（2016）京02民终1884号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2016-06-01

案件名称

北京京纸集团有限公司与中江基业（北京）投资顾问有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京京纸集团有限公司,中江基业（北京）投资顾问有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2016）京02民终1884号上诉人（原审原告）北京京纸集团有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路39号院1号楼。法定代表人李利中，董事长。委托代理人章平，女，1982年9月4日出生。委托代理人孙昭春，男，1961年2月18日出生。被上诉人（原审被告）中江基业（北京）投资顾问有限公司，住所地北京市东城区东四南大街108号。法定代表人朱江，董事长。委托代理人魏方红，北京市君创律师事务所律师。上诉人北京京纸集团有限公司（以下简称京纸集团）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第06108号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年4月，京纸集团起诉至原审法院称：2009年6月22日，我方与中江基业（北京）投资顾问有限公司（以下简称中江基业公司）签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2009年10月1日至2014年12月31日，2014年12月18日，我方向中江基业公司致函，要求中江基业公司按期将租赁房屋腾空交还。但中江基业公司至今仍未将涉案房屋腾空交还。现我方诉至法院，请求法院判令：1、中江基业公司将北京市东城区东四南大街108号院21号、24号、25号、26号及22号北侧房屋腾空交还我方；2、中江基业公司向我方支付2015年1月1日至房屋实际腾退之日的房屋占用费，每日按照1660.69元的标准计算；3、中江基业公司向我方支付2015年1月1日至房屋实际腾退之日的违约金，每日按照5435元计算。诉讼费由中江基业公司承担，中江基业公司辩称：涉案的房屋确实由我方承租，但双方签订的租赁合同第六条第四款约定到期后应当续签五年的租赁合同，我方已向京纸集团支付了2015年1月1日至2015年6月30日两个季度的租金，双方的租赁合同尚在履行期间。我方不存在违约情况，迟延交房的违约金数额也过高，应当予以调整。故不同意京纸集团的诉讼请求。原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据查明的事实，京纸集团与中江基业公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，京纸集团与中江基业公司均应按合同约定履行各自义务。现双方对于合同第六条关于合同租赁期限的约定条款产生争议。根据查明的事实，尽管合同的第（二）款约定了该合同的租赁期限2014年12月31日届满，第（三）款约定租赁期满，京纸集团继续向外出租标的房屋的，中江基业公司拥有优先承租权，双方重新签订房屋租赁合同。但合同第六条第（一）款已专门写明涉案的房屋在签订合同时就需要修缮，京纸集团又不能证明涉案房屋的维修是自己出资的；合同第（四）款又明确约定租赁期满，乙方无违约行为，并服从甲方租金涨幅时，甲方同意本房屋租赁协议租赁期限延长5年。因此，结合案件的实际情况，中江基业公司主张的双方签订合同时的真实意思为中江基业公司无违约行为，双方即应按合同约定续签五年的意见更为符合合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，法院予以采信。对于中江基业公司在合同期间是否存在违约行为的问题，中江基业公司在合同期间确实存在多次迟延交付租金的情况，但京纸集团在合同履行期间未就此提出过异议，在2014年12月18日京纸集团向中江基业公司所发函件中，也未提到中江基业公司迟延交纳租金的违约事由。现京纸集团在双方产生诉讼后，再行主张中江基业公司在履行过程中存在违约行为，不符合合同约定的续租条件的意见，法院不予采纳。鉴于中江基业公司同意按照合同约定的租金涨幅继续履行合同，故对京纸集团要求中江基业公司腾退房屋的诉讼请求，法院不予支持；对于京纸集团主张的房屋占用费问题，中江基业公司已经交纳了2015年6月30日前的租金，双方本次纠纷解决后，京纸集团可向中江基业公司主张之后的租金；对于京纸集团主张中江基业公司逾期腾退房屋的违约金，没有事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，原审法院于2015年12月判决：驳回北京京纸集团有限公司全部诉讼请求。