（2016）沪0112民初4249号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2016-07-04

案件名称

原告连国宏、吴凤玉、连琼与被告上海闵莘茶叶市场经营管理有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

连国宏,吴凤玉,连琼,上海闵莘茶叶市场经营管理有限公司

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第三十五条，第三十七条，第三十九条

全文

上海市闵行区人民法院民事判决书（2016）沪0112民初4249号原告连国宏。原告吴凤玉。原告连琼。三原告共同委托代理人ＸＸＸ，上海市新闵律师事务所律师。三原告共同委托代理人高丹红，上海市新闵律师事务所律师。被告上海闵莘茶叶市场经营管理有限公司。法定代表人崔某。委托代理人李某某。委托代理人朱永龙，上海天安涌道律师事务所律师。原告连国宏、吴凤玉、连琼与被告上海闵莘茶叶市场经营管理有限公司（以下简称闵莘公司）排除妨害纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，依法由审判员沈群适用简易程序于同年2月25日公开开庭进行了审理。原告连国宏、吴凤玉、连琼的共同委托代理人ＸＸＸ、高丹红，被告闵莘公司的委托代理人李某某、朱永龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告连国宏、吴凤玉、连琼诉称，原告连国宏、吴凤玉、连琼系上海市闵行区×路×号×区×楼×室（以下简称涉案商铺）的房屋产权人。三原告于2004年12月15日签订房屋租赁合同及统一经营协议书，将涉案商铺统一交由上海A置业发展有限公司（以下简称A公司）统一经营，按约定收取租金。由于A公司经营不善，不再续租，于2011年10月将涉案商铺归还三原告，后三原告未再将涉案商铺对外出租。2015年年初，三原告收到被告通知，被告以自设的条件要求三原告将涉案商铺授权被告对外招租，原告未同意。后被告在未征得三原告同意的情况下擅自敲墙装修，将涉案商铺对外招租并已给第三人使用经营。期间，三原告授权第三人和律师分别与被告商洽无果，受托律师依三原告要求书面函告被告将涉案商铺恢复原状后归还给三原告，并支付占有商铺期间的使用费，但被告无诚意与三原告协商解决，也不提供具体方案。三原告遂诉诸法院要求判令：（一）被告将上海市闵行区×路×号×区×楼×室腾空并恢复原样后交付三原告；（二）被告向三原告支付自2015年6月1日起至实际归还之日止，按79.84平方米，参照原告与A公司签订的包租协议所约定的人民币（币种下同）4.09元/平方米/天的租金标准计算的占有使用费。诉讼中，三原告变更上述第（二）项诉讼请求为判令被告向三原告支付自2015年6月1日起至实际归还之日止，以79.84平方米计，按2.50元/平方米/天的标准计算的占有使用费。被告闵莘公司辩称，A公司在2011年撤离后商铺无人统一经营管理，涉案商铺附近一片荒芜，商场一至二楼空关，被告将原告纳入茶室招租范围后多次与原告商量，原告也参与开会，但未表态。被告确有疏忽，在未征得原告书面同意的情况下进行了改造。现茶室共有207家商户，都是按1.20元/平方米/天的标准计租，被告曾提出给原告1.50元/平方米/天的标准计租，原告也不同意，如按原告主张的2.50元/平方米/天的标准计租，茶室将无法经营。双方于2015年11月进行过调解，仍因价格问题未达成一致。茶室刚开张，现亏本经营，故希望能与原告协商解决纠纷。经审理查明，位于上海市闵行区×路×号×室房屋的权利人为原告连国宏、吴凤玉、连琼，用途为商业。2004年12月，原告连国宏、吴凤玉、连琼与案外人A公司签订《统一经营协议书》和《上海市房屋租赁合同》，约定三原告将建筑面积为79.84平方米的涉案商铺出租给A公司，由A公司将上海市闵行区×路×-1×号全部商铺交由案外人上海B购物中心有限公司（以下简称B中心）统一规划业态运营。三原告向A公司提供商铺5年的使用权，前3年A公司无需向三原告支付任何费用，后2年的租金每季度为29,404元，商铺使用期为2005年4月1日起至2010年3月31日止。2011年9月30日，B中心发函给三原告，告知其委托B中心代理出租给上海C电器有限公司租赁使用的商铺，因苏宁电器提前单方解约而致双方租赁关系解除的情况，并通知其接到函件后十日内前往办理商铺移交手续。2012年3月，因A公司不再经营，三原告收回了涉案商铺，且未再对外出租。2014年6月24日，被告公司依法登记设立，注册地址为上海市闵行区×路×号×区×-×楼。公司成立后，被告召集纳入招商范围的业主就委托被告统一出租上海市闵行区×路×号商铺及对外招租等事宜进行了开会，原告参与了会议，但因双方就租金标准未能达成一致，原告对于是否同意委托被告出租未做表态。