（2016）京02民终3148号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2016-06-01

案件名称

陈逸尘等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈逸尘,廖廷常

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2016）京02民终3148号上诉人（原审原告、反诉被告）陈逸尘，男，1975年3月11日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）廖廷常，男，1971年7月6日出生。上诉人陈逸尘、廖廷常因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第5493号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年1月，陈逸尘起诉至原审法院称：2012年6月15日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司（下称我爱我家公司）居间介绍，我与廖廷常签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。协议约定，我购买廖廷常所有的位于北京市西城区504号房屋（下称涉案房屋），交易总价为人民币247万元，定金金额为5万元。补充协议约定出卖人在收到全部房款之日起两个月内将房屋交付给乙方使用。合同约定逾期交房自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行。同时合同签订当日，我依约向廖廷常交付3万元，连同之前2万元定金共计交付定金5万元。但廖廷常并未按照合同约定履行合同义务，而是找寻诸多理由终止合同。无奈之下，我于2012年8月份将廖廷常起诉至北京市西城区人民法院，要求其继续履行合同。同年9月26日，北京市西城区人民法院作出了（2012）西民初字第22770号民事判决书，判决廖廷常继续履行双方已签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。后被告不服此判决，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第13767号民事判决书，依法维持一审判决。我于2013年1月7日向西城区人民法院申请强制执行。执行期间，廖廷常拒绝接收房款，我分别于2013年2月28日、2014年6月30日、2014年7月28日通过西城法院向廖廷常交付了剩余全部房款2319100元。依据补充协议约定，廖廷常应在收到全部房款之日起2个月内交房。我通过法院交付廖廷常的房款，法院出具最后一笔房款的收据为2014年8月3日，即按照协议其应在2014年10月2日之前交付房屋。但时至今日，廖廷常仍拒不腾房。其拒绝履行合同约定义务，已经严重违约并侵犯了我的合法权益，故诉请法院判令廖廷常承担：1、逾期交房的违约金123500元（自2014年10月3日起至廖廷常交付房屋之日止，暂计算至起诉之日，每日按已付购房款247万元的万分之五计算）；2、逾期迁户的违约金154375元（自2015年6月10日起至被告迁户之日止，暂计算至起诉之日2015年10月14日，每日按已付购房款247万元的万分之五计算）。廖廷常辩称并反诉称：不同意陈逸尘的诉讼请求，没有任何损失的陈逸尘要求我赔偿高额违约金，违背了法律并违背了双方的合同约定。理由为：第一、陈逸尘的赔偿请求不符合约定，依据合同第七条约定，陈逸尘只有退房的情况下才能要求违约金，其请求没有依据；第二、本案不存在我支付违约金及迁户的情形；第三、陈逸尘曾经起诉请求过违约金；第四、陈逸尘的诉讼请求损害房屋共有人我前妻的利益；第五、双方并未办理房屋交付及过户等，我从未收到过房款也并未接到过户的通知，我户口无法迁出，陈逸尘也不具备迁户资格，其请求与我无关，双方的买卖服务已经交给中介，陈逸尘逾期付款行为达到了解除合同的情形。我反诉请求判令陈逸尘返还诉争房屋并过户给我，并承担本案诉讼费用。请求法院驳回陈逸尘的诉讼请求，支持我的反诉请求。陈逸尘针对廖廷常的反诉辩称：不同意廖廷常的反诉请求，廖廷常在本案中的反诉请求曾经起诉过，在一审和二审多次处理，案号是（2015）西民初字第6923号，二审文书（2015）二中民终字第06838号判决书已经生效。