（2016）京03民终3893号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-05-31
案件名称
于强与棕榈泉置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
于强,棕榈泉置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终3893号上诉人（原审原告）于强，男，1971年4月5日出生。委托代理人王贵斌，北京市英格律师事务所律师。委托代理人杜世菲，女，1987年12月12日出生。被上诉人（原审被告）棕榈泉置业有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园南路8号棕榈泉国际名苑商场B1层。法定代表人刘俊岭，总经理。委托代理人刘真贞，女，1983年10月3日出生，棕榈泉置业有限公司职员。委托代理人侯允桓，女，1973年4月15日出生，棕榈泉置业有限公司职员。上诉人于强因与被上诉人棕榈泉置业有限公司（以下简称棕榈泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第07738号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。于强诉至原审法院称，于强与棕榈泉公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，合同约定于强购买坐落于北京市朝阳区××车位一处，面积11.64平方米，价款60万元，并另约定双方应当各自承担的权利义务；2013年11月19日，于强已经全部向棕榈泉公司支付了相应的购置款，并另行支付了房屋维修专项基金2328元及契税18000元。于强购买了合同项下的车位后发现，该车位正上方存在金属管道两根，导致从地面至管道下缘的空间距离仅仅1.7米左右，于强所有的车辆无法正常停靠该车位。棕榈泉公司销售的车位实际情况并不符合双方签订的销售合同第三条中约定的层高3米的要求，也未达到行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）中规定的车库设计标准。于强认为，棕榈泉公司销售给于强的车位未能达到设计要求，导致于强不能使用，合同目的无法达到，于强多次与棕榈泉公司协商未果，现诉至法院请求：1.判令解除于强与棕榈泉公司之间的《北京市商品房现房买卖合同》；2.判令棕榈泉公司返还车库购置款60万元，并自2013年11月20日起按中国人民银行公布的同期贷款利率支付利息损失至实际支付之日止；3.判令棕榈泉公司赔偿于强支付的契税损失18000元；4.判令棕榈泉公司返还于强交付的房屋维修专项基金3238元。棕榈泉公司辩称，不同意于强的诉讼请求。于强在购买车位时对所购车位情况已经充分了解，棕榈泉公司也已经尽到了充分告知义务。于强签署合同后，按期办理了产权过户手续，交纳了管理费，并实际使用了车位近一年。于强所购车位上方有三个管道，但不影响于强对车位的使用，不存在合同目的不能实现的情形，故于强要求解除合同没有法律依据。另依据合同约定，于强也不具有合同约定的解除权。基于于强与棕榈泉公司之间不存在合同解除的事由，棕榈泉公司不同意返还于强的购置款及利息，亦不同意赔偿其契税损失和维修专项基金。我公司同意为于强调换车位，也为于强提供了几个可供选择的车位，但于强不同意。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。本案中，于强与棕榈泉公司就涉案车库签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。涉案车库合法取得了所有权证书，并过户至于强名下，表明涉案车库符合相应的建设、勘察、设计、施工规范。涉案车库买卖合同的签订经历了公示和摇号环节，于强对涉案车库的状况有事先的了解，且合同约定该合同签订后棕榈泉公司只承担保修条款约定的保修责任。合同签订后，于强如约接收了涉案车库，交纳了相关费用，协助办理了产权过户，并实际使用，且该涉案车库仅后部1.4米上方距管道下沿为1.7米，可停放普通小型车和轻型车，故涉案车库不存在于强所主张的合同目的不能实现。另，《中华人民共和国合同法》第一百一十一条对因产品质量争议规定了修理、更换等多种违约责任的承担方式，但于强不同意棕榈泉公司调换车位的主张。因此，于强请求解除与棕榈泉公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》、返还购车位款并赔偿损失的主张缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回了于强的全部诉讼请求。判决后，于强不服原审判决，上诉请求撤销原审判决，改判支持其原审诉求。其上诉理由如下：1.××号车辆的出入情况不足以证明于强对涉案车库的使用情况；2.原审法院的现场勘验结论可以证明涉案车库不符合国家标准，涉案车库取得产权证等情况不影响车库不符合设计规范的事实认定；3.车库的高度能否停放小型车不影响其不能实现合同目的的现状。棕榈泉公司同意原审判决，请求维持。本院经审理查明：2013年11月19日，于强（买受人）与棕榈泉公司（出卖人）签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定于强购买坐落于北京市朝阳区××号车位，层高为3米，面积11.64平方米，价款60万元。