（2016）苏0508民初1638号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2016-08-26

案件名称

崔志鹏与苏州市时尚莱迪商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市姑苏区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

崔志鹏,苏州市时尚莱迪商业管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条，第十一条

全文

苏州市姑苏区人民法院民事判决书（2016）苏0508民初1638号原告崔志鹏。委托代理人杨松，京衡律师集团上海事务所律师。被告苏州市时尚莱迪商业管理有限公司，住所地苏州市观前街碧凤坊41号。法定代表人管伟民，总经理。委托代理人周玮，江苏盛乾律师事务所律师。委托代理人方淑珺，江苏盛乾律师事务所实习律师。原告崔志鹏与被告苏州市时尚莱迪商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后依法由代理审判员郏献涛独任审判，于2016年4月11日公开开庭进行了审理。原告崔志鹏及其委托代理人杨松、被告的委托代理人周玮、方淑珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔志鹏诉称：2014年11月23日，原、被告签订时尚莱迪购物广场租赁合同书一份，约定原告承租被告的苏州市观前街碧凤坊41号时尚莱迪购物广场的2F－CO78、2F－C088铺位，总面积约为23.5平方米，用于经营女装，租期自2014年12月1日至2016年11月30日，租金一年一付，第一年税后108000元，履约保证金20000元，经调整后第一年的物业管理费4618元。合同签署当日，原告向被告支付了第一年的租金108000��、履约保证金20000元及物业管理费4618元。2014年12月7日，原告向被告缴纳装修垃圾处理费300元。2014年12月24日，被告经营的时尚莱迪购物广场正式开业。2015年1月19日，苏州市公安局消防支队姑苏大队依法对被告作出责令停止使用并处以罚款。2015年7月7日，消防部门对被告时尚莱迪购物广场出具建设工程消防验收意见书，结论为消防验收不合格。2015年9月24日，原告委托律师向被告发出律师函暨租赁合同书解除通知书，解除双方的租赁关系。综上，原告请求法院判令：一、确认被告构成违约且原、被告间的《时尚莱迪购物广场租赁合同书》于2015年10月2日解除；二、被告退还自合同解除之日起至2016年1月9日的剩余租金24558.90元、履约保证金20000元、剩余物业管理费1050.10元、垃圾处理费300元；三、被告支付与原告损失相当的违约金26000元（即店铺装修损失）；四、诉讼费用��被告承担。被告苏州市时尚莱迪商业管理有限公司辩称：一、原告与被告签订的租赁合同约定的租期是2年，但原告在2015年10月2日单方通知被告解除合同，对此被告已回函对其解约事由提出了异议，根据合同约定，原告单方解约应承担违约责任，被告保留追究其违约责任的权利。不过我们同意10月2日解除合同。二、本案房屋被告是整体租赁，已经取得消防验收合格证书，房屋具备使用条件可以投入使用。三、被告将铺位出租给原告，租赁主体适格，合同合法有效，双方已切实履行合同，原告也从未因为被告存在没有履行合同义务的行为导致其无法使用房屋或无法进行经营活动。综上原告如需要提前解约的，应按约没收保证金，已付租金等费用均不退还，我们不承担装修损失。故原告诉请缺乏事实和法律依据，请求驳回解除合同以外的其他诉请。经审理查明：2014年11月23日，原、被告签订时尚莱迪购物广场租赁合同书一份，约定原告承租被告的苏州市观前街碧凤坊41号时尚莱迪购物广场的二楼2F－CO78、2F－C088铺位，参考建筑面积约为25.3平方米，用于经营女装，租赁期限自2014年12月1日至2016年11月30日止，租金一年一付，第一年税后108000元，履约保证金20000元，物业管理费为每年13852元，合同签订时支付第一年的租金、履约保证金、物业管理费。合同还约定原告未能全面履行本合同的，履约保证金即为违约赔偿金。承租期限内，由于原告违约或原告原因提前终止合同的，则被告无须退还原告已缴纳的履约保证金。另外还约定实际计租日以开业日为准，合同期内物业管理费第一年减半为4617元，第二年9235元。2014年11月30日，原告向被告支付了第一年的租金108000元、履约保证金20000元及物业管理费4618元。2014年12月7日，原告向被告支付了垃圾清运费300元。2015年7月7日，苏州市公安消防局对被告于2015年6月24日申报的内装修工程进行消防验收，综合评定消防验收不合格。2015年9月28日，原告委托律师向被告发律师函暨租赁合同书解除通知书，以被告所经营的时尚莱迪购物广场未取得消防许可证，房屋不具备出租条件为由通知被告解除双方的租赁合同书。2015年10月2日，被告收到上述通知。