（2015）沪二中民二（民）终字第3050号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-05-10
案件名称
上海雅戈尔置业有限公司与张国伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海雅戈尔置业有限公司,张国伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第3050号上诉人（原审被告）上海雅戈尔置业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人钱平，总经理。委托代理人朱秀琴，北京天达共和（上海）律师事务所律师。委托代理人张尧，北京天达共和（上海）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）张国伟，男，1962年3月18日出生，住上海市长宁区。委托代理人温超平，江苏竹辉（常州）律师事务所律师。委托代理人胡蓉，江苏竹辉（常州）律师事务所实习律师。上诉人上海雅戈尔置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2015）普民四（民）初字第899号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海雅戈尔置业有限公司（以下简称“雅戈尔公司”）为房地产开发商。2013年6月29日，雅戈尔公司向张国伟出具收据，载明收取张国伟支付的“13#602”人民币（以下币种均为人民币）250，000元。同年7月3日，张国伟与雅戈尔公司签订《雅戈尔长风雅仕名邸（长风8号）购买定单》，该定单记载张国伟为买受人，认购户别为长风雅仕名邸13号楼802室，房屋总价11，312，125元，在签订本定单时，即支付定金500，000元，买受人应于2013年7月10日前支付首期房款3，394，125元（含已付定金500，000元），于同年9月8日支付房款7，918，000元。双方同时约定，买受人自签订本定单之日起七日内，即2013年7月10日前签订正式的商品房买卖合同及其他法律文件等，买受人有下列任何之一行为的，即属违约，出卖人有权没收买受人已支付的定金，同时买受人同意出卖人无需告知即可自行处理该房屋，买受人不持异议：1、买受人如未能按本定单约定日期前全额付清首付款；2、在本定单约定日期届满前未与出卖人签订该定购房屋商品房买卖合同的；3、买受人知悉上海市房地产相关政策和规定，确认具备购房资格。如开发商发现买受人不能依法购房的。当日，雅戈尔公司向张国伟出具收据，载明收取张国伟支付的“13#802”定金250，000元。张国伟与雅戈尔公司最终未就“13#602”或“13#802”签订买卖合同。2015年4月，张国伟起诉至原审法院，要求判令解除其与雅戈尔公司之间关于上述两套房屋的口头约定及购买定单，雅戈尔公司返还张国伟602室预付款250，000元及该款自2013年6月29日起至实际支付之日止、按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息，雅戈尔公司返还张国伟802室定金250，000元及该款自2013年7月3日起至实际支付之日止、按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。原审审理中，1、张国伟表示其于2013年6月29日通过刷卡方式分两次共支付雅戈尔公司500，000元，7月3日，张国伟再次通过刷卡方式分两次共支付雅戈尔公司500，000元，其中500，000元是张国伟的朋友向张国伟借款用于支付购房款。雅戈尔公司认可收取以张国伟名义支付的1，000，000元，称其中500，000元是张国伟自己定购长风雅仕名邸13号楼802室的定金，剩余500，000元是张国伟代朋友支付的购房定金。