（2016）京民终64号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2016-05-31

案件名称

杨中超与易华等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市高级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十六条，第一百七十条

全文

北京市高级人民法院民事判决书（2016）京民终64号上诉人（原审被告）杨中超，男，1979年6月22日出生。委托代理人黄振国，北京市京诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）易华，男，1968年8月14日出生。委托代理人杨翼飞。原审被告ＸＸ，女，1968年6月21日出生。原审被告黄振发，男，1938年7月2日出生。上诉人杨中超因第三人撤销之诉（房屋买卖合同纠纷）一案，不服北京市第一中级人民法院（2014）一中民初字第9770号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。2014年11月，易华向原审法院起诉称：ＸＸ系我妻子，黄振发系ＸＸ父亲。北京市昌平区回龙观镇天龙苑小区23号楼D单元1104号房屋（以下简称1104号房屋）登记于ＸＸ名下，但实为易华与ＸＸ婚后购买的房屋，属夫妻共同财产。2013年1月12日，黄振发与北京鑫尊房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫尊公司）签订《房屋出售委托协议》，约定黄振发委托出售1104号房屋。2013年1月13日，在鑫尊公司的居间服务下，黄振发持上述委托书与杨中超签订《北京市存量房屋买卖合同》，ＸＸ未在该合同上签字，黄振发在出卖人的委托代理人处签名。合同约定出卖人将1104号房屋出售给买受人，同时约定房屋总价为333万元整，签订合同当日买受人支付给出卖人购房定金3万元整。合同签订后，杨中超向黄振发支付定金3万元。在上述整个买卖过程中，易华从未授权黄振发处分其享有共有权的房屋。2013年，杨中超向北京市昌平区人民法院提起诉讼。该院（2014）昌民初字第02488号民事判决，认定黄振发的行为构成表见代理，合同有效。但是认为双方合同已经解除，驳回杨中超要求继续履行合同的诉讼请求。2014年，杨中超向北京市第一中级人民法院提起上诉。贵院（2014）一中民终字第06948号民事判决，认定黄振发的行为构成表见代理，合同有效，并判决ＸＸ继续履行合同。ＸＸ并未告知易华该诉讼，易华亦不知晓该诉讼。本案1104号房屋为易华与ＸＸ的共同财产，出售该房屋应由夫妻双方共同决定，ＸＸ无权单方处分该房屋。黄振发与杨中超签订合同时，易华并未出具同意处分的书面声明，目前也不同意追认黄振发的代理行为。因此，涉案房产不得转让。综上，在易华未同意出售该房屋的情况下，任何人无权处分1104号房屋。黄振发手书的《委托书》上并无易华的签字，杨中超在与黄振发签订《北京市存量房屋买卖合同》时，明确知晓1104号房屋为易华和ＸＸ共同所有，且易华并未签署《委托书》。因此，杨中超明知黄振发并未取得该房屋全部所有权人的授权。黄振发的行为并不构成表见代理。但是，北京市昌平区人民法院和北京市第一中级人民法院均认定黄振发的行为构成表见代理，并进而认定合同有效，应当继续履行。上述两审法院的认定显然违反了《合同法》第四十九条规定，侵犯了易华的合法权利，属于认定事实不清，适用法律错误。综上，根据《民事诉讼法》第五十六条之规定，我认为，原发生法律效力的判决存在错误，损害了我的合法权利。有鉴于此，我特向贵院依法提起诉讼，恳请贵院判令：1、撤销（2014）昌民初字第02488号民事判决，撤销（2014）一中民终字第06948号民事判决；2、确认黄振发与杨中超签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；3、判令杨中超腾退1104号房屋；4、判令杨中超、ＸＸ、黄振发承担本案诉讼费。