（2015）佛顺法伦民初字第854号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-07-07
案件名称
李铖与莫儒就、广东太阳之约健康科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李铖,莫儒就,广东太阳之约健康科技有限公司,刘超
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法伦民初字第854号原告李铖。委托代理人廖凯波、张东荣，广东聚理律师事务所律师。被告莫儒就。被告广东太阳之约健康科技有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人陈建业。委托代理人杨焕军、朱鹏，广东朗乾律师事务所律师。第三人刘超。委托代理人孙振林，广东聚理律师事务所律师。原告李铖诉被告莫儒就、广东太阳之约健康科技有限公司（以下简称太阳之约公司）、第三人刘超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月9日立案受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审判，于2016年1月13日、1月26日公开开庭进行了审理，第一次开庭，原告的委托代理人张东荣、被告太阳之约公司的委托代理人杨焕军、朱鹏、第三人的委托代理人孙振林到庭参加了诉讼。被告莫儒就经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。第二次开庭，原告的委托代理人廖凯波、被告太阳之约公司的委托代理人杨焕军、朱鹏到庭参加了诉讼。被告莫儒就及第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后本院裁定本案转为普通程序审理，由审判员张锦华担任审判长与人民陪审员张静、欧阳颖组成合议庭，于2016年3月10日、4月15日公开开庭进行了审理。第三次开庭，原告的委托代理人廖凯波、被告莫儒就、被告太阳之约公司的委托代理人朱鹏到庭参加了诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。第四次开庭，原告的委托代理人廖凯波、被告太阳之约公司的委托代理人朱鹏到庭参加了诉讼。被告莫儒就及第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年6月10日，原告父亲李波（于2013年5月28日因病去世，该租赁物的产权由原告继承）与被告莫儒就签订一份《厂房租赁合同》，约定将李波所有的位于佛山市顺德区伦教街道办事处地块及厂房租赁给被告莫儒就作开办公司使用，租赁期限为10年，自2009年7月10日至2019年7月9日。原告于2014年10月8日与被告莫儒就签订一份《厂房租赁补充协议》，约定2015年7月10日至2019年7月9日的每月租金为65450元。2015年9月20日，原告收到被告莫儒就于2015年8月10日签名的《解除租赁合同通知书》，单方要求解除上述租赁物业的厂房租赁合同。但被告莫儒就没有将其与其他股东合资成立的被告太阳之约公司搬离。原告于2015年9月20日正式函告，因被告莫儒就单方提前解除租赁合同，要求被告莫儒就根据合同约定赔偿原告租赁违约金130900元，并告知没收租赁保证金90000元，限被告太阳之约公司在2015年10月10日前搬离。但被告莫儒就至今不理会违约赔偿，被告太阳之约公司也没有搬离，并以各种借口强行占用租赁的厂房。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。现请求：一、判令确认原告与被告莫儒就租赁关系已于2015年9月20日解除；二、判令被告莫儒就赔偿原告违约金人民币130900元、没收被告莫儒就租赁押金人民币90000元；三、判令被告太阳之约公司立即搬离原告厂房，停止强占的侵权行为，在未搬离前，按原告与被告莫儒就约定的租赁费65450元／月标准支付强占期间产生的租赁费用（自2015年11月1日起暂计算至2015年11月30日，以后顺延至被告太阳之约公司搬离原告所有的厂房的当天为止）；四、判令本案诉讼费用由两被告承担。