现在涉案房屋由廖廷常居住，不存在退还房屋情形，要求过户的问题已经处理过一次，故不同意廖廷常的反诉请求。原审法院经审理确认：陈逸尘与廖廷常签订的合同及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一、关于陈逸尘的诉讼请求。1.逾期交房的违约金。廖廷常作为出卖人，应履行交付标的物的合同义务。中华人民共和国民法通则第六十二条规定，民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。本案当事人在合同中对交付房屋的条件约定为廖廷常应当在领取全部购房款当天，将该房屋交付给陈逸尘。在补充协议中约定为廖廷常在收到全部房款之日起两个月内，将房屋交给陈逸尘使用。当事人在合同生效后签订补充协议，变更了合同中对交付涉案房屋的期限和条件的约定，对双方当事人均具有约束力。但通过双方当事人已了结的民事诉讼表明，廖廷常存在的违约事实致使双方合同未能如约履行，并且廖廷常未及时履行生效判决义务，进一步导致交付涉案房屋的条件不能成就。陈逸尘为证明其履约能力交纳购房款的情况，在（2015）西民初字第6923号民事判决进行了认定，2013年3月至2014年7月间，陈逸尘已陆续向法院交纳合同约定的购房款2319100元。廖廷常已收取陈逸尘的定金50000元，于合同成立后抵作价款。因廖廷常未按照合同约定履行向银行偿还剩余贷款以消灭涉案房屋的抵押权，故陈逸尘代廖廷常偿还银行的房屋按揭贷款本息100908.87元应认定为陈逸尘支付的购房款，上述款项共2470008.87元，已超出合同约定的购房款总额，已具备合同约定的廖廷常受领全部购房款的条件，廖廷常未能取得购房款系其自身原因所致，其行为阻止了交付房屋条件成就，应视为条件成就。综上，法院确定（2015）西民初字第6923号民事判决于终审判决之日生效即2015年7月20日为补充协议约定的廖廷常收到全部房款之日起两个月内交付房屋的起算点，该期限至2015年9月19日届满。现廖廷常未向陈逸尘履行交付涉案房屋的合同义务，违反合同约定，应按照合同约定的方式承担违约责任。陈逸尘要求廖廷常支付逾期交房违约金的主张，存在合同及法律依据，法院予以支持，陈逸尘主张的违约金起算点缺乏依据，法院不予采纳，此项违约金自2015年9月20日起算至廖廷常实际交付涉案房屋之日止。廖廷常不同意支付逾期交房违约金的反驳理由，依据不足，法院不予采纳，鉴于廖廷常于诉讼中以提出拒付违约金抗辩方式表达了合同约定的违约金标准过高的意思表示，且陈逸尘未出示证明因廖廷常违约行为造成实际损失的有效证据，对此项违约金的计算标准，法院将依法予以适当调整。2.逾期迁户口违约金。当事人在补充协议中关于“办理完毕权属过户手续之日起一年之内，廖廷常的户籍从此物业地址迁出”的约定变更了合同就迁户期限的约定，对双方当事人均具有约束力。自2014年6月10日陈逸尘取得涉案房屋的房屋所有权证之日起一年内即2015年6月9日前，廖廷常应履行迁户义务，现廖廷常未将户籍迁出属违约，应按照合同约定的违约责任的承担方式支付违约金。陈逸尘要求廖廷常支付逾期迁户违约金的主张，存在合同及法律依据，法院予以支持。廖廷常不同意支付逾期迁户违约金的反驳理由，依据不足，法院不予采纳，鉴于廖廷常于诉讼中以提出拒付违约金抗辩方式表达了合同约定的违约金标准过高的意思表示，且陈逸尘未出示证明因廖廷常违约行为造成实际损失的有效证据，另，廖廷常户口虽未从涉案房屋的地址迁出，但未影响陈逸尘配偶的户口迁入及子女落户，综上，对违约金法院将依法予以减少。二、关于廖廷常的反诉请求。廖廷常尚未履行交付涉案房屋的合同义务，故不存在陈逸尘已占有涉案房屋的事实，因此，廖廷常要求陈逸尘返还涉案房屋并将涉案房屋过户回廖廷常的反诉请求，没有事实及合法依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年12月判决：一、判决生效之日起五日内，廖廷常偿付陈逸尘逾期交房的违约金（自二○一五年九月二十日起，至廖廷常实际交付涉案房屋之日止，按每日一百五十元计算）；二、判决生效之日起五日内，廖廷常偿付陈逸尘逾期迁户的违约金一万元；三、驳回陈逸尘的其他诉讼请求；四、驳回廖廷常的反诉请求。