（2016）苏07民终679号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-05-28
案件名称
赵秀与连云港市坤和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省连云港市中级人民法院
所属地区
江苏省连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
连云港市坤和房地产开发有限公司,赵秀
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第五十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏07民终679号上诉人（原审被告）连云港市坤和房地产开发有限公司。法定代表人王正法，该公司董事长。委托代理人朱启明、朱睿文，江苏连大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵秀。委托代理人刘荣波。上诉人连云港市坤和房地产开发有限公司（以下简称坤和公司）因与被上诉人赵秀商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2015）灌民初字第00774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月16日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月11日公开开庭审理了本案。上诉人坤和公司的委托代理人朱启明、朱睿文，被上诉人赵秀及其委托代理人刘荣波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵秀一审诉称：2013年3月27日，坤和公司与赵秀签订《东圆豪庭商品房认购书》，赵秀以2367450元购买坤和公司在东圆豪庭的5栋104商铺，又以75000元返租给坤和公司使用至2013年12月31日。2013年6月6日，房款全部到位后，坤和公司与赵秀签订了《商品房买卖合同》。2014年元旦，坤和公司将该房交给赵秀。赵秀对该房屋重新粉刷维护，竣工当天即发生漏水，位于水管下方刚被粉刷的吊顶大面积被浸泡，脱落，受损严重，赵秀不得不对受损部分二次施工，修补粉刷，费时费力，漏水使赵秀的财产遭受重大损失。赵秀在随后使用中发现，该房屋常漏水，情况严重，每次漏水，赵秀都在第一时间通知物业，由物业部门查找原因，经物业通知坤和公司，然后根据情况由坤和公司确定维修方案。特别是2015年3月22日和6月15日的两次漏水，相距不到三月，由于坤和公司没有及时维修，放任漏水状态持续两天之久，赵秀不得不用盆、桶接水，以防渗透，虽然如此，但因多处漏水、橱柜、墙角、墙面、吊顶、顶灯及室内物品仍然被浸泡，受损严重，因维修复杂，需要将吊顶挖开，几天以后，才将吊顶挖开部分修补粉刷好，费时费力，给赵秀的生活工作带来严重影响。漏水情况有修补痕迹，照片、物业处出具证明为证。也就是在2015年6月15日的这次漏水中，赵秀才从吊顶挖开部分发现房中被安装20余根水管的事实。赵秀认为坤和公司以欺诈手段故意隐瞒安装20余根水管的事实，违背了诚实信用原则，侵犯了赵秀的知情权，使赵秀产生重大误解，在违背自己真实意思的情况下，作出了错误决定，签订合同。赵秀认为，坤和公司应该把公用水管安装在管道间，而坤和公司为了获取非法利益，把公用水管安装在赵秀的房子里，占用了一定空间，致房间内可使用空间减少，可利用高度降低，使用条件变差，并形成公用面积部分，由赵秀承担的结果。赵秀没有义务为坤和公司的错误设计承担不利后果，坤和公司的行为损害了赵秀的利益，坤和公司应当为自己的欺诈行为和错误设计承担责任。赵秀多次找坤和公司反映情况，寻求解决问题的办法，但坤和公司对赵秀的要求置之不理。坤和公司欺诈售房，严重影响赵秀生活工作。恳请法院依法判决撤销赵秀、坤和公司签订的《商品房买卖合同》；判令坤和公司立即返还购房款2367450元，赔偿银行贷款利息204932.46元，后变更为以购房款2367450元为本金，从2013年6月6日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日；判令坤和公司支付违约金、物业费、契税、办证费等各种费用91772.75元，后撤销要求坤和公司返还产权登记费、配图费、土地登记费、土地交易费1680元的诉讼请求；判令坤和公司赔偿赵秀在房屋里安装显示屏、广告牌、厨房设备、房屋修整等各种费用26548元；坤和公司承担本案的诉讼费用。