（2015）黄民初字第1237号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2016-12-21

案件名称

林成付与贵州成贵房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案一审民事判决书

法院

黄平县人民法院

所属地区

黄平县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

林成付,余天秀,贵州成贵房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十二条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第八条

全文

贵州省黄平县人民法院民事判决书（2015）黄民初字第1237号原告林成付，男，1981年10月4日生，汉族，黄平县农民，现住黄平县。原告余天秀，女，1978年1月5日生，汉族，职业、住址同上��委托代理人余天军（系原告余天秀之弟），男，1983年1月18日生，汉族，黄平县司法局浪洞司法所司法员，住黄平县。被告贵州成贵房地产开发有限公司，住所地黄平县新州镇飞云大道成贵商业广场一楼。法定代表人罗显兵，该公司董事长。委托代理人邹伟，贵州昌泰律师事务所律师。原告林成付与被告贵州成贵房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月4日受理后，余天秀向本院提出申请，要求作为原告参加本案诉讼，经本院审查后认为余天秀与原告林成付系夫妻关系，余天秀对本案诉讼标的享有权利，本院依法通知余天秀作为本案原告参加诉讼。本院依法组成合议庭于2016年4月14日公开��庭进行了审理。原告林成付、余天秀及委托代理人余天军，被告贵州成贵房地产开发有限公司的委托代理人邹伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告在黄平县新州镇飞云大道修建成贵商业广场。2012年3月12日，原告交10万元给被告，双方签订《成贵商业广场入会协议》，该协议明确，如竞价成功，将在总价的基础上优惠30000元。2013年8月18日，原告与被告签订《成交确认书》，被告将《成贵商业广场入会协议》收回。该《成交确认书》约定：原告购买被告位于成贵商业广场一层05号商铺，面积60.86㎡，每平方米19300元，总价1174598.00元，在签订《成交确认书》后10日内付清50%的购房款，根据被告另行通知的时间签订《商品房买卖合同》。2013年8月27日，原告将564648.00元交给被告。至今被告没有通知原告签订商品房买卖合同。原告于2015年11月30日到黄平县国土局查阅得知，被告已经将成贵商业广场一层05号以平方米21600.00元出售给黄平县农行。原告认为，《成贵商业广场入会协议》、《成交确认书》已经明确了双方的权利义务，原告与被告对成贵商业广场一层05号商铺买卖合同已经成立，被告又将此门面出卖给他人，严重违反了双方约定和合同法的规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款的规定，被告应当返还原告支付的购房款及利息、赔偿损失，并承担已经支付购房款一倍的赔偿责任。故向人民法院提起诉讼，请求：一、判决解除原告与被告签订的《成交确认书》；二、判决被告返还原告已经交纳的50000.00元入会费及利息4648.00元（自2012年3月12日至2013年8月27日，按中国人民银行公布的基准利率6%计算）；三、判决被告返还原告已经支付的购房款564648.00元和利息94778.00元（自2013年8月27日至2016年4月14日，按中国人民银行公布的基准利率6%计算）；四、判决被告承担原告已支付购房款一倍的赔偿款564648.00元；五、案件受理费、财产保全费等诉讼费用由被告负担。被告贵州成贵房地产开发有限公司辩称：一、答辩人同意解除成交确认书；二、答辩人认为被答辩人请求支付入会费的利息不成立，不应当支付；三、答辩人同意返还被答辩人实际支付的购房款，但不存在支付利息，因为答辩人没有收取被答辩人的利息；四、被答辩人诉请要求返还一倍的赔偿款564，648.00元没有事实和法律依据，该请求不成立；五、《成交确认书》不是《商品房买卖合同》，首先《成交确认书》第五条明确约定“乙方（被答辩人）根据甲方（答辩人）另行通知的时间，凭本确认书、缴款收据等到甲方销售中心签订《商品房买卖合同》”，双方都认可确认书不是买卖合同。其次《成交确认书》不具体《商品房销售管理办法》第十六条规定的构成要件；六、因为《成交确认书》不是《商品房买卖合同》，所以本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定进行判决；七、被答辩人的损失无非就是利息损失，根据合同法第一百一十四条第二款和最高法院关于适用合同法的解释（二）第二十八条规定，被答辩人提出的损失不符合法律规定，应当依法驳回；八、按照新法优于旧法的法律适用原则，本案只能适用最高法院关于适用合同法的解释。经审理查明，被告贵州成贵房地产开发有限公司获准开发位于黄平县新州镇飞云大道文化广场旁的商品��开发，2013年11月20日取得商品房预售许可证。被告获准开发后，向外公开入会邀约，提出每交纳五万元可获得一个会员资格参加开盘竞买活动，并享受优惠待遇。2012年3月12日，原告林成付交10万元给被告，获得两个会员资格，双方签订《成贵商业广场入会协议》，该协议主要内容有，第一条第3项入会申请人必须向贵州成贵房地产开发有限公司交纳伍万元（注：入会人在本项目购房成功，此伍万元入会费自动转为房款，如未成功可以全额退还）。第二条第1项成为入会贵宾后将获得贵州成贵房地产开发有限公司开发的黄平县“成贵商业广场”的竞买资格（注：该资格只能参与一层商铺竞买）；第2项如竞买成功，可在竞价购房总价格的基础上享受优惠叁万元；第3项每个贵宾优惠客户只能选择一个商铺及享受一个商铺优惠；第4项如购房未成功，��州成贵房地产开发有限公司在开盘之日起的20个工作日内全额退还入会人交纳伍万元入会费，并按伍万元入会费总额0.5%/月的入会回报支付给入会人（但此入会回报需在开盘之日起的20个工作日内办理完退会手续一次性支付）。