（2016）粤01民终2871号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-05-24
案件名称
广州市新源溪市场经营管理有限公司与蔡少妃、江武洲房屋租赁合同纠纷2016民终2871二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市新源溪市场经营管理有限公司,江武洲,蔡少妃
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终2871号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市新源溪市场经营管理有限公司（原广州市新源溪市场服务有限公司），住所地广州市荔湾区。法定代表人：周伟中，职务：总经理。委托代理人：刘小万，广东纬韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江武洲，住广东省普宁市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡少妃，住广东省普宁市。上述两被上诉人共同委托代理人：阳熙梅，广东金粤律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托代理人：游小玲，广东金粤律师事务所律师助理。上诉人广州市新源溪市场经营管理有限公司（以下简称新源溪公司）因与被上诉人江武洲、蔡少妃房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1389号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年8月8日江武洲、蔡少妃（出租方、甲方）与广州天和商贸有限公司（承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区南岸路源溪石路边一号之一、之二、之三首层及夹层（面积2143.68平方米）出租给乙方使用，出租期限自2007年10月1日至2015年9月30日止。租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，提前玖拾日与甲方协商，双方另行签订合同。合同签订后，乙方按约定向甲方支付保证金241137元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金241137元（退回乙方、抵偿租金）并使用上述场地。2010年3月30日新源溪公司（承租方、乙方）与江武洲、蔡少妃（出租方、甲方）签订《荔湾区南岸路源溪石路边一号之一、之二、之三首层及夹层新源溪市场房屋租赁合同补充协议》，约定：甲方于2007年8月8日与广州天和商贸有限公司签订的租赁合同，经甲乙双方及原承租方协商一致后，于2008年4月1日原租赁合同承租方由广州天和商贸有限公司变更为新源溪公司，由新源溪公司继续履行原租赁合同的权利及义务。甲乙双方对原租赁合同约定进行部分调整。其中：一、2014年10月1日至2015年9月30日每月租金金额112736元，变更为：每月租金32155元，管理费80581元；二、“原租赁合同约定三个月保证金241137元变更为租金保证金90036元，管理费保证金151101元”；三、“发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失”变更为：“发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失，且租金保证金及管理费保证金不予退回”。四、鉴于该物业是甲方所有，现按政府要求，上述物业需开办一永久性肉菜市场，在租赁合同约定的经营期满后，在同等承租条件下，乙方享有承租上述物业的优先权，如乙方不续租，则乙方有义务协助甲方将经营执照变更为甲方指定的第三方名下，并提供给甲方变更证照所需的有关资料。租赁合同补充协议签订后，涉案场地转由新源溪公司使用。新源溪公司向江武洲、蔡少妃交租至2015年9月30日止。