（2016）甘01民终549号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-06-23
案件名称
甘肃君安投资有限公司与甘肃省文学艺术界联合会、兰州古阳文化艺术有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省兰州市中级人民法院
所属地区
甘肃省兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
甘肃君安投资有限公司,甘肃省文学艺术界联合会,兰州古阳文化艺术有限公司,城关区东岗西路藏宝综合商行,城关区东岗西路养源堂土特产经销部
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第一百一十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘01民终549号上诉人（原审第三人）甘肃君安投资有限公司，住所兰州市城关区东岗西路586号。法定代表人王安君，该公司经理。委托代理人孙建明，甘肃昊正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）甘肃省文学艺术界联合会，住所兰州市城关区东岗西路668号。法定代表人周丽宁，该联合会副主席。委托代理人刘红军，甘肃中立源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）兰州古阳文化艺术有限公司，住所兰州市城关区东岗西路586号。法定代表人刘莲琴，该公司经理。委托代理人赵斌，甘肃法成律师事务所律师。委托代理人王诗童，甘肃法成律师事务所律师。原审第三人城关区东岗西路藏宝综合商行，住所兰州市城关区东岗西路***号。经营者申焕丽，女，汉族，1965年3月8日出生，住址兰州市城关区段家滩****号401，系该综合商行业主，身份证号6201031965********。原审第三人城关区东岗西路养源堂土特产经销部，住所兰州市城关区东岗西路666号。经营者马丽萍，女，回族，1974年1月20日出生，现住兰州市城关区新港城A区7号楼1单元301，系该经销部业主，身份证号6201021974********。上诉人甘肃君安投资有限公司（以下简称君安公司）为与被上诉人甘肃省文学艺术界联合会（以下简称省文联）、兰州古阳文化艺术有限公司（以下简称古阳公司）及原审第三人城关区东岗西路藏宝综合商行（以下简称藏宝商行）、城关区东岗西路养源堂土特产经销部（以下简称养源堂经销部）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第364号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人君安公司委托代理人孙建明，被上诉人省文联委托代理人刘红军，被上诉人古阳公司委托代理人赵斌、王诗童，原审第三人藏宝商行业主申焕丽，原审第三人养源堂经销部业主马丽萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院审理查明，2006年5月20日，省文联与古阳公司（原名为兰州黄河风情文化艺术中心）签订《经营管理甘肃省艺术馆协议书》，双方约定：省文联提供所属省文学艺术活动中心一楼东大厅总使用面积930平方米作为艺术馆建馆场地（实际建筑面积为959平方米）；古阳公司确保投资不少于150万元装修资金对艺术馆进行全面、整体装修；省文联授权古阳公司经营期限为五年（即2007年1月1日起至2011年12月31日），装修期为四个月（2006年6月-8月），试营业期为四个月（2006年9月-12月），古阳公司经营期限内，省文联适当收取管理费，具体按每年12万元收缴，可分两次支付，每半年支付6万元（交费日期为12月5日-10日，6月5日-10日），经营期满后，必须无偿将艺术馆交还，否则，视为违约；艺术馆产权为省文联所有，古阳公司只享有经营权，不得转租、转让他人经营，如有违反，省文联有权终止协议，并收回场馆的经营权；在授权经营期间，古阳公司如不按协议约定的期限交纳管理费及其他相关费用，逾期按总费用的每日千分之三交纳滞纳金。双方还约定了其他事项。协议签订后，双方按协议约定履行了各自的义务。经营管理期限届满后，古阳公司未将艺术馆返还，省文联亦未提出异议。直至2014年9月，省文联依据《甘肃省省级党政机关办公用房清理腾退和整合调配实施方案》的规定，多次向古阳公司发出了收回其授权经营房屋的通知，但该公司一直未将艺术馆返还。2015年4月10日，双方对之前拖欠的管理费及电费、取暖费用进行对账后，古阳公司向省文联支付了艺术馆2014年12月31日前的管理费及水电、暖气费共计321343元。此后，省文联仍要求返还艺术馆场地，古阳公司于2015年4月23日将其经营管理的其中约487平方米予以返还，剩余约472平方米的临街面积因该公司承租给第三人而未予返还。一审法院另查明，古阳公司取得艺术馆959平方米场地（城关区东岗西路666号）的经营管理权后，将临街约472平方米的场地分割成四间房屋陆续出租给了包括三位第三人在内的他人经营使用。