判决后，京纸集团不服上诉至本院称：中江基业公司有权延长租赁期限的前提是没有重大违约行为。但是在合同履行期，中江基业公司有19次迟延交付租金的违约行为。因此原审法院认定事实不清，请求二审法院撤销原判，将本案发回重审或者改判支持我方诉讼请求，由中江基业公司承担本案诉讼费。中江基业公司同意原判。经审理查明，2009年6月22日，京纸集团（出租方、甲方）与中江基业公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定房屋坐落于北京市东城区东四南大街108号，临街铺面房面积153.68平方米；非铺面房面积293.82平方米。2009年10月1日至2009年12月31日，租金共计12.5万元；2010年1月1日至2011年12月31日，租金共计50万元；2012年1月1日至2014年12月31日，年租金为54.35万元。合同第六条对于租赁期限进行了约定，其中第（一）款约定，由于乙方承租甲方房屋使用年份已久，需要修缮，并引进新品牌。原合同终止，租金交至2009年6月底，修缮期间为三个月即2009年7月-9月，租赁合同重新签订。第（二）款约定，房屋租赁期限为5年3个月，自2009年10月1日起至2014年12月31日止。第（三）款约定，租赁期满，甲方继续向外出租标的房屋的，乙方拥有优先承租权，甲乙双方在本合同的租赁原则下重新签订房屋租赁合同。第（四）款约定，租赁期满，确认乙方在经营期间无违约行为，并服从甲方后一个5年的租金5%的涨幅时，甲方同意本房屋租赁协议租赁期限延长5年。对于房屋的交付及返还，合同约定租赁期满或者解除后5日内，乙方应返还该房屋及附属设施，并保证其交还的房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。对于转租，合同约定，租赁期内，乙方无权自行将房屋部分或者全部转租给第三人。对于违约责任，合同约定租赁期满或合同解除后，乙方未按约定的时间返还该房屋及其附属设施的，每延迟一天应向甲方交纳年租金的1%作为滞纳金。延迟超过30天的，甲方有权直接收回房屋，乙方遗留在房屋内的物品按弃权处理。2014年12月18日，京纸集团向中江基业公司发函：“双方于2009年6月22日签订了《房屋租赁合同》（贵司承租我司位于北京市东城区东四南大街108号院的房屋）。目前，该合同正在履行中。鉴于该《房屋租赁合同》租赁期限将于2014年12月31日到期，且我司准备将该房屋另作他用不再出租。为此，请贵司依据《房屋租赁合同》的相关约定，腾空该房屋并按期返还我司。”2014年12月22日，中江基业公司向京纸集团发《律师函》：“……在合同履行过程中，中江基业严格按照合同约定履行义务，无违约情形，现依据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第（四）款约定，中江基业委托本律师告知贵司：愿意接受后五年期的租金5%的涨幅条件，延长履行《房屋租赁合同》五年……。”2014年12月26日，京纸集团向中江基业公司回函：“……《律师函》中对贵我双方的于2009年6月22日签订了《房屋租赁合同》第六条第（四）款的理解和结论，我司认为并不符合《房屋租赁合同》的相关约定和事实，因此不能成立。……甲方同意本房屋租赁协议租赁期限延长五年的前提条件是，甲方必须有继续出租《房屋租赁合同》所约定房屋的意向。……中江基业并未严格按照合同约定履行义务，且存在违反合同约定的情形。……”对于合同中“滞纳金”的约定，双方均认可是对违约行为的违约金约定，中江基业公司表示自己不存在违约进行。即使违约，合同约定的违约金也过高。原审庭审中，京纸集团对中江基业公司已经交纳了2014年12月31日之前租金的情况认可。京纸集团提交了2009年10月5日至2014年10月5日期间中江基业公司交纳租金的明细表、转账凭证及租金发票，证明中江基业公司在此期间分20次向京纸集团交纳房屋租金，其中19次均系迟延交纳。中江基业公司对交纳租金的情况认可，但主张迟延交纳租金系有特殊原因、也是经京纸集团同意的，并提交了2011年9月17日的漏水报告及附属的损失清单、发票等加以证明。京纸集团认可中江基业公司迟延交纳第一、二、五、十、十八、二十次的租金的情况是经过其同意的，其他均未经京纸集团同意。