（2016）鄂1223民初100号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2017-08-23
案件名称
朱迎春、胡雄等与崇阳盛泰房地产开发有限公司等确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
崇阳县人民法院
所属地区
崇阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱迎春,胡雄,崇阳盛泰房地产开发有限公司,胡群英,胡林燕
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第一百七十四条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖北省崇阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂1223民初100号原告朱迎春，女，1968年10月23日出生，汉族，崇阳县人，住崇阳县。原告胡雄，男，1962年7月23日出生，汉族，崇阳县人，住址同上，与原告朱迎春系夫妻。委托代理人陈艳霞，湖北紫玉律师事务所律师。一般授权。被告崇阳盛泰房地产开发有限公司。统一社会信用代码：914212237739260676。法定代表人李永强，该公司负责人。被告胡群英，女，1949年10月14日出生，汉族，崇阳县人，住崇阳县。被告胡林燕，女，1971年8月19日出生，汉族，崇阳县人，住址同上，与被告胡群英系母女关系。委托代理人杨献元，崇阳县天城镇法律服务所法律服务工作者。特别授权。原告朱迎春、胡雄诉被告崇阳盛泰房地产开发有限公司（以下简称崇阳盛泰公司）、被告胡群英、胡林燕确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告胡雄及二原告的委托代理人陈艳霞、被告胡群英、胡林燕及其委托代理人杨献元均到庭参加诉讼。被告崇阳盛泰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱迎春、胡雄诉称，原告胡雄系崇阳县工商银行职工，2001年工商银行根据房改政策与原告签订《崇阳县工行公有住房买卖契约》，将位于天城镇新建路××号的一套房屋（崇房字第××号）出售给胡雄。2009年胡雄内调至武汉工商银行上班。2015年，被告崇阳盛泰公司瞒着两原告，和两被告胡群英、胡林燕签订《房屋拆除还建协议》，协议约定被告胡群英、胡林燕将两原告的房屋天城镇新建路××号提供给被告崇阳盛泰公司拆除还建，崇阳盛泰公司提供还建房一套，位于金泰豪庭1号楼205房。协议签订后，崇阳盛泰公司对两原告房屋进行拆迁，目前，房屋门窗已经被破坏。综上，三被告签订的《房屋拆除还建协议》严重侵害了原告的合法权益，擅自拆迁两原告房屋，给原告造成损失。原告为了维护自己的合法权益，原告具状起诉：一、请求人民法院判决崇阳盛泰公司与胡群英、胡林燕签订的《房屋拆除还建协议》无效；二、判决被告崇阳盛泰公司将其毁坏的原告的房屋（位于天城镇××）恢复原状，并赔偿两原告损失10000元；三、本案诉讼费用由两被告承担。原告朱迎春、胡雄为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提供了下列证据：证据1、书证6份，即二原告的身份证、结婚证、被告胡群英、胡林燕的身份证复印件及被告崇阳盛泰公司的企业信息。证明原、被告的基本情况。证据2、书证3份，即《崇阳县工行公有住房买卖契约》1份、《公证书》1份、《崇阳县房屋所有权证》1份。证明讼争房屋的所有权人为胡雄。证据3、书证1份，即《房屋拆除还建协议》1份。证明三被告瞒着二原告签订了协议，系无权处分行为。证据4、视听资料5份，即讼争房屋的照片。证明房屋毁损情况。被告崇阳盛泰公司未答辩，也未向法庭提供证据。被告胡群英、胡林燕辩称，被告胡群英与被告胡雄系同胞姐弟，2008年7月24日，二原告将其购买的讼争房屋作价4万元出售给胡群英，并签订了《房屋买卖协议书》，约定：1、二原告将天城镇新建路××号第二层住宅作价4万元出卖给胡群英。因双方是姐弟，决定不办理房产过户手续，以合同为证。2、甲方（原告）承诺出售的房屋以后如果涨价，归乙方（胡群英）所赚，甲方不得反悔，如果跌价，乙方可以原价退给甲方。协议签订后，二原告交付了该房屋所有权证和工商银行的收款收据给胡群英，胡群英当即交清了4万元的购房款给二原告，胡群英没有要求二原告出具收款收据。从此，该房屋属胡群英所有，二原告对该房屋不具有所有权。2015年6月12日，崇阳盛泰公司在新建路××号从事房地产开发，要求拆除胡群英的房屋，因而胡群英与崇阳盛泰公司签订了《房屋拆除还建协议书》，协议约定胡群英、胡林燕将崇阳县天城镇新建路××号二层住房交由被告崇阳盛泰公司拆除，由该公司按拆除房屋的实用面积的1：1.2还建给胡群英、胡林燕。