被告莫儒就在参加第三次庭审时提出答辩意见，一、被告莫儒就没有见过原告，也没有向原告提出终止厂房协议的口头请求或书面请求。二、原告出具的所谓单方终止厂房协议通知书，是被告太阳之约公司内部股东股权转让和股权收购时，收购方要求被告莫儒就向原告提出终止厂房租赁协议的请求，并签署“终止厂房租赁协议通知书”，纯属被告太阳之约公司内部股东之间的行为，不知道原告从何方何人手里拿到所谓的单方终止厂房协议通知书的复印件（所谓的单方终止厂房租赁协议通知书的李铖，不仅是“铖”字错，而且连李铖的身份证号码也写错）。综上所述，被告莫儒就认为原告出具的所谓单方终止厂房协议通知书不是被告莫儒就正式向原告提出的终止厂房租赁协议的请求文件。被告太阳之约公司辩称，一、被告太阳之约公司系合法租赁案涉厂房，且按约定按时交纳租金和相关税费及其他费用，无任何违约行为。2014年7月10日，被告太阳之约公司的投资人之一陈建业与原告的母亲即第三人刘超（由于当时案涉厂房的房产证仍登记在原告父亲李波名下，因此是以李波的名义签约）签订了《厂房租赁合同》，合同约定将案涉厂房租赁给陈建业使用，租赁期限为五年，自2014年7月10日至2019年7月9日。合同第四条第2款约定，乙方（承租方）应于每月5号前支付当月租金予甲方（出租方）下列账号内：开户名：刘超；帐号：62×××02；开户银行：顺德工商银行；第四条第3款约定，因本次租赁行为及甲方（出租方）取得租金收入而产生的应由有关主管部门收取的税款或费用，包括但不限于房产税、个人所得税、印花税、城市建设税等税费，均由乙方（承租方）自行负担或代甲方缴付；第六条第4款约定，于本合同租赁期间内，厂房建筑物保险由甲方（出租方）自行购买，保险费用由乙方（承租方）负责；第七条第4款约定，甲方（出租方）不得提前解除本租赁合同。经乙方同意并由甲方（出租方）提前解除本租赁合同的，甲方（出租方）除应向乙方（承租方）支付相当于2个月租金额度的款项作为提前解除合同的赔偿，并应支付乙方因此而致的相应搬迁费用及其他费用（搬迁费用及其他费用额度等于2个月租金额度）；合同第九条第6款约定，乙方（承租方）在租赁期内经营发生的全部费用（包括但不限于佛山市顺德区伦教街道XX村民委员会所收取的费用，例如包干综合服务费及乙方在经营过程中应自行承担其经营所产生的水电费、水利费、垃圾费、煤气费、通讯费等）均由乙方（承租方）自行承担。同时，为配合被告太阳之约公司办理工商注册登记，第三人同时向陈建业出具了《场地租赁说明》。2014年7、8月，双方签署《厂房租赁合同》后，第三人带着房产证原件，亲自到工商局、税务局，配合被告太阳之约公司办理工商注册登记和税务登记等事宜。自2014年4月至10月期间，被告太阳之约公司在公司筹备阶段，由被告太阳之约公司与关联企业佛山市达利亚热能科技有限公司（以下简称达利亚公司）分担租金（绝大部分由被告太阳之约公司承担），第三人向被告太阳之约公司出具租金收据。自2014年11月起，由被告太阳之约公司向刘超交纳全部厂房租金（通过被告太阳之约公司的员工胡晓慧、彭洪栈的账户转账至合同约定的第三人银行账户），并缴纳租赁税费、包干综合服务费、保险费等各种费用。2014年9月，第三人还在被告太阳之约公司协助处理财务等工作，其对被告太阳之约公司承租案涉厂房，在厂房内办公，装修案涉厂房，由被告太阳之约公司按月向第三人交纳租金和向相关部门交纳税费等事宜完全清楚。二、原告要求被告太阳之约公司提前搬离厂房，属于严重违约，应当承担违约责任和赔偿被告太阳之约公司的经济损失。综上所述，被告太阳之约公司系合法租赁案涉厂房，且按约定按时交纳租金和相关税费及其他费用，无任何违约行为。原告诉请属于严重违约，应当承担违约责任和赔偿被告太阳之约公司的经济损失。第三人辩称，同意原告的诉讼请求。原告在诉讼中提供的证据及被告莫儒就、太阳之约公司、第三人的质证意见如下：1．原告的身份证复印件、被告莫儒就的身份证复印件、企业信息登记打印件各1份，证明原、被告的诉讼主体资格。2．厂房租赁合同原件及厂房补充协议原件各1份，证明2009年6月10日，原告的父亲与被告莫儒就签订了厂房租赁合同，约定原告的父亲将涉案厂房租赁给被告莫儒就使用，原告与被告莫儒就于2014年10月8日再签订了厂房租赁补充协议，协议中约定租赁期限、租金及违约责任，若被告莫儒就提前终止租赁合同的，应当向原告支付相当于2个月租金的款项作为违约金，且原告有权没收租赁保证金。3.