（2015）乐中民初字第4098号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-07-26
案件名称
徐巾雅与蔡阳、刘俊房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
乐山市市中区人民法院
所属地区
乐山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐巾雅,蔡阳,刘俊,王强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
四川省乐山市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）乐中民初字第4098号原告：徐巾雅，女，1986年2月26日出生，汉族，居民。委托代理人：曾洪俊，四川乐嘉律师事务所律师。委托代理人：杨光，四川乐嘉律师事务所律师。被告：蔡阳，男，1986年9月16日出生，汉族，居民。被告：刘俊，男，1973年11月8日出生，汉族，居民。被告：王强，女，1973年1月15日出生，汉族，居民。原告徐巾雅诉被告蔡阳、刘俊、王强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月17日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月25日公开开庭进行了审理。原告徐巾雅的委托代理人曾洪俊、杨光到庭参加诉讼，被告蔡阳、刘俊、王强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐巾雅诉称：2013年2月27日，原告与三被告就租用位于四川省乐山市市中区柏杨西路的房屋事宜签订《房屋租赁合同》，合同约定：“租赁面积为3251.98㎡，租期为15年（即从2012年12月30日至2027年12月29日），7-8层房屋租金均价按照30元／月／㎡计算，中庭均价按照30元／月／㎡计算，租金每年在上一年度的基础上递增4%，首期半年租金共计585356元，前两年每半年支付租金，之后每年支付租金，下一年度的租金在每年租期届满前两个月支付，违约金为50万元”等内容。合同签订后，原告如期将房屋交付给被告装修使用，但三被告未按合同约定支付租金，仅支付原告租金20万元。经原告多次催收，被告分别于2014年4月21日、2014年5月5日、2015年4月6日向原告出具《承诺书》，承诺：“三被告截止2015年11月30日前原告租金223900元；在2015年6月30日前7-8楼会所或9楼浴足会所其中一项保证开业，如未开业，本人及所有股东同意解除房屋租赁合同，放弃房屋租赁权利；同时，自愿放弃租赁房屋内的所有装修和设施设备”等内容，时至今日，三被告既未履行承诺如期开业，也未及时向原告支付租金。诉讼中，原告要求按照三被告向原告承诺的半年租金585360元主张权利，并自愿放弃合同约定的年租金递增4%的权利，年租金即为1170720元（585360元2）。特诉请：1、解除原、被告之间于2013年2月27日签订的《房屋租赁合同》；2、判令三被告立即将位于乐山市市中区柏杨西路号楼1号（房屋所有权证：乐房权证乐山市字第号）、8楼1号（房屋所有权证：乐房权证乐山市字第号）的房屋立即交付给原告；3、判令三被告立即支付拖欠的租金，其中2013年2月27日至2015年4月30日拖欠的房屋租金为1556080元，2015年5月1日至房屋实际交付之日租金按照1170720元／年计付；4、判令三被告支付原告违约金30万元。被告蔡阳、刘俊、王强未作答辩。经审理查明：原告徐巾雅与被告蔡阳、刘俊、王强于2013年2月27日签订《房屋租赁合同》，合同约���：“原告出租给三被告的房屋位于乐山市市中区柏杨西路号7-8层，建筑面积约2945.98㎡，中庭面积约306㎡，租赁面积共计3251.98㎡（最终面积以《房屋所有权证》所载明面积为准）；该房屋租赁期共15年，从2012年12月30日至2027年12月29日止；三被告向原告承诺，租赁该房屋作为浴足及会所使用；7-8层房屋租金均价按照30元／月／㎡计算，中庭均价按照30元／月／㎡计算，租金每年在上一年度的基础上递增4%，首期半年租金共计585356元，最终面积以《房屋所有权证》所载明面积为准；原告为支持三被告事业，同意为三被告提供4个月的装修期，免租金，免租期包括在租赁期内；三被告先租后用房屋，前两年每半年支付租金，之后年度按年支付租金，下一年度的租金在每年租期届满前两个月支付；三被告在协议签订后七日内交付定金10万元，定金在交付首期租��时抵作房屋租金；租金支付时间为2012年12月31日；房屋租赁期间，三被告有下列行为之一，原告有权解除合同：…（6）拖欠房租2个月…；租赁期间，三被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回房屋，三被告还应向原告交纳50万元作为违约金…（4）拖欠房租2个月；三被告逾期支付租金，每逾期一日，则三被告需按日租金的3‰支付滞纳金”等内容。