其中第三人藏宝商行承租的房屋面积为120平方米，其租赁合同已于2015年8月16日到期；第三人君安公司承租的房屋面积为150平方米，其租赁合同于2015年11月1日到期；第三人养源堂经销部承租的房屋面积为46平方米，其租赁合同于2015年9月20日到期；剩余一间156平方米的房屋出租给甘肃融诚典当有限公司（以下简称融诚公司），该租赁合同于2015年9月11日到期。在省文联要求返还艺术馆期间，古阳公司曾向三位第三人及融诚公司发出过解除合同的通知，但三位第三人及融诚公司未将房屋返还给古阳公司，仍由其各自占有使用。省文联诉称，2006年5月，其与古阳公司签订《经营管理甘肃省艺术馆协议书》，约定其授权该公司经营管理所属艺术馆5年，经营期满后，古阳公司无偿交还。双方还约定了应支付的费用及逾期责任等。协议到期后，双方未续签协议，古阳公司亦未支付费用，却一直占有使用艺术馆，且将临街房屋出租给三位第三人经营使用。为此，经双方协商，古阳公司于2015年4月10日支付费用321343元，并承诺于2015年4月27日前腾退所有房屋，但至今仍未交还部分房屋。请求判令：1.古阳公司与第三人立即腾退占有的房屋；2.古阳公司支付费用及滞纳金共计619309元（暂计算至2015年4月30日，实际数额以清退之日为准）；3.古阳公司承担本案诉讼费及其他费用。古阳公司辩称，针对省文联的腾房诉求，并无异议，但房屋实际由三位第三人占有使用，应当由第三人向省文联腾交。对于主张的费用及滞纳金，该公司已将2014年12月31日前的费用全部交清，不存在拖欠的问题，前期的滞纳金已经超过法律规定的诉讼时效，且约定过高，应由法院予以调整。此外，双方虽未续签合同，但该公司仍继续使用房屋，省文联未提出异议，应当视为双方按原合同继续履行，成立不定期租赁合同。省文联现在未主张解除合同即要求腾交房屋没有法律依据。第三人藏宝商行、君安公司及养源堂经销部的陈述意见一致，即其与古阳公司的租赁合同关系仍在履行期间内，已向该公司全额支付了房屋租金及押金。现省文联无故停水、停电近7个月，导致第三人均无法经营，造成了严重经营损失。如古阳公司退还剩余房租及押金且与省文联对经营损失给予赔偿，可以在合理的时间内向省文联腾交房屋。一审法院认为，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案省文联与古阳公司双方签订的《经营管理甘肃省艺术馆协议书》名为经营管理协议，实为租赁协议。双方协议期限到期后，古阳公司继续使用艺术馆，省文联虽发出过腾房通知，但在2015年4月10日收取了该公司2014年12月31日前的管理费用及使用期间产生的相关费用，应当认定《经营管理甘肃省艺术馆协议书》到期后，双方形成了不定期租赁合同关系，原协议继续有效。根据我国合同法的规定，不定期租赁关系当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。省文联于2015年1月9日又向古阳公司发出了收回出租房屋的通知，该公司于同年4月23日将承租的部分面积予以交还，应当视为省文联已经在合理期限之前通知古阳公司解除双方的租赁合同关系。双方的租赁合同关系已经于2015年1月9日解除，古阳公司理应将承租的房屋返还。现古阳公司已将其中487平方米房屋返还，剩余面积因该公司出租给他人而由次承租人即第三人藏宝商行、君安公司及养源堂经销部及融诚公司实际占有、使用。省文联与古阳公司之间租赁合同解除后，第三人继续占有属于无权占有，其应当将承租的房屋返还，故对省文联的该项诉讼请求予以支持。关于第三人陈述省文联在租赁期限内无故停水、停电给其造成经营损失的主张，其可另案诉讼主张权利。对于承租给案外人融诚公司的156平方米房屋，因房屋实际由融诚公司占有使用，可另案向其主张返还房屋。关于省文联要求支付费用及滞纳金共计619309元的主张，省文联陈述该费用包括租金（即管理费）、滞纳金及律师代理费三部分。因古阳公司已将2014年12月31日之前的租金交清，故仅应当支付2015年1月1日之后至合同解除前的租金及至实际腾房之日的房屋占用费。同时，该公司于2015年4月23日已将承租面积中的约487平方米返还，因此2015年1月1日至同年4月23日租金及占用费应按每月10000元（120000元／年÷12月／年=10000元）的标准支付，此后的占用费应当以其实际使用的面积按每月4921.80元（10000元／月÷959㎡×472㎡=4921.80元／月）的标准支付。综上，截止2015年4月30日，古阳公司应当支付占用艺术馆场地的租金及占用费共计38815.09元（10000元／月×3月＋10000元／月÷30日／月×23＋4921.80元／月÷30日／月×7日=38815.09元）。2015年5月1日至实际返还房屋之日的占用费，应当按每月4921.80元的标准支付。关于省文联要求支付滞纳金的诉讼请求，因双方均认可2015年4月10日双方对2014年12月31日前的费用进行了对账，古阳公司也依此付清了此前的款项。