合同第十三条第（一）款约定，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。第（二）款第2项约定，交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，出卖人除根据第十五条住宅保修责任的约定承担保修责任外，其他一切问题由买受人自付费用自行解决，但买受人不得以此为由拒绝办理房屋交接手续并向出卖人要求任何索赔。合同第十三条第（二）款第3项约定，买受人已知悉房屋装饰、设备标准并以房屋交付时实际状况为准，买受人不得以此为由拒绝房屋交接手续并向出卖人要求任何索赔。该合同附件九《补充协议》第二条关于车位层高的补充约定，本合同第三条中约定的车位上方存在管道等公共设施或公共设备（如有），买受人对此无异议并不得以此为由向出卖人提出任何索赔。合同签订当日，棕榈泉公司向于强办理了涉案车位的交接手续。2013年11月22日，棕榈泉公司向于强出具了涉案车位款发票；2013年11月25日于强向棕榈泉公司交纳了自2013年11月19日起的涉案车位管理费。2014年1月9日于强交纳了涉案车位的专项维修基金2328元；2014年3月17日于强交纳了购买涉案车位的契税18000元；2014年3月25日涉案车位登记至于强名下，产权证号：××。于强提交了《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98），用以证明涉案车库不符合行业标准。该规范4.1.13条规定汽车库内室内最小净高，其中微型车、小型车车库最小净高2.2米，轻型车车库最小净高2.8米，净高指楼地面表面至其他构件底面的距离，未计入设备及管道所需空间。棕榈泉公司认可证据的真实性，不认可证明目的，表示该规范不属于法律范畴，不应该作为审判依据。棕榈泉公司提交了车牌号为××号车辆2013年1月6日至2015年3月6日出入车库的记录，用以证明于强一直在使用涉案车位。于强对车辆的使用信息无法确认，但表示确实使用过涉案车位，具体时间记不清了，后其又在该车库购买了其他车位。诉讼中，原审法院承办人主持双方当事人勘察了现场，涉案车位后部1.4米上方有三根管道，管道下沿距地面1.7米。上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》、发票、收据、《汽车库建筑设计规范》、产权证、照片及当事人陈述等在案佐证。本院认为，于强与棕榈泉公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实的意思表示，并不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行。根据该合同的约定，作为出卖人的棕榈泉公司提供的标的物应当符合合同约定和国家有关部门颁布的工程质量规范的要求。结合原审法院已查明的事实，涉案车位后部上方有三根管道，管道下沿距离地面仅1.7米，既不符合合同所约定的层高3米，也不符合建设部颁发的《汽车库建筑设计规范》所要求的车库内室内最小净高，已构成违约。该合同补充协议第二条约定，车位上方存在管道等公共设施或公共设备（如有），买受人对此无异议并不得以此为由向出卖人提出任何索赔。根据该条约定，买受人虽同意涉案车位上方可能会存在管道等公共设施，但不免除出卖人应提供的车位即使可能存在管道等公共设施，其管道下沿距离地面的高度仍应符合国家技术规范标准及合同约定的义务。综上，出卖人提供标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。现棕榈泉公司未全面履行合同义务，于强要求解除合同，于法有据，本院应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。于强要求返还车库购置款60万元、返还房屋维修专项基金3238元的诉讼请求于法有据，本院应予支持。但需指出，鉴于涉案车位的销售过程经历了公示、摇号等诸多环节，于强在签订合同前有充足机会了解涉案车库现状的前提下与被上诉人签订了《北京市商品房现房买卖合同》，对于合同解除，其本身亦存在过错，亦应承担相应的损失，故于强上诉主张棕榈泉公司支付契税损失18000元的上诉请求，本院不予支持。综上，原审法院驳回于强要求解除合同、返还车库购置款以及房屋维修专项基金的诉讼请求是错误的，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第07738号民事判决；二、解除于强与棕榈泉置业有限公司于二○一三年十一月十九日签订的《北京市商品房现房买卖合同》；三、棕榈泉置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还于强车库购置款六十万元；四、棕榈泉置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还于强房屋维修专项基金三千二百三十八元；五、驳回于强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各10003元，均由于强负担500元（均已交纳），均由棕榈泉置业有限公司负担9503元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 曾彦代理审判员 李丹代理审判员 胡婧二〇一六年四月二十九日书 记 员 田晔 来自：