从上述事实可以看出，二原告已于2008年7月24日将其所属的天城镇新建路××号二层住房出售给了胡群英，并将房屋产权证和购买房屋的收款收据交给了胡群英，该房屋属胡群英所有。此后，二原告对该房屋不具有任何权益。故原告的请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应依法驳回二原告的诉讼请求。被告胡群英、胡林燕为反驳原告的诉讼请求所依据的事实，向本院提供了下列证据：证据1、书证1份，即被告胡群英、胡林燕的身份证。证明被告的基本情况。证据2、书证3份，即《房屋买卖协议书》、《房屋所有权证》和收款收据复印件各1份。证明：①、二原告于2008年7月24日将位于天城镇新建路××号第二层建筑面积为55.68平方米的房屋作价4万元出卖给被告胡群英，由胡群英一次性付清4万元购房款；②、因房屋买卖双方是亲姐弟，双方决定不办理房产过户手续，以本合同为证；③、甲方（即二原告）承诺，出售的房屋以后涨价归乙方（即被告胡群英）所赚，甲方不得反悔，如果跌价，乙方可以原价退给甲方；④、二原告将房屋所有权证和胡雄于2001年6月1日购买该房屋的收款收据交付给了被告胡群英，胡群英当即付清了购房款。证据3、证人证言3份，即证人胡某1出庭作证的证言1份，证明：她与原告胡雄是姐弟关系，与被告胡群英是姐妹关系；具体时间不记得了，因胡雄需要钱用，就将胡雄所有的工行新建路支行二楼的房子卖给了胡群英，价款4万元，胡群英送4万元到胡雄在崇阳的门店时，她在店内看见胡群英将钱给了朱迎春，但当时他们怎么说的没在意；在这之后，该房屋的房租都是胡群英收取；在这之前，她父亲在世时，和她们几姊妹说过胡雄将房屋作价4万元卖给了胡群英，所以她知道4万元是卖房的钱。证人胡某2出庭作证的证言1份，证明：她与原告胡雄是姐弟关系，与被告胡群英是姐妹关系；她当时听父亲说过，胡雄要钱用，将工行新建路支行二楼的房屋卖给了胡群英，价款4万元，她问过父亲他们之间有没有办手续，父亲说，胡群英给了4万元，胡雄就将所有手续给了胡群英，还听父亲说过他们签了合同，她问合同公证了没有，父亲还骂她，这是亲姐弟，需要什么公证。调查笔录1份，即证人汪某的证言，证明：大约在2006年，她租住胡雄位于天城镇新建路××号第二层楼房居住，大约在2008年的一天晚上，胡雄带她姐姐胡群英到她的租房对她讲，这房子已卖给她姐姐胡群英了，房租从今天起交给他姐姐，从此，她的房租就交给胡群英，直至去年上半年，胡群英将房子交给开发商搞开发，她就搬走了。对原告朱迎春、胡雄提供的证据1，被告胡群英、胡林燕无异议。对原告朱迎春、胡雄提供的证据2，被告胡群英、胡林燕对其真实性无异议，对证明目的有异议，因为房屋已经出售给了被告胡群英，房屋所有权归胡群英，且房屋所有权证要提供原件。对原告朱迎春、胡雄提供的证据3，被告胡群英、胡林燕对其真实性无异议，但认为不能证明原告的证明目的，不能证明胡群英系无权处分。对原告朱迎春、胡雄提供的证据4，被告胡群英、胡林燕对其真实性有异议，且即使照片反映的情况真实，房屋已经卖给了崇阳盛泰公司，崇阳盛泰公司有权处理。对被告胡群英、胡林燕提供的证据1，原告朱迎春、胡雄无异议。对被告胡群英、胡林燕提供的证据2中，原告朱迎春、胡雄对其中《房屋买卖协议书》的真实性有异议，认为该协议书是复印件，要求其提供原件；对其中的《房屋所有权证》、收款收据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该证据恰恰证明房屋所有权人是原告胡雄，他之所以将《房屋所有权证》、收款收据给被告胡群英，是作为胡雄向胡群英借钱的抵押。对被告胡群英、胡林燕提供的证据3，原告朱迎春、胡雄对证人胡某1证言的质证意见为：胡某1以前出具的证明与庭审的内容前后矛盾。原告朱迎春、胡雄对证人胡某2证言的质证意见为：胡某2只是听她父亲说的，她本人并不清楚。原告朱迎春、胡雄对证人汪某证言的质证意见为：证人应该出庭作证；没有提供汪某的身份证明；且证明的内容前后矛盾，对真实性有异议。本院认为，原告朱迎春、胡雄提供的证据1，该证据内容真实，被告胡群英、胡林燕无异议，依法予以采信。原告朱迎春、胡雄提供的证据2，该证据内容真实，被告胡群英、胡林燕无异议，依法予以采信。原告朱迎春、胡雄提供的证据3，该证据内容真实，被告胡群英、胡林燕无异议，依法予以采信。原告朱迎春、胡雄提供的证据4，被告胡群英、胡林燕未提出实质性的质证意见，依法予以采信。被告胡群英、胡林燕提供的证据1，该证据内容真实，原告朱迎春、胡雄无异议，依法予以采信。被告胡群英、胡林燕提供的证据2，原告朱迎春、胡雄对其中的《房屋所有权证》和收款收据无异议，依法予以采信。对《房屋买卖协议书》的分析认定，应结合本案的其他证据综合审查判断。该《房屋买卖协议书》因系复印件，原、被告对该证据的真实性各执一词。