杨中超辩称：第一、（2014）一中民终字第06948号民事判决是正确的，没有错误，故不应当被撤销；第二、我方认为（2014）一中民终字第06948号民事判决未侵害易华的权益，易华所主张权利的事实和理由并不能成立；第三，我方认为易华知道或应当知道杨中超作为原告向北京市昌平区人民法院所提起的诉讼以及该案的上诉审理情况，所以易华的起诉超出了法律规定的期限，应当驳回其起诉；第四、杨中超是善意第三人，当时的购房行为合法有效，约定支付的购房对价是公平合理的，所以应当保护杨中超的合法购房权利。黄振发辩称：依据《物权法》第三十三条“物权确认请求权”，对1104号房屋的产权进行确认，以及依据《中华人民共和国老年人权益保障法》第二十二条“老年人对个人的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”，保护老年人的财产权益，故我要求驳回ＸＸ的诉讼请求。1、购房资金来源：ＸＸ为了学习易华姐姐对易家的报答，也想以实际行动“回报黄家”，给我们老俩口晚年居住。购买这套房子的资金为：购房费（合同总价）：160万；税费（含契税、印花税等）：5.6万；中介费（当时的中介为“千顷房产”）：3.4万；共计：169万。ＸＸ出资64万，剩余款项是我们老两口出资。购房时我们约定ＸＸ保证要还这笔钱，而且一定要还。他们在上海有一套房子，我们已经给她支持了20万元，但是买1104号房屋的钱款ＸＸ一定要还，房子的价款主要是我们老两口出资，不是ＸＸ全部出资。2、ＸＸ曾答应过130万元要还给父母，说明这笔钱是客观存在的。ＸＸ于2013年1月24日，在亲自写的“承诺书”中明确表示“同意出售矩阵房产，还给父母130万……”。根据物权法第三十三条之规定，涉案房屋应视为黄振发夫妇与ＸＸ的共同产权，没有易华的事。事实上，涉案房屋是以ＸＸ名义登记，法律应以事实为依据，易华应举证其投入多少钱买的涉案房屋。我在给ＸＸ电子邮件中明确表示ＸＸ必须还钱。我方要求法院根据事实确认涉案房屋的所有，谁出资谁所有，故希望法院根据事实作出判定，我有权处理涉案房屋。ＸＸ经原审法院依法传唤未到庭参加诉讼。原审法院经审理认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款之规定，有独立请求权或无独立请求权的第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月，向作出该判决的人民法院提起诉讼。本案中，1104号房屋虽登记在ＸＸ名下，但易华与ＸＸ系夫妻关系，1104号房屋购买于双方婚后，易华为1104号房屋共有权人，涉及该房屋案件的处理结果同易华有法律上的利害关系，故易华应为享有撤销权的第三人。现其在认为民事权益受到损害之日起六个月内提起第三人撤销之诉，符合法律规定。在杨中超与ＸＸ及黄振发房屋买卖合同纠纷案件中，易华是否因不能归责于本人的事由未参加诉讼，同样是其要求撤销生效判决的条件。现易华否认其知道该诉讼，法院也并未通知其参加该诉讼，其他诉讼当事人亦不能证明易华对于诉讼是知晓的，故易华未参加该诉讼不能归责于其本人。易华作为房屋的共有权人，黄振发以ＸＸ的名义与杨中超签订《北京市存量房屋买卖合同》前未征得易华同意，易华对黄振发该行为并未予以追认，且易华明确表示不同意出售涉案房屋。杨中超在交付黄振发定金3万元后，由于ＸＸ及易华的反对，《北京市存量房屋买卖合同》未能继续履行，在此情况下，买卖合同构成法律上的履行不能。在易华未参加诉讼的情况下，（2014）一中民终字第06948号民事判决书，判决ＸＸ协助杨中超将1104号房屋的产权过户至杨中超名下，侵害了易华的民事权益，应予撤销。鉴于二审生效判决被撤销，与之相对应的原一审判决也应同时撤销。对于易华要求确认黄振发与杨中超签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效及杨中超腾退涉案房屋的请求，因上述诉讼请求并非易华提起撤销之诉的权利基础，故本案不予一并处理，易华可另行起诉。根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，原审被告ＸＸ经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，法院依法缺席审理。