中江基业公司主张在2014年12月29日向京纸集团支付了2015年1月1日至2015年3月31日的租金142669元，2015年4月3日向京纸集团支付了2015年4月1日至2015年6月30日的租金142669元，并提供了银行付款凭证加以证明。京纸集团认可收到了上述两笔款项，但主张该两笔款项是未经其同意支付的，后京纸集团向中江基业公司发送《通知函》，要求中江基业公司收回该两笔款项，但中江基业公司拒不领取。中江基业公司表示合同仍在履行期，不同意收回租金。经原审法院现场勘查，涉案房屋位于北京市东城区东四南大街东侧，现房屋原有格局已改变。其中临街的铺面由案外人使用。中江基业公司认可涉案部分房屋转租给案外人，但认为本案是京纸集团与中江基业公司之间的纠纷，现在合同还在履行中，不同意提供房屋实际使用人的情况。原审法院在涉案房屋上张贴并向涉案房屋内的使用人发送《告知书》，告知其参加诉讼、主张权利，但无人参加诉讼。经向京纸集团释明，京纸集团表示不申请追加第三人参加诉讼。经原审法院询问，中江基业公司主张涉案的合同文本系京纸集团提供，中江基业公司表示对此不清楚；京纸集团主张合同履行期间曾多次通过电话联系方式向中江基业公司催要迟延的租金，中江基业公司表示京纸集团未催要过，迟延交纳租金是有原因的且经过京纸集团同意的；对于合同第六条第（三）款与合同第（四）款约定的理解问题，京纸集团表示合同签订时的意思是在其同意继续出租、中江基业公司没有违约情况的前提下，可以按照合同约定的条件继续出租，两款是递进关系；中江基业公司表示签订合同前房屋已经租赁给其多年了，因房屋比较破旧，需要修缮，就由中江基业公司自行出资修缮。当时准备签10年的合同，但考虑10年的期限长，可能出现拆迁或其他情况，为避免京纸集团违约就签了五年，合同期满后中江基业公司没有违约就自动续签五年，所以签订合同时增加了第六条第（四）款的约定。经询，合同中约定的2009年7月至9月的修缮期间是什么人出资修缮的，中江基业公司主张系由其出资修缮的，京纸集团表示对此不清楚。以上事实，有《房屋租赁合同》、租金交纳明细、发票、转账凭证、《通知函》、漏水报告、京纸集团与中江基业公司来往函件、现场勘查笔录、照片、及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。京纸集团与中江基业公司签订的《房屋租赁合同》均系双方在自愿基础上所签，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。本案中，京纸集团以《房屋租赁合同》已于2014年12月31日到期为由，诉请中江基业公司将涉案房屋腾空交还，并支付2015年1月1日至实际腾退之日的房屋占用费、违约金。中江基业公司则主张，依据租赁合同第六条第四款的约定，合同到期后应当续签五年的租赁合同，故不同意京纸集团的诉请。现双方对《房屋租赁合同》第六条内容的理解存在争议且无法达成一致意见。依据《合同法》的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定该条款的真实意思。经查，合同第六条第（二）款约定了该合同的租赁期限2014年12月31日届满。第（三）款约定租赁期满，京纸集团继续向外出租标的房屋的，中江基业公司拥有优先承租权，双方重新签订房屋租赁合同。合同第（四）款又明确约定租赁期满，乙方无违约行为，并服从甲方租金涨幅时，甲方同意本房屋租赁协议租赁期限延长5年。本院认为，依据上述合同条款，中江基业公司所主张的2014年12月31日租赁合同期限届满，中江基业公司无违约行为且服从京纸集团租金涨幅的情况下，租赁合同续签五年的解释符合《房屋租赁合同》中该条款的本义。现京纸集团以中江基业公司在合同履行期间多次具有迟延交付租金的违约行为，因此不同意将租赁期限延长五年的主张，经查，中江基业公司在合同期间确实存在多次迟延交付租金的情况，但京纸集团在合同履行期间未就此提出过异议，在2014年12月18日京纸集团向中江基业公司所发函件中，也未提到中江基业公司迟延交付租金的违约事由。因此，京纸集团在双方产生诉讼后，再行主张中江基业公司在履行过程中存在违约行为，不符合合同约定的续租条件的上诉主张，本院不予支持。综上所述，原审法院判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由北京京纸集团有限公司负担（已交纳35元，余款于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费70元，由北京京纸集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　孟　龙代理审判员　李　桃代理审判员　王　云二〇一六年四月二十九日书　记　员　杨春雪关注公众号“”