（2016）粤1972民初2691号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2017-02-06
案件名称
陈贺昌、王惠兴等与林达等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈贺昌,王惠兴,林达,东莞市尚裕投资管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初2691号原告：陈贺昌，男，汉族，1962年1月15日出生，住广东省东莞市。原告：王惠兴，女，汉族，1968年2月24日出生，住广东省东莞市。两原告的共同委托代理人：杨志，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：林达，男，汉族，1968年9月2日出生，住福建省福清市。被告：东莞市尚裕投资管理有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇康乐南路199号君汇华庭君汇商场1座360，组织机构代码为061480343。法定代表人:李应清，系该公司总经理。两被告的共同委托代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师。两被告的共同委托代理人：熊雅琳，广东深万鸿律师事务所律师。原告陈贺昌、王惠兴诉被告林达、东莞市尚裕投资管理有限公司（以下简称“尚裕公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依法由审判员陈雪敏适用简易程序独任审判，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告陈贺昌、王惠兴及其委托代理人杨志，被告林达、尚裕公司的共同委托代理人黄晶、熊雅琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈贺昌、王惠兴诉称：2013年7月，原告收到被告林达散发的广告宣传资料，其宣称并承诺其在东莞市厚街镇康乐南路199号“干悦汇”有数百间一站式儿童用品采购基地的商铺出售，买一层送一层，且该基地有数十家知名品牌进驻，四大外资运营团队协作，销售的商铺为展贸批零铺，具有超强租金潜力，即买即租包租两年。鉴于此，2013年8月18日，原告与被告林达及其代理人和保证人即被告尚裕公司签订《商铺认购书》，约定由原告向被告林达认购东莞市厚街镇康乐南路199号君汇华庭君汇商场一座首层2101号物业（以下简称“案涉商铺”），建筑面积为10.59平方米，原价为434192元，被告包租二年免租后认购价为312600元，原告分次支付所认购的价款。约两个月后，原告与两被告签订《商铺买卖合同》的正式文本。合同签订后，原告先后付清全部商铺价款，但后发现涉案商铺所在商场与被告承诺的情况并不相符，商铺也没有买一层送一层。2016年1月，两被告明确否认双方买卖的涉案商铺所在商场并非宣传所称的“儿童用品采购基地”等内容，均仅能按现状交铺。原告认为被告即将交付的商铺与其承诺不符，且被告明确否认双方交易商铺的条件，构成根本性违约，应依法承担违约责任。故此，为维护合法权益，原告特依法提出诉讼，恳请法院判令：1.解除原告与两被告之间的《商铺买卖合同》关系；2.被告林达向原告返还已缴的商铺价款312600元及利息18756元（其中187572元部分的利息按人民银行同期贷款利率6%自2013年10月8日，另外125028元部分的利息按上述标准自2015年5月1日起，暂计一年，实际利息均应计至返还全部商铺价款之日止）；3.被告向原告双倍返还定金50000元；4.被告向原告赔偿损失5557.65元（包括维修基金529.5元、契税2070.21元、印花税34.4元、房产交易费用623.54元、代办费用等2300元）；5.被告尚裕公司对被告林达应支付的上述款项承担连带责任；6.