（2016）内05民终530号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-10-17
案件名称
奈曼旗炬兴房地产开发有限责任公司与范玉敏商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区通辽市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区通辽市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
奈曼旗炬兴房地产开发有限责任公司,范玉敏
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内05民终530号上诉人（原审被告）奈曼旗炬兴房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区奈曼旗。法定代表人陈兴，董事长。委托代理人张春光，内蒙古诚恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）范玉敏，女，43岁，汉族，无职业，住址内蒙古自治区通辽市科尔沁区。委托代理人刘乃良，内蒙古蒙通律师事务所律师。上诉人奈曼旗炬兴房地产开发有限责任公司与被上诉人范玉敏商品房预约合同纠纷一案，上诉人不服内蒙古自治区科尔沁区人民法院（2015）科民初字第3125号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2008年3月11日，原告范玉敏向通辽市某房地产开发有限责任公司订购其正在拆迁和开发建设的位于某大街以南某大街以北某路路段的“某某小区”南一户商品房180平方米，约定单价每平方米4280.00元。并于当日向某公司交购房预付款人民币150000.00元，某公司为原告出具了收据，在收据上注明：“预收范玉敏某某小区南一户商品房预交款（单价4280元／㎡）”并加盖了公章。之后，通辽市某房地产开发有限责任公司将其原计划开发的房地产项目转让给通辽市苛房地产开发有限责任公司。2010年9月16日，某房地产公司向通辽市土地储备交易中心出具了“承诺函”承诺“我公司承诺遵守原某房地产开发有限责任公司与买房人订立的房屋买卖合同，并按合同约定内容执行”，同时在原告持有的预付款收据背面加注背书：“南角第一户”并加盖公章。此后，通辽市某房地产开发有限责任公司又将该项目转让给本案被告。2011年3月29日，被告奈曼炬兴公司与某公司共同向通辽市土地储备交易中心出具了“承诺书”，明确表示“我双方公司自愿履行原某房地产开发公司和樊某某（经理）所拆迁、回迁的合同”。2011年6月23日，被告公司法定代表人陈兴在原告持有的预付款收据背面签名并加盖公章，明确表示继续履行原约定。在本案诉讼中，原告申请对其预定的座落于某大街以南某大街以北某路路段1－2层商业用房2014年的房屋市场价值进行评估。原、被告同意用我院审理并作出一审判决的（2014）科民初字第XXXX号原告姜某某诉被告奈曼炬兴公司商品房预约合同纠纷中所作出的与本案争议商品房相同地段的房屋的价值鉴定结论为依据，经通辽市某资产评估事务所评估，结论为：2014年市场价值为21000－22000元/平方米。按每平方米21000元计算，原告所购买的房屋2014年的价值为736050.00元（以当年150000元÷4280元/㎡，可以购买35.05平方米计算，35.05平方米×21000元/平方米＝736050.00元）。据此，因被告违约给原告造成的损失为736050.00元，损失数额与预付款的差额为586050.00元（736050.00元－150000元＝586050.00元）。本案审理中，原告变更原诉讼请求“要求被告向原告交付座落于通辽市科尔沁区‘某国际小区’一层从南向北数（南角）第一户营业房”为要求被告赔偿原告购房的各项损失人民币826743.35元。还查明，被告奈曼炬兴公司开发建设的某小区已取得商品房预售许可证。原审法院认为，通辽市某房地产开发有限责任公司为原告范玉敏出具的收据上，不仅写明了原告交付购房预付款的金额，同时写明了所购房屋的价格、位置，并加盖公章，具备了商品房预约合同的主要条款，该收据应认定为双方订立的“商品房预约合同”。此后被告奈曼炬兴公司法定代表人陈兴已在范玉敏与通辽市某房地产开发有限责任公司订立的“商品房预约合同”上签名并加盖公章。且在为通辽市国土资源局出具的《承诺书》中明确表示“我公司自愿履行某房地产开发公司和樊某某所拆迁、回迁的合同”并署名加盖公章。被告的行为已明确表示其同意履行与原告范玉敏签订的“商品房预约合同”的约定。根据《合同法》第八十八条的规定，通辽市某房地产开发有限责任公司的合同权利义务已概括转移至被告。被告奈曼炬兴公司应按“商品房预约合同”的约定全面履行合同义务。因“商品房预约合同”中明确了原告预购房屋的单价、位置及预付购房款金额，被告受让合同权利义务后，在开发建设某商务楼过程中，明知建设工程的规划设计将导致“商品房预约合同”无法履行的情况下，未与原告范玉敏协商，采取补救措施，即擅自改变了原告所预购商品房面积、结构，致使原告范玉敏在合同中约定所要购买的商品房已实际不存在。该行为表明其不履行对原告的合同义务，已构成违约。在当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情况下，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中被告违反“商品房预约合同”约定，以致合同目的无法实现，故该“商品房预约合同”应予解除。被告应承担返还原告已付购房款150000.00元，并赔偿原告由此所遭受房屋差价损失586050.00元的民事责任。原告范玉敏要求被告返还已付购房款及赔偿房屋差价损失的诉讼请求，本院予以支持；但要求被告赔偿已付购房款利息损失的诉讼请求，因本案被告不履行义务给对方造成的损失，依照法律规定，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故该预付款利息损失，本院不予支持。原告损失计算系以鉴定结论中每平方米22000.00元高限计算，本院认为以鉴定结论中每平方米21000.00元计算较为适当，其超出部分本院不予支持。被告奈曼炬兴公司关于我公司与原告之间不存在商品房买卖合同的法律关系；我公司未能与原告签订商品房买卖合同的过错完全在原告方，缔约过程中我公司无过错，请求驳回原告的诉讼请求的辩解，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，第一百一十三条第一款，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题〉的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告奈曼旗炬兴房地产开发有限责任公司向原告范玉敏返还预付购房款人民币150000.00元，此款于本判决生效后十日内支付。二、被告奈曼旗炬兴房地产开发有限责任公司赔偿原告范玉敏经济损失人民币586050.00元，此款于本判决生效后十日内支付。三、驳回原告范玉敏的其他诉讼请求。案件受理费12167.00元，诉讼保全费5000.00元，合计17167.00元，由原告范玉敏负担1883.00元，由被告奈曼旗炬兴房地产开发有限责任公司负担15284.00元。上诉人奈曼旗炬兴房地产开发有限公司不服一审判决，提出上诉理由如下：一审法院判决认定购房事实错误。上诉人与被上诉人之间不存在商品房买卖的法律关系。被上诉人交纳预交款，仅是被上诉人准备购买商品房与日月公司之间的预约行为，其诉称的“某小区南一户商品房”根本不存在于任何规划图纸中，上诉人也未对该事实予以追认。请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人范玉敏答辩服从一审判决。二审审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人范玉敏与某房地产开发公司之间虽无正式的购房合同，但某公司收取了范玉敏交付的购房款，并在收据上确定了所购房屋面积、位置、价格，双方已经成立商品房预约合同，上诉人奈曼旗炬兴房地产开发有限责任公司法定代表人陈兴在被上诉人该收据上签字并加盖公章，视为对该合同内容的认可。上诉人受让合同权利义务后拒绝继续履行该合同，被上诉人同意解除合同并要求上诉人赔偿因合同无法继续履行而产生的违约损失于法有据，即被上诉人所交购房款数额所购房屋差价损失，对此上诉人应予赔偿。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12167元由上诉人奈曼旗炬兴房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘景国审判员 蒋鹏哲审判员 郑旭然二〇一六年四月二十九日书记员 白雪松