（2016）苏0404民初41号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2017-03-26
案件名称
程x与常州xx房地产开发有限公司、常州xx物业服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
常州市钟楼区人民法院
所属地区
常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程ｘ,常州ｘｘ房地产开发有限公司,常州ｘｘ物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第九十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第一百三十四条
全文
常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0404民初41号原告程x。被告常州xx房地产开发有限公司，住所地本市xx大厦5楼。被告常州xx物业服务有限公司，住所地本市xx大厦5楼。原告程x与被告常州xx物业服务有限公司(以下简称xx物业公司)、常州xx房地产开发有限公司(以下简称xx房产公司)物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人卢x、被告xx物业公司、xx房产公司委托代理人丁x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程x诉称，原告系本市金禧园xx室业主，xx房产公司系该小区开发商。2000年底，xx房产公司发出要约，称金禧园小区是“首创全天候恒温住宅小区”，其“国际流行的冰蓄冷技术中央空调、24小时恒温热水系统，能耗指标为分体空调的60%左右”，“中央冷暖空调采用IC卡计量仪表进行收费，用户通过向银行购买一定金额的IC卡，插卡后即可使用，不用不收费。生活热水由热水表计量，每月定期由专人上门抄表收取费用。”xx房产公司还对相关费用预算进行了比较。2001年3月8日，原告与xx物业公司签订了《室内风机盘管安装协议》，xx房产公司通过xx物业公司收取了中央空调、风机盘管、自动温控费用共计18700元。2012年9月26日，xx物业公司通知，决定将于2012年10月11日凌晨起停止供应热水，理由是热水每天漏水10余吨，93%的小区居民不愿意出钱改造，热水管网渗漏严重无法使用。后经协调，xx房产公司称中央空调和热水系统均已经计入建房成本，产权属于全体业主，修复费用应由业主承担；xx物业公司称中央空调和热水的开办费实际上均由xx房产公司收取，无力承担修复费用。之后在钟楼区政府的协调下临时恢复热水供应，并明确由两被告对中央空调及热水系统进行维修，验收合格后交由小区业委会。2013年11月18日起，xx物业公司单方面停止热水供应，维修也未达到要求。部分业主已通过诉讼方式要求解除合同、返还费用并赔偿损失。由于中央空调和热水系统已经无法恢复使用，两被告应返还原告支付的开户费，并赔偿风机盘管不能继续使用的损失4550元。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：1、被告xx房产公司、xx物业公司返还中央空调、热水开户费11000元，并支付自2015年4月10日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息；2、被告xx房产公司、xx物业公司赔偿原告中央空调不能继续使用的其他损失4550元；3、本案诉讼费由两被告承担。在审理过程中，原告增加以下诉讼请求：解除原告与xx物业公司签订的《室内风机盘管安装协议》、《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》；并变更赔偿金额为7700元。被告xx房产公司辩称：1、xx房产公司与原告只发生商品房销售合同关系，本案涉及的安装协议系原告与xx物业公司签订，不属于商品房销售合同范围，xx房产公司不应承担责任。2、xx房产公司在原告使用中央空调系统过程中并未承诺承担任何费用及其他责任，故要求xx房产公司承担责任缺乏事实和法律依据。被告xx物业公司辩称，安装协议的协议总价包含风机盘管、配套管路、配件等材料、安装费用及开机调试、两年的包修费用，原告使用该系统已多年，要求返还没有法律依据。经审理查明，原告购买xx房产公司开发的金禧园小区xx室房屋。xx房产公司在该小区的宣传彩页上注明“首创全天候恒温住宅小区”，“中央空调、24小时热水供应”，并注明空调与热水费用节省40%左右，冷热水设施24小时现场管理，使用寿命长达30-50年。2001年3月8日，原告与xx物业公司签订《室内风机盘管安装协议》，约定：原告须支付中央空调开户费10000元，热水开户费1000元；原告安装风机盘管共七只（费用7000元）、自动温控器二只（费用700元）。原告向xx物业公司支付18700元。2003年1月16日，原告与xx物业公司签订《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》，约定：空调开机时间为每年6月15日至9月15日为供冷季节，12月5日至次年3月5日为供暖季节；空调使用费为6元/天；xx物业公司如提价或不能满足原告使用要求，原告提出退款，xx物业公司须无条件服从（原告所有开户费及风机盘管费）；因管网设计问题，空调使用费暂不收取；设备及管网维修费用均由xx物业公司自行承担。2012年12月18日，钟楼区房管局召集荷花池街道、xx房产公司及物业公司，金禧园业主委员会、业主代表等召开协调会，并形成会议纪要，要求xx物业公司在金禧园小区中央空调及热水系统矛盾未解决之前，xx物业公司不得擅自撤离该小区的中央空调及热水系统的管理服务，xx房产公司、xx物业公司负责于2013年1月底之前完成中央空调及热水系统的维修，并对中央空调及热水系统的收费作出了初步的估算。原告起诉时，xx物业公司已于2013年7月份从金禧园小区撤场，中央空调、热水供应未恢复。庭审中，原告调整其计算利息的主张为：要求被告就开户费支付自起诉之日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，xx物业公司作为小区物业服务的提供者，承诺承担中央空调的供应及维护义务，保证其正常运转并收取了费用，其理应履行相关的合同义务。现xx物业公司长期停止中央空调及热水的供应，且已经撤离小区，不再为该小区提供物业服务。因为xx物业公司合同履行过程中存在严重违约行为，导致合同目的已然无法实现，故业主有权提出解除《室内风机盘管安装协议》、《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》。其次，涉案房屋系xx房产公司开发，业主购房时xx房产公司已经向业主作出中央空调、24小时热水供应的承诺，既然以该特色服务作为房产销售的卖点，xx房产公司理应在房屋销售后继续承担相应的责任。另外，xx物业公司作为xx房产公司先期聘请的物业管理主体，在相关矛盾激化、政府出面协调时，xx房产公司也表达了债务加入的意愿，现中央空调及热水无法供应，xx房产公司亦应承担相应的责任。最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因xx物业公司存在违约行为，关于原告主张返还中央空调、热水开户费11000元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张被告支付自起诉之日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息损失，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张赔偿损失7700元，《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》约定若xx物业公司不能满足原告使用要求，xx物业公司须无条件退款，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，xx物业公司未尽到合同约定的物业服务义务，应承担相应的违约责任，xx房产公司、xx物业公司应共同承担相应的责任。因调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告程x与被告常州xx物业服务有限公司签订的《室内风机盘管安装协议》、《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》。二、被告常州xx物业服务有限公司、常州xx房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告程x中央空调开户费10000元、热水开户费1000元，并支付自2016年1月21日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息。三、被告常州xx物业服务有限公司、常州xx房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告程x其他损失7700元。四、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费190元，本院减半收取95元（原告已预交），由被告常州xx物业服务有限公司、常州xx房地产开发有限公司负担，被告负担部分于本判决生效之日起十日内一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。代理审判员 王海岸二〇一六年四月二十九日书 记 员 肖思娴