（2016）京02民终3564号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2016-06-01

案件名称

北京宝龙蓝德房地产开发有限公司与修丽娟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京宝龙蓝德房地产开发有限公司,修丽娟

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2016）京02民终3564号上诉人（原审被告）北京宝龙蓝德房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区万柳西园6号楼。法定代表人谢海龙，董事长。委托代理人蔡笑，男，1986年2月11日出生。被上诉人（原审原告）修丽娟，女，1986年3月17日出生。委托代理人李艳杰（修丽娟之母），1958年11月4日出生。上诉人北京宝龙蓝德房地产开发有限公司（以下简称宝龙蓝德公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第17814号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。2015年8月，修丽娟诉至原审法院称：2009年，我与宝龙蓝德公司签订《商品房预售合同》，约定我购买宝龙蓝德公司开发的位于北京市丰台区1012号房屋（现行政地址为丰台区南三环西路1012号）。合同签订后，我依约支付了购房款，但宝龙蓝德公司一方面迟延取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，另一方面导致我迟延取得该房的所有权证书，严重违反合同约定。故我诉至原审法院，请求：1、宝龙蓝德公司支付逾期办理房屋所有权证书的违约金114256.77元（自2011年7月1日起至2015年8月12日止，按已付款日万分之一标准计算）；2、诉讼费用由宝龙蓝德公司负担。宝龙蓝德公司辩称：不同意修丽娟的诉讼请求。首先，我公司确实存在违约，由于北京市举办奥运会、残奥会期间涉案房屋所在工程被迫停工或者不能正常施工，造成我公司工期延误；还由于工程所在地的市场未按期拆除，同样造成我公司办理工程验收延误；另外，国有土地出让合同变更程序中，国土局的办结时间也大大超过了正常时间，使得我公司逾期取得涉案房屋所在楼栋产权证；第三方拒不拆除汽车4S店，我公司不得不通过仲裁才将该店拆除，造成我公司逾期办理规划验收手续，这也不是由我公司原因造成的。其次，我公司逾期办理房屋产权转移登记，并未给修丽娟造成实际损失，涉案房屋的出售价格较之同期市场其他房屋价格偏低，且现在房屋价格上涨明显。我公司已于2011年1月11日将涉案房屋向修丽娟交付，虽有逾期交房，但也向其进行了违约赔偿。第三，修丽娟所主张的违约金标准过高。原审法院经审理认为：修丽娟与宝龙蓝德公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行。依照《商品房预售合同》的相关约定，修丽娟同意委托宝龙蓝德公司指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，修丽娟亦将契税、公共维修基金、代办费以及其他办理房屋所有权证书所需材料交给了宝龙蓝德公司，但宝龙蓝德公司在2011年1月11日将涉案房屋交付修丽娟后，却迟至2015年7月20日才为修丽娟办理了涉案房屋的所有权证书，显已违反了双方合同第二十一条关于转移登记的约定，应当承担相应违约责任。关于宝龙蓝德公司所提迟延办理涉案房屋的所有权证书的违约金是否应当减免的问题。首先，根据双方合同的约定，宝龙蓝德公司对于迟延办理涉案房屋的所有权证书系承担无过错责任，因此宝龙蓝德公司对迟延办理涉案房屋所有权证书是否存在主观过错均不影响其违约责任的承担；其次，宝龙蓝德公司主张由于市国土局的行政行为导致其延迟办理了涉案房屋的所有权证书，但宝龙蓝德公司就此向法院提供的证据不足以证明由于行政行为造成了宝龙蓝德公司办理涉案房屋所有权证书延期，故法院对于宝龙蓝德公司的该项抗辩主张不予采信；再次，宝龙蓝德公司主张北京锦绣通商汽车贸易有限公司超期违法占地影响规划验收，但通过仲裁裁决内容可以发现造成北京锦绣通商汽车贸易有限公司长期占用场地系由于宝龙蓝德公司自身的经营行为所致，因此宝龙蓝德公司的该项抗辩主张，法院不予采信；再次，宝龙蓝德公司主张奥运会及残奥会期间停工影响施工进度，但本案涉案合同签订时间晚于奥运会及残奥会期间，即宝龙蓝德公司在签订合同时已经知悉奥运会及残奥会期间停工的影响，但双方依旧作出了关于涉案房屋所有权证书办理期限的约定，应视为宝龙蓝德公司认可其具备在该时限前取得涉案房屋所有权证书的能力，因此宝龙蓝德公司再以此为由进行抗辩，法院不予支持；最后，宝龙蓝德公司主张修丽娟没有实际损失的问题，考虑到双方合同约定违约金支付标准为每日万分之一，该违约金标准适当，法院不予调整。综上，修丽娟要求宝龙蓝德公司支付逾期办理涉案房屋所有权证书违约金114256.77元的请求，合理部分，法院予以支持，超出部分，法院不予保护。据此，原审法院于2015年10月判决：一、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内给付修丽娟逾期办理房屋所有权证书的违约金九万七千六百一十九元六角五分；二、驳回修丽娟的其他诉讼请求。判决后，宝龙蓝德公司不服向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判减免原判确定的该公司给付修丽娟逾期办证违约金之数额。宝龙蓝德公司的主要上诉理由为：原审依据已付购房款日万分之一的标准判令我公司给付修丽娟逾期办证违约金，显属过高，应予减免；我公司为业主办理产权证确实存在逾期情况，但系因政府办证部门拖延及第三方原因导致整栋楼权属证书办理迟延导致的，我公司对此不应承担责任。修丽娟同意原审判决。