（2016）沪01民终1811号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-07-13
案件名称
史秀金诉陈杰确认合同无效纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终1811号上诉人（原审被告）史秀金，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地安徽省寿县XX镇XX村XX村XX组，现住上海市浦东新区XX大道XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审原告）陈杰，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市黄浦区XX路XX号。委托代理人龚爱国，上海市君悦律师事务所律师。原审被告唐林扣，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX大道XX路XX弄XX号XX室。上诉人史秀金因确认合同无效纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第3669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，上海市浦东新区XX大道XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的产权人原为唐林扣及案外人朱某甲、朱某乙。2013年10月28日，唐林扣及案外人朱某甲、朱某乙委托案外人游某某办理出售系争房屋相关事宜，并经上海市东方公证处公证。2014年9月18日，游某某代表唐林扣及案外人朱某甲、朱某乙与陈杰签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋以1,850,000元转让给陈杰，陈杰据此于2014年9月30日取得了系争房屋的上海市房地产权证。因陈杰要求史秀金迁出系争房屋，但史秀金以其与唐林扣之间存在借贷关系及房屋租赁关系而拒绝迁出，陈杰遂于2015年1月诉至原审法院，请求确认史秀金与唐林扣签订的《房屋租赁合同》无效。庭审中，陈杰增加诉讼请求为要求史秀金迁出系争房屋。史秀金辩称，其于2013年10月10日借给唐林扣夫妇800,000元（人民币，下同），并自2014年1月起入住系争房屋至今，没有另外再支付唐林扣房租及押金490,000元，但借款时唐林扣夫妇承诺如借款到期不能还清，系争房屋由其居住直至还清借款，故其有权居住系争房屋，不同意陈杰的诉讼请求。唐林扣未到庭亦未答辩。经当庭质证，史秀金对陈杰提供的证据的真实性无异议，但认为陈杰在办理产权登记时其已住在系争房屋内，陈杰并未来实地看过系争房屋。陈杰对史秀金提供的证据的真实性无异议，但认为史秀金仅提供了270,000元的支付凭证，其余所称钱款并无相应的支付依据，故不能成立，对证据2认为与本案无关。对于上述陈杰、史秀金对真实性无异议的证据，法院予以认定，可以作为本案的定案依据。另查明，2013年10月10日，史秀金与唐林扣及案外人朱某甲签订一份《借款合同》，约定唐林扣及案外人朱某甲向史秀金借款800,000元，借款期限为一个月，在借款合同的最下方备注“农业银行转账叁拾万元整，现金伍拾万元整，如到期不能还清借款，房屋交由史秀金居住，直至还清借款。”同日，史秀金通过银行转账给唐林扣270,000元。庭审中，关于另外530,000元的支付方式，史秀金称均系现金支付，资金来源于他人的融资，因涉及隐私故不方便向法院透露。同日，史秀金与唐林扣还签订一份《房屋租赁合同》，约定唐林扣将系争房屋以每月租金2,000元出租给史秀金，租期二十年，史秀金一次性支付租金480,000元及押金10,000元，唐林扣出具收条确认收到租金及押金490,000元。原审认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，陈杰通过买卖取得系争房屋，并经房产登记部门核发了系争房屋的上海市房地产权证，故陈杰系系争房屋产权的合法所有人。史秀金虽与唐林扣签订了系争房屋的租赁合同，但该租赁合同中租期二十年，二十年房租一次性支付的约定明显有违正常的租赁关系，且尽管唐林扣出具了收到二十年租金的收条，但史秀金并无实际支付的依据，故该租赁合同非双方当事人的真实意思。同一天唐林扣及案外人朱某甲在《借款合同》中约定，如到期不能归还史秀金借款，系争房屋由史秀金居住直至还清借款，故双方之间的关系更符合以房屋租金来冲抵借款。在陈杰取得系争房屋产权之前，唐林扣及案外人朱某甲作为原产权人对系争房屋享有处分权，其有权以房屋租金来冲抵借款，但2014年9月30日之后，陈杰为系争房屋的合法产权人，此时起唐林扣及案外人朱某甲已丧失了对系争房屋的处分权，无权再以房屋租金来冲抵借款，即便双方已作约定，但该约定基于唐林扣丧失了处分权而应当认定无效，故史秀金的抗辩意见不能成立，史秀金与唐林扣及案外人朱某甲之间的借贷关系，应当另行解决。现陈杰要求确认史秀金与唐林扣之间的《房屋租赁合同》无效，并要求史秀金迁出系争房屋的诉讼请求，法院予以支持。原审法院审理后于二〇一五年十一月九日作出判决：一、被告史秀金与被告唐林扣于2013年10月10日签订的房屋租赁合同无效；二、被告史秀金于本判决生效之日起三十日内从上海市浦东新区XX大道XX路XX弄XX号XX室房屋中迁出，将房屋移交给原告陈杰。案件受理费人民币8,500元，由被告史秀金、被告唐林扣各负担人民币4,250元。判决后，史秀金不服，上诉至本院称：一、上诉人自2014年1月起就居住在系争房屋内，因此不管被上诉人是如何取得系争房屋的，则其不能主张上诉人迁出系争房屋，不能侵犯上诉人对系争房屋所享有的居住权。二、被上诉人是一名警察，其对法律法规应当比别人更加清楚，故其购买房屋之前不实地看房，不符合常理。请求二审在查清事实后依法改判驳回被上诉人陈杰的原审诉请。被上诉人陈杰辩称：一、被上诉人对小区同类型房屋是清楚的，且也看过房屋，故而没有看系争房屋就直接签订买卖合同并用于自住。二、被上诉人作为产权人对系争房屋享有完全物权，上诉人也已经确认其与原审被告唐林扣之间的《租赁协议》无效，故其已经丧失了对系争房屋的居住权。请求二审依法维持原判。原审被告唐林扣未到庭，亦未提交任何书面意见。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，尽管上诉人史秀金以其与原审被告唐林扣之间因签订《借款合同》而存在借贷法律关系以及双方另签订《房屋租赁合同》、唐扣林出租系争房屋，租期二十年、以每月租金2,000元的标准冲抵借款、并由其实际居住为由提起本案上诉，要求驳回被上诉人陈卫原审诉请。本院审理中，上诉人史秀金表示因为其确未按《房屋租赁合同》的约定支付租金，故而认可《房屋租赁合同》无效。对此，本院认为，鉴于被上诉人陈杰已为系争房屋的产权人，故其对系争房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，现其要求史秀金迁出系争房屋，合法有据，应予支持。上诉人史秀金不同意迁出系争房屋的上诉请求，依据不足，本院难予支持。至于上诉人史秀金诉称的其与唐扣林之间的借贷关系，史秀金可另行主张，但不影响陈杰作为产权人在本案中行使自己的权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,550元，由上诉人史秀金负担。本判决系终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀审 判 员 翟从海二〇一六年四月二十九日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”