（2016）皖0111民初2999号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2016-07-29

案件名称

中海宏洋置业（合肥）有限公司与冯广房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

合肥市包河区人民法院

所属地区

合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中海宏洋置业（合肥）有限公司,冯广

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初2999号原告：中海宏洋置业（合肥）有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖区，统一社会信用代码91340000077221282P（1-1）。法定代表人：张贵清，总经理。委托代理人：张寅，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：亓革，安徽华人律师事务所律师。被告：冯广，男，汉族，住安徽省绩溪县。委托代理人：陈郁松，安徽正茂律师事务所律师。原告中海宏洋置业（合肥）有限公司诉被告冯广房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海宏洋置业（合肥）有限公司的委托代理人张寅、被告冯广的委托代理人陈郁松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海宏洋置业（合肥）有限公司诉称：2015年6月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），被告购买原告开发的位于合肥市滨湖新区金斗西路与云谷路交口东北湖滨公馆第A23幢1803室房屋，建筑面积96.51平方米，房屋总价款766493元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人按揭付款，首付房款人民币230493元，应在2015年6月30日前支付给出卖人，剩余房款人民币536000元，办理按揭贷款。合同签订后，被告只支付了首付款，经原告多次催告，截至今日，被告仍未按合同约定足额支付原告购房款项。根据合同附件四合同补充协议第二、三条及十二、十三条的相关约定，被告逾期付款超过30日的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应向原告支付购房款总金额的20%的违约金，并配合原告办理商品房网上备案注销手续，同时还应支付原告行使权利而产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费等。被告的上述行为已经构成严重违约，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：一、解除双方签订的《商品房买卖合同》；二、判决被告协助原告办理商品房网上备案注销手续；三、被告支付原告违约金153298.6元；四、被告支付原告因解除合同产生的律师费18395元；四、本案诉讼费由被告承担。被告冯广辩称：一、被告在涉案合同履行过程中并未违约，且已按照合同约定支付了首付款，并在原告引导下办理银行按揭手续；二、原告在起诉前未给被告发出书面通知，根据双方签订的《补充协议》第二条第二款，乙方（被告）应在收到甲方（原告）书面解除合同通知后积极配合甲方办理完成合同解除及撤销备案手续，否则视为乙方违约，乙方应按本协议第十二条第2项约定承担相应违约责任；涉案房屋的交房时间为2017年12月30日前，故合同不存在法定的事实上不能继续履行的条件，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告中海宏洋置业（合肥）有限公司为证明其主张，向我院提交如下证据：一、被告身份证复印件，证明被告为本案适格主体；二、《商品房买卖合同》，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，被告应依约履行付款义务，另根据双方合同约定，被告的行为已经构成根本违约，原告有权解除合同并要求其承担违约责任；三、收据，证明被告未按合同约定向原告支付房款，剩余款项至今仍未向原告支付；四、《聘请律师合同》、发票及转账凭证，证明因被告原因给原告造成了损失，根据合同约定，该部分损失应当由被告承担。被告冯广提出质证意见：一、证据一三性均无异议；二、证据二真实性无异议，但合法性及关联性有异议，系原告单方提供的格式合同，限制了被告的权利；涉案合同第六条约定了付款方式为按揭付款，被告已经支付了首付款，且交房时间为2017年12月30日前，合同履行期限尚未届至，补充协议第二条约定，原告行使解除权应向被告发出书面通知；另合同约定的违约金过高，综上，被告并未构成根本违约；三、证据三三性均无异议，且可以证明被告积极履行合同的事实；四、证据四真实性无异议，但合法性及关联性有异议，律师费用过高，应由原告自行承担。被告冯广并未向我院提交证据。本院认证如下：一、证据一具有真实性、合法性，与本案有关联性，能够证明被告的主体身份信息，本院予以认定；二、证据二经被告认可其真实性，能够证明原、被告之间的合同关系以及各自权利义务；三、证据三系专用收据，票据载明的金额为215493元，现原告自认被告已支付了首付款230493元，本院予以认定；四、证据四系原告与安徽华人律师事务所签订的《聘请律师合同》1份、增值税普通发票1份、银行转账回执1份，具有真实性，能够证明原告因此次诉讼支出的律师费用为18395元，故本院予以认定。