综上所述，原审法院判决如下：一、撤销北京市第一中级人民法院（2014）一中民终字第06948号民事判决；撤销北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第02488号民事判决；二、驳回易华的其他诉讼请求。判决后，杨中超不服向本院提起上诉。杨中超上诉认为：一、（2014）一中民终字第06948号民事判决没有错误，未侵害易华的权益，故不应当被撤销；二、易华知道或应当知道杨中超作为原告向北京市昌平区人民法院所提起的诉讼以及该案的上诉审理情况，所以易华的起诉超出了法律规定的期限，无权提起本案诉讼；三、ＸＸ不继续履行涉案《北京市存量房屋买卖合同》是违约行为，不应收到法律保护。四、涉案《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，杨中超是善意买受人，应当保护杨中超的合法购房权利。杨中超上诉请求：撤销一审法院判决，依法驳回易华一审全部诉讼请求。易华同意原审法院判决。黄振发同意杨中超的上诉意见。经审理查明：易华与ＸＸ系夫妻关系，二人于1991年7月8日登记结婚。黄振发系ＸＸ的父亲。1104号房屋于2008年1月23日登记于ＸＸ名下。2013年1月13日，黄振发在鑫尊公司居间服务下，以ＸＸ委托代理人的身份与杨中超签订《北京市房屋买卖合同》。合同约定出卖人ＸＸ将1104号房屋出售给买受人杨中超，总价款333万元，买受人应于签订合同当日支付出卖人购房定金3万元，于2013年3月15日前支付购房款100万元，于过户当日支付购房款138万元，剩余92万元由买受人通过住房公积金贷款支付。2013年1月13日，签订房屋买卖合同过程中，黄振发向杨中超表明其系ＸＸ的父亲，并向杨中超出示了1104号房屋的所有权证原件、ＸＸ身份证复印件和黄振发的身份证原件，以及黄振发本人书写的ＸＸ委托黄振发办理1104号房屋出售委托协议的委托书，该委托书内容为：“本人ＸＸ现委托父亲黄振发办理位于昌平区回龙观镇天龙苑小区23号楼D单元1104室与北京鑫尊地产公司签署房屋出售委托协议。委托人：ＸＸ，日期为2013年1月12日。”本案二审诉讼中，黄振发称，其在2013年1月13日以ＸＸ委托代理人的身份与杨中超签订《北京市房屋买卖合同》时，未出示日期为2013年1月12日的委托书，其仅是得到ＸＸ的口头授权；是中介北京鑫尊地产公司将日期为2013年1月12日的委托书出示给杨中超的。杨中超称，其对于该委托书是黄振发本人书写一事不知情，中介北京鑫尊地产公司将日期为2013年1月12日的委托书出示给杨中超时，黄振发本人就在签约现场，未否定日期为2013年1月12日的委托书中ＸＸ签字的真实性；若签订《北京市房屋买卖合同》时，黄振发明确表示仅取得了ＸＸ的口头授权，杨中超是不会签订《北京市房屋买卖合同》的。2013年1月13日，黄振发代ＸＸ收取了杨中超支付的3万元定金，黄振发以出卖人身份为杨中超出具了定金收条。因ＸＸ及易华拒绝履行该房屋买卖合同，黄振发与杨中超协商一致在2013年9月30日前暂缓履行该合同，暂缓履行期间，黄振发负责做ＸＸ的工作，以便继续履行该合同，杨中超亦可自行购买其他房屋，如杨中超购买到其他房屋，该房屋买卖合同解除，杨中超从1104号房屋搬出。暂缓履行期间，黄振发将1104号房屋无偿借给杨中超居住使用，杨中超自行负担借住期间发生的水、煤气、电及物业管理等费用。为此，杨中超于2013年3月24日向黄振发出具了一份借据，内容为：“杨中超今借住黄振发房子居住，借住期自2013年3月24日起至2013年9月30日止。期间如杨中超买到房子则即搬出，借住期间本房所发生水、煤气、电及物业管理费由杨中超承担。房屋位置北京市昌平区回龙观天龙苑23号楼1104室”，杨中超在借住人处签名。合同签订后，杨中超入住1104号房屋。另，就房屋买卖事项，ＸＸ于2013年1月25日出具委托书，内容为：“本人ＸＸ（女）、配偶易华（男），特委托ＸＸ父亲黄振发于贰零壹叁年拾贰月底前，全权代理ＸＸ在北京市昌平区回龙观镇天龙苑小区23号楼D－1104室房产的签约、贷款、过户等相关手续，特此授权。委托人：ＸＸ，日期为2013年1月25日”。本案二审诉讼中，各方当事人均认可该委托书为ＸＸ亲笔签字。杨中超称在2013年7月份时，借住期满前，黄振发向其首次出示日期为2013年1月25日的委托书。黄振发称在2013年1月25日后两个月时首次出示日期为2013年1月25日的委托书给杨中超。