（2015）槐民初字第460号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-06-08
案件名称
刘珂等与山东西街工坊创意文化产业园有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事裁定书
法院
济南市槐荫区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘珂,济南槐荫蓝色港湾海鲜城,山东西街工坊创意文化产业园有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第三十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第一百五十四条
全文
济南市槐荫区人民法院民 事 裁 定 书（2015）槐民初字第460号原告刘珂，女，1980年9月29日出生，满族，住济南市。委托代理人何华，济南历下建新法律服务所法律服务工作者。委托代理人耿广萍，济南历下建新法律服务所法律服务工作者。原告济南槐荫蓝色港湾海鲜城，住所地济南市。经营者刘兴辉（原告刘珂之弟），男，1981年12月24日出生，满族，户籍所在地辽宁省宽甸满族自治县，现住同原告刘珂。委托代理人刘珂，身份情况同上。被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司，住所地济南市。法定代表人宋森，董事长。委托代理人刘波涛，山东天澍律师事务所律师。原告刘珂、原告济南槐荫蓝色港湾海鲜城（以下简称海鲜城）与被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司（以下简称西街工坊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月6日立案受理。本院依法进行了审理，现已审理终结。原告刘珂、原告海鲜城诉称：两原告与被告于2012年9月27日签订商铺租赁合同，租赁期限7年，自2012年11月1日起至2019年10月31日止，租金起算日为2013年1月1日，且约定了两个月的免费装修期，合同签订后，两原告按合同约定一次性交纳第一年租金16万元，管理保证金2万元。签订合同时，被告承诺在2012年10月1日交房，可两原告10月1日看房时，被告仍然在施工无法交房，之后，在两原告的一再催促下，2013年1月1日被告告诉原告可以进去装修了。可原告发现2、3楼的卫生间、房子的墙面、照明等多处未完工，尚不具备交房的条件。为了尽快解决此问题，原告找到被告协商，被告方张总最后决定，原告自己先装修，同意并承诺把未完善的施工待原告装修后把费用补给原告，并约定合同租金起算日从2013年3月1日起计算，原告须在每年的3月1日之前交齐下年度的租金。由于被告推迟了交房时间，2个月的免费装修期也就顺延到了2013年2月28日。故合同的租赁期顺延属于原告与被告真实意思表示，符合法律规定。之后，原告多次向被告提出签订补充协议（之前被告方张总的决定），另有因被告原因给原告造成的损失及装修费用等如何补偿，经多次协商，被告张总同意2014年的房租暂且减免4万元，并口头承诺其他损失留待以后交纳房租时再次协商，对交租日期和租金起算日就按之前张总的决定执行，被告将无需再签订补充协议，致使至今也没有把补充协议完善。2013年4月6日，原告请示西街工坊领导批准同意试营业，可在营业过程中的问题颇多，短短的6天中停了十二次电，原告在没有接到任何通知的情况下，被告停错水四个多小时，再加上几场大雨因被告原因所造成的房屋漏雨、因被告没有消防安全许可证、电梯不能使用等问题造成的原告停业和损失高达17.88万多元。2014年7月，被告没有任何通知和理由将电费由每度电1.1元涨到每度电1.3元，物业费更是没有任何依据的由每平方米合同上的2元涨到5元，且直到现在，房屋的实际平方数也没有达成一致。为此，被告的种种做法违反了合同约定，应予以返还合同约定之外多收的费用，并确认租赁房屋的实际面积。2014年11月，被告方黄总无原则的控制原告使用电费，每天只给原告充电100-300元，原告经营繁忙的时候要一天充电几次。2015年1月初，原告去被告处交纳下年度的租金被拒交，电费只给充50元，之后原告多次去交都被拒绝。原告为此找到被告问其做法的原因，被告称现在的租金价格涨到每平方米2元，以前的合同作废了，必须重新签订合同。原告多次与被告协商都无济于事。这种艰难的状况一直延续到2015年1月13日，从2015年1月13日起被告拒绝给原告充电，为此导致原告无法经营被迫停业至今，同时也给原告造成巨大的营业损失。诉请法院判令：一、被告返还多收原告的电费及物业费30203元。二、被告赔偿因其原因给原告造成的损失及装修增项费用约14万元。三、被告赔偿原告违约金16万元及装修费16万元。四、被告赔偿因无故停电导致原告停业的营业损失每月约10万元。五、诉讼费用由被告负担。本院认为，2012年9月27日，原告刘珂（乙方）与济南隆越市场运营管理有限公司（后更名为山东西街工坊创意文化产业园有限公司，即被告西街工坊公司，甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：第一条、租赁场地标的位置及物业用途。