解除租赁合同通知书1份，证明被告莫儒就单方违约，要求解除租赁合同以及补充协议。4.律师函及解除租赁合同告知书各1份，证明被告莫儒就单方要求解除租赁合同后，原告通过律师函的形式告知两被告，要求两被告承担违约责任，被告莫儒就收到上述材料后在原告处签订确认书。5.律师函1份，证明原告收到被告太阳之约公司的律师函，被告太阳之约公司确认被告莫儒就是被告太阳之约公司的股东，并确认在涉案厂房进行经营，占用并使用厂房。6．房产证、户口注销证明复印件各1份及公证书3份，证明涉案的厂房原是李波夫妻共同所有，在李波去世后，原告通过继承及接受赠予的方式取得房屋的所有权，因此原告现在是涉案厂房的所有权人。7.申请书原件、技术报告原件各1份，证明上面都有李波生前的签名，且由相关机关盖章。原告提交的合同原件是由李波在身前签订和保管，李波死亡时由于没有找到该份合同原件，为了处理李波身后事，所以原告及第三人在2013年向被告莫儒就索要了一份，被告莫儒就只有合同复印件，后来原告在翻找李波遗物时找到合同原件，就将原件与复印件放在了一起。原告立案时提供的合同复印件的原本应该在被告莫儒就或被告太阳之约公司处，原告保证合同签名是李波本人所签，原告也提供李波生前其他签名。8.达利亚公司变更登记资料1份，证明被告莫儒就开办的达利亚公司直到2015年8月前登记经营场所为原告出租的厂房，该公司是被告莫儒就承租厂房后登记设立的，被告太阳之约公司是在2014年成立，其注册地址也是原告出租的厂房，因此在同一时间段存在两家公司同时注册并在原告出租的厂房经营的事实，所以不能以公司的登记地点或实际经营地点作为承租的主体，如果这么认定的该租赁合同就有两个承租人，应以原告提交的租赁合同的承租方作为合同的相对人。至于两被告之间如何分担租金是两被告之间及被告莫儒就与其他股东合作期间的费用支出问题，不能导致租赁合同的主体变更。被告太阳之约公司的质证意见：对证据1无异议。对证据2有异议，被告太阳之约公司并非合同的当事人，不清楚合同的真实性，合同指向的租赁物实际从2014年7月10日开始，就由被告太阳之约公司承租，且被告太阳之约公司的法定代表人与第三人曾签订了厂房租赁合同，被告太阳之约公司一直按照所签订的租赁合同缴纳租金等各项费用。证据2至少是从2014年7月起就没有实际履行。该证据与法庭送达的复印件是完全不同的，租赁合同每一页被告莫儒就的签名是不同的。对证据3的真实性及其内容不清楚，涉案的租赁物事实是由被告太阳之约公司在承租，这是有合同基础的，不存在解除合同的事由。对证据4，认为确实收到该律师函，并复函给原告，就被告太阳之约公司与原告之间签订租赁合同的事实予以确认，收到的律师函是没有被告莫儒就的签名。对证据5无异议，对被告太阳之约公司与原告之间签订的租赁协议及履行交租的情况已作了明确说明，被告太阳之约公司并没有存在违约事由，原告诉请违反了双方的约定。对证据6的真实性予以确认，但对继承的过程不清楚，也不清楚李波何时去世，在2014年7月10日与第三人签订厂房租赁合同时并未被告知李波死亡的事实。在房产证上登记的日期是2014年8月15日，被告太阳之约公司签订厂房租赁合同时房产仍然登记在李波名下。对证据7，认为原告所述理由牵强不符合逻辑，本案中原告以莫儒就为被告，被告莫儒就不可能将合同给付原告。假如原告所说是事实，那么合同复印件上显示的被告莫儒就所签署的签名与原告提交的合同原件上的签名完全不一致，在同一时间段所签的名字不会存在这么大差别，故认为原告所说的理由不可信。从原告提交的原件上李波的笔迹粗细与合同复印件上的粗细不一致，不可能在同一时点签名时采用了不同的笔，进一步说明原告上述所说不实。要求原告提交其在立案时提交的合同复印件的原件，对原告现在提交的原件的真实性不认可。对申请书及技术报告的真实性无法确认，不知道是否真实。对证据8的真实性无异议，被告太阳之约公司在2014年8月注册后就已经经营，达利亚公司属于歇业状态，第三人是明确知晓这事实，也清楚被告太阳之约公司的老板是陈建业，也跟陈建业签订了租赁合同，且第三人在2014年9月曾在被告太阳之约公司担任财务一职，并向被告太阳之约公司收取租金，租金收据上明确是太阳之约公司，且被告太阳之约公司在登记注册时也是第三人拿着双方签订的租赁合同及房产证去工商局注册登记的。第三人的质证意见：对证据1、2、3、4、5、6无异议。对证据7、8没有发表质证意见。