2015年10月7日，被告针对原告的解除通知回函，认为只有导致房屋无法使用方能解约，原告擅自解约，被告将保留追究违约行为的权利。如果原告已擅自清空商铺停业，被告将收回该商铺。原告于次日收到该回函。2016年1月17日，本案所涉被告的内装修工程复验通过，评定结果为合格。审理中，原告陈述被告按约交付了房屋，实际经营直至2015年10月2日，经营期间消防部门没有查封所在广场，周边的商铺有的在正常经营。原、被告一致确认商场开业时间为2014年12月24日，原告交还房屋的时间为2015年10月8日。上述事实，由原告提供的租赁合同书、收据、投诉及答复、建设工程消防验收意见书、律师函及送达凭证、被告提供的回复函、送达凭证、消防网查询记录及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同书系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规范，合法有效。根据城镇房屋租赁合同司法解释的规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用的，承租人有权解除合同。本案中，被告时尚莱迪购物广场虽然从双方签订合同时至2015年10月2日期间没有通过建设工程内部装修消防验收，违反了法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，但是从原告的陈述及相关证据来看，消防未通过验收并没有导致租赁房屋无法使用，因此原告以消防验收未通过为由通知解除合同，法律依据不足，不产生解除合同之法律效力，不过由于被告亦同意于2015年10月2日双方的合同解除，故本院根据双方的意思表示确认双方租赁合同书于2015年10月2日解除。关于原告要求确认被告违约的问题，本院认为，租赁合同出租人的主要义务为交付租赁物，本案被告依约交付了房屋，故原告要求确认被告违约的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求退还租金、物业管理费的问题。根据相关证据证明第一年的租期实际为2014年12月24日至2015年12月23日，原告已支付了该期间的租金及物业管理费。合同解除之后，被告应当将原告第一年多支付的租金、物业管理费退��原告。本案中，双方租赁合同于2015年10月2日解除，同年10月8日原告将房屋返还被告，退还日期应从2015年10月9日起算，故被告应当退还原告2015年10月9日至12月23日期间的租金及物业管理费23449元【（108000＋4618）÷365×76】。关于原告要求退还履约保证金的问题。本院认为，双方的租赁合同解除系原告违约所致，被告有权追究原告的违约责任。根据合同约定，承租期限内由于原告违约或原告原因提前终止合同的，则被告无须退还原告已缴纳的履约保证金。本院认为，该约定实为违约金的约定，另外，考虑到本案租赁房屋在解除合同前客观上未通过消防验收的事实，本院认为合同约定将履约保证金全部作为违约金不予退还超出了法律允许及合理的范围，原告向被告承担相当于一个月租金及物业管理费的违约金9385元为宜，故被告应将原告实际应承担的违约金9385元��已支付的履约保证金20000元的差额10615元退还原告。关于垃圾处理费的问题。根据相关证据证明，该垃圾处理费主要指的是装修垃圾的清运费，对此原告陈述约定装修垃圾由被告清运，但被告未履行该义务，垃圾是原告自己清运的，被告对此并没有提供相应的证据证明履行了该义务，因此，该垃圾处理费被告应当退还原告，故原告要求被告退还垃圾处理费300元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付店铺装修损失26000元的问题。根据司法解释规定，因承租人违约导致房屋租赁合同解除的，装修损失应由承租人承担。本院认为，本案中合同解除系原告违约所致，原告装修的损失应由原告自行承担，故原告要求被告支付店铺装修损失26000元的诉讼请求，法律依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2014年11月23日签订的时尚莱迪购物广场租赁合同书于2015年10月2日解除。二、被告苏州市时尚莱迪商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告崔志鹏租金及物业管理费23449元、履约保证金10615元、垃圾处理费300元，合计34364元。三、驳回原告崔志鹏的其他所有诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1598元，减半收取799元，由被告��州市时尚莱迪商业管理有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告崔志鹏。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。代理审判员　　郏献涛二〇一六年四月二十九日书　记　员　　周苏彦来源：百度搜索“”