因本案产生的一切诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告明确诉求1为：解除原告与被告林达之间的《商铺买卖合同》关系。被告林达、尚裕公司辩称：一、被告从未发布或委托他人发布广告，原告提交的证据不能证实广告系被告发布的。（一）关于宣传单张：1.来源不明，被告并未以任何形式发放过类似宣传单，且该宣传单上记载的“项目公司”亦非被告；2.原告称宣传单为中介公司工作人员发放，但该工作人员是否为被告签约的中介公司员工、其所在公司是否得到被告的授权、宣传单是否为中介公司制作发放等问题均无证据予以证实；3.宣传单上载明“本单张内容有效期从2013年6月1日至2013年6月30日止”，而案涉合同签订于2013年7月至10月，故宣传单与原告购买案涉商铺之间没有必然的因果关系。（二）关于网页广告：1.原告提交的网络打印资料显示打印日期为2016年4月1日，而原告的买卖合同签订于2013年7月至10月期间，2016年的广告与三年前签订的合同显然没有因果关系；2.该页面系满堂红公司发布，而被告并未委托该公司发布任何广告，该公司的行为后果显然不应由被告承担；3.从利益归属的角度来看，中介公司因发布广告售出商铺即可获得佣金，因此原告称被告作为广告的受益人应当然承担他人发布广告的后果缺乏法律依据。二、即使宣传单张系东莞市厚街千悦汇商业管理有限公司（以下简称“千悦汇公司”）发布，亦与被告及本案没有关联性。（一）从原告提交的广告内容判断，宣传单张及网页均显示楼盘开发商系千悦汇公司。在原告购买商铺后出租给千悦汇公司使用并由其统一招商经营管理，作为商场的承租人及经营管理人，千悦汇公司仅负责商铺的运营，至于商铺由谁所有并不影响其承租案涉商铺。可见，即使千悦汇公司发布广告，也只是针对案涉商铺售出后要进驻的商家。（二）原告与千悦汇公司签订租赁合同的行为及千悦汇公司为了招商发布的广告系独立于《商铺买卖合同》之外的另一个法律关系，与本案没有关联性。三、无论是原告主张的广告，还是其诉称的工作人员的承诺，均不构成案涉《商铺买卖合同》的内容。（一）前面已阐述广告发布与被告无关联性，故广告当然不构成《商铺买卖合同》的内容。（二）宣传单上载明“本广告仅为要约邀请，买卖双方权利义务以双方签订的商品房买卖合同为准”，因此，无论宣传单的发放主体是谁，该宣传资料的内容均不构成合同内容。（三）纵观原告提交的广告，无论是原告主张的“一站式儿童用品采购基地”，抑或是其他，均无时间限定，内容亦不明确具体，明显不符合要约必须明确、具体的实质性要件。（四）如按原告所称该广告宣传单系要约，那么宣传单上载明的有效期从2013年6月1日至2013年6月30日止，根据《合同法》第20条规定，承诺期限届满，受要约人未作出承诺，要约失效。（五）原告主张系工作人员承诺但无提交相关证据证实，而依据双方签订的《认购书》第五条明确载明，工作人员的口头陈述与出售方出示的文件内容有不一致之处，以证明、文件为准。因此，即便真的是工作人员的口头承诺，也不能作为合同的内容。（六）案涉广告宣传的标的物为现铺，商铺投资系大额投资，投资者均应具备投资的风险意识并作出基本的风险评估，且均会到现场查看并与出售方签订购房合同。任何一个具备民事行为能力的人均不会因为第三人发布的广告宣传或售楼人员的口头陈述而购买价值几十万甚至上百万的商铺。（七）不论原告主张基于何种原因购买案涉商铺，对房款或其他如何协商，但最终其主张的要求并未以书面形式确认，而双方的权利义务应当以签订的合同为准，《商铺买卖合同》中没有任何关于原告诉状中主张的“一站式儿童用品采购基地……”等承诺。四、原告要求解除案涉合同没有合同及法律依据。（一）案涉合同系双方真实意思表，合法有效。（二）合同未约定原告可解除合同的条件。（三）原告不能依据《合同法》第94条的规定行使解除权。第94条所规定的均是针对合同尚未履行完毕的情形。本案中，合同权利义务均已按约定履行完毕，双方的合同目的均已实现，原告不能据此行使法定解除权。