被告莫儒就参加第三次庭审时对原告提供的证据2、3、4没有异议，对原告提供的其他证据也没有补充意见。被告太阳之约公司提供的证据及原告、被告莫儒就的质证意见如下：1.厂房租赁合同原件1份，证明在2014年7月10日，被告太阳之约公司的投资人之一陈建业与第三人（由于当时案涉厂房的房产证仍登记在李波名下，因此签约是以李波的名义）签订了《厂房租赁合同》，合同约定将案涉厂房租赁给陈建业使用，租赁期限为五年，自2014年7月10日至2019年7月9日。合同第四条第2款、第3款、第六条第4款、第七条第4款、第九条第6款对租金及各项费用进行了详细约定。2.场地租赁说明复印件、工商局档案材料（包括核准通知书复印件、登记通知书复印件、公司登记申请书复印件、企业冠省名称预先核准申请书复印件、委托代理人证明复印件、陈建业及被告莫儒就身份证复印件、房地产权证复印件、厂房租赁合同复印件、场地租赁说明复印件、公司章程复印件、任职证明复印件、法定代表人证明复印件、董事、监事、经理信息资料复印件）各1份，证明为配合被告太阳之约公司办理工商注册登记，第三人同时向陈建业出具了《场地租赁说明》，该份原件已经交给工商局备案。且被告太阳之约公司在2014年7、8月在工商部门进行登记时，第三人本人拿房产证原件与被告太阳之约公司的代表江斌一起到工商部门办理，当时也提交了厂房租赁合同及场地租赁说明，第三人清楚了解被告太阳之约公司办理工商登记的事实。3.合作经营协议书复印件1份，证明自2014年4月起，被告太阳之约公司的主要投资人陈建业与被告莫儒就及关联企业达利亚公司等达成了《合作经营协议》。4.租金收据原件8份、2014年4月至2014年10月的电子缴费凭证复印件7份、2014年11月至2016年1月的电子缴费凭证原件15份、发票原件3份，证明被告太阳之约公司履行双方签订的租赁合同，向第三人按月缴纳租金及缴纳相关房产税的事实，且第三人在租金收据上亲笔签名。5.付款通知书原件、发票原件、电子回单原件、通知原件各1份，证明2015年6月9日，被告太阳之约公司向佛山市顺德区伦教街XX村民委员会交纳自2014年1月至12月的包干综合服务费30004.55元。6.购买社保证明原件2份，证明胡晓慧、彭洪栈是被告太阳之约公司的员工，被告太阳之约公司曾经通过上述两人的账户将租金转账至第三人的银行账户。7.进行装修的照片打印件14份，证明自租赁厂房后，被告太阳之约公司针对厂房进行了大量装修，第三人经常代表原告到厂里查看情况并知晓相关事实。8.付款通知单复印件、付款回单复印件、发票复印件、保险明细单原件各1份，证明2015年1月30日，由被告太阳之约公司向中国平安保险公司为案涉厂房购买了“房屋建筑”财产商业保险，保险金额1300万元，支出保险费10400元。被告太阳之约公司一直在履行双方签订的租赁合同。9.公司行政部发文稿原件、培训和会议签到与评价表原件各1份，证明第三人于2014年9月还在被告太阳之约公司协助处理财务等工作，对承租案涉厂房、在案涉厂房内办公经营、装修涉案厂房、交纳租金及税费等事宜是完全清楚。参会人员上有第三人的签名。原告的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性及证明内容均不确认，经原告向第三人询问，第三人称自己没有也从来没有代表李波与陈建业签订该份租赁合同，对该合同的李波的签名请法院分配鉴定义务，若由原告承担，原告申请笔迹鉴定。对证据2的场地租赁说明的真实性、合法性、关联性及证明内容均不确认，原告向第三人询问，第三人称自己没有向被告太阳之约公司出具该份证明。对于档案材料中厂房租赁合同及场地租赁证明不确认，其他的证据只能证明被告太阳之约公司办理了工商登记，不能证明租赁合同是真实有效，在该组证据中有一份李波的房产证复印件，在下面加盖了与原件一致的章，但该章中还注明此复印件由本人（单位）提供，但是在该章中并没有任何人的签名。在该组材料中陈建业及被告莫儒就的身份证复印件上的盖章也是由代办人江斌签名的，若当时第三人到场，应当在房产证上与原件一致的章上签字，但事实上没有，且李波本人也不可能到工商局提供该证件。对证据3不予确认，从协议签订时间可以证明陈建业是在2014年4月与被告莫儒就开始合作，被告莫儒就是从2009年开始租赁涉案厂房，故租赁主体不可能是被告太阳之约公司。