坤和公司一审辩称：一、赵秀与坤和公司签订的商品房买卖合同是其真实意思表示，不存在欺诈。涉案房屋是2014年1月1日交付的，其行使撤销权的除斥时效应当从2014年1月1日计算，赵秀起诉已超过一年，应当驳回其诉求。二、涉案的给水管道，经规划设计和验收合格，是必须的生活和经营设施，赵秀是清楚的，不可能导致欺诈产生。三、赵秀行使撤销权于法无据，坤和公司销售房屋的行为不符合欺诈行为的法定要件。综上所述，请求法院依法驳回赵秀的诉讼请求。原审法院经审理查明：一、2013年3月27日，赵秀、坤和公司签订《东圆豪庭商品房认购书》，该认购书销售代表签字：曹兴艳，销售经理签字：孙刚，认购方签字：赵秀，收款人签字：王盛霖，领导审核：秦新春。赵秀、坤和公司双方约定赵秀以2367450元购买坤和公司在东圆豪庭的5栋104商铺。之后赵秀以75000元返租给坤和公司使用至2013年12月31日。2013年6月6日，赵秀给付全部购房款2367450元（2292450元＋返租租金75000元）后，赵秀、坤和公司签订了合同编号为201306060008的《商品房买卖合同》。2013年10月25日，赵秀取得编号为灌房权证侍庄第××号《房屋所有权证》，2014年元旦，坤和公司将该房交给赵秀。赵秀对该房屋重新装修维护并安装相关的经营设施后实际占有使用，经营行宇国际旅行社至今。在签订《东圆豪庭商品房认购书》时，坤和公司的销售代表曹兴艳，销售经理孙刚对涉案房屋顶部设置数十根水管的事实不知情，故没有也无法对赵秀进行告知。二、2015年3月22日下午2：30时，赵秀向东圆物业管理处报修：“反映顶部有漏水情况，底部房装璜受损，有渗水”，经物业管理处工作人员勘查：“经查看，因管道布置太多（中间第六根管接头有断裂情况，属建设单位前期质量问题造成，下面水井盖里表太多，水表不运行，不知何块表，可断水，后立即通知建设单位，曹工到场，经查无能为力，后曹工通知施工队准备前来查，并由物业通知赵秀，告知胡总，暂无力解决，只有等施工队人员到场查。后由物业通知赵秀，告知开发单位以（已）找施工队查看待修（当晚5号楼采取整个断水）。经查看第二天原施工方配合开发单位及物业公司已修复完好。刘坠方、孙正楼，3.23）。”。2015年6月15日10：40时，赵秀再次向东圆物业管理处报修：“反映再次有渗水情况，顶棚被渗透”，“物业公司立即派孙正楼、刘坠方前去查看，还是原来顶部自来水管道最里面一根管道接头向外渗水，我们立即关闭阀门，通知开发单位，开发单位胡总立即安排大酒店水电工在下午2：30时修复完毕、通过观察几天后，开发单位把原来渗水坏了的地方已修复好。记录人：刘坠方”赵秀除去于2013年6月6日付清购房款2367450元（2292450元＋返租租金75000元）外，同日还向坤和公司交付维修基金5682元和产权登记费、配图费、土地登记费、土地交易费1680元，于2013年7月11日向灌云县地方税务局缴纳契税68773.50元。原审法院认为：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈。”。本案中，坤和公司故意隐瞒涉案房屋顶部设置数十根水管的真实情况，而该水管的设置已经严重影响赵秀的实际使用，在不到三个月时间，两次由不同水管接头（第一次是中间第六根管接头，第二次是最里面一根管道接头）向外渗水，顶棚被渗透致装璜受损，而每次都造成5号楼整体断水（第一次是一天一夜，第二次是四个小时），对此严重影响房屋正常使用的真实情况，坤和公司对销售代表、销售经理都没有告知，更没有告知赵秀，故意隐瞒了真实情况。由于坤和公司隐瞒了存在严重影响房屋正常使用的真实情况，诱使赵秀作出购买涉案房屋的错误意思表示，与其签订并履行了《商品房买卖合同》。综上所述，对赵秀要求撤销与坤和公司签订的《商品房买卖合同》、返还财产、赔偿损失的诉讼请求，原审法院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于返还财产，原审法院认为，坤和公司应当向赵秀返还购房款2367450元、维修基金5682元；赵秀应当向坤和公司返还东圆豪庭5栋104商铺。关于契税68773.50元，赵秀应当按照相关税收的管理规定向灌云县地税局申请退还。关于赔偿经济损失，原审法院认为，坤和公司应当赔偿赵秀购房款的利息，以购房款2367450元为本金，从2013年6月6日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定之日，并赔偿赵秀重新装璜的实际损失16000元。关于坤和公司辩称赵秀起诉超过行使撤销权除斥时效的主张。