（2016）京0113民初5582号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-06-27
案件名称
北京市大龙绿港物业管理有限责任公司与李亚文物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市大龙绿港物业管理有限责任公司,李亚文
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初5582号原告北京市大龙绿港物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和地区裕龙花园四区33号楼，统一社会信用代码x。法定代表人范有昕，总经理。委托代理人胡海花，女，1979年12月15日出生。委托代理人刘杰，北京百朗律师事务所律师。被告李亚文，女，1962年3月11日出生。原告北京市大龙绿港物业管理有限责任公司（以下简称大龙物业）与被告李亚文物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨娇独任审判，公开开庭进行了审理。原告大龙物业之委托代理人胡海花、刘杰，被告李亚文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大龙物业诉称:原告与被告形成事实上的物业管理合同法律关系，由原告向被告居住的小区提供物业管理服务，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告系x小区x室业主，其物业面积115.07平方米，按约定其应当向原告缴纳从2008年1月1日至2015年12月31日的物业管理费5776元。该业主享受合同权利却未按约定交费，原告多次催讨未果，故诉至法院，要求判令：1.被告支付原告2008年1月1日至2015年12月31日物业管理费5776元；2.被告承担本案诉讼费。被告李亚文辩称：我是涉诉房屋的业主，该房屋建筑面积为115.07平方米，认可2008年1月1日至2015年12月31日未缴纳物业管理费，对欠缴物业管理费的数额没有异议。我没有交纳物业管理费的原因是：我所居住的房屋主卧的犄角处长毛，大龙物业维修过一次，但是没有起到任何效果。经审理查明:李亚文系北京市顺义区x小区x室业主，该房屋建筑面积115.07平方米。大龙物业的收费项目及标准为：生活垃圾外运费：30元/户/年，保洁费：62元/户/年，保安费：36元/户/年，绿化费：0.55元/平方米/年，化粪池清掏费：0.30元/平方米/年，管理费：2.4元/平方米/年，小区公共设施维修费：1.00元/平方米/年，小修费：0.91元/平方米/年。庭审中，李亚文为证明其主卧犄角处因长期潮湿长毛，向本院提交了六张照片。大龙物业对证据的真实性表示认可，并表示会向项目经理反映相关情况。后本院去往北京市国土资源局顺义分局查询了涉案房屋的房屋登记信息，查询结果为北京市顺义区x小区x室的房屋登记时间为2011年3月3日，房屋所有权人为李亚文。大龙物业根据查询情况变更诉讼请求为要求李亚文支付其2011年3月3日至2015年12月31日的物业费3487元。上述事实，有双方当事人陈述、物业管理收费标准、照片、查询结果等证据在案佐证。本院认为：大龙物业对涉诉北京市顺义区x小区提供物业服务。李亚文作为该小区业主，也是大龙物业提供物业服务的受益人，虽然大龙物业与李亚文未签订物业服务合同，但双方形成事实物业服务合同关系。按照国家规定的标准提供物业服务是大龙物业作为物业服务单位的主要义务，而按时足额交纳物业服务费则是李亚文作为物业服务受益人的主要义务。大龙物业收取物业服务费的标准未超出相关规定的标准，本院予以确认。在本案中，对于李亚文称其房屋主卧因为长毛，大龙物业未尽到维修义务而拒绝缴纳物业费的辩解意见，因房屋主卧长毛并非楼房共用部位，根据大龙物业提供物业服务的范围来看，该部位不属于大龙物业负责提供维修服务的范围，故本院对于李亚文的主张不予采信。但根据大龙物业同时起诉的本小区其他业主共同反映的情况来看，大龙物业在提供公共设施设备维护、小区管理等服务时确实存在瑕疵，故本院酌情扣减物业服务费。针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，本院建议大龙物业加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告李亚文给付原告北京市大龙绿港物业管理有限责任公司二○一一年三月三日至二○一五年十二月三十一日期间物业管理费三千四百一十七元三角，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京市大龙绿港物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由原告北京市大龙绿港物业管理有限责任公司负担五元（已交纳），由被告李亚文负担二十元，于本判决生效之日起七日内执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 杨 娇二〇一六年四月二十九日书 记 员 张亚飞 关注公众号“”