判决后，陈逸尘、廖廷常均不服上诉至本院，陈逸尘上诉仍坚持原审意见，要求撤销原判第一项，改判廖廷常给付其逾期交房违约金（自2014年10月3日起至实际交房之日止，按每日200元标准计算）；廖廷常上诉亦坚持其原审意见，要求撤销原判，驳回陈逸尘的全部诉讼请求，支持其全部反诉请求。经审理查明：坐落于北京市西城区5层①－504房屋原为廖廷常向银行按揭借款购买，2003年，廖廷常与中国银行北京市分行签订《楼宇按揭担保借款合同》，廖廷常曾出示的房屋所有权证书记载涉案房屋在中国银行股份有限公司北京崇文支行设定抵押权，权利价值为36万元，设定日期为2006年12月15日。2012年6月12日，陈逸尘、廖廷常签订了《房屋买卖定金协议》。2012年6月15日，陈逸尘（乙方，买受人）、廖廷常（甲方，出卖人）在我爱我家公司的居间服务下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，《北京市存量房屋买卖合同》约定陈逸尘购买廖廷常所有的涉案房屋（廖廷常的该房屋在中国银行股份有限公司北京崇文支行设定有抵押权），购房款190万元，房屋配套设施折价57万元，共计247万元。付款方式为：定金5万元，首付款78万元（含定金），剩余购房款169万元陈逸尘以贷款形式支付。合同的第六条约定：出卖人应当在领取全部购房款当天，将该房屋交付给买受人。合同的第七条违约责任约定：（一）逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理，1.按照逾期时间，分别处理{（1）和（2）不作累加}。（1）逾期在十日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。合同的第十条权属转移登记约定：（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付相当于已付房款千分之五的违约金，逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。廖廷常（甲方）与陈逸尘（乙方）签订的《补充协议》第2条约定：甲乙双方协商一致，甲方应在2012年6月22日之前完成银行还款预约，乙方在预约还款日前3天交付30万元首付款（含定金5万元），甲方解抵押完毕后，配合乙方办理贷款事宜。剩余首付款48万元于贷款面签当天支付。甲方在收到全部房款之日起两个月内，将房屋交给乙方使用。《补充协议》第3条约定：甲乙双方协商一致，办理完毕权属过户手续之日起一年之内，甲方的户籍从此物业地址迁出。合同及《补充协议》签订后，陈逸尘支付给了廖廷常购房定金共计5万元，廖廷常未将涉案房屋交付陈逸尘。按照上述合同约定的价款及方法计算，2470000元的千分之五为12350元，2470000元的万分之五为1235元。2012年6月18日，廖廷常到中国银行崇文门支行申请预约还款，以解除所售房屋的抵押手续，预约确定的还款日为一个月后的2012年7月18日，廖廷常未将预约确定的还款日期通知陈逸尘，陈逸尘没有在该日期前3日向廖廷常支付合同约定的首付款。廖廷常于2012年7月7日及同年7月9日明确表示不再继续履行其与陈逸尘之间就涉案房屋签订的房屋买卖合同。廖廷常未于2012年7月18日到中国银行崇文门支行偿还剩余贷款。2012年7月20日，廖廷常与陈逸尘签订的合同在房屋管理部门进行了网签备案。由于廖廷常拒绝履行合同，亦未交付房屋，2012年8月16日，陈逸尘起诉廖廷常要求廖廷常继续履行双方签订的合同及《补充协议》、解除诉争房屋的银行抵押、接受陈逸尘的购房首付款73万元、协助陈逸尘办理房屋所有权转移登记手续。原审法院审理后，于2012年9月26日作出（2012）西民初字第22770号民事判决：“一、原告陈逸尘与被告廖廷常继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、本判决书生效后十五日内，原告陈逸尘支付被告廖廷常首付款七十三万元。三、本判决书生效后十五日内，被告廖廷常办理位于西城区504号房屋在中国银行股份有限公司北京崇文支行的抵押权解除手续。四、本判决书生效后十五日内，被告廖廷常协助原告陈逸尘将位于西城区504号房屋过户至原告陈逸尘名下。”廖廷常不服判决提出上诉，2012年12月18日北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第13767号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”廖廷常不服二审判决提出再审申请，2013年9月18日北京市高级人民法院作出（2013）高民申字第2646号民事裁定：“驳回廖廷常的再审申请。”