合同完全履行后，原告主张返还财产、赔偿损失的法律依据只能是合同无效或撤销，而本案中显然不存在前述情形。1.被告交付的商铺符合合同约定的交付标准：（1）《认购书》第4.1条显示签订认购书时，原告已经到现场查看，对商铺现状及交易条件充分了解，并无异议；（2）原告在诉状中称《商铺买卖合同》的签订时间约为《认购书》签订后两个月，而合同第6条约定2014年5月1日前出卖人应与买受人按届时该商铺现状办理交付手续，可见，原告对签订《认购书》及《商铺买卖合同》时商铺的现状是清楚的，因此，被告按现状交付符合合同的约定。2.双方的合同目的均已实现：（1）众所周知，房产买卖合同买方的合同目的是收取房款，买方的合同目的是取得房产，买方的目的无非是取得商铺后用于出租或自营，而案涉商铺均已过户，并已由原告出租给第三人使用，合同目的已经实现，至于出租后是盈利还是亏损，这是原告作为投资人应当自行承担的投资风险，这绝不等同于合同目的，如按原告的逻辑，所有合同目的都可以等同于盈利，这显然是违背市场交易及合同法的一般原则；（2）合同目的具有多样性，同一合同标的，可能对于不同的合同当事人，目的也不尽相同。就目的解释而言，并非只按一方当事人期待实现的合同目的进行解释，而应按照双方或与合同无利害关系的第三人通常理解进行解释，本案中应解释为买方收到卖方交付的房屋即可。综上，案涉合同的权利义务均已履行完毕，被告无任何违约行为，原告主张广告应作为被告的合同义务没有事实和法律依据，请驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，林达原本是位于东莞市厚街镇康乐南路199号君汇华庭君汇商场1座2101号铺（以下简称“案涉商铺”）的权属人，尚裕公司作为2013年10月1日林达的代理人，与陈贺昌、王惠兴签订了一份《商铺认购书》，约定案涉商铺的总价为434192元，由陈贺昌、王惠兴以312600元的价格向林达认购，其中定金为50000元，并对付款方式等进行了约定。另外，第4.1条约定：“出售方已向认购方出示该商铺及其所在楼层平面图、《商铺买卖合同》（已包括其附件或补充协议）、《租赁合同》等全部签约范本，并已将该商铺的权属、抵押、租赁情况等清楚告知认购方。认购方已阅读并理解上述文件资料，清晰了解该商铺产权情况及土地使用权年限等情况；并到现场查看，对该商铺现状（包括但不限于梁柱或管道分布等空间结构及其他属性）及交易条件充分了解，并无异议”；第4.9条约定：“在买卖双方签订《商铺买卖合同》后，本《认购书》与《商铺买卖合同》对所认购该商铺具有约定的内容，以《商铺买卖合同》为准，《商铺买卖合同》对认购该商铺没有约定的内容，仍按本《认购书》的约定内容执行”；第五条约定：“出售方提示：签署本认购书之前，请认购方再次仔细阅读本《认购书》全部内容，并确认有关事实……认购方已详细阅读出售方出示的所有证明、文件，工作人员的口头陈述若与出售方出示的文件内容有不一致之处，以证明、文件内容为准。认购方已经认真审阅本《认购书》的所有条款，特别是字体加粗部分的条款，已要求出售方说明并充分理解其含义及法律后果。本《认购书》签署前，认购方有权对本《认购书》提出修改……”。上述《认购书》签订后约两个月，尚裕公司又作为林达的代理人以及保证人，与陈贺昌、王惠兴就案涉商铺签订了《商铺买卖合同》。其中，合同的首部均注明了原、被告的通讯地址和联系电话；第一条约定买受人购买的商铺为现房；第二条对案涉商铺的地址、建筑面积等进行了约定；第三条约定总价款为312600元；合同第六条约定“出卖人（或其委托代理人）应当于2014年5月1日前，以书面形式通知买受人并与买受人按届时该商铺现状办理该商铺的交付手续……买受人未按时前来办理收铺手续的，从出卖人发出的交楼通知书中所载的交楼期限届满之日起视为买卖双方已完成该商铺的交付，买受人同意接受该商铺……”；合同第十一条第四款约定“买受人须在申请办理房地产证手续前向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用……”。