对证据4的发票的真实性无异议，对其他证据的真实性、合法性和关联性不予确认，其中租金收据有2份没有签名，对其他6份收据的签名，据原告向第三人了解，第三人称没有在收据上签过名，且第三人庭前也向法院提出了笔迹鉴定申请。租金由谁支付、租赁税由谁缴纳并不等于缴纳的主体就是租赁的主体。被告莫儒就自2009年承租以来一直通过银行转账方式缴纳租金，但原告不知道是何人转账至第三人账户的。对证据5，认为除了付款通知书外，对其他证据的真实性无异议。对证明内容不予确认，被告莫儒就自2009年租赁以来，一直缴纳综合服务费，这也是被告莫儒就的合同义务，期间变更了缴纳主体原告并不知情，至于是被告莫儒就还是被告太阳之约公司缴纳，是两被告内部合作问题，不能导致租赁主体的变更。对证据6的真实性无异议，对证明内容有异议，原告并不知道是谁向第三人转账，款项是谁缴纳的并不等于缴款的主体就是租赁的主体，被告莫儒就一直开办公司，其指定他人转账是正常的，这组证据正好说明实际支付租金的并不等于是租赁合同的承租人。对证据7的真实性、合法性和关联性不予确认，对证明内容有异议，被告莫儒就在租赁厂房时设立了达利亚公司，原告及第三人并不知道是被告太阳之约公司进行装修，且也没有征得原告的同意。对证据8的保险明细单真实性无异议，其他证据由于是复印件所以不予确认，该证据只能证明被告太阳之约公司投保的事实，但不能证明被告太阳之约公司是租赁主体。对证据9的真实性、合法性、关联性及证明内容不确认，需庭后询问第三人是否其签名。第三人是否在被告太阳之约公司处工作与本案租赁合同主体是否变更没有必然联系。被告莫儒就参加第三次庭审时对被告太阳之约公司提供的证据1、2、9没有异议，对被告太阳之约公司提供的其他证据也没有补充意见。第三人没有到庭参加第二、三、四次开庭，对上列证据没有发表质证意见。被告莫儒就提供的证据及原告、被告太阳之约公司的质证意见如下：1.协议1份，证明所谓单方终止租赁关系的通知是由该份协议而产生的。2.收款收据1份，证明被告莫儒就交纳的押金及收据有第三人的签名。原告的质证意见：对证据1的真实性无异议，该份协议证明了租赁合同的解除确实是由被告莫儒就提出的，该协议第六条明确说明被告莫儒就承诺解除与原告的租赁合同。对证据2，认为确实收到租赁押金，但是否是该份收据需要庭后向第三人核实。被告太阳之约公司的质证意见：对证据1，代理人不清楚，需庭后核实。对证据2不清楚。第三人没有到庭参加第二、三、四次开庭，对上列证据没有发表质证意见。本院出示的证据及原告、被告的质证意见如下：1.房地产档案资料。2.审判人员于2016年4月1日到涉案租赁房屋查看时所拍摄的照片1组。原告的质证意见：对证据1无异议。对证据2的真实性及关联性无异议，原告是在接到法院书记员通知后才知道被告太阳之约公司已经搬走，随后代理人通知原告派人过去看情况。被告太阳之约公司搬走说明其不愿意继续履行租赁义务，且其从2016年2月起开始没有交纳租金及水电费，租金只交到2016年1月，水电费也欠交1936.12元，是由原告代付了。被告太阳之约公司的质证意见：对证据1无异议。对证据2，认为从照片上看被告太阳之约公司是进行了部分物品的搬迁，有部分生产设备没有进行搬走，目前租赁物是由原告派人在看守，也不允许被告太阳之约公司再进去搬迁剩余设备。交纳租金的情况代理人需要向当事人核实清楚。被告莫儒就的质证意见：对证据1无异议。对证据2没有发表质证意见。第三人没有到庭参加第二、三、四次开庭，对上列证据没有发表质证意见。案经开庭审理，经庭审质证、认证，本院对上述证据作如下认定：1.原告提供的证据1、2、4、5、6、8，被告太阳之约公司及第三人对证据的真实性无异议，本院予以确认。2.原告提供的证据3，解除租赁合同通知书有被告莫儒就的签名，真实合法，被告太阳之约公司对证据不清楚但没有提供相反证据反驳，被告莫儒就及第三人对证据的真实性无异议，本院予以确认。3.原告提供的证据7，为相关部门、单位出具的文件，文书上有李波的签名，被告太阳之约公司对证据真实性有异议但没有提供相反证据反驳，也没有提出司法鉴定申请，本院予以确认。4.被告太阳之约公司提供的证据1、2，因佛山市顺德区市场监督管理局已核准被告太阳之约公司的设立登记，证明行政机关已审查并核实由被告太阳之约公司就承租涉案厂房所提供的有关书面材料的真实性，原告虽有异议但没有提供相反证据反驳，故本院对证据的真实性予以确认。5.