另查明，被告提供了被告与案外人上海D食品有限公司（以下简称D公司）于2015年1月20日签订的《合作协议》复印件，该文件记载被告提供×路×号×（×）一层，产证面积为590.06平方米，D公司租赁该商铺经营进出口商品超市，租期3年，自2015年1月28日起至2018年1月27日止。被告同意D公司在租赁期间第一年免收租金和物业费，第二年、第三年按每天每平方米1.50元收取租金，后两年的物业费及三年的电费由D公司承担；被告同意D公司第一年为试营期，如D公司经营不善，被告同意D公司可提前解除合同。被告还提供2015年4月14日被告与案外人丁某某、张某某就上海市闵行区×路×号×室商铺签订的《商铺租赁合同》，约定由被告对上述商铺进行对外招租，租赁期限3年，自2015年6月1日至2018年5月31日止，租金为每日每平方米1.50元。被告另提供与案外人陈某某就上海市闵行区×路×号×室商铺签订的《商铺租赁合同》，约定由被告对上述商铺进行对外招租，租赁期限10年，自2015年6月28日至2025年6月27日止，第一年租金为每日每平方米1.20元，第二年租金为每日每平方米1.50元。被告还提供被告与案外人崔某、王某某就上海市闵行区水清路×号×室商铺签订的《商铺租赁合同》，约定由被告对上述商铺进行对外招租，租赁期限10年，自2015年6月28日至2025年6月27日止，第一年租金为每日每平方米1.20元，第二年租金为每日每平方米1.50元。而被告对外招商的广告上记载的招商条件为2.50-3.90元/平方米/天，租三年，付两年免一年。还查明，2015年8月20日，原告连国宏、吴凤玉、连琼委托律师向被告发送《律师信函》一份，该信函中载明：2015年初原告收到被告通知，被告以自设的条件要求原告将×室商铺授权被告对外招租，原告未同意，之后，被告在原告未书面授权给被告的情况下擅自敲墙装修，将原告享有所有权的商铺对外招租并给第三人经营使用，期间，原告曾委托其亲戚和律师与被告交涉希望合理解决，但无果。被告的行为侵犯了原告的合法权益，据此，书面通知被告自收到本书面通知日起的十五个工作日内将该商铺恢复原状后归还原告，否则，原告将通过法律途径进行解决，并要求被告承担占有商铺期间的使用费。次日，被告收到了上述《律师信函》。诉讼中，被告表示其与D公司签订的《合作协议》于2016年3月解除，D公司已经搬离，现涉案商铺已由被告收回。以上事实，由三原告提供的《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》、《统一经营协议书》、《律师信函》、邮件签收查询单、《委托书》、《商铺租赁合同》、《信函》、照片，被告提供的《商铺租赁合同》、《合作协议》复印件、平面图、招商广告等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，三原告为涉案商铺的权利人，其对该商铺享有完全的、排他的权利。被告在未经原告授权的情况下擅自敲墙装修，并将涉案商铺对外招租经营，妨害了原告对涉案商铺的正常管理使用，理应将涉案商铺腾空并恢复原样后交还原告。故原告要求被告将涉案商铺恢复原状后返还原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告占用涉案商铺损害了原告的合法权益，理应赔偿原告的使用费损失。关于涉案商铺的占有使用费，因被告没有全面提供其与各商铺业主分别达成的租赁协议，故被告辩称其承租商铺的租金在每日每平方米1.20元至1.50元间，缺乏依据。根据被告设定的招商条件，租金为每日每平方米2.50元至3.90元，原告就低主张按每日每平方米为2.50元的标准计算使用费，尚属合理，本院亦予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告上海闵莘茶叶市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾空上海市闵行区×路×号×室房屋，将上述房屋恢复原状后归还原告连国宏、吴凤玉、连琼；二、被告上海闵莘茶叶市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告连国宏、吴凤玉、连琼自2015年6月1日起至实际归还之日止，以79.84平方米计，按照每日每平方米2.50元的标准计算的占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币997.60元，减半收取计人民币498.80元，由被告上海闵莘茶叶市场经营管理有限公司负担。被告负担之款于本判决生效之日起十日内向原告直接支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　沈　群二〇一六年四月二十九日书记员　缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条??所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。微信公众号“”