2、张国伟提供其为权利人的上海市黄金城道688弄9号301室房屋产权证，证明张国伟是香港居民，且在本市已有一套房屋，张国伟表示曾向雅戈尔公司工作人员表示在将上述房屋出售的前提下才能购买“13#602”，而雅戈尔公司工作人员称可以先付定金，等张国伟将原有房屋出售后，雅戈尔公司可以为其操作用现金购买该楼盘的两套房屋，之后经张国伟至交易中心询问，得知由于张国伟是香港居民，在本市没有工作和收入，即使出售原有住房也无法提供两年内在上海市累计缴纳一年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，属于限购对象，无法购买雅戈尔公司开发的房屋。雅戈尔公司称了解张国伟是香港居民且在本市已有一套房屋的事实，故即使张国伟将原有房屋出售也只能在雅戈尔公司处购买一套房屋，该限购政策与支付方式无关，雅戈尔公司销售人员不可能做出张国伟用现金就可购买两套房屋的表述，在张国伟不可能购买两套房屋的情况下，其支付的500，000元均是“13#802”的定金。3、雅戈尔公司提供长风雅仕名邸13号楼602室《雅戈尔长风雅仕名邸（长风8号）购买定单》存根联，付款方式栏有“同意换到802室”字样，买受人处有“张国伟”签名字样，表示该证据中“张国伟”字样虽无法确认是否张国伟本人所签，但张国伟本人在场地，在确认更换房屋后，雅戈尔公司销售人员注明“同意换到802室”。雅戈尔公司另提供内部售房记录电脑截屏，证明张国伟换房原因是“想高点”。张国伟表示定单无雅戈尔公司盖章，“张国伟”字样不是张国伟本人所签，手写的“同意换到802室”也未经张国伟确认，而内部售房记录是雅戈尔公司自行制作，张国伟对上述两份证据均不认可。原审法院认为，双方对张国伟至雅戈尔公司处购房时张国伟非上海户籍且在本市已有一套房屋及张国伟支付的1，000，000元中仅500，000元是用于自己购房的款项之事实均不表异议，原审法院予以确认。根据查明的事实及证据，针对张国伟支付的500，000元款项，雅戈尔公司于2013年6月29日、7月3日出具的收据分别指向“13#602”、“13#802”两套房屋，虽雅戈尔公司提供长风雅仕名邸13号楼602室《雅戈尔长风雅仕名邸（长风8号）购买定单》存根联，证明张国伟更换购房房号，仅为购买长风雅仕名邸13号楼802室房屋支付定金500，000元，但张国伟对此不予认可，在雅戈尔公司无法确定买受方一栏是否张国伟本人签名，且明确“同意换到802室”并非张国伟书写的情况下，仅凭定单中“在签订本定单时，即支付定金500，000元”之约定，无法有效证明张国伟更换房号及其支付的500，000元全部为长风雅仕名邸13号楼802室定金的观点。根据现有证据，原审法院认定张国伟支付的500，000元分别针对两套房屋，而在长风雅仕名邸13号楼602室房屋买卖既未签订定单，也未签订预售合同的情况下，张国伟要求解除该套房屋买卖的口头约定并返还250，000元的诉请，可获支持。审理中，双方对签订关于长风雅仕名邸13号楼802室房屋之《雅戈尔长风雅仕名邸（长风8号）购买定单》之事实均无异议，原审法院予以确认，该定单系双方真实意思表示，且与法无悖，应属有效。雅戈尔公司针对张国伟支付250，000元出具的收据中明确了款项的性质是定金，虽双方在该定单中约定出卖人有权没收买受人已支付的定金的情形之一是“买受人知悉上海市房地产相关政策和规定，确认具备购房资格。如开发商发现买受人不能依法购房的”，但基于该定单不仅是雅戈尔公司提供的格式文本，主要是雅戈尔公司作为一个专业的房地产开发企业，明知张国伟已有一套房屋，但仍促成交易，明显存在过错，没收定金不符合法律规定，又因张国伟与雅戈尔公司在签订该定单时，均明知张国伟非上海户籍且在本市已有一套房屋，属于限购对象之事实，双方仍签订该购房定单且支付、收取定金，最终导致无法签订预售合同，买卖双方均存有过错，均应承担缔约过失责任。现涉案定单实际已无法履行，根据公平原则，张国伟要求解除针对该套房屋签订的购房定单及返还定金的诉请，可获支持。但张国伟关于两笔款项利息损失之主张，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：一、解除张国伟与雅戈尔公司之间关于长风雅仕名邸13号楼602室房屋买卖的口头约定；二、雅戈尔公司应于判决生效之日起十日内返还张国伟支付的长风雅仕名邸13号楼602室房屋之款项250，000元；三、解除张国伟与雅戈尔公司之间签订的关于长风雅仕名邸13号楼802室房屋之《雅戈尔长风雅仕名邸（长风8号）购买定单》；四、雅戈尔公司应于判决生效之日起十日内返还张国伟支付的长风雅仕名邸13号楼802室房屋之定金250，000元；五、对张国伟其余的诉讼请求，不予支持。