2015年，廖廷常因不服（2012）一中民终字第13767号民事判决向北京市第一中级人民法院申请再审，同年5月27日北京市第一中级人民法院作出（2015）一中民申字第04215号民事裁定：“本案终结审查。”2013年10月，陈逸尘起诉廖廷常要求廖廷常支付逾期办理权属转移登记的违约金93045元（自合同签订之日起第90日，即自2012年9月16日计算至2013年2月28日止，每日按已付购房款定金5万元的万分之五计算；自2013年3月1日起至廖廷常办理权属转移登记之日止，暂计算至起诉之日2013年10月15日，每日按照已付购房款78万元的万分之五计算）。廖廷常不同意陈逸尘的诉讼请求，并反诉要求陈逸尘赔偿违约金180565元（分两部分：一部分自2012年6月15日预约还款日的前三天至2012年7月25日，共计40天，每天按照25万元的万分之五支付违约金；另一部分是自2012年7月25日至2013年11月18日，共计481天，每天按照73万元的万分之五支付违约金；两部分合计180565元）、赔偿因不诚信、欺瞒贷款、违反政策的违约金440245元（合同约定逾期付款支付万分之五的违约金，陈逸尘申请贷款总额为169万元，廖廷常认为应以169万元为基数，按照每日万分之五的比率，自2012年6月15日签订合同之日起至2013年11月18日，按照521天计算违约金，数额为440245元）、赔偿因逾期付款造成了廖廷常预购买的房屋涨价造成的其他损失1464225元（2013年11月在海淀区上地房地产开发有限责任公司建设的100余平方米的房屋总价4872513元减去2012年6月份在海淀区上地房地产开发有限责任公司建设的100余平方米的房屋总价2787438元减去180565元减去440245元等于1464265元）。原审法院经审理，于2013年12月13日作出（2013）西民初字第23060号民事判决：“一、驳回原告陈逸尘的全部诉讼请求。二、驳回被告廖廷常的全部反诉请求。”陈逸尘、廖廷常均不服判决提出上诉，2014年4月22日北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第02200号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”廖廷常不服（2014）二中民终字第02200号民事判决，向北京市第二中级人民法院申请再审，2014年8月14日北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民申字第08019号民事裁定：“驳回廖廷常的再审申请。”2014年7月4日，廖廷常起诉陈逸尘要求赔偿逾期支付房款的违约金317820元、赔偿造成廖廷常的房屋差价损失1518861元。原审法院经审查认为“廖廷常提起诉讼，再次要求陈逸尘承担履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的违约责任，支付逾期付款违约金及房屋差价损失，违反了一事不再理的民事诉讼原则，廖廷常的起诉不符合法律规定。”于2014年9月18日作出（2014）西民初字第17161号民事裁定：“驳回原告廖廷常的起诉。”2014年12月9日，陈逸尘起诉廖廷常要求廖廷常及其共居亲属将坐落于北京市西城区5层①－504号房屋腾空交陈逸尘自用。原审法院经审理，于2015年3月24日作出（2015）西民初字第2501号民事判决：“本判决生效之日起十五日内，廖廷常及其共居亲属将坐落于北京市西城区①－504号房屋腾空交陈逸尘自用。”廖廷常不服判决提出上诉，2015年7月20日北京市第二中级人民法院认为原判决遗漏必须参加诉讼的当事人，严重违反法定程序并作出（2015）二中民终字第06840号民事裁定：“一、撤销北京市西城区人民法院（2015）西民初字第2501号民事判决；二、发回北京市西城区人民法院重审。”现该案未审结。2015年1月15日，陈逸尘配偶张莉的户口迁入涉案房屋的地址，张莉之子陈春旭亦于同日落户。2015年1月27日，廖廷常起诉陈逸尘要求解除廖廷常与陈逸尘签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，将房屋产权过户至廖廷常名下。