被告胡群英、胡林燕向本院提供的证据3中，原、被告的同胞姊妹胡某1、胡某2的证言，证明了原、被告之间就讼争房屋买卖的事实，在一定程度上，印证了该《房屋买卖协议书》的真实性。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。依此规定，对《房屋买卖协议书》予以采信。被告胡群英、胡林燕提供的证据3中证人胡某1、胡某2的证言部分，因证人系原告胡雄的胞姐，与被告胡群英亦系同胞姊妹，其知悉原、被告之间的经济往来，符合日常生活常理，且原告朱迎春、胡雄未提出实质性的质证意见，该部分证据内容真实，依法予以采信。该组证据中证人汪某的证言，因证人汪某未出庭作证，不符合法律对证人证言规定的形式要件，该证据不合法，依法不予采信。根据当事人自认的事实、依法推定的事实以及以上依法采信的证据，本院可以认定以下事实。原告朱迎春、胡雄系夫妻，原告胡雄与被告胡群英系同胞姐弟，被告胡群英、胡林燕系母女。原告胡雄原系中国工商银行崇阳县支行的职工，2001年6月26日，中国工商银行崇阳县支行根据有关房改文件精神，将位于崇阳县天城镇新建路××号第二层一套面积55.68平方米的公有住房以4043元的价格出售给原告胡雄。原告胡雄随后办理了《房屋所有权证》（证号为：崇房字××号）。2008年7月24日，原告胡雄因需资金，将该房屋以4万元的价格出售给了被告胡群英，双方签订了《房屋买卖协议书》。被告胡群英付清房款后，原告将《房屋所有权证》及原中国工商银行崇阳县支行的收款收据一并交付给被告胡群英，双方未到当地房地产管理局办理所有权变更登记。2015年6月12日，被告胡群英、胡林燕与被告崇阳盛泰公司签订《房屋拆迁还建协议》，被告胡群英、胡林燕将该房屋提供给被告崇阳盛泰公司拆除还建，双方还就证件移交、退房期限、还建房屋面积、期限、补偿装修费用等进行了约定。《房屋拆迁还建协议》签订后，被告胡群英、胡林燕依约履行了交付房屋的义务，被告崇阳盛泰公司亦依约履行了向被告胡群英、胡林燕交付还建房屋的义务。2016年1月20日，原告朱迎春、胡雄以被告胡群英、胡林燕无处分权为由，诉至法院，请求：1、请求确认被告崇阳盛泰公司与被告胡群英、胡林燕签订的《房屋拆除还建协议》无效；2、请求判决被告崇阳盛泰公司将损坏的房屋恢复原状，并赔偿原告损失1万元；3、本案诉讼费由被告承担。本案争议的焦点。被告胡群英、胡林燕与被告崇阳盛泰公司签订的《房屋拆除还建协议》的效力。本院认为，首先，原告胡雄因国家房改政策，从所在单位购得本案讼争房屋，并办理了《房屋所有权证》，系讼争房屋的所有权人当无疑义。其次，2008年7月24日，原告胡雄因需资金，将讼争房屋出售给被告胡群英，是双方的真实意思表示，该合同依法成立，合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十一条第三款：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记……。依此规定，不动产买卖标的物房屋的所有权移转以登记为准。本案中，被告胡群英虽与原告朱迎春、胡雄订立了《房屋买卖协议书》，但双方未到房屋管理部门办理房产变更登记，被告胡群英并未取得讼争房屋的所有权，该房屋的所有权人仍为原告胡雄。再次，被告胡群英、胡林燕与被告崇阳盛泰公司签订的《房屋拆除还建协议》，是双方的真实意思表示，该合同依法成立。最后，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该条规定实际上已经承认出卖他人之物的合同有效性，亦即承认了买卖等合同的效力不受处分权有无之影响。依此规定，被告胡群英、胡林燕与被告崇阳盛泰公司签订的《房屋拆除还建协议》为有效合同。原告朱迎春、胡雄以被告胡群英、胡林燕对讼争房屋没有处分权为由，主张被告之间签订的《房屋拆除还建协议》无效，不符合上述法律规定，故原告朱迎春、胡雄请求人民法院判决崇阳盛泰公司与胡群英、胡林燕签订的《房屋拆除还建协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院认为，因原告朱迎春、胡雄请求人民法院判决崇阳盛泰公司与被告胡群英、胡林燕签订的《房屋拆除还建协议》无效的诉讼请求，本院不予支持，故其基于该诉讼请求要求被告恢复原状并赔偿损失1万元的诉讼请求缺乏依据，且原告朱迎春、胡雄未能提供损失额的计算方法，其主张的具体数额亦无事实依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告朱迎春、胡雄的诉讼请求。诉讼费300元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长 骆学斌审 判 员 李志雄人民陪审员 张继房二〇一六年四月二十九日书 记 员 饶 锐 更多数据：