原审判决后，雅戈尔公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认为上诉人仅凭订单中约定定金为50万元，无法证明被上诉人是换房及其支付的50万元全部为13号楼802室的定金，属于事实认定错误。上诉人已经提供足够证据证明这一事实，同时还提供张国伟一同前来买房的朋友沈亦昱的情况进行佐证。张国伟仅支付一套房屋定金订购13号802室。张国伟实际支付定金金额50万元，与802室定单约定相一致。若如张国伟所述，其订购两套房屋，则应向上诉人支付100万元定金。被上诉人仅有一套房屋802室定单而没有602室的定单。正是由于张国伟在2013年6月29日未付足一套房屋50万元的定金，因此只有付款收据，未能取得《购买定单》。7月3日，因50万元定金补足，双方签署802室定单。定单是双方最终确认房屋坐落，定金金额及双方权利与义务的协议性文件。上诉人应张国伟的要求为其换到802室，才在602室定单上备注“同意换到802”并在公司系统中录入更换信息。原审认为“定单不仅是上诉人提供的格式文本，主要是上诉人作为专业的房地产开发企业，明知张国伟已有一套房屋，但仍促成交易，明显存在过错，没收定金不符合法律规定。”属于事实认定错误，适用法律不当。合同是双方合意的结果，不存在单方促成的说法。事实上，张国伟希望早定房，以免没有好房源。上诉人询问其有无限购情况，张国伟称其虽有一套房屋但正准备出售，因此不会被限购，并希望先行定购上诉人的房屋。张国伟承诺出售现有房屋的情况下，并不影响上诉人与其签订《购买定单》。《购买定单》合法有效，根据相关政府部门出台的房屋限购政策，非上海户籍人员只能在上海购买一套房屋，限制购买第二套房屋，并不限制置换房屋。限购是在房产交易中心办理产权过户及审税时审查，双方可先行支付定金及签署合同，合同中约定较长的交易时间即可，并不会对过户产生影响。张国伟未能履行合同，是其自身的违约行为造成，而非所谓的“限购”，张国伟应当承担违约责任。《购买定单》虽然是格式文本，但是不存在法定的无效或可撤销的情况，应为合法有效。综上，上诉人请求二审法院驳回张国伟在原审中的诉讼请求。被上诉人张国伟辩称：张国伟在认购二套房屋时分别支付定金，换房的说法不成立，一审判决退还定金正确。张国伟不同意上诉人的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，张国伟起诉的目的在于取回支付给雅戈尔公司的50万元款项。二审中双方对两笔25万元款项的性质也有争议，上诉人雅戈尔公司坚持认为50万元均是支付一套房屋的定金。本院认为款项的性质仅在可以判决没收定金的情况下才具有意义，如果判决返还定金，认定是预付款还是定金已不重要。根据本案查明的事实可知雅戈尔公司明知张国伟并非上海户籍且已拥有一套住房，既未督促张国伟如实填报《申请表》也未核对纳税或社会保险缴纳证明，仍与张国伟签署《购买定单》。虽然雅戈尔公司上诉称张国伟承诺将出售现有住房，但事实上张国伟并未出售该住房，其购房主体不适格，雅戈尔公司对该风险应有所预见。其作为房地产开发企业未严格执行上海市住房保障和房屋管理局关于住房限售的相关政策，违反限售规定从事房地产销售，不得以违约为由要求张国伟承担违约责任，并应配合办理解除合同等手续，其收取张国伟的钱款也应予以返还，无论该款项的性质是预付款抑或定金。综上，原审法院认定买卖双方均存有过错，判决双方合同解除，雅戈尔公司返还张国伟支付的所有款项，该结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8，800元，由上诉人上海雅戈尔置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘建颖审 判 员 成 皿代理审判员 王晓梅二〇一六年四月二十九日书 记 员 王小玥附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”