原审法院认为，行使撤销权的时间是当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年。本案中，赵秀在第二次即2015年6月15日报修勘查时才知道坤和公司故意隐瞒涉案房屋顶部设置数十根水管的真实情况，其行使撤销权的时间应当从2015年6月15日起计算，故对坤和公司的上述抗辩主张，原审法院依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条第一款第（一）项、第五十八条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条之规定，原审法院判决：一、撤销赵秀与坤和公司签订的合同编号为201306060008的《商品房买卖合同》；二、坤和公司于判决生效后15日内，返还赵秀购房款2367450元、维修基金5682元，共计2373132元；赔偿赵秀购房款的利息，以购房款2367450元为本金，从2013年6月6日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定之日；赔偿赵秀重新装璜的实际损失16000元。赵秀收到坤和公司上述款项后5日内，向坤和公司返还东圆豪庭5栋104商铺；三、驳回赵秀其他诉讼请求。一审案件受理费28330元，由坤和公司负担。上诉人坤和公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决以上诉人隐瞒商品房中给水管为由，撤销商品房买卖合同，缺乏基本事实，证据严重不足。商品房都会有上下水管，原审判决以购房人不知道房屋中有给水管为欺诈的判决依据与常理不符。本案是商品房买卖合同，没有把水管当房屋卖，且合同已履行完毕，不存在欺诈。涉案房屋已经过装修，也因拎包即住的优势选购此房，给水管的多少不能对购房起到决定性作用。上诉人的销售人员并不知道积水管的情况，被上诉人也未询问装潢顶子上面的情况，故上诉人未告知给水管的情况并不属于欺诈。房屋在出现漏水情况后，上诉人及时帮助联系维修，2015年6月15日之后再无漏水情况，积水管漏水属于房屋质量问题，与欺诈无关。二、原审判决撤销本案商品房买卖合同，没有法律依据，其判决结果违法。涉案房屋交付前后未进行变动，被上诉人对涉案房屋及周边可选择毛坯房进行查勘，其他毛坯房商铺上下水管直观可见，上诉人不存在欺诈。原审法院对证据认定违法。本案的标的是商品房，是特殊商品，对其可撤销、解除合同的条件，法律有严格的规定，本案不存在法定的解除合同、退房的情形。三、本案并不存在法定的可撤销事由，被上诉人诉求已经超过法定时效。原审判决中清楚记载着几次漏水的情况，从2014年1月被上诉人装修完毕后，涉案的房屋就出现了第一次漏水，上诉人的物业人员积极配合其修理维护。只要进行修理，就必然会知道上方存在的管道布局。被上诉人在2015年1月便丧失了该合同的撤销权。四、本案判决缺乏司法公正。被上诉人经营的旅行社是企业法人，原审判决把公司人格混同，上诉人不应承担公司的损失16000元。综上所述，本案房屋已经交付并且完成了物权登记，不存在符合可撤销、解除的法定情形，被上诉人的诉讼请求明显没有事实和法律依据，原审判决明显违法，依法应当撤销。请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，维护房地产交易市场的安全秩序。被上诉人赵秀答辩称：一、上诉人实施恶意欺诈，故意隐瞒真相，诱使答辩人在违背自己真实意思的情况下与之签订合同，该合同符合法定撤销条件而归于无效。上诉人出售涉案房屋时，故意隐瞒房中安装数十根公用水管和多次漏水这对是否签订合同有决定性影响的主要事实，使被上诉人在违背真实意思的情况下，与上诉人签订合同。二、上诉人为否认其恶意欺诈行为，采用伪证手段，以期歪曲事实，意图扰乱司法公正。三、上诉人的上诉主张无事实和法律依据，其狡辩完全不符合常理，更不能作为证据使用。综上所述，原审认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，请求二审法院，驳回上诉，维持原判。二审期间，被上诉人赵秀向本院提交下列证据：1、物业公司朱云华的证人证言，证明2014年1月、3月涉案房屋的情况；2、《人民司法》案例一份，证明商品房合同开发商应承担责任的情况不限于上诉人上诉状中所说的几种情形；3、东圆豪庭业委会主任刘坠方证言一份，证明涉案房屋多次漏水检查的情况，上诉人将维修义务强加给被上诉人是错误的；4、连云港行宇国际旅行社有限公司（以下简称行宇国际旅行社）营业执照，证明该公司为赵秀个人独资的有限公司。