被告太阳之约公司提供的证据3，该证据为复印件，被告太阳之约公司没有提供原件核对，本院不予审查。6.被告太阳之约公司提供的证据4、5、9，该部分证据能相互印证被告太阳之约公司支付相关款项及第三人曾在被告太阳之约公司任职的事实，原告对部分证据有异议但没有提供相反证据反驳，第三人经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院对第三人书面提出的异议及司法鉴定申请不予采纳，故本院对该部分证据予以确认。7.被告太阳之约公司提供的证据6，原告对真实性无异议，本院予以确认。8.被告太阳之约公司提供的证据7、8，与涉案争议无关联，本院不作审查。9.被告莫儒就提供的证据1、2，原告对证据1没有异议，对证据2没有明确反驳意见，被告太阳之约公司对证据1、2没有发表明确意见，本院予以确认。10.本院出示的证据1、2，原告及被告太阳之约公司及证据1、2的真实性无异议，被告莫儒就对证据1无异议，本院予以确认。根据本院确认的上述证据及当事人陈述，可查明如下事实：原告父亲李波为位于佛山市顺德区伦教街道办事处地块土地及厂房的原所有权人，李波于2013年5月28日死亡。李波生前于2009年6月10日与被告莫儒就签订一份《厂房租赁合同》，约定由李波将其所有的上述土地及厂房出租给被告莫儒就使用，租赁期限从2009年7月10日至2019年7月9日，租金计算标准分别为：从2009年7月10日至2012年7月9日，每月租金为45000元，从2012年7月10日至2015年7月9日，每月租金为49500元，从2015年7月10日至2019年7月9日，每月租金为54450元，被告莫儒就应于每月5号前支付租金，租金支付至第三人刘超的银行账户；被告莫儒就于合同签订之日向李波支付租赁保证金90000元；合同租赁期满或本合同解除的，经李波确认租赁物业完好及收回租赁物且被告莫儒就交清全部应付的租金及各项应缴付的费用的前提下，李波应于合同租赁期满或本合同正式解除之日起三天内，不计利息退还租赁保证金给被告莫儒就（该条款为合同第五条第2款）；如果被告莫儒就提前解除本租赁合同，须提前2个月书面通知李波，并应向李波支付相当于2个月租金额度的款项作为提前解除合同的违约金，李波有权没收被告莫儒就所交付的租赁保证金；李波不得提前解除本租赁合同，经被告莫儒就同意并解除本租赁合同的，李波除应向被告莫儒就支付相当于2个月租金额度的款项作为提前解除合同的赔偿，并应支付被告莫儒就因此而致的相应搬迁费及其他费用（搬迁费及其他费用额度等于2个月租金额度），但上述租赁保证金在符合合同第五条第2款约定的情况下退还被告莫儒就；被告莫儒就在租赁期限内经营发生的全部费用（包括但不限于佛山市顺德区伦教街道XX村民委员会所收取的费用，例如包干综合费及被告莫儒就在经营过程中应自行承担其经营所产生的水电费、水利费、垃圾费、煤气费、通讯费等）均由被告莫儒就自行承担。双方签订上述合同后均依约履行，被告莫儒就于2009年6月11日向李波支付了厂房订金90000元。2014年8月13日，原佛山市顺德区市场安全监管局核准登记设立被告太阳之约公司，被告太阳之约公司的投资人为陈建业与被告莫儒就。原佛山市顺德区市场安全监管局在核准过程中审核的资料包括《厂房租赁合同》（出租方：李波，承租方：陈建业）、场地租赁说明、涉案厂房的房地产权证（登记的权属人仍为李波），并在上述复印件上加盖“此复印件由本人（单位）提供，与原件一致：”的印章。其中的《厂房租赁合同》、场地租赁说明有“李波”、“陈建业”的签名。上述《厂房租赁合同》约定如下：由李波将位于佛山市顺德区伦教街道办事处地块之一的厂房提供给陈建业作为设立被告太阳之约公司租赁使用，租赁期限从2014年7月10日至2019年7月9日止，租金计算标准为：从2014年7月10日至2015年7月9日，每月租金为49500元，从2015年7月10日至2019年7月9日，每月租金为54450元，并应于每月5号前支付租金，租金支付至第三人刘超的银行账户；支付的租赁保证金为90000元。另外，该份合同中对解除合同、费用负担及违约责任的约定与李波和被告莫儒就签订的《厂房租赁合同》所约定的一致。陈建业在签订上述合同后并没有向原告或第三人支付租赁保证金90000元。