2015年6月25日江武洲、蔡少妃向新源溪公司发出《房屋租赁合同期满自动终止确认书》，通知新源溪公司原与广州天和商贸有限公司于2007年8月8日签订《物业租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》，后在2008年4月1日变更为新源溪公司继续履行，并与新源溪公司签订《荔湾区南岸路源溪石路边一号之一、之二、之三首层及夹层新源溪市场房屋租赁合同补充协议》。现因上述合同及补充协议约定的合同租赁期届满，且出租人因经营需要，不再与承租人续租，上述租赁合同及补充协议自2015年10月1日起自动终止，承租人承诺于2015年10月4日前将荔湾区南岸路源溪石路边一号之一、之二、之三首层及夹层物业移交给出租人。2015年6月30日江武洲、蔡少妃向新源溪公司发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，通知新源溪公司因《物业租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》《荔湾区南岸路源溪石路边一号之一、之二、之三首层及夹层新源溪市场房屋租赁合同补充协议》约定的合同租赁期届满，且江武洲、蔡少妃因经营需要，在租赁合同期满后不再与新源溪公司续租，上述租赁合同及补充协议将于2015年9月30日自动终止。根据我国合同法相关规定，江武洲、蔡少妃作为出租人现依法通知新源溪公司：一、请新源溪公司于2015年10月1日前将广州市荔湾区南岸路源溪石路边一号之一、之二、之三首层及夹层的房屋移交给江武洲、蔡少妃。二、如新源溪公司逾期不移交上述房屋给江武洲、蔡少妃，新源溪公司须按《物业租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》及《荔湾区南岸路源溪石路边一号之一、之二、之三首层及夹层新源溪市场房屋租赁合同补充协议》约定的每月租赁费用的十倍向江武洲、蔡少妃支付逾期占用费用，且江武洲、蔡少妃有权随时进行强制清场，届时造成的所有经济损失全部由新源溪公司负责承担。2015年10月1日由于新源溪公司没有按江武洲、蔡少妃规定的时间将上述场地移交给江武洲、蔡少妃，江武洲、蔡少妃于当日自行收回上述场地首层进行管理。另查，2013年4月27日广州市新源溪市场服务有限公司变更名称为现广州市新源溪市场经营管理有限公司。新源溪公司于2015年9月22日向原审法院提起本案诉讼，以江武洲、蔡少妃在2015年10月1日派人收回新溪源市场的管理，不准新源溪公司进入市场进行管理，造成新源溪公司经济损失为由，请求判令：1.确认新源溪公司与江武洲、蔡少妃2010年3月30日签订《荔湾区南岸路源溪石路边一号之一、之二、之三首层及夹层，新源溪市场房屋租赁合同补充协议》合法有效；2.撤销江武洲、蔡少妃2015年6月25日作出的《房屋租赁合同期满自动终止确认书》；3.撤销江武洲、蔡少妃2015年6月30日作出的《房屋租赁合同期满不再续租通知书》；4.新源溪公司与江武洲、蔡少妃于2010年3月30日签订《新源溪市场房屋租赁合同补充协议》在租赁合同约定的经营期限届满后，在同等条件下，新源溪公司享有承租上述物业的优先权；5.江武洲、蔡少妃赔偿新源溪公司2015年10月2日至2015年10月8日暂计7天经济损失金额62797.55元；6.诉讼费由江武洲、蔡少妃负担。江武洲、蔡少妃在原审共同答辩称：（一）江武洲、蔡少妃是涉案物业的物权人，租赁期满不再续约，是物权人自由处分其物权的表现，任何人不得侵犯；（二）新源溪公司与江武洲、蔡少妃于2010年3月30日签订的补充协议已于2015年9月30日到期，双方权利义务已于2015年9月30日终止；（三）新源溪公司要主张其对涉案物业享有优先承租权，首先应当证明其与其他承租人处于同等条件下，但本案由于物权人不续租，也不再出租给其他人，已经不可能存在同等条件；（四）新源溪公司要求江武洲、蔡少妃按照无效合同赔偿其损失无法律依据。在原审诉讼中，江武洲、蔡少妃提出反诉请求判决：l.新源溪公司将位于广州市荔湾区南岸路源溪石路边1号之二、之三的夹层物业交还江武洲、蔡少妃；2.新源溪公司支付占用广州市荔湾区南岸路源溪石路边1号之二、之三的夹层物业的使用费21235元（从2015年10月1日起以150元／平方米／月，暂计至2015年10月21日，以实际付清时为准）；3.