经质证，上诉人坤和公司的质证意见为：证据1，漏水是房屋质量问题，由于证人未出庭对其证言不予确认；证据2的案例来源真实性有异议，且和本案不是一种情形，该案例是开发商花园与约定的不同，本案争议的水管不在宣传中，是必要设施；证据3不属于新证据，不予质证；证据4真实性无异议，关联性有异议，该公司与本案买卖合同纠纷不是同一主体，公司的权利义务应按照《中华人民共和国公司法》的规定行使。本院认证意见：经审查，因证人未到庭作证，本院对证据1、3不予确认；对证据2的关联性不予确认；对证据4的真实性予以确认。本院经审理查明，原审判决查明的事实除赵秀损失金额以外的事实属实，本院依法予以确认。另查明：连云港行宇国际旅行社有限公司为赵秀个人独资的有限公司。赵秀二审期间自愿放弃主张显示屏、广告牌、厨房设备、房屋修整等费用26548元。本案二审争议焦点：1、坤和公司与赵秀签订的涉案商品房买卖合同是否存在可撤销情形；2、如果可撤销，赵秀撤销权是否已消灭；3、如果合同撤销，赵秀主张的装潢损失如何认定。本院认为：关于第一个争议焦点。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。对于铺设公共管道的房屋，开发商在出售该类房屋时，应当履行如实告知的义务，因为房屋中铺设公共管道属于与订立合同有关的重要事实，直接影响了买受人缔约的意愿。本案中，涉案房屋已经过装修，故被上诉人赵秀即使实地查勘该房屋也无法发现该房屋是否存在公用水管，与该房屋相邻的其他房屋是否存在公用管道不能免除坤和公司告知赵秀涉案房屋存在公用管道的义务，因坤和公司在与赵秀签订涉案房屋买卖合同时未告知赵秀该房屋存在公用水管的情况，赵秀在违背其真实意思的情况下签订该合同，故赵秀有权请求撤销该合同。上诉人坤和公司关于涉案商品房买卖合同不具备撤销情形的上诉理由不成立，本院依法不予采纳。关于第二个争议焦点。依据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。本案中，坤和公司主张赵秀在2014年1月发现涉案房屋漏水时就应当知道该房屋存在公用水管的情况，故撤销权已消灭。赵秀主张其在2015年6月才发现涉案房屋存在公用水管的情况。本院认为，虽然赵秀在2014年1月就漏水向物业进行反映，但依据涉案业主报修维修记录表的记载，物业公司维修人员在2015年3月22日的维修中才记载发现管道布置太多，在2015年6月15日的维修中记载漏水原因是还是原来顶部自来水管道最里面一根管道接头向外渗水，故可以推定在2015年3月之前的维修中，赵秀并不知道房屋顶部存在公用水管的情况，但应推定赵秀在2015年3月的维修中就应当知晓存在公用水管的情况，现赵秀于2015年9月起诉至原审法院要求撤销涉案合同，其撤销权并未消灭。上诉人坤和公司关于赵秀撤销权已消灭的上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。关于第三个争议焦点。因被上诉人赵秀自愿放弃一审主张的显示屏、广告牌、厨房设备、房屋修整等费用26548元，属于赵秀对自己权利的处分，并不违反法律规定，本院依法予以准许。因赵秀放弃其部分权利，故本院对该部分费用不予支持。综上，上诉人坤和公司的上诉理由和请求不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实正确，适用法律正确，因赵秀放弃部分权利导致实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持江苏省灌云县人民法院（2015）灌民初字第00774号民事判决主文第一、三项；二、变更江苏省灌云县人民法院（2015）灌民初字第00774号民事判决主文第二项为：连云港市坤和房地产开发有限公司于本判决生效后15日内，返还赵秀购房款2367450元、维修基金5682元，共计人民币2373132元；赔偿赵秀购房款利息（以购房款人民币2367450元为本金，从2013年6月6日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定给付之日）。赵秀收到上述款项后5日内，向连云港市坤和房地产开发有限公司返还东圆豪庭5栋104商铺。一审案件受理费28330元，由赵秀负担330元，由连云港市坤和房地产开发有限公司负担28000元；二审案件受理费28330元，由赵秀负担330元，由连云港市坤和房地产开发有限公司负担28000元本判决为终审判决。审 判 长 程 晨代理审判员 严伟晏代理审判员 吴雪莹二〇一六年四月二十九日书 记 员 王 辉法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。` 关注公众号“”