2014年10月8日，原告与被告莫儒就签订一份《厂房租赁补充协议》，约定租赁的原厂房的房地产权证号变更为：佛字第××号，原李波与被告莫儒于2009年6月10日签订的《厂房租赁合同》的法律效力不因产权人的变更而改变，租金从2014年10月10日至2015年7月9日变更为59500元，从2015年7月10日至2019年7月9日变更为65450元。2015年8月10日，被告莫儒就作出一份《解除租赁合同通知书》，向原告提出因本人的原因，导致该租赁合同无法继续履行，特此提出解除双方签订的《厂房租赁合同》及补充协议。原告于2015年9月20日向两被告发出《关于承租方单方解除租赁合同的告知书》，确认于2015年9月20日收到被告莫儒就签名的《解除租赁合同通知书》，认为作为承租方的两被告单方要求解除厂房租赁合同，应承担违约责任。2015年9月24日，原告委托广东聚理律师事务所律师向两被告发出《律师函》，要求两被告于2015年10月10日前搬离厂房，并向原告承担违约责任。被告莫儒就于2015年9月26日在告知书、《律师函》上签名予以确认。被告太阳之约公司于2015年9月28日委托广东秉德律师事务所律师向原告发出《律师函》，对原告发出的上述告知书、律师函提出的内容表示异议。被告太阳之约公司自核准登记之日起至2016年1月向原告支付了租金，其中从2014年10月起的租金按原告与被告莫儒就签订的《厂房租赁补充协议》所约定的标准支付。在李波死亡后，李波妻子即第三人刘超于2013年8月7日将其对涉案房产享有的所有权（二分之一份额）赠与给其与李波的儿子即原告。2014年1月27日，李波的父亲李宏乐、母亲方文笋、妻子即第三人刘超、儿子即原告在佛山市顺德公证处办理了一份《公证书》，李波的父亲李某、母亲方某、妻子刘超放弃对涉案的土地及厂房的继承权，由李波儿子即原告继承。2014年8月15日，原告因接受赠与及继承取得涉案土地、厂房的所有权。另查，在审理过程中，被告太阳之约公司于2016年3月20日搬离涉案厂房，但仍有部分生产设备没有搬走，现由原告派人在涉案厂房内看守。原告与被告太阳之约公司就剩余生产设备的搬迁及费用支付等问题未能达成一致协议。又查，被告莫儒就投资开办了达利亚公司，并于2015年8月27日将经营场所由涉案厂房变更为佛山市顺德区伦教XX村委会。被告莫儒就、太阳之约公司于2015年8月12日签订一份《莫儒就与广东太阳之约健康科技有限公司股权、债务关系处理协议》，其中约定由被告莫儒就承诺解除与原告及李波签署的房屋租赁合同。本院认为，关于本案租赁合同关系主体的认定问题。原告与被告莫儒就之间签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方签订租赁合同及补充协议后，原告依约将租赁物交付给被告莫儒就使用，被告莫儒就也依约支付了“保证金90000元”，并按月支付了租金，故原告与被告莫儒就在签订合同后均实际履行了合同义务，双方所形成的租赁合同关系真实合法，本院予以确认。对于被告太阳之约公司提供以李波为出租方、陈建业为承租方于2014年7月10日所签订的《厂房租赁合同》，虽然该合同形成时李波已死亡，但原佛山市顺德区市场安全监管局在核准太阳之约公司登记设立时已审查该合同的真实性及合法性，因此应确认包括原告、第三人在内的李波的法定继承人在当时对该份合同的真实性、合法性并无异议，故本院对被告太阳之约公司提供的《厂房租赁合同》的真实性予以确认，原告、第三人的异议理由不成立，本院不予采纳。但是，在原告取得涉案厂房的全部所有权后，原告与陈建业均没有实际履行签订日期为2014年7月10日的《厂房租赁合同》，被告陈建业并没有向原告支付租赁保证金90000元，也没有按合同约定支付租金。相反，原告与被告莫儒就所签订的《厂房租赁合同》至被告莫儒就于2015年8月10日作出《解除租赁合同通知书》前，双方并未协商一致解除合同，任一方也没有单方主张解除合同。且双方又于2014年10月8日签订了一份《厂房租赁补充协议》，再次明确双方签订的《厂房租赁合同》有效并变更了租金金额。此后，原告收到的租金是《厂房租赁补充协议》所约定的租金。综上所述，由于原告与陈建业一直没有实际履行签订日期为2014年7月10日的《厂房租赁合同》，故原告与陈建业之间没有形成真实的租赁合同关系，对于该合同的处理双方可另行协商处理，与本案争议无关。