根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2015年6月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议各1份，约定被告购买原告开发的位于合肥市滨湖新区金斗西路与云谷路交口东北角湖滨公馆A23幢1803室房屋，房屋面积为96.51平方米，总价款为766493元，付款方式为按揭付款，其中首付款为230493元，剩余房款536000元办理按揭贷款。合同签订后，被告支付了首付款230493元后，剩余房款一直未能办理按揭手续，故致原告诉讼来院，请求判如所请。另查明：双方于补充协议第二条第一款约定：乙方（被告）选择按揭付款方式的，应于具备签署网签合同条件之日起3日内签署网签合同，并在本合同签订后7日内与相应按揭银行办妥按揭手续，乙方应确保提交相关按揭银行的资料真实有效、合法完整，否则，即视为乙方逾期付款，乙方应在7日内一次性向甲方（原告）支付全部款项。如乙方逾期未支付上述款项的，甲方有权自甲乙双方签订合同之日起，按照总房款日万分之五要求乙方承担违约责任。同时，甲方有权按本协议第三条约定追究乙方违约责任。第二款约定：乙方（被告）承诺其已具备按揭贷款条件。如因乙方原因导致乙方在本合同签订后四十日内未能获得按揭贷款而造成延迟付款、不足额付款等违约责任情形，甲方(原告)有权要求乙方在甲方催告后7日内付清全部剩余未付款项，否则视为乙方违约，乙方应按本合同及本协议的约定承担违约责任。如乙方具备贷款资格，且已提供齐全按揭贷款的相应材料，如因贷款银行放款额度不足导致乙方在本合同签订后九十日内未能获得按揭贷款而造成延迟付款、不足额付款等情形，甲方有权与乙方解除本合同，双方互不承担责任；乙方应在收到甲方书面解除合同通知后积极配合甲方办理解除及撤销备案手续，否则视为乙方违约，乙方应按本协议第十二条第2项的约定承担相应违约责任。再查明：补充协议第十二条第二款约定：如因乙方（被告）原因导致本合同及本补充协议解除的，乙方应向甲方（原告）支付购房款总额20%的违约金，如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。第十三条第八款约定：如因乙方违约而导致甲方行使合同解除权或其他权利的，乙方除应按合同约定依法承担违约金外，乙方还应支付甲方行使权利而产生的一切费用，该费用包括但不限于诉讼或仲裁费、律师费、公证费等。又查明：2016年3月28日，原告与安徽华人律师事务所签订《聘请律师合同》1份，约定原告委托安徽华人律师事务所代理本案诉讼，并支付律师费用18395元。2016年3月30日，原告通过中国建设银行转账向安徽华人律师事务所支付上述费用18395元。本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》、补充协议，对房屋价款、付款方式、违约责任等均作出明确的约定，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，双方有义务按照约定履行各自义务。现被告冯广仅支付购房首付款230493元，余款536000元久拖未付，于法无据，应按照合同约定承担相应的违约责任，故原告主张按照合同约定解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告协助办理商品房网上备案注销手续，本院依法予以支持。被告辩称原告应在起诉前向被告发出书面解除涉案合同的通知，但本案系被告未能在涉案合同签订后四十日内（即2015年8月9日前）办理按揭贷款手续而造成延迟付款，其当庭自认原告曾于2015年年底告知其银行按揭贷款未能办理的事实，则被告至迟应于2015年12月31日后的七日内（即2016年1月7日前）付清剩余未付款项，但被告未能及时将剩余房款付清，其延迟履行合同义务已经构成违约，现原告诉请解除涉案合同并要求其承担违约责任，符合合同约定及法律规定，故对于被告该辩称意见，本院不予采信。被告不履行合同约定造成合同终止，必然造成原告损失，应承担赔偿责任。原告主张被告应按照合同约定支付购房款总额20%的违约金即153298.6元（766493×20%），但其并未举证证明其因被告违约而产生的实际损失情况，故本院酌定被告冯广自最迟履行期限次日（即2016年1月8日）起至原告起诉之日（即2016年3月17日），以未付房款数额536000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率支付原告违约损失。原告主张因被告违约导致合同解除，应按照合同约定在承担违约金外，支付其为行使权利而支出的律师费用18395元，并提供证据予以证明，故对于该主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告中海宏洋置业（合肥）有限公司与被告冯广于2015年6月30日签订的《商品房买卖合同》；二、被告冯广在原告中海宏洋置业（合肥）有限公司要求协助后配合办理合肥市滨湖区云谷路与金斗路交口东北角湖滨公馆第A23幢1803室房屋的网上备案注销手续；三、被告冯广于本判决生效之日起五日内支付原告中海宏洋置业（合肥）有限公司律师费18395元及违约损失（该违约损失自2016年1月8日起以536000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率计算至至2016年3月17日）；四、驳回原告中海宏洋置业（合肥）有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3834元，减半收取1917元，由原告中海宏洋置业（合肥）有限公司负担670元，被告冯广负担1247元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员　　程大光二〇一六年四月二十九日书　记　员　　阮继贤附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 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