江武洲、蔡少妃无需退还新源溪公司租金保证金90036元及管理费保证金151101元，上述两项共计241137元；4.新源溪公司将租赁物业的肉菜市场相关经营证照变更到广州市荣晟市场经营管理有限公司名下；5.全部诉讼费用由新源溪公司承担。针对江武洲、蔡少妃的反诉，新源溪公司在原审答辩称：不同意江武洲、蔡少妃全部反诉请求。新源溪公司现在是合法经营，而且与江武洲、蔡少妃有约定，故不同意退还物业、支付使用费及江武洲、蔡少妃没收新源溪公司的保证金。不同意将证照变更到江武洲、蔡少妃指定的公司名下。在原审庭审中，江武洲、蔡少妃对合同效力没有异议，认为合同已经期满，合同终止不存在合同是否有效。江武洲、蔡少妃对新源溪公司提供的新源溪市场125户小商户的合同的证据，认为该部分证据有部分合同已经到期，大部分合同超过了新源溪公司与江武洲、蔡少妃主合同的期限，是无效的。江武洲、蔡少妃对新源溪公司提供与广州市淦灿贸易有限公司签订的《广州市新源溪市场档位租赁协议书》，认为该合同是无效的，新源溪公司明知没有出租权仍出租场地给广州市淦灿贸易有限公司不应得到支持，且该合同约定的商铺现为江武洲、蔡少妃在管理并没有上述公司在经营。江武洲、蔡少妃对新源溪公司提供的邮政汇款单，认为在合同期内新源溪公司是通过建设银行转账支付租金给江武洲、蔡少妃。在合同期满后，新源溪公司则通过邮政按址汇款支付租金给新源溪公司，证实新源溪公司并不是真正想支付租金给江武洲、蔡少妃，且江武洲、蔡少妃也没有收到该租金。新源溪公司对江武洲、蔡少妃提供的《房屋租赁合同期满自动终止确认书》和《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，新源溪公司认为不同意合同期满终止。在原审庭审后，江武洲、蔡少妃申请撤销请求判令新源溪公司将租赁物业的肉菜市场相关经营证照变更到广州市荣晟市场经营管理有限公司名下的诉讼请求。原审法院认为：新源溪公司与江武洲、蔡少妃签订的《荔湾区南岸路源溪石路边一号之一、之二、之三首层及夹层新源溪市场房屋租赁合同补充协议》约定的履行期限已经届满，且新源溪公司与江武洲、蔡少妃对上述补充协议的效力并没有提出异议。上述补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。故新源溪公司要求确认《荔湾区南岸路源溪石路边一号之一、之二、之三首层及夹层新源溪市场房屋租赁合同补充协议》合法有效的诉讼请求，原审法院予以支持。对于江武洲、蔡少妃于2015年6月25日发出的《房屋租赁合同期满自动终止确认书》和2015年6月30日发出的《房屋租赁合同期满不再续租通知书》的问题。江武洲、蔡少妃所发出的两份文件是基于《荔湾区南岸路源溪石路边一号之一、之二、之三首层及夹层新源溪市场房屋租赁合同补充协议》所约定的履行期限接近届满，江武洲、蔡少妃明确通知新源溪公司在上述协议履行期限届满时，不再与新源溪公司就涉案场地进行续租及要求新源溪公司按时交还场地。该两份文件是江武洲、蔡少妃履行告知新源溪公司的行为，并没有改变原约定的权利义务。故新源溪公司要求撤销江武洲、蔡少妃于2015年6月25日发出的《房屋租赁合同期满自动终止确认书》和2015年6月30日发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》的诉讼请求，原审法院不予支持。对于新源溪公司是否享有涉案场地在同等承租条件下的优先承租权的问题。在庭审中，新源溪公司不能提供江武洲、蔡少妃将涉案场地转租给案外人的事实证据。且江武洲、蔡少妃当庭也明确表示涉案场地上述协议期满后，收回由江武洲、蔡少妃自行经营管理，并没有另行出租给案外人。根据《中华人民共和国合同法》第三条的规定：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。和第四条的规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。故新源溪公司要求享有涉案场地在同等承租条件下优先承租权没有法律和事实依据。新源溪公司此诉讼请求，原审法院不予支持。对于江武洲、蔡少妃反诉要求新源溪公司交还位于广州市荔湾区南岸路源溪石路边1号之二、之三的夹层物业、支付占用夹层物业使用费、没收新源溪公司已经交纳的租金、管理费保证金及新源溪公司要求江武洲、蔡少妃赔偿经济损失的问题。