易华称其在本案一审中，首次知道有日期为2013年1月25日的委托书。暂缓履行期间届满后，黄振发未能做通ＸＸ及易华的工作，ＸＸ及易华仍拒绝履行该房屋买卖合同，杨中超亦未能自行购买到其他房屋。杨中超至今仍居住在1104号房屋。在2014年1月20日，杨中超向北京市昌平区人民法院起诉ＸＸ、黄振发，要求继续履行于2013年1月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、协助居间服务方和杨中超办理房屋过户手续。该案庭审中，证人孙×出庭作证称其为该交易的经纪人，之前也为黄振发提供过居间服务，了解黄振发的情况，诉争房屋是由黄振发管理，并称委托书由黄振发当着自己的面亲自书写和签名，但没有告知杨中超委托书是由黄振发书写的，向杨中超出示过委托书、房屋所有权证、ＸＸ身份证复印件、黄振发身份证原件。杨中超称在签订合同时，看到了房屋所有权证原件、ＸＸ的身份证复印件、黄振发的身份证原件、授权委托书及房屋出售委托协议，并去房屋内看过，当时是黄振发在屋内居住，而且黄振发多次表示ＸＸ购买该房屋是给黄振发买的，黄振发有出售房屋的权利。ＸＸ、黄振发称当时签合同时黄振发就明确表示房子是ＸＸ及其丈夫易华的，后黄振发与ＸＸ沟通时ＸＸ明确表示不同意出售，之后杨中超也和ＸＸ确认过这个事情，ＸＸ和丈夫易华均反对出售该房屋。北京市昌平区人民法院经审理于2014年6月18日作出（2014）昌民初字第02488号民事判决书，判决：驳回杨中超的诉讼请求。北京市昌平区人民法院判决后，杨中超上诉至北京市第一中级人民法院请求撤销原审法院判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求。北京市第一中级人民法院判决认为：黄振发擅自以ＸＸ委托代理人名义出售ＸＸ名下的房屋，并与杨中超就1104号房屋签订《北京市房屋买卖合同》，属于没有代理权而以被代理人名义订立合同。因在签订合同过程中，黄振发表明是ＸＸ的父亲，并向杨中超出示了1104号房屋的所有权证原件、ＸＸ和黄振发的身份证原件、ＸＸ的委托书，而且专业的房地产经纪公司提供了居间服务，杨中超有理由相信黄振发有代理权，故黄振发的代理行为有效，ＸＸ应对黄振发以代理人身份签订的《北京市房屋买卖合同》承担全部责任。在ＸＸ拒绝履行合同后，黄振发以ＸＸ代理人身份与杨中超就暂缓履行合同达到一致，是对合同履行期限的变更，符合法律规定，法院予以确认。暂缓履行期限届满后，杨中超并未购买到其他房屋，故《北京市房屋买卖合同》应继续履行，现杨中超起诉要求ＸＸ继续履行合同，协助办理房屋过户手续，有事实和法律依据，法院予以支持。因暂缓履行期限届满后，双方并未就何时支付购房款达成新的协议，现杨中超要求ＸＸ协助办理房屋过户手续，应支付剩余购房款，杨中超在庭审中表示愿意一次性支付剩余购房款330万元，法院不持异议。ＸＸ并未与杨中超达成解除《北京市房屋买卖合同》的协议。暂缓履行期间，黄振发将1104号房屋无偿借给杨中超居住使用，为此杨中超向黄振发出具了借据，从该借据无法得出ＸＸ已经与杨中超协议解除《北京市房屋买卖合同》的结论。恰恰相反，从杨中超在借据中有关“期间如杨中超买到房子则即搬出”的单方承诺，能推定双方曾对《北京市房屋买卖合同》达成附解除条件的口头协议，因杨中超“购买到其他房子”的条件并未成就，故《北京市房屋买卖合同》并未解除。原审法院有关买卖双方已经合意解除合同的事实认定错误，据此判决驳回杨中超的诉讼请求不当，予以纠正。黄振发是2013年1月13日签订的《北京市房屋买卖合同》中ＸＸ的代理人，因代理行为有效，黄振发无履行该合同的义务，杨中超起诉要求黄振发与ＸＸ共同承担履行合同的义务，没有法律依据，不予支持。北京市第一中级人民法院于2014年10月17日判决：一、撤销北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第02488号民事判决；二、ＸＸ与杨中超继续履行二〇一三年一月十三日签订的《北京市房屋买卖合同》，杨中超于判决生效后十五日内一次性支付ＸＸ购房款三百三十万元。ＸＸ收到上述购房款后十五日内协助杨中超将北京市昌平区回龙观镇天龙苑小区23号楼D单元1104号房屋的产权过户到杨中超名下；三、驳回杨中超要求黄振发协助履行《北京市房屋买卖合同》的诉讼请求。