（2015）粤高法民一申字第1730号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-07-12
案件名称
佛山市弘力房地产开发有限公司与周文亮、何洁莹商品房预售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
广东省高级人民法院
所属地区
广东省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
佛山市弘力房地产开发有限公司,周文亮,何洁莹,吴超,彭丽,吴丽芬,卢焜萍,戴玉洁,莫锦彪,刘晓玲,曹美金,梁子媚,香国伟,谢友花
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《房产测绘管理办法》：第十七条；《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百条，第二百零四条
全文
广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）粤高法民一申字第1730号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：佛山市弘力房地产开发有限公司。住所地：广东省佛山市禅城区。法定代表人：黄伦炎。委托代理人：韦远泉，该公司员工。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：周文亮，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：何洁莹，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：吴超，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：彭丽，女，汉族，住广东省深圳市宝安区。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：吴丽芬，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：卢焜萍，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：戴玉洁，女，汉族，住湖北省应城市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：莫锦彪，男，汉族，住广东省珠海区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘晓玲，女，汉族，住广东省佛山市高明区。被申请人（一审原告）：曹美金，女，汉族，住湖南省资兴市。被申请人（一审原告）：梁子媚，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。被申请人（一审原告）：香国伟，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。被申请人（一审原告）：谢友花，女，汉族，住广东省丰顺县。上述被申请人的共同委托代理人：李昕，广东华安联合律师事务所律师。申请再审人佛山市弘力房地产开发有限公司（下称弘力公司）与被申请人周文亮、何洁莹、吴超、彭丽、吴丽芬、卢焜萍、戴玉洁、莫锦彪、刘晓玲、曹美金、梁子媚、香国伟、谢友花商品房预售合同纠纷一案，弘力公司不服佛山市中级人民法院作出的（2014）佛中法民一终字第3028号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。弘力公司申请再审称：（一）双方签订的《商品房买卖合同》中约定涉案房屋计价面积为套内面积，并由专门条款对计价面积差异退补作出明确规定，应严格按照合同约定履行。现涉案房屋仅公摊面积发生变化，非合同约定计价面积，公摊面积的变化不影响涉案房屋的价值及实际使用，二审生效判决要求弘力公司返还公摊面积差异款没有合同依据。（二）弘力公司承建涉案的“逸彩美逸”项目过程中严格按照建设规划进行，无利用减少共有面积进行牟利的恶意，涉案房屋公摊面积增减系佛山市禅城区房地产交易中心出具的《房屋测绘报告》公摊系数计算方式错误所致。弘力公司开发建设的“逸彩美逸”项目总建筑面积和销售的共有面积与原规划基本相符，涉案房屋实际公摊面积并未减少，二审法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条判令减少面积超出3%部分双倍返还购房款属适用法律错误。（三）即使弘力公司应支付面积差异补偿款，亦应按照“总房价÷（套内面积＋分摊面积）×减少面积”返还房屋面积差价款，而非二审法院的计算方法。综上，请求：1.撤销佛山市中级人民法院（2014）佛中法民一终字第3028号民事判决；2.由被申请人承担全部诉讼费用。周文亮等人书面答辩称：双方签订的《商品房买卖合同》虽以套内面积计价，但实际已经涵盖公摊面积价值，弘力公司实际交付的房屋建筑面积小于合同约定建筑面积，应按照《商品房买卖合同司法解释》第十四条规定承担违约责任，返还房屋面积差价款。综上，弘力公司再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据申请人再审申请和被申请人答辩意见，本案再审审查期间的争议焦点包括：（一）合同约定以计价面积差异退补房款，涉案房屋公摊面积非合同约定计价面积，弘力公司是否应该就公摊面积减少部分赔偿损失？（二）涉案产权登记公摊面积减少系公摊系数计算方式所致，涉案房屋公摊实际面积并未减少，能否成为弘力公司免除违约责任抗辩事由？（三）原审法院生效民事判决对涉案房屋面积差价退补计算方法是否不当？关于第一个焦点问题。本院认为，房屋建筑面积是由房屋套内面积和公摊面积共同组成。其中，房屋套内面积大小直接影响着房屋权利人单独使用的建筑面积，而房屋面积包括的楼梯间、电梯井、公共门厅等共有面积亦与房屋权利人居住舒适和便利程度紧密相关。因此，房屋套内面积和公摊面积作为房屋权属登记记载的两大要素，往往是商品房买卖合同约定的重要内容。本案中，周文亮等人与弘力公司签订的《商品房买卖合同》对涉案房屋的总建筑面积、套内建筑面积和公摊建筑面积均有约定，双方选择以套内面积作为计价面积核定涉案房屋价格，应理解为出于简化计价方式的目的，将房屋公摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，而非弘力公司将房屋公摊建筑面积免费赠送，因此，房屋交付时公摊建筑面积的减少意味着房屋权利人在购买房屋时多付了房款。即使如弘力公司主张，涉案房屋公摊建筑面积实际并未减少，只是房地产交易中心对公摊系数计算方式有误导致涉案项目公摊建筑面积整体发生变化，但由于涉案房屋产权登记公摊面积减少所导致房屋产权登记建筑面积减少，势必对涉案房屋的二次交易或拆迁补偿有所影响，弘力公司交付给周文亮等人的涉案房屋产权登记建筑面积小于合同约定建筑面积，理应承担违约责任并赔偿相应损失。关于第二个焦点问题。在一审、二审和再审申请中，弘力公司多次辩称涉案房屋产权登记建筑面积减少系佛山市禅城区房地产交易中心出具的《房屋测绘报告》公摊系数计算方式错误所致，涉案项目总建筑面积和总共有面积与原规划基本相符，弘力公司并未“建少了”，而是《房屋测绘报告》“算少了”，其自身并无过错，不应承担违约责任。一、二审法院查明，佛山市禅城区房地产交易中心是受弘力公司委托对涉案项目进行测绘并形成《房屋测绘报告》。期间，弘力公司并未按照《房产测绘管理办法》第十七条规定对房屋测绘结果提出异议并委托鉴定，而是将佛山市禅城区房地产交易中心出具的《房屋测绘报告》报佛山市住建局审核后办理房屋权属登记。本院认为，依合同法第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决”。据此，弘力公司仍应对交付房屋产权登记建筑面积小于合同约定建筑面积承担违约责任，若其认为房屋权属证书上相关内容错误，应另循其他法律途径解决。关于第三个焦点问题。本案中，案涉房屋买卖合同仅对作为计价面积的套内面积差异退补进行明确，但未对包括公摊面积在内的房屋建筑面积差异处理作出约定。原审法院按总房款÷（套内面积＋公摊面积）×实际减少面积计算房屋建筑面积误差价款并无不当。其中，对房屋面积误差比超过3%部分的价款，二审法院结合当事人诉请判令弘力公司双倍返还购房者亦符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定。综上，弘力公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：驳回佛山市弘力房地产开发有限公司的再审申请。审 判 长 杨慧怡审 判 员 滕 梅代理审判员 王红英二〇一六年四月二十九日书 记 员 陈爱姬 来自