由于《荔湾区南岸路源溪石路边一号之一、之二、之三首层及夹层新源溪市场房屋租赁合同补充协议》所约定的履行期限届满。江武洲、蔡少妃也明确表示不再与新源溪公司续租涉案场地，并且已收回涉案场地的首层自行管理。新源溪公司继续占用荔湾区南岸路源溪石路边1号之二、之三的夹层物业不予退还于理不合。因此，江武洲、蔡少妃反诉要求新源溪公司交还上述物业的诉讼请求，予以支持。新源溪公司要求江武洲、蔡少妃赔偿2015年10月2日至2015年10月8日经济损失62797.55元没有合同及法律依据，不予支持。江武洲、蔡少妃要求没收新源溪公司租金、管理费保证金的诉讼请求，根据江武洲、蔡少妃与广州天和商贸有限公司于2007年8月8日签订《广州市房屋租赁合同》约定“租金、管理费保证金应在租赁期满或解除合同之日退回给承租人、抵偿租金”和与新源溪公司签订的《荔湾区南岸路源溪石路边一号之一、之二、之三首层及夹层新源溪市场房屋租赁合同补充协议》约定“发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损伤的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋并要求赔偿损失，且租金保证金及管理费保证金不予退回”。因此江武洲、蔡少妃要求没收新源溪公司租金、管理费保证金没有合同依据，不予支持。江武洲、蔡少妃要求新源溪公司按150元／平方米／月支付至交还夹层物业的使用费的诉讼请求。本案涉案物业为非居住用房屋，江武洲、蔡少妃出租给新源溪公司是作为商业使用，新源溪公司应参照商铺性质支付房屋使用费。江武洲、蔡少妃认为应按150元／平方米／月支付使用费的意见依据不足，不予采纳。房屋使用费应由新源溪公司与江武洲、蔡少妃向有资质的评估部门申请参照商铺租金标准评定房屋使用费，因此所产生的评估费用由新源溪公司与江武洲、蔡少妃各负担50%。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第八条、第六十条、第九十二条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年12月21日作出如下判决：一、确认新源溪公司与江武洲、蔡少妃于2010年3月30日签订的《荔湾区南岸路源溪石路边一号之一、之二、之三首层及夹层新源溪市场房屋租赁合同补充协议》合法有效；二、驳回新源溪公司的其他诉讼请求；三、新源溪公司自判决发生法律效力之日起十五日内将位于广州市荔湾区南岸路源溪石路边1号之二、之三的夹层物业交还给江武洲、蔡少妃；四、新源溪公司自判决发生法律效力之日起十五日内支付从2015年10月1日起至判决发生法律效力之日止的房屋使用费给江武洲、蔡少妃（使用费由新源溪公司与江武洲、蔡少妃向有资质的评估机构申请参照商铺性质评定，因此所产生的评估费用由新源溪公司与江武洲、蔡少妃各负担50%）；五、自判决发生法律效力之次日起至交还上述物业之日止的房屋使用费（按判决第四项标准计算），自取得评估结果之日起3天内，新源溪公司按评定的数额每月支付房屋使用费给江武洲、蔡少妃；六、驳回江武洲、蔡少妃的其他反诉请求。案件本诉受理费1469元，由新源溪公司负担。反诉费2718元，由江武洲、蔡少妃江负担2518元，新源溪公司负担200元。判后，上诉人新源溪公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）新源溪公司从江武洲、蔡少妃处承租涉案房屋后开办了肉菜市场，为了使市场走上正轨，投入了大量资金、人力物力，吸引客户进入市场经营，对所承租房屋进行了改造升级，江武洲、蔡少妃一再表示只要把肉菜市场搞起来，租赁合同期满后，一定续租给新源溪公司，现市场正开始走向正轨，江武洲、蔡少妃却在合同期满第二天即将新源溪公司赶出市场，终止合同，强制性收回房屋。（二）江武洲、蔡少妃同意续租有如下事实。1.江武洲、蔡少妃让新源溪公司不断对市场进行投入，有续租的意思表示和有口头承诺，合同期满前，对新源溪公司发函续租，其也要求新源溪公司放心，表示肯定会续租给新源溪公司；2.新源溪公司与客户签订超过新源溪公司与江武洲、蔡少妃约定合同期间，江武洲、蔡少妃无异议，且支持；3.