在对账过程中，省文联并未主张逾期支付租金的滞纳金，应当视为省文联对该公司逾期付款滞纳金进行了免除。关于省文联认为该对账结果是在古阳公司承诺2015年4月27日前移交全部面积的前提下形成的，未按承诺交付全部面积，应当承担滞纳金的主张，因其提交用以证明该主张的视频光盘超过了规定的举证期限，且光盘中古阳公司并未对该项主张表示明确同意，故对省文联的该项主张不予采信，对于省文联要求支付2014年12月31日前的逾期付款滞纳金的请求不予支持。而对于2015年上半年的租金，虽然依据合同古阳公司应于2014年12月5日-10日交纳，但省文联2014年9月即向古阳公司发出过收回房屋的通知，其再主张支付逾期付款滞纳金没有事实和法律依据，对此亦不予支持。关于省文联主张的费用中律师代理费部分，因未提供相关证据证明该部分费用产生及具体的数额，故对此不予支持。关于省文联要求古阳公司承担的其他费用，因未明确该费用的事由及具体数额，且除诉讼费外本案未产生其他费用，故对此亦不予支持。综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：一、第三人城关区东岗西路藏宝综合商行于本判决生效后三十日内将位于兰州市城关区东岗西路666号一层面积120平方米的房屋返还给原告甘肃省文学艺术界联合会；二、第三人甘肃君安投资有限公司于本判决生效后三十日内将位于兰州市城关区东岗西路666号一层面积150平方米的房屋返还给原告甘肃省文学艺术界联合会；三、第三人城关区东岗西路养源堂土特产经销部于本判决生效后三十日内将位于兰州市城关区东岗西路666号一层面积46平方米的房屋返还给原告甘肃省文学艺术界联合会；四、被告兰州古阳文化艺术有限公司于本判决生效后十日内向原告甘肃省文学艺术界联合会支付2015年1月1日至2015年4月30日的房屋租金及占用费共计38815.09元；2015年5月1日至实际腾房之日的占用费由被告兰州古阳文化艺术有限公司按每月4821.80元的标准向原告甘肃省文学艺术界联合会支付；五、驳回原告甘肃省文学艺术界联合会的其他诉讼请求。案件受理费10993元，由甘肃省文学艺术界联合会承担9293元，兰州古阳文化艺术有限公司承担1700元。上诉人君安公司不服上述民事判决，上诉称，一、一审判决认定事实不清。认为该公司是房屋实际承租人，依法享有用益物权，省文联对该公司多年承租房屋的事实亦认可，并非一审判决认定的无权占有人；该公司的租赁合同期限至2015年11月1日，合法有效，不应以省文联与古阳公司间合同的解除而解除。二、一审判决适用法律错误。本案不应适用《物权法》第三十四条的规定，应适用第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”的规定，认定该公司享有占有、使用和收益租赁房屋至合同期满的权利。请求撤销一审判决第二项，改判省文联、古阳公司向其赔偿损失或补偿租赁期限并承担上诉费用。被上诉人省文联辩称，省文联与古阳公司的租赁合同到期后，双方形成不定期租赁关系，其依法享有任意解除权，且履行了解除前的通知义务。省文联与君安公司无租赁关系，在通知古阳公司期间，为避免君安公司遭受损失，也曾多次告知该公司相关事宜。君安公司与古阳公司的合同已于2015年11月1日到期，现该公司仍不腾房，恶意占有意图明显。君安公司要求省文联补偿损失，于法无据。省文联在合理期限内履行了催告通知义务，采取合理的措施是行使抗辩权的行为。请求驳回上诉，维持原判。古阳公司辩称，依照物权法定原则，用益物权不包括承租人对承租房屋享有的权利。古阳公司已按省文联要求将自己占有使用的房屋返还，尚未腾退的房屋非该公司占有、使用，古阳公司无能力返还，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。另，藏宝商行、养源堂经销部虽就一审判决亦提起了上诉，但均未在法律规定的期限内缴纳上诉费用由。庭审中，本院口头裁定其上诉均按自动撤诉处理。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。…”本案中，省文联与古阳公司就租赁合同到期后，双方形成不定期租赁关系，且该租赁关系已解除等事实均不持异议；而君安公司与古阳公司约定的租赁期限也于2015年11月1日到期。因此，依照上述规定，在君安公司与古阳公司租赁期限届满后，省文联又无意续租的情形下，君安公司应当返还租赁的房屋。故一审法院就省文联要求腾退房屋的诉请予以支持，并无不当。《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定的权利系建立在依法享有的基础上，君安公司在租赁期限届满，又未形成新的租赁关系下，继续占有、使用租赁物，缺乏法律依据。因此，君安公司针对本案的上诉理由，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1700元，由甘肃君安投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马列东代理审判员 赵辉君代理审判员 靳文丽二〇一六年四月二十九日书 记 员 张邴雯