2013年8月18日，原告林成付参与被告竞买会后与被告签订《成交确认书》，《成交确认书》主要内容：一、商铺的基本情况：项目名称成贵商业广场；项目座落位置黄平县飞云大道文化广场东侧；成交商铺位置成贵商业广场一层05号商铺（以甲方盖章确认的商铺分布图为准）；商铺建筑面积60.86㎡，最终以房管部门确认的面积为准；成交单价19300.00元/㎡，成交总价大写壹佰壹拾柒万肆仟伍佰玖拾捌圆整，小写1174598.00元。二、乙方已缴纳的入会费伍万元整已转为本次成交的定金，在签订本《成交确认书》时自动转为购买商铺的房款。三、乙方应于本《成交确认书》签订之日起10日内，付清成交总价的50%购买商铺的房款。四、如乙方签订本《成交确认书》之日起10日内，未付清成交总价的50%购买商铺房款的，则视为乙方违约，乙方已付伍万元购买商铺的房款不予退还，全部作为违约金处理。五、乙方根据甲方另行通知的时间，凭本确认书、入会协议、缴款收据到甲方销售中心签订《商品房买卖合同》。2013年8月27日原告林成付向被告交纳购房款460,000.00元，加上原交纳的入会费100,000.00元，结算一个入会费的利息（入会回报）4，648.00元，共计564,648.00元合并为原告林成付交纳的购房款，被告于同日向原告林成付出具《收款收据》“收到林成付交来一层5号商铺房款人民币大写伍拾陆万肆仟陆佰肆拾捌元整（￥564648.00元）。”同时收回原告林成付交纳��两张入会费收据和《入会协议书》。2014年10月31日中国农业银行股份有限公司黄平县支行向被告支付首付款1,088,856.00元,购买了被告开发的成贵商业广场1栋1单元1-6号门面,并于2014年11月4日办理预售商品房备案登记手续。中国农业银行股份有限公司黄平支行购买的商铺中包括了原告林成付与被告确认成交的05号商铺。现被告确认已经不能将05号商铺交付给原告林成付。本案在审理中，原告林成付向本院提出财产保全申请，请求对被告未出售的商铺进行查封，经本院审查后于2016年1月12日作出（2015）黄民初字第1237-3号民事裁定“对被申请人贵州成贵房地产开发有限责任公司开发的位于黄平县新州镇飞云大道成贵广场第一层中的第16号、第17号、第18号、第19号商铺予以查封，查封期间未经人民法院准许，该商铺不得出售和赠予，不得办理财产所有权转移登记手续。财产保全费5,000.00元，由申请人林成付预交（已经交纳）”，并于同日对上述商铺办理了查封手续。上述事实，有原告的身份证复印件，被告的组织机构代码、营业执照及法定代表人身份证，《成贵商业广场竞买需知》、《成交确认书》及成贵商业广场一层分布图、收款收据、黄平县房地产管理站证明、《商品房屋预售许可证》及本院民事审判笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：原告林成付与被告贵州成贵房地产开发有限公司经协商一致签订的《成交确认书》已经具备了商品房买卖合同的主要内容，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第五条规定，该确认书应当认定为商品房买卖合同。该《成交确认书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有民事合同约束力。现原、被告均要求解除《成交确认书》，符合法律规定，本院予以准许。原告已经按照约定将50%的购房款支付给了被告，被告应当履行与原告签约商品房买卖合同和交付商品房义务，但是被告在未与原告解除《成交确认书》的情况下，将该商铺又出售给中国农业银行股份有限公司黄平支行，应当承担一房两卖的违约责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，被告应当返还原告交付的实际购房款共计564,648.00元，支付全部购房款利息88,830.00元（自2013年8月27日至2016年4月14日，按中国人民银行公布的基准利率6%计算，即564,648.00元×6%×957天÷365天=88,830.00元），并承担向原告支付564,648.00元的赔偿责任。被告收取原告另一笔50,000.00元的入会费，在并入原告购房款时未按照《成贵商业广场入会协议》约定0.5%/月支付回报给原告，现原告要求被告支付入会费利息（回报）4,648.00元符合法律规定，本院予以支付。原告要求被告承担财产保全保险费因无法律规定，本院不予支持。被告的辩解不符合本案事实和法律规定，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决如下：一、解除原告林成付与被告贵州成贵房地产开发有限公司于2013年8月18日签订的买卖成贵商业广场一层05号商铺的《成交确认书》；二、被告贵州成贵房地产开发有限公司返还原告林成付、余天秀已付购房款人民币伍拾陆万肆仟陆佰肆拾捌元整（￥564,648.00元），并支付上述款项的同期银行贷款利息人民币捌万捌仟捌佰叁拾整（￥88,830.00元）；三、被告贵州成贵房产开发有限公司支付原告林成付、余天秀已付购房款一倍的赔偿款人民币伍拾陆万肆仟陆佰肆拾捌元整（￥564,648.00元）；四、被告贵州成贵房产开发有限公司支付原告林成付、余天秀入会费回报肆仟陆佰肆拾捌元整（￥4,648.00元）；上述返还款、支付款及赔偿款限于本判决生效后15日内一次付清。案件受理费17,280.00元，诉讼财产保全费5,000.00元，共计22,280.00元由被告贵州成贵房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民��和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。发生法律效力的判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决确定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行，逾期，则不予保护。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时按上诉标的预交案件上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审　判　长　　龙江洪审　判　员　　李　焱人民陪审员　　龙文梅二〇一六年四月二十九日书　记　员　　邱竣莉附本案相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同��性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。微信公众号“”