该判决尚未执行。本案原审法院审理期间，黄振发称购买涉案房屋的资金为：购房费（合同总价）：160万；税费5.6万；中介费3.4万；共计：169万。购房时ＸＸ出资60万，黄振发出资139万。当时约定ＸＸ保证要还这笔钱。黄振发提交了2013年1月24日，有ＸＸ、黄振发签字的《承诺书》，其中，写明“此次矩阵房产出售，130万还给父母”。易华在本案中表示，2013年获知黄振发与杨中超签订了房屋买卖合同一事后，即对黄振发出售涉案房屋明确表示不同意，在（2014）昌民初字第02488号案件的诉讼及（2014）一中民终字第06948号案件的诉讼审理期间，并不知晓诉讼存在。上述事实，有《北京市房屋买卖合同》、《房屋出售委托协议》、委托书、承诺书、房屋所有权证、（2014）昌民初字第02488号民事判决书、（2014）一中民终字第06948号民事判决书以及到庭当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：易华与ＸＸ系夫妻关系，双方婚后购买1104号房屋，1104号房屋虽登记在ＸＸ名下，易华亦为1104号房屋共有权人。（2014）昌民初字第02488号民事判决、（2014）一中民终字第06948号民事判决涉及1104号房屋买卖的处理结果，与易华有法律上的利害关系。在杨中超与ＸＸ及黄振发房屋买卖合同纠纷案件中，易华是否因不能归责于本人的事由未参加诉讼。现易华否认其知道该诉讼，法院也并未通知其参加该诉讼，其他诉讼当事人亦不能证明易华对于诉讼是知晓的，故易华未参加该诉讼不能归责于其本人。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款之规定，易华以第三人撤销之诉为案由起诉，符合法律规定。黄振发擅自以ＸＸ委托代理人名义出售ＸＸ名下的房屋，于2013年1月13日与杨中超就1104号房屋签订《北京市房屋买卖合同》，若如黄振发所述“签订《北京市房屋买卖合同》时，黄振发向杨中超明确表示仅取得了ＸＸ的口头授权”，则黄振发不能构成对ＸＸ的表见代理。现本院对黄振发所述“签订《北京市房屋买卖合同》时，黄振发向杨中超明确表示仅取得了ＸＸ的口头授权”，不予采信。黄振发与中介应当对伪造日期为2013年1月12日的委托书中“ＸＸ”签字承担责任。依据现有证据，在签订合同过程中，黄振发表明是ＸＸ的父亲，并向杨中超出示了1104号房屋的所有权证原件、ＸＸ和黄振发的身份证原件、日期为2013年1月12日的委托书，而且专业的房地产经纪公司提供了居间服务，杨中超有理由相信黄振发有代理权，故黄振发的代理行为有效，ＸＸ应对黄振发以代理人身份签订的《北京市房屋买卖合同》承担全部责任。ＸＸ于2013年1月25日亲笔出具委托书，可视为其追认黄振发代理ＸＸ与杨中超于2013年1月13日就1104号房屋签订《北京市房屋买卖合同》。1104号房屋登记在ＸＸ名下，易华亦为房屋的共有权人。依据日期为2013年1月12日的委托书，黄振发不能构成对易华的表见代理。依据日期为2013年1月25日的委托书，不能视为易华追认黄振发代理易华与杨中超于2013年1月13日就1104号房屋签订《北京市房屋买卖合同》；黄振发也不能构成对易华的表见代理。杨中超虽已入住1104号房屋，因1104号房屋的产权尚未过户到杨中超名下，杨中超未善意取得1104号房屋。易华对黄振发代理ＸＸ与杨中超签订《北京市存量房屋买卖合同》未予以追认，且易华明确表示不同意出售涉案房屋。杨中超在交付黄振发定金3万元后，《北京市存量房屋买卖合同》未能继续履行，在此情况下，买卖合同构成法律上的履行不能。在易华未参加诉讼的情况下，（2014）一中民终字第06948号民事判决书，判决ＸＸ协助杨中超将1104号房屋的产权过户至杨中超名下，侵害了易华的民事权益，应予撤销。鉴于二审生效判决被撤销，与之相对应的原一审判决应同时撤销。据此，杨中超的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七十元，由易华负担三十五元（已交纳），由ＸＸ负担三十五元（于收到本判决书后七日内交纳）。二审案件受理费七十元，由杨中超负担（已交纳）。审　判　长　　张稚侠代理审判员　　金　曦代理审判员　　汪　明二〇一六年四月二十九日书　记　员　　孔甜甜搜索“”