被告太阳之约公司不是原告与被告莫儒就之间签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁补充协议》的一方当事人，故不是本案租赁合同的主体，被告太阳之约公司使用涉案厂房只是原告与被告莫儒就在履行租赁合同过程所达成的一致协议，一直以来由被告太阳之约公司支出租金及其他费用的事实，属于被告莫儒就、太阳之约公司之间的约定，并不影响本院对租赁合同主体的认定。为此，本院认定原告为涉案厂房的出租人，被告莫儒就为涉案厂房的承租人，两者之间形成租赁合同关系。被告太阳之约公司仅为经出租人及承租人同意的租赁物使用人，而非租赁合同的一方当事人。被告莫儒就于2015年8月10日作出《解除租赁合同通知书》有其真实签名，同时被告莫儒就也确认于2015年9月26日签收原告发出《关于承租方单方解除租赁合同的告知书》及《律师函》，且没有当面提出异议，故被告莫儒就单方作出不继续履行租赁合同的意思表示是合法真实，具有法律效力。被告莫儒就辩称从来没有向原告提出解除合同的意见，与事实不符，本院不予采纳。因此，本院确认原告与被告莫儒就解除双方签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁补充协议》的时间为2015年9月26日。因被告莫儒就单方作出不继续履行租赁合同的意思表示，故被告莫儒就不履行合同义务的违约行为致使涉案租赁合同关系解除，因此应向原告承担违约责任。根据原告与被告莫儒就签订的《厂房租赁合同》约定，如被告莫儒就提前解除本租赁合同，应向原告支付相当于2个月租金额度的款项作为提前解除合同的违约金，且原告有权没收租赁保证金。被告莫儒就在庭审中对原告主张的违约金有异议，视为对违约金提出调整请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院根据涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，因双方已履行合同时间占合同约定的租赁期限约为60%，故本院将涉案违约金调整为166900元（130900元＋90000元×40%）。扣除原告已收取的保证金90000元，被告莫儒就应向原告支付的违约金为76900元。原告主张超出部分，理由不充分，本院不予支持。被告太阳之约公司在原告与被告莫儒就解除租赁合同关系后，仍继续占有使用涉案租赁物，在2016年3月20日搬离后仍留有部分生产设备在厂房内妨碍原告使用涉案厂房，因此原告请求被告太阳之约公司按原约定的租金标准65450元／月支付占用期间的使用费，合法有理，本院予以支持。又因被告太阳之约公司已支付至2016年1月份的使用费，故被告太阳之约公司应以租金65450元／月的标准，向原告支付自2016年2月1日起至实际将所有生产设备全部搬离原告所有的位于佛山市顺德区伦教街道办事处地块的厂房之日止期间的占用费，其中暂计算至2016年3月31日止的占用费为130900元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，缺席判决如下：一、确认李波生前与被告莫儒就于2009年6月10日签订的《厂房租赁合同》及原告李铖与被告莫儒就于2014年10月8日签订的《厂房租赁合同补充协议》于2015年9月26日解除；二、被告莫儒就应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告李铖支付违约金76900元；三、被告广东太阳之约健康科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告李铖支付占用费（其中自2016年2月1日至2016年3月31日止的占用费为130900元，自2016年4月1日起至被告广东太阳之约健康科技有限公司将全部生产设备搬出原告李铖所有的位于佛山市顺德区伦教街道办事处地块的厂房之日止期间的占用费，按65450元／月标准计算）；四、驳回原告李铖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5595.26元，由原告李铖负担2814.26元，由被告莫儒就负担1503元，由被告广东太阳之约健康科技有限公司负担1278元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 张锦华人民陪审员 欧阳颖人民陪审员 张 静二〇一六年四月二十九日书 记 员 周丽燕彭雅何嘉惠 更多数据：