合同还附有案涉商铺的房屋平面图，该房屋平面图载明案涉房屋位于第2层101号及面积，并标明案涉商铺在平面图中的位置及四面的宽度，陈贺昌、王惠兴与尚裕公司签订了《商铺交付确认书》2014年4月17日。该确认书注明尚裕公司受林达委托，代林达按《商铺买卖合同》的约定将案涉商铺按现状交付给陈贺昌、王惠兴，经各方现场查看核实，陈贺昌、王惠兴同意并确认在当日已接收该商铺，自本确认书签署之日起各方已正式按合同第六条的约定完成交付手续，商铺已正式交付给陈贺昌、王惠兴。陈贺昌、王惠兴已经付清了全部购房款并向税务部门支付了契税2070.21元、印花税34.4元、房产交易费623.54元，案涉商铺过户登记至陈贺昌、王惠兴名下2014年7月4日。陈贺昌、王惠兴于2015年4月1日签收了相应的房产证。陈贺昌、王惠兴主张其在购买案涉商铺前收到被告散发的广告宣传单，被告宣称并承诺案涉商铺是买一层送一层的批零铺，且属于儿童用品采购基地、由四大外资团队运营、有数十知名品牌进驻的熟铺，故该广告内容属于合同的内容之一，因被告未能向原告交付上述“熟铺”，原告签订合同的目的未能达到，故陈贺昌、王惠兴根据合同法94条在起诉前多次口头向被告提出解除合同，因协商未果，遂起诉，要求解除合同等。另外，陈贺昌、王惠兴还主张虽然林达已向开发商支付了维修基金529.5元，但其已经向林达支付了该维修基金，并取得林达支付维修基金的收据，且陈贺昌、王惠兴还向林达安排的代理人支付了代办费用2300元，故林达应向其赔偿包括维修基金和代办费用的损失。为证明其主张，陈贺昌、王惠兴提交了商铺租赁协议、宣传单、“满堂红”的网页资料、“搜狐焦点”的网页资料等。其中，商铺租赁协议显示陈贺昌、王惠兴与案外人东莞市千悦汇商业管理有限公司（以下简称“千悦汇公司”）签订的，约定由千悦汇公司负责案涉商铺的装修等，千悦汇公司在承租期间不需支付租金，等等。宣传单是较大篇幅的广告内容及效果图，注明“会展重镇、外贸团队专业运营、一站式童鞋童服批零展贸中心”、“四大国际星级运营团队、点铺成金逢场必旺”、“一站式儿童用品采购基地、21世纪朝阳财富行业、空降珠三角中枢前景旺地”、“全球童鞋童服生产总部，6大城际路网无缝输送，30年成熟康乐南一线临街，R2轻轨旁百万儿童购物门户，中国会展名镇，几乎每天一展3000万采购商云集，四大外资运营团队协作，数十知名品牌进驻”、“会展商圈展贸旗舰！街铺？货铺？专业铺？远远不如一间展贸批零铺！”等内容，载明项目地址为“东莞市厚街镇康乐南路199号”、项目公司为“东莞市千悦汇商业管理有限公司”，在项目地址和项目公司的下方还注明“该广告/宣传资料仅为要约邀请，买卖双方具体权利义务以双方签订的合同为准，对项目周围环境、交通、配套等介绍旨在提供信息参考，项目公司不对其真实性负责，不作为项目公司的销售承诺，项目公司建议买方到该项目实地考察，以获取对该项目以及其周围地区的公共设施及环境较佳的了解。本宣传资料的图片仅为合成的效果图，请以实际情况为准；本宣传资料提及的近5米高餐饮铺王，并非所有商铺均为餐饮铺，也并非所有商铺层高5米，请以项目实际情况为准。本单张内容有效期从2013年6月1日至2013年6月30日”。“满堂红”的网络资料注明“千悦汇：千悦汇集儿童消费，高档饮食场所为一体，是由香港千彩国际名品集团、香港和悦餐饮集团、香港华信行等机构共同打造，二层更是有香港迪士尼进驻”等内容。“搜狐焦点”的网络资料是有关项目为千悦汇的楼盘简介，注明“千悦汇是由香港千彩国际名品集团、香港和悦餐饮集团、香港华信行等机构共同打造，此前已在广州、深圳进行多商业项目运营。打造东莞数百万中产首席消费地，利用首层广场，打造具有特色的时尚T吧等。项目共三层，现在出售首层街铺内铺和三层铺位，二楼自营，用于迪士尼主题乐园。首层主要经营港式外贸服装以及兰桂坊酒吧一条街。三楼为饮食铺位。现在迪士尼集团和和悦饮食集团以及香港千彩国际名品集团已经进驻装修”等内容。