原审法院经审理，于2015年4月27日作出（2015）西民初字第6923号民事判决：“驳回廖廷常的诉讼请求。”并认定事实：“由于廖廷常未履行生效判决确定的义务，陈逸尘在原审法院申请强制执行，并于2013年3月22日交纳购房款73万元；2013年10月16日，陈逸尘代廖廷常还清涉案房屋银行贷款本息共计100908.87元；2014年7月，陈逸尘分别交纳购房款85万元和739100元；2014年6月10日，陈逸尘取得涉案房屋的房屋所有权证。”廖廷常不服判决提出上诉，2015年7月20日北京市第二中级人民法院作出（2015）二中民终字第06838号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”审理中，陈逸尘主张其于2014年8月3日实际取得法院出具的最后一笔房款的交款收据，其主张应以此时间起计算两个月即2014年10月3日作为逾期交房违约金的起算时间。上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、北京市西城区人民法院协助执行通知书、北京市人民法院案款收据、贷款还款凭证、房屋所有权证、（2013）高民申字第2646号民事裁定书、（2012）一中民终字第13767号民事判决书、（2014）二中民终字第02200号民事判决书、（2014）二中民申字第08019号民事裁定书、（2014）西民初字第17161号民事裁定书、户口簿、等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈逸尘与廖廷常签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违法法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。双方在《补充协议》中约定廖廷常在收到全部房款之日起两个月内将房屋交给陈逸尘使用，该约定应视为双方对《北京市存量房屋买卖合同》中约定的交房时间做出了变更。根据查明的事实及人民法院已生效的民事判决认定的事实，陈逸尘通过人民法院强制执行分别于2013年3月22日交纳购房款73万元、2013年10月16日代廖廷常还清涉案房屋银行贷款本息共计100908.87元、2014年7月3日交纳购房款85万元、2014年7月31日交纳剩余购房款739100元，且廖廷常未及时取得购房款系因其自身原因所致，故陈逸尘主张以其实际交纳完毕全部房款并取得交款凭证之日起两个月作为逾期交房违约金的起算时间，有事实及法律依据，本院予以支持。原审判决对此处理不当之处，本院予以纠正。但原审判决根据本案实际情况酌情调整违约金计算标准并无不妥，本院对此不持异议。关于陈逸尘主张的廖廷常逾期迁户口的违约金一节，廖廷常未依约将户口迁出存在违约，但陈逸尘未提交充足的证据证明该违约行为造成的实际损失，原审法院根据实际情况酌情确定违约金数额并无不妥，本院对此亦不持异议。廖廷常上诉要求陈逸尘返还涉案房屋并将涉案房屋过户到其名下，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院判决对此认定并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2015）西民初字第5493号民事判决书第二、四项；二、撤销北京市西城区人民法院（2015）西民初字第5493号民事判决书第三项；三、变更北京市西城区人民法院（2015）西民初字第5493号民事判决书第一项为：本判决生效之日起七日内，廖廷常给付陈逸尘逾期交房的违约金（自二〇一四年十月三日起至廖廷常实际交付涉案房屋之日止，按每日一百五十元计算）；四、驳回陈逸尘的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2734元，由陈逸尘负担2503元（已交纳），由廖廷常负担231元（于本判决生效之日起7日内交纳），反诉案件受理费13280元，由廖廷常负担（已交纳）；二审案件受理费26560元，由廖廷常负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　李　珊代理审判员　　陈雨菡代理审判员　　王继玉二〇一六年四月二十九日书　记　员　　孙辰姝关注公众号“”