（2016）冀04民终1349号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-12-15
案件名称
吴存玉与邯郸市鑫尚都企业策划有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省邯郸市中级人民法院
所属地区
河北省邯郸市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴存玉,邯郸市鑫尚都企业策划有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀04民终1349号上诉人（原审原告）：吴存玉，男，1960年5月28日生，汉族，现住邯郸市邯郸县。委托代理人：张书红，河北神威律师事务所律师。委托代理人：史明杰，河北神威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邯郸市鑫尚都企业策划有限公司，住所地邯郸市丛台区滏东北大街599号。法定代表人：王维中，该公司董事长。委托代理人：柴鸿宾，河北新择律师事务所律师。上诉人吴存玉因房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2015）丛民初字第1971号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年2月1日，原告吴存玉与被告邯郸市鑫尚都企业策划有限公司签订《委托招商合同书》四份，委托被告对鑫港国际轻纺城1层变电站229-97号、98号、99号、100号商铺进行商铺招租。2010年7月7日，原告吴存玉与河北鑫港房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》四份，四份合同约定，原告吴存玉向被告河北鑫港房地产开发有限公司购买位于鑫港国际轻纺城1层变电站229-97号、98号、99号、100号商品房共四套。四份合同分别约定，“买受人在本合同签订时首付款数额为143785元、143785元、145740元、147786元，剩余房款140000元通过按揭贷款方式在2009年4月30日前支付；买受人如未按本合同规定的时间付款，按第2种方式处理，即买受人签订合同十日内按银行要求提供相关资料。因买受人原因导致不能足额贷款的，逾期后出卖人有权解除合同并退还已交房款。如买受人要求继续履行合同的，应于十日内补交剩余房款，不计算延期付款违约责任；出卖人应当在2009年4月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。原告吴存玉于2010年2月1日按合同约定交纳四套房屋的首付款共计581096元，专项维修基金共计22823元。因原告吴存玉没有向所购买房屋的开发商河北鑫港房地产开发有限公司全额支付购房款，河北鑫港房地产开发有限公司未向其交付所购商铺，将原告吴存玉购买的四套商铺自行委托被告邯郸市鑫尚都企业策划有限公司对外租赁，租金由河北鑫港房地产开发有限公司收取。现原告吴存玉主张被告邯郸市鑫尚都企业策划有限公司给付四套房屋的租金465692.24元及逾期利息238228.52元，共计703920.76元，被告认为因原告吴存玉未按期交纳剩余房款，河北鑫港房地产开发有限公司未向原告交付房屋，导致原、被告之间签订的《委托招商合同》未实际履行，应驳回原告的诉讼请求。原、被告说法不一，双方争议成讼。另查明，河北鑫港房地产开发有限公司将吴存玉诉至邯郸市丛台区人民法院，要求解除与吴存玉签订的《商品房买卖合同》。2013年5月3日，该案经邯郸市中级人民法院作出（2013）邯市民二终字第29号民事判决，认为吴存玉与鑫港房地产公司在实际履行过程中已经对2010年7月7日双方签订的《商品房买卖合同》中约定的付款方式及期限进行了变更，双方未重新约定付款方式及期限，吴存玉并不构成合同的根本性违约，故判决驳回鑫港房地产公司的诉讼请求。之后，原告吴存玉于2013年8月26日诉至邯郸市丛台区人民法院，主张愿意积极交纳四套房屋的剩余房款，要求被告协助原告办理四套房屋的房屋产权所有证。2014年7月30日，邯郸市丛台区人民法院作出（2013）从民初字第2813号民事判决，认为吴存玉与河北鑫港房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。判决如下：一、原告吴存玉于本判决生效之日起十日内向被告河北鑫港房地产开发有限公司支付剩余房款560000元；二、河北鑫港房地产开发有限公司于原告吴存玉支付全部购房款之日起十日内协助吴存玉办理鑫港国际轻纺城1层变电站229-97号、229-98号、229-99号、229-100号房屋的产权登记手续。宣判后，原告吴存玉不服，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。2014年11月14日，邯郸市中级人民法院作出（2014）邯市民四终字第00216号民事判决，驳回上诉，维持原判。2015年3月26日，邯郸市中级人民法院出具生效证明，（2014）邯市民四终字第00216号民事判决书已发生法律效力。原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、和处分的权利”。原告吴存玉虽与河北鑫港房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，认为拥有鑫港国际轻纺城1层变电站229-97号、229-98号、229-99号、229-100号房屋的所有权，委托邯郸市鑫尚都企业策划有限公司对外出租，要求被告邯郸市鑫尚都企业策划有限公司给付四套房屋的租金465692.24元及逾期利息238228.52元，共计703920.76元，鉴于法院生效判决“河北鑫港房地产开发有限公司于原告吴存玉支付全部购房款之日起十日内协助吴存玉办理鑫港国际轻纺城1层变电站229-97号、229-98号、229-99号、229-100号房屋的产权登记手续。”因原告吴存玉提交的证据未能证明其为鑫港国际轻纺城1层变电站229-97号、229-98号、229-99号、229-100号房屋的权利人，故对原告的诉讼请求，法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条，判决：驳回原告吴存玉的诉讼请求。案件受理费10840元，由原告吴存玉负担。宣判后，上诉人吴存玉不服上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：1、上诉人与开发商签订了房屋买卖合同，该合同合法有效，上诉人对争议房屋具有所有权，且上诉人与被上诉人签订了委托招商合同，但从签订合同至今，被上诉人未向上诉人支付租赁费。2、按照双方签订的招商合同的约定，被上诉人应该支付上诉人四套房屋的租金465692.24元及逾期利息。故请求二审法院依法撤销一审判决改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人邯郸市鑫尚都企业策划有限公司服判，其答辩称：1、一审判决认定事实清楚。吴存玉没有取得房屋所有权，《房屋租赁合同》不能履行。2、一审判决适用法律正确。吴存玉没有取得房屋所有权就不能享有对房屋的使用权和收益权，被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同》为无效合同，且没有实际履行。故请求二审法院依法维持原判。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案主要的争议焦点是吴存玉是否享有诉争四套房屋带来的租金收益。根据本案查明的事实，吴存玉虽然与河北鑫港房地产开发有限公司签订了诉争房屋的商品房买卖合同，但其尚未取得诉争房屋的所有权，无权处分和支配诉争房屋产生的租金收益。故吴存玉请求邯郸市鑫尚都企业策划有限公司向其支付诉争四套房屋的租金收益没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8345元，由上诉人吴存玉承担。本判决为终审判决。审 判 长 宋世忠代理审判员 郭晓丽代理审判员 张增民二〇一六年四月二十九日书 记 员 王 琨 来源：百度“”