，属于案外人所有的房地产权利，即陈柏福用其实际行动明示毁约，其行为直接导致与仁丰公司的包销协议再无继续履行的客观条件和事实可能。而在原审审理期间，陈柏福从未披露过该节事实，严重违背诚信原则。据此，仁丰公司以陈柏福根本违约为由要求解除协议并要求陈柏福承担违约责任的诉讼请求，具有事实和法律依据，原审法院予以准许。陈柏福对定金收据落款的签名的真实性不持异议，但主张未拿到仁丰公司支付的定金，对此，陈柏福未能提供任何证据予以佐证，原审法院对其抗辩不予采信。根据双方协议约定，若陈柏福在委托期内擅自终止委托事项，其应按照委托房价款的2%向守约方支付违约金。故仁丰公司就此要求陈柏福承担违约金，合法有据，原审法院予以准许。综上，原审法院作出如下判决：一、解除上海仁丰房地产经纪有限公司与陈柏福签订的《房地产限时责任包售协议》；二、陈柏福于判决生效之日起十日内，返还上海仁丰房地产经纪有限公司定金12，500元；三、陈柏福于判决生效之日起十日内，支付上海仁丰房地产经纪有限公司违约金36，000元。原审判决后，陈柏福不服，向本院提起上诉称：1、2015年3月，陈柏福曾通过仁丰公司与案外人签订房地产买卖合同，但该起交易因共有人詹瑞莲不予配合最终无法完成。因此，仁丰公司在与陈柏福签订《房地产限时责任包售协议》时，对于系争房屋为詹瑞莲与陈柏福的共有财产，且詹瑞莲对出售房屋不予同意的事实是明知的。在此情况下，仁丰公司仍利用其掌控系争房屋产权证的有利地位，迫使陈柏福签订了涉案协议。从詹瑞莲的角度看，涉案协议属于恶意串通，损害了詹瑞莲的合法权益，故合同应为无效；从陈柏福的角度看，仁丰公司在签订协议时存在乘人之危情形，故涉案协议应为可撤销的合同，现陈柏福主张撤销该协议。2、陈柏福确实没有收到过收条记载的12，500元定金。对该节事实，仁丰公司的业务员薛某是清楚和认可的，但现薛某故意逃避，已无法取得联系。3。陈柏福近期经济状况极其紧张，故迫于无奈才将系争房屋紧急地转让给案外人，受让人亦是陈柏福原来的邻居。因此，陈柏福并不是刻意隐瞒系争房屋已转让的事实。综上，原审判决事实认定不清、适用法律错误，请求撤销原判，改判驳回仁丰公司的原审诉讼请求或将本案发回重审。被上诉人仁丰公司辩称：《房地产限时责任包售协议》是双方真实意思表示，双方均应恪守履行。仁丰公司已经依约为陈柏福积极寻找客户并找到了有购房意向的客户，但因始终联系不到陈柏福，导致交易最终未能成功。陈柏福的行为已经构成根本违约，故应当按协议约定承担违约责任。陈柏福于一审审理期间将房屋转让给了案外人，但在庭上仍一直故意隐瞒真实情况，并声称愿意继续履行合同。直到最后一次庭审结束后，仁丰公司应法官要求调取了系争房屋产权登记信息，方才知晓系争房屋已于2015年11月2日核准登记至案外人名下。从上述事实亦可以看出，陈柏福的行为缺乏诚信，原审法院所作判决是正确的。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人詹瑞莲未到庭参与诉讼，亦未就本案提交书面意见。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据审理查明的事实，系争房屋原由陈柏福和詹瑞莲共同共有，但双方已于2011年10月签订了离婚协议书，约定系争房屋在双方离婚后归陈柏福一人所有。因此，在仁丰公司与陈柏福签订涉案协议时，系争房屋虽仍然登记在陈柏福和詹瑞莲二人的名下，但系争房屋的所有权及相关权利义务依法应由陈柏福一人享有或者负担。故陈柏福以本人及詹瑞莲名义与仁丰公司签订涉案协议，不会损害到詹瑞莲的合法权益，且陈柏福以詹瑞莲名义代签涉案协议并未取得詹瑞莲本人的委托授权或事后追认，故相关责任应由陈柏福一人承担。据此，陈柏福以协议损害了詹瑞莲的权益为由主张协议无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。陈柏福又以涉案协议存在乘人之危、违背其真实意愿的情形为由，主张撤销该协议，但其对此并未提供相应证据予以证实，且陈柏福在原审中已对涉案协议的效力明确表示认可，亦同意解除该协议，故陈柏福在二审中提出撤销涉案协议的诉讼主张，缺乏事实基础和正当理由，本院不予准许。至于陈柏福有关其并未实际收到12，500元定金的抗辩意见，因陈柏福已出具收到定金12，500元的收条，现又否认收到该款项，但其未能提供证据予以证实，故本院亦不能予以支持。综上，陈柏福的上诉请求缺乏相应的事实和法律依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，012元，由上诉人陈柏福负担。本判决为终审判决。审判长 丁康威审判员 徐 江审判员 彭 浩二〇一六年四月二十九日书记员 何 倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：