（2015）东民初字第2118号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-07-15
案件名称
吴冏诉刘群英房屋买卖合同纠纷案一审判决书
法院
南昌市东湖区人民法院
所属地区
南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴冏,刘群英,江西省满堂红房产置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百二十条第一款，第一百二十二条
全文
南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第2118号原告：吴冏，男，汉族。委托代理人：瞿伟，江西豫章律师事务所律师。委托代理人：涂志刚，江西豫章律师事务所律师。被告：刘群英，女，汉族。委托代理人：刘益敏，江西���城律师事务所律师。委托代理人：赖静文，江西洪城律师事务所律师。第三人：江西省满堂红房产置业有限公司，住所地：南昌市西湖区孺子路437号。法定代表人：程俊。委托代理人：刘震宇，职员。原告吴冏诉被告刘群英、第三人江西省满堂红房产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴冏及委托代理人瞿伟、涂志刚、被告刘群英委托代理人刘益敏、赖静文、第三人江西省满堂红房产置业有限公司委托代理人刘震宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年6月1日，原告与被告通过第三人签订《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》一份，合同约定，原告向被告购买坐落于东湖区沿江北大道2277号房屋一套，房屋买卖价款150万元。���同签订当日，原告按约定支付被告定金10万元，该定金由第三人代管。上述过程，第三人工作人员作为居间人全程参与，完全清晰。2015年6月16日，被告却向原告明示上述房产不再售卖给原告，原告多次与被告沟通，要求被告继续履行合同，均未果。现原告因合同目的无法实现，请求解除合同，要求被告双倍返还定金。为此，原告提起诉讼，请求判令被告双倍返还定金计人民币20万元。庭审后，原告变更诉讼请求为判令被告返还原告15万元。被告辩称：一、原告诉状称“被告于2015年6月16日明示不再将房产售卖给被答辩人”不是事实。2015年6月1日，被告夫妇与原告、第三人签订了《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定被告将其与李维毅共有的房屋卖给原告。合同签订后，第三人才告知被告，合同上要共有人（女儿李维毅）签字才行，在约定的6月12日���理公证手续当天，被告夫妇与原告口头约定延迟一个星期办理公证手续，被告丈夫随即于6月14日赶往北京办理李维毅的公证委托手续，直到6月18日早上才回到南昌。6月16日，双方根本没有任何联系，更谈不上说不将房屋卖给原告。相反，被告方面的行为表明了是想积极达成这次房屋交易的。二、第三人与原告存在过错，导致本案合同无法履行。第三人查看并收取被告两本房产证时，明知李维毅是房屋共有人，却不及时告知合同要共有人签字，而是双方在合同上签完字后才说要共有人签字，导致本案纠纷。2015年6月17日，被告丈夫在得到李维毅的授权后，多次打电话给原告及第三人要求履行合同，经过一个多星期催促和等待，原告迟迟不履行合同，后被告丈夫李建林于2015年6月25日与第三人的两位经理交涉才知原告没有钱。据此，原告没有履行合同的意愿和能力，才是本案合同无法履行的真正原因。根据以上事实和理由，请依法驳回原告的诉讼请求。第三人述称：原、被告双方在第三人处签订合同后，第三人为原、被告办理了手续，原告交了10万元定金，后来被告说办不了手续并拿走房产证。在签订合同时，第三人看了产权证，告知了产权共有人要办手续，被告说到时候共有人会来签字。经审理查明：2015年6月1日，原告和其丈夫李建林（甲方）与被告（乙方）及第三人（丙方）签订《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》一份，合同约定，“甲方将坐落于东湖区沿江北大道2277号房屋出售给乙方，房屋买卖价款150万元。其中，合同第六条约定，甲、乙、丙三方同意在2015年7月31日共同到南昌市房屋登记部门办理产权过户手续（即双方按捺手印后），乙方首付甲方60万元，余款90万元通过银行贷款支付甲方。合同���十二条约定，合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金10万元，该定金由丙方代管，甲方的房屋所有权证及有关房屋过户资料原件交给丙方保管，丙方出具收件收据。定金在过户时应优先支付丙方佣金后，多余款项可转为过户费用或按揭费用。如甲方违约不履行合同义务，须赔偿乙方购房定金等额的违约金，丙方退还乙方购房定金；乙方违约不履行合同则定金为赔偿甲方的违约金。丙方则可从违约金中优先扣除佣金5万元，余额5万元支付给守约方。合同第十七条约定，1、甲、乙双方约定于2015年6月12日前办理公证手续，公证当天乙方支付房款50万元给甲方，剩余首付款于过户当天付清，公证费由乙方承担。2、乙方确保首次贷款，无不良征信记录。3、甲方确保无继承或赠与，如有则由甲方自行承担。”合同签订后，原告当即支付定金10万元，第三人向原告出具了收条��2015年6月12日，因被告女儿李维毅（房屋共有人）不同意被告出卖房屋，造成被告无法与原告办理公证手续。为此，被告要求原告延迟一个星期，原告妻子口头表示同意延迟一个星期，到时按合同办，但原告要求与被告签订补充协议，最终原、被告未签订补充协议。2015年6月17日，被告丈夫李建林取得了李维毅的公证委托授权书。被告得到李维毅的公证委托授权书后，被告通知第三人要求履行合同，第三人回复被告合同推至7月份。2015年7月底，原告要求被告办理过户履行合同，被告仍不同意履行。第三人则采取电话、短信方式通知被告办理房产过户手续，被告对第三人的电话。短信均不予理睬，致使该房屋至今仍未办理房屋产权过户手续。本案在庭审中，原告明确表示放弃追究李建林的民事责任。庭审后，原告变更诉讼请求，将双倍返还定金20万元变更为15万元。另查明：坐落于东湖区沿江北大道2277号（第27层）房屋为刘群英、李维毅共同所有。上述事实，有房屋所有权证、存量房买卖居间合同、收据、通知以及当事人的陈述等证据予以证明。本院认为：原、被告及第三人签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》合法有效，按照合同第十七条约定，原、被告双方应在2015年6月12日前办理公证手续，同时原告支付被告房款50万元。由于被告未得到房屋共有人李维毅的授权，致使被告无法办理公证手续，故被告的行为属违约，事后被告口头提出延期一个星期，原告虽口头表示同意延期一个星期，但原告同时提出须签订补充协议，因被告未同意签订补充协议，故原、被告双方对合同延期事项未达成一致。所以，被告以原告同意延期不存在违约的证据不足，本院不予采信。2015年7月底，原��要求被告办理过户履行合同，但被告仍拒绝履行，被告此时的违约行为已致使合同目的不能实现，故被告应当按照定金法则承担民事责任。现原告将请求被告双倍返还定金20万元变更为返还15万元的诉讼请求，本院予以支持。鉴于原告交付被告的定金由第三人代收，按照合同约定，该定金由第三人直接返还给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条、第一百二十二条之规定，判决如下：一、被告刘群英在本判决生效之日起十日内支付原告吴冏违约定金5万元；二、第三人江西省满堂红房产置业有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告吴冏定金10万元��如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按本判决书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。原告吴冏预交案件受理费4300元，由被告刘群英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长 徐荣根人民陪审员 胡明哲人民陪审员 傅瑞安二〇一六年四月二十九日书 记 员 陶媛媛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当��人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百二十二条因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。 来自：