（2016）粤0303民初2459号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-11-30
案件名称
柯倩与吴辉、冯赶房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市罗湖区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柯倩,吴辉,冯赶,深圳房天下地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第四十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0303民初2459号原告柯倩。委托代理人刘海韵，广东仁浩律师事务所律师。委托代理人唐丽渊，湖南道宽律师事务所律师。被告吴辉。委托代理人黄纲，广东华商律师事务所律师。被告冯赶。第三人深圳房天下地产经纪有限公司，住所地深圳市南山区南山街道南山大道以南1039号枫叶城市酒店303。法定代表人韦志军。委托代理人黄瑞军，系该司员工。上列原告柯倩诉被告吴辉、冯赶及第三人深圳房天下地产经纪有限公司房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人刘海韵、被告吴辉的委托代理人黄纲及第三人委托代理人黄瑞军到庭参加了诉讼，被告冯赶经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告吴辉于2016年1月10日委托被告冯赶与原告于2016年1月21日在第三人的配合下签订了NO：SZFTXJJ0002515号《二手房买卖合同》，涉案房产：祥福雅居彩虹阁2909，土地位置：深圳市罗湖区宝岗路西。原告已于签订合同之日交付合同项下的定金人民币8万元整。但被告不配合继续履行合同，多次协商沟通未果。被告吴辉于2016年1月25日通过手机短信通知中介，要求中介向原告退还定金。至合同无法继续履行。被告不讲诚信，无视法律法规，现根据我国《合同法》等相关法律，向贵院提起诉讼，请求判令：1、确认被告吴辉已于2016年1月25日单方面解除房屋买卖合同；2、二被告连带返还定金人民币8万元整；3、二被告连带支付原告违约金人民币32万元整（以上合计人民币40万元）；4、二被告连带支付本案诉讼费用。被告吴辉答辩称：被告吴辉与原告没有签订任何合同，被告吴辉也未委托任何人与原告签署合同。被告吴辉未收取原告任何款项，因此，原告诉请要求确认被告吴辉单方面解除房屋买卖合同没有事实依据，也不符合法律规定。原告要求被告吴辉返还定金及支付违约金也没有事实依据，不符合法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。第三人述称：第三人员工与被告吴辉有通过电话沟通，被告吴辉说其在外地没有办法过来。第三人告知其让原告先行交付诚意金后再签署合同，而被告吴辉则要求第三人收取定金后才来签合同。之后被告吴辉的丈夫告知第三人他们先让一个朋友过来代签，然后被告吴辉在几天内过来把合同补签完整。定金当时是托管于第三人处，由于合同备注中约定的补签时间已过，被告吴辉未来补签合同，第三人则把定金退回了原告。本院经审理查明：一、被告吴辉是位于深圳市罗湖区宝岗路西祥福雅居彩虹阁2909房（以下简称“涉案房产”）的所有权人，房屋用途为住宅，系市场商品房，建筑面积33.1平方米。2016年1月21日，在第三人的居间下，原、被告签订编号为SZFTXJJ0002515号《二手房买卖合同》（以下简称“涉案合同”），合同载明的买方为原告，卖方为被告吴辉，卖方代理人为被告冯赶。涉案合同约定：买卖双方通过经纪方购入及转让涉案房产，转让成交价为人民币160万元；买方同意在本合同生效之当日向卖方支付定金人民币8万元；买卖双方协商一致，以买方向银行按揭贷款支付约定的楼款；买方须于2016年3月5日前办理首期款资金监管手续及按揭贷款申请手续。涉案合同备注项载明：“经买卖双方约定，该物业的家私电器赠送给买方。本合同卖方为代理人签字，经买卖双方约定，本合同签订后五日内，该物业产权人必须回来补签字，否则一切法律责任代理人承担。”涉案合同还对买卖双方其他权利义务进行约定。同日，原告将8万元定金托管于第三人处，被告冯赶亦出具《收款收据》对原告支付定金8万元予以确认。在庭审中，原告及第三人均确认该8万元定金现已返还给原告。二、为证明二被告之间存在委托代理关系，原告向法庭提交一份《委托书》，载明的委托人为被告吴辉，被委托人为被告冯赶，约定：由于吴辉本人工作繁忙，不能亲自办理深圳市罗湖区宝岗路西祥福雅居彩虹阁2909的房产转让事宜，特委托冯赶作为我合法代理人，全权代表我办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任。在法庭质证过程中，被告对该《委托书》的真实性、合法性及关联性均不予确认，并答辩称该《委托书》并无被告吴辉签名确认，与被告吴辉无关。第三人质证意见为该《委托书》确实为被告冯赶所写，但在签署涉案合同之前和被告吴辉确认过相关事实。以上事实，有《房地产权证》、《二手房买卖合同》等证据以及各方当事人庭审陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告吴辉系涉案房产的所有权人。被告冯赶与原告就转让涉案房产的事宜签署涉案合同，应当取得被告吴辉的合法授权。根据我国《合同法》第四十八条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。在本案中，原告提供的《委托书》未经被告吴辉签字确认，对于被告吴辉和冯赶之间存在委托关系的事实，原告未提供其他证据予以证明，且被告吴辉亦否认该《委托书》的真实性并否认曾经委托被告冯赶代为签署涉案合同之事实，因此，原告关于被告吴辉、冯赶之间存在委托代理关系之主张缺乏事实依据，本院不予支持。根据涉案合同备注的约定，在合同签订后五日内，被告吴辉必须在涉案合同上补签字。故，在被告吴辉补签涉案合同之前，涉案合同之效力处于待定之状态。事实上，被告吴辉并未在约定的期限内补签涉案合同，该合同对被告吴辉不具有约束力。且涉案合同对被告冯赶承担责任的方式约定不明。故，原告关于解除涉案合同并要求被告连带支付违约金的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。鉴于第三人已将托管的定金8万元退还了原告，因此，原告诉请被告退还定金8万元没有事实依据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告柯倩的全部诉讼请求。本案受理费人民币3650元，由原告柯倩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员 李知擎二〇一六年四月二十九日黄礼书 记 员 石宝涵 关注公众号“”