1.1甲方将位于济南市，文化产业园A号楼大门北侧建筑（经营面积区域图见附件），建筑面积暂按678平方米（以下简称该物业），公摊面积暂按30%计算为203.4平方，面积共计暂按881.4平方米场地租赁给乙方经营。注：以上面积在开园时以测绘部门测绘的数据为准予以变更。1.2乙方租赁该物业仅用于刘珂品牌经营餐饮之用途。在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意并按规定报经有关部门批准，乙方不得改变该物业的用途或将该物业转租给第三人，并不得占用物业以外的其他公共地方。第二条、租赁期限及续租。2.1租赁期限。租赁期限为7年，自2012年11月1日起至2019年10月31日止。租金起算日为2013年1月1日。……第四条、各项费用收取标准及方式。4.1租金标准。4.1.1乙方按照16万元／年向甲方缴纳租金。乙方在签订合同20日内须向甲方一次性缴齐一年的租金，共计16万元。2012年9月27日至2012年12月31日期间为乙方免费装修期，如乙方在装修期间解除合同，甲方将不予退还租金。4.1.2租金交纳方式：按年交纳，每年7月份之前交纳下年租金。4.1.3租金递增：自第四年起每年递增6%。4.1.4其他说明：在租赁期间，乙方不得转租。4.1.5物业费：暂按2元／平／月……。合同并就保证金、水电费、违约责任、租赁期满、合同解除或暂时停业善后处理等事项进行了约定。后被告西街工坊公司向原告刘珂交付了房屋，原告刘珂进行装修后在此进行经营海鲜城，后原告刘珂支付了相应的租金。双方发生纠纷后，原告刘珂、原告海鲜城诉至本院。在审理过程中，被告西街工坊公司提供：1、《房屋所有权登记证》1份，载明：坐落本市18号幢3房屋所有权人登记为济南某厂，登记时间2011年8月16日，总层数为3层，建筑面积为1163.61平方米。2、《拍卖成交确认书》1份，载明：2010年9月29日，宋某经过济南某公司购买了济南某厂全部破产财产，宋某与济南某公司签订了《拍卖成交确认书》，约定：成交金额2140万元。3、济南某公司于2010年10月22日出具发票1份，载明：付款单位宋某；拍卖标的2140万元，服务费56.8万元，金额合计2196.8万元。4、宋某于2015年4月28日出具《授权委托经营证明》1份，载明：本人宋某依法购买原济南某厂济南市土地房产，是原济南某厂济南市土地房产的权利人。本人特全权委托西街工坊公司对本人购买的原济南某厂房产地对外出租及经营管理，由西街工坊公司履行本人上述授权经营管理资产的权利人权利义务。西街工坊有权以自己的名义签署、履行房地产租赁合同，及通过诉讼维权履行其经营管理权利、义务。在审理过程中，被告西街工坊公司提供：《关于同意济南市文化产业园项目建设的通知》，内容为：同意被告西街工坊公司利用位于18号原济南某厂旧厂房改造文化产业园（不得扩建增加），总投资1亿元，请按照规定办理相应的建设手续。虽然原告刘珂、原告海鲜城与被告西街工坊公司均称租赁合同为有效合同，但根据本院于2016年1月5日拍摄的照片，原告刘珂承租的房屋在18号幢3房屋的南边，该幢3房屋共三层，建筑面积为1163.61平方米，原告刘珂与被告西街工坊公司约定租赁房屋暂按881.4平方米计取租金，而本院审理的某财产保险济南中心支公司起诉被告西街工坊公司的房屋租赁合同纠纷案件中，某财产保险济南中心支公司所承租的房屋为幢3房屋的第三层，房屋建筑面积即为200余平方米，而该房屋与原告刘珂所承租的房屋之间尚有一、二层房屋使用人及三层部分的房屋使用人，故由此可以认定，原告刘珂与被告西街工坊公司签订的租赁合同所约定房屋并不包含在18号幢3房屋所有权证记载的面积内。对于涉案房屋，被告西街工坊公司未提供证据证实该房屋已经取得建设工程规划许可证或办理了相应的建设手续，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，由于原告刘珂与被告西街工坊公司签订的租赁合同所约定的房屋未取得建设工程规划许可证，故原告刘珂与被告西街工坊公司所签订的租赁合同应为无效。由于原告刘珂、原告海鲜城均诉称租赁合同为有效合同，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求的规定，本院于2016年4月20日依法向原告刘珂、原告海鲜城告知：本院认为原告刘珂与被告西街工坊公司所签订的《商铺租赁合同》为无效合同，其可以按照无效合同变更诉讼请求。原告刘珂、原告海鲜城表示其需要一定时间考虑，本院遂限令原告刘珂、原告海鲜城如按照合同无效变更诉讼请求，需在七日内向本院提交书面申请。后原告刘珂、原告海鲜城未在本院限定的期限内向本院提交书面申请。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。由于原告刘珂、原告海鲜城所主张的法律关系性质与本院根据案件事实认定的不一致，且原告刘珂、原告海鲜城经本院告知后未在限定的期限内对其诉讼请求予以变更，故本院对于原告刘珂、原告海鲜城的起诉予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定如下：驳回原告刘珂、原告济南槐荫蓝色港湾海鲜城的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 李子萍人民陪审员 高金辉人民陪审员 姜爱丽二〇一六年四月二十九日书 记 员 裴立红 来源：