合同签订后，原告按照合同约定向三被告交付了租赁房屋，但三被告仅支付租金20万元。期间，三被告向原告出具承诺书，承诺：“三被告在2013年与原告就西岭美庐1号商业楼7-8楼经营浴足会所一事签订了房屋租赁合同。在装修期间，本人及股东因资金问题，一直拖欠房东租金，迟迟未能支付。截止2015年4月30日，所欠租金分为：（1）从2013年10月30日至2014年4月30日的租金385360元；（2）2014年4月30日至2014年10月30日的租金585360元；（3）2014年10月30日至2015年4月30日租金585360元；以上合计1556080元。本人及股东在此向房东承诺：1、在2015年6月30日前7-8楼会所或9楼浴足会所其中一项保证开业，如未开业，本人及所有股东同意解除房屋租赁合同，放弃房屋租赁权利，同时，自愿无条件放弃在租赁房屋内投入的所有装修和设施设备，房东有权无条件收回房屋并有权处理房屋内所有装修和设施设备，本人及股东不向房东主张任何权利…”等内容，三被告租赁的房屋至今未开业从事经营活动。原告以三被告违反合同约定为由，于2015年12月17日起诉来院主张前述请求。另查明：位于乐山市市中区柏杨西路号楼1号（房屋所有权证：乐房权证乐山市字第号）、8楼1号��房屋所有权证：乐房权证乐山市字第号）的房屋均属于原告所有。上述事实，有原告的陈述、房屋租赁合同、房产证、承诺书等予以证实。本院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。本案中，原告主张解除原、被告于2013年2月27日签订的《房屋租赁合同》，根据合同约定被告拖欠房租累计2个月以上原告有权解除合同并收回出租房屋，现三被告拖欠原告房租已在2个月以上，原告解除《房屋租赁合同》的主张应当予以支持，故本院依法确定原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2016年4月30日解除，《房屋租赁合同》解除后被告应当立即返还租用的房屋。三被告明确向原告承诺租赁房屋半年的租金为585360元，原告明确表示认可并放弃合同约定的年租金递增4%的权利，本院予以确认。现三被告拖欠原告2015年4月30日前的租金共计1556080元，拖欠2015年5月1日至2016年4月30日的租金共计1170720元（585360元2），合计2726800元，应当予以支付。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费用的，人民法院应予支持”，从2016年5月1日至三被告实际交付房屋前的占有使用费按照参照约定的租金1170720元／年予以支付，不足一年的按照97560元／月（1170720元／年÷12月）予以支付。被告有拖欠租金的违约行为，原、被告双方约定被告还应向原告支付违约金50万元，诉讼中，原告要求三被告支付违约金30万元并对超出部分自愿放弃，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告徐巾雅与被告蔡阳、刘俊、王强签订的《房屋租赁合同》于2016年4月30日解除；二、被告蔡阳、刘俊、王强于本判决生效后十日内将租赁原告徐巾雅位于乐山市市中区柏杨西路号楼1号（房屋所有权证：乐房权证乐山市字第号）、8楼1号（房屋所有权证：乐房权证乐山市字第号）的房屋交付给原告徐巾雅；三、被���蔡阳、刘俊、王强于本判决生效后十日内支付拖欠原告徐巾雅在2016年4月30日之前的租金共计2726800元；四、被告蔡阳、刘俊、王强向原告徐巾雅实际交付房屋后三日内，支付原告徐巾雅从2016年5月1日至实际交付房屋前的占有使用费，占有使用费按照1170720元／年计付，不足一年的按照97560元／月计付；五、被告蔡阳、刘俊、王强于本判决生效后十日内支付原告徐巾雅违约金300000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14476元，由被告蔡阳、刘俊、王强负担。如不服本判决，可在判决书���达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审 判 长 秦 森人民陪审员 杜智慧人民陪审员 何晓燕二〇一六年四月二十九日书 记 员 杨 欣 关注公众号“”