合同期满后，新源溪公司继续缴纳租金。至于江武洲、蔡少妃发出的确认书、通知书和公告书，都是其在诉讼后才临时制作的文书，先前新源溪公司并未收到该文书。（三）江武洲、蔡少妃收回房屋后，立即以分散方式，将房屋物业分包给其他客户经营，现已与近百客户签订租赁合同，其行为违反与新源溪公司的合同约定，变相剥夺了新源溪公司在同等条件下的优先承租权。（四）江武洲、蔡少妃非法霸占新源溪公司辛苦经营打拼得来的肉菜市场经营权，为了达到把新源溪公司排挤出市场的目的，其以不再出租为借口，强行赶走新源溪公司，坐收渔翁之利，对其这种不劳而获的行为，法院理应不予支持。（五）由于江武洲、蔡少妃强制收回肉菜市场经营权的行为，导致新源溪公司从2015年10月2日至2015年10月8日的经济损失为62797.55元（暂计七天），江武洲、蔡少妃理应赔偿。为此上诉请求：1.撤销原审判决第二、三、四、五项民事判决；2.改判撤销江武洲、蔡少妃2015年6月25日作出的《房屋租赁合同期满自动终止确认书》；3.改判撤销江武洲、蔡少妃2015年6月30日作出的《房屋租赁合同期满不再续租通知书》；4.改判新源溪公司与江武洲、蔡少妃于2010年3月30日签订的《新源溪市场房屋租赁合同补充协议》在租赁合同到期后，江武洲、蔡少妃在同等条件下有承租上述物业优先权，继续承租该物业；5.改判江武洲、蔡少妃赔偿新源溪公司2015年10月2日至2015年10月8日暂计七天经济损失金额62797.55元人民币；6.一、二审诉讼费由江武洲、蔡少妃承担。被上诉人江武洲、蔡少妃答辩称：同意原审判决，不同意上诉人新源溪公司的上诉请求。上诉人新源溪公司与被上诉人江武洲、蔡少妃对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。在本案二审过程中，新源溪公司提供4张照片，拟证明江武洲、蔡少妃已将涉案场地分租他人。江武洲、蔡少妃对上述照片的真实性没有意见，但对合法性有意见，并称该组照片不属于新证据，也否认关联性，并认为照片不能够证明江武洲、蔡少妃将涉案场地分租出去，因为江武洲、蔡少妃在一审时也曾提交证据说明涉案场地是由其成立公司进行经营。本院认为：关于新源溪公司要求撤销《房屋租赁合同期满自动终止确认书》及《房屋租赁合同期满不再续租通知书》的诉请问题，原审法院已作出了充分详细的论述，本院予以确认，并不再赘述。二审当事人争议的焦点是：1.新源溪公司主张优先承租权是否成立；2.江武洲、蔡少妃是否有权主张收回涉案场地。关于新源溪公司主张优先承租权问题。虽然双方合同约定在租赁合同经营期满后，在同等承租条件下，新源溪公司享有承租涉案房屋的优先权，但新源溪公司于原审诉讼中不能提供江武洲、蔡少妃在双方租赁合同期满后已将涉案场地转租他人的证据，二审诉讼中提供的照片也不足以证明江武洲、蔡少妃有分租他人的事实，而江武洲、蔡少妃明确其收回涉案场地是自行经营管理，并无另行出租他人。因此，新源溪公司认为江武洲、蔡少妃剥夺其优先承租权缺乏事实依据，本院不予采纳。新源溪公司称江武洲、蔡少妃有续租的意思表示及口头承诺，但未能提供证据予以证实，且江武洲、蔡少妃对此不予确认，故新源溪公司要求继续承租涉案房屋缺乏法律依据，本院不予支持。关于江武洲、蔡少妃是否有权主张收回涉案房屋问题。承上所述，新源溪公司并不享有涉案房屋优先承租权，且双方合同约定，租期届满，新源溪公司应将涉案房屋交还给江武洲、蔡少妃，而江武洲、蔡少妃在合同届满前已通知新源溪公司，明确在双方合同期满后不再续租，并要求交还场地，故在合同届满后，江武洲、蔡少妃主张新源溪公司交还涉案房屋合理合法。因新源溪公司拒绝交还部分涉案房屋，据此，原审法院根据江武洲、蔡少妃的反诉请求，判决新源溪公司交还占用的部分涉案房屋以及支付相应房屋使用费并无不当，本院予以维持。同理，新源溪公司主张江武洲、蔡少妃赔偿经济损失缺乏理据，本院不予支持。综上所述，上诉人新源溪公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3238元，由上诉人广州市新源溪市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 姚伟华二〇一六年四月二十九日书 记 员 黄庆杰 更多数据：