林达表示在2016年4月6日收到本案的起诉状时才得知陈贺昌、王惠兴要求解除合同，否认陈贺昌、王惠兴提交的宣传单及网络内容是其发布或是其委托他人发布，也否认宣传单及网络资料的内容属其与陈贺昌、王惠兴所约定的合同内容，并主张维修基金是林达所缴纳的，不清楚陈贺昌、王惠兴主张的代办费用，认为案涉《商铺买卖合同》已经履行完毕，其不存在违约，陈贺昌、王惠兴诉求解除合同并要求其返还购房款等诉求均无事实和法律依据。以上事实，有陈贺昌、王惠兴提交的商铺宣传资料、商铺认购书及商铺买卖合同、房款发票收据、税费票据、商铺租赁协议、“满堂红”的网页资料、“搜狐焦点”的网页资料，两被告提交的认购书、认购须知、商铺交付确认书、房地产权证、签收表及本院调取的（2015）东二法厚民一初字第1460号案件的庭审笔录以及本院的庭审笔录附卷为证。本院认为：本案的案由是房屋买卖合同纠纷。各方当事人均确认陈贺昌、王惠兴已经付清全部购房款且案涉商铺已经过户至陈贺昌、王惠兴名下，对此，本院予以确认。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于：交付宣传单和网络资料所描述的买一层送一层、属于儿童用品采购基地批零铺且由四大外资团队运营、有数十知名品牌进驻的“熟铺”是否属于被告的合同义务。对此，本院分析如下：陈贺昌、王惠兴在签订《商铺买卖合同》之前两个月已经与林达的代理人尚裕公司签订了相关的《认购书》，因此，陈贺昌、王惠兴在签订《商铺买卖合同》之前已经有足够的时间对案涉商铺进行了解以及对案涉《商铺买卖合同》的条款与林达一方进行洽谈，另外，在签订《商铺买卖合同》后，陈贺昌、王惠兴也按《商铺买卖合同》的约定履行了全部的付款义务并签订了《商铺交付确认书》、领取了房产证，故本院认定案涉《认购书》、《商铺买卖合同》和《商铺交付确认书》均是陈贺昌、王惠兴和林达的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。在陈贺昌、王惠兴未能提供充分的反驳证据的情况下，本院认定林达已经按合同约定履行了交铺义务。至于林达所交付的商铺是否符合合同约定，关键在于宣传单和网络资料的内容是否构成合同内容。本院认为，首先，陈贺昌、王惠兴主张宣传单和网络资料上应属合同内容的部分均无在《认购书》和《商铺买卖合同》中作出明确的约定。其次，即使这些宣传广告和网络资料是林达或其代理人发布的，但宣传单已经注明为要约邀请并注明有效期限，宣传广告和网络资料的内容都没有特指案涉商铺，其关于商铺描述的内容并不具体确定，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条所规定的情形。最后，在签订《认购书》、《商铺买卖合同》、《商铺交付确认书》到领取房产证的整个过程中，陈贺昌、王惠兴是具有足够的时间了解相关文件的内容以及案涉商铺的实际情况，在其签署上述文件时，应当得知案涉商铺与宣传单及网络资料之间的差别，也十分清楚案涉商铺当时尚未开始营业，不可能是其所主张的属于一间宣传单或网络资料所显示的“熟铺”，在此过程中，陈贺昌、王惠兴却未要求将宣传单或网络资料中的内容以合同形式加以约定。在得知商铺现状与宣传单或网络资料存在差异的情况下，陈贺昌、王惠兴仍缴纳了全款、办理了商铺的交付手续并接收了房产证，应视为对商铺的现状予以接受，并愿意承担案涉商铺将来可能存在的各种商业风险。综上，对林达主张宣传单或网络资料的内容并非其与陈贺昌、王惠兴所约定的合同内容，本院予以采纳。陈贺昌、王惠兴以林达未履行合同义务即向其交付宣传单和网络资料所显示的“熟铺”为由要求解除合同，本院不予采纳。对陈贺昌、王惠兴的全部诉讼请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告陈贺昌、王惠兴的全部诉讼请求。本案收取案件受理费3552元，由原告陈贺昌、王惠兴负担。如不服本判决，各方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 陈雪敏二〇一六年四月二十九日书记员 尹丽君 关注公众号“”