经审理查明：2009年4月19日，修丽娟（买受人）与宝龙蓝德公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定修丽娟购买宝龙蓝德公司开发的位于北京市丰台区1012号房屋（现行政地址为丰台区南三环西路1012号，简称涉案房屋），预测建筑面积71.83平方米，总价款758525元。合同约定：第十一条交付条件，（一）出卖人应当在2010年6月30日前向买受人交付该商品房。……第二十一条产权登记，（一）初始登记。出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托开发商指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，修丽娟向宝龙蓝德公司支付了合同约定的购房款。2011年1月11日，宝龙蓝德公司向修丽娟交付了涉案房屋。同日，修丽娟与宝龙蓝德公司签订了《房屋面积与价款补充协议》，并向宝龙蓝德公司补齐了购房款，涉案房屋购房款合计759686元。2014年11月5日，宝龙蓝德公司取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。2015年7月20日，修丽娟取得涉案房屋的所有权证书。原审庭审中，修丽娟称其在交付房屋当日就将契税、公共维修基金、代办费等交给了宝龙蓝德公司，并在2015年2月9日补交物业费时补齐了全部材料。同时，修丽娟称物业公司在2015年2月才告知其可以办理房产证的消息，宝龙蓝德公司对此不予认可，称其在2014年9月曾在涉案房屋所在楼栋张贴过通知，告知所有业主准备提交材料。另，宝龙蓝德公司主张系由客观原因导致其未能如期取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，并就此提交首都之窗网络打印材料、国土局网站打印材料、仲裁裁决书、照片、建设工程规划核验意见、补偿名单等证据予以佐证。修丽娟对此不予认可。上述事实有《商品房预售合同》、购房发票、房屋所有权证书、首都之窗网络打印材料、国土局网站打印材料、仲裁裁决书、照片、建设工程规划核验意见、照片，以及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，关于宝龙蓝德公司要求减少逾期办理转移登记违约金数额之上诉主张，涉案房屋买卖合同约定，“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。事实上，宝龙蓝德公司实际向修丽娟交付涉案房屋的时间是2011年1月11日，修丽娟取得涉案房屋产权证的时间是2015年7月20日。双方合同约定的办证方式为宝龙蓝德公司为修丽娟代办证，故宝龙蓝德公司存在未按合同约定的时间为修丽娟代办涉案房屋权属证书之行为。宝龙蓝德公司上诉主张办证迟延系第三方原因和政府部门原因导致整栋楼产权初始登记迟延导致，对此，依据合同相对性原则，宝龙蓝德公司主张因案外人原因导致办证迟延，即使该主张成立，也应由涉案房屋买卖合同之相对方宝龙蓝德公司向修丽娟承担相应的违约责任。此外，宝龙蓝德公司所持的政府部门原因导致楼栋产权初始登记迟延之上诉理由，其未就此提供充分有效证据予以佐证，故本院对该理由不予采纳。且楼栋产权初始登记迟延，亦非宝龙蓝德公司为业主代办产权证逾期之免责理由。综上，本院认为，宝龙蓝德公司应就涉案房屋买卖合同履行过程中为修丽娟迟延代办转移登记之行为，承担逾期办证的违约责任。宝龙蓝德公司上诉主张免予承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。关于宝龙蓝德公司认为修丽娟没有实际损失，若按合同约定标准计付违约金数额过高，要求予以酌减之上诉请求。本院在衡量是否应当减少违约金时，以迟延取得涉案房屋权属证书对买受人所造成的实际损失为基础予以审查判断。修丽娟应对宝龙蓝德公司的违约行为给其造成的具体损失及相应数额承担举证责任。鉴于修丽娟不能提供充分有效证据证实宝龙蓝德公司给其造成了具体损失，其诉请宝龙蓝德公司按合同约定的标准向其支付迟延取得权属证书的违约金，宝龙蓝德公司对此持有异议，故对修丽娟的该项主张本院难以支持。但鉴于宝龙蓝德公司未能按合同约定为修丽娟代办权属证书，客观上对修丽娟使用、处分该房屋势必产生一定影响，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，并结合本案实际情况，对宝龙蓝德公司应支付给修丽娟的迟延取得权属证书的违约金数额酌情予以调整。宝龙蓝德公司的该项上诉请求之合理部分，本院予以支持。综上，本院对宝龙蓝德公司之上诉请求的合理部分予以支持。原审法院部分事实认定及处理欠妥，本院予以纠正。原审法院对其余事实的认定及处理恰当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，本院判决如下：一、撤销北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第17814号民事判决；二、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付修丽娟逾期办理房屋所有权证书的违约金五万八千五百七十一元七角九分；三、驳回修丽娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1293元，由北京宝龙蓝德房地产开发有限公司负担775.8元（于本判决生效之日起七日内交纳），由修丽娟负担517.2元（已交纳）；二审案件受理费2241元，由北京宝龙蓝德房地产开发有限公司负担1344.6元（已交纳），由修丽娟负担896.4元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　李　珊代理审判员　　陈雨菡代理审判员　　马兴芳二〇一六年四月二十九日书　记　员　　孙辰姝百度搜索“”