（2016）沪0115民初8100号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-08-17
案件名称
叶毅华与安歆达国际贸易(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶毅华,安歆达国际贸易（上海）有限公司,王华,陈建迪
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百三十五条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初8100号原告叶毅华，男，1965年2月17日生，汉族，住上海市长宁区。被告安歆达国际贸易(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区富特西一路XXX号XXX室。法定代表人DONALDSU-YORUAN，总经理。委托代理人杨斌，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人黄薪豫，上海市锦天城律师事务所律师。第三人王华，男，1973年5月21日生，汉族，住浙江省。第三人陈建迪，男，1979年1月21日生，住浙江省。原告叶毅华诉被告安歆达国际贸易(上海)有限公司(以下简称安歆达公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月8日公开开庭进行了审理，后根据原告的申请，追加第三人王华、陈建迪，并于2016年4月13日公开开庭进行了审理，原告叶毅华、被告安歆达公司的法定代表人DONALDSU-YORUAN及其委托代理人杨斌，第三人王华、陈建迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶毅华诉称，原、被告于2014年1月1日签订房屋租赁合同，约定原告将位于本市浦东新区浦东大道1093弄9号1-3层房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，房屋面积397.67平方米，租赁期限至2015年12月31日到期。租赁期限到期后，原告要求被告搬离系争房屋并保证房屋完好无损情况下交还原告，但系争房屋内至今仍有人员及设备未撤离。原告得知被告将系争房屋转租给第三人，系争房屋仍由第三人继续占有、使用。诉请判令：1、被告安歆达公司及第三人王华、陈建迪搬离系争房屋，并将房屋归还原告，结算水、电、物业费至实际搬离之日止；2、被告安歆达公司支付逾期搬离系争房屋的占有使用费，按每日人民币(以下币种相同)3,970元，自2016年1月1日起，计算至实际搬离之日止。被告安歆达公司辩称，被告已于2015年9-10月间搬离系争房屋，被告在原告处尚有保证金7万元，请求在本案中一并处理，由原告返还给被告。被告与第三人陈建迪之间没有转租关系，第三人陈建迪是在原告实际默许下进场装修，原告虽然在2015年12月2日向被告发函要求清退房屋，但原告在2015年12月15日已经与第三人陈建迪就租赁事宜进行了磋商，准备签订租赁合同，并提出将被告交纳的保证金转为第三人的保证金，以便第三人继续承租。此后由于原告提出涨租金等，导致与第三人陈建迪的租赁合同没有签成。被告是在原告默认下，将系争房屋交付给原告的下一租户即本案第三人陈建迪。至于第三人王华，因为与原告间曾经存在过纠纷，原、被告签订租赁合同时，王华已在系争房屋内办公，原告对此完全知情，被告与王华之间不存在转租关系。此外，原告计算的使用费标准明显过高，倘若应当支付的，最多按照正常租金即合同租金标准每月3万余元支付，且系争房屋目前由第三人在使用，应由第三人实际支付使用费。第三人王华辩称，其与原告间曾经因系争房屋的买卖事宜发生过纠纷。2014年1月1日起，被告同意让第三人使用系争房屋的三楼，租金或使用费均未向被告支付过。现系争房屋内1-3层均有第三人王华的设备及物资，倘若需要第三人搬离的，原告应当先赔偿第三人装修及物资费用和一个月工资费用。第三人陈建迪辩称，其是在2015年9月底与被告公司的法定代表人谈好租赁费用后，于2015年10月1日进场，10月中旬起开始对系争房屋进行装修。装修期间房东(即本案原告)曾经到过租赁房屋，没有对第三人的装修行为进行过阻止，12月中旬装修结束，第三人以上海奉贤水利建设有限公司的名义入驻使用系争房屋。12月中下旬，第三人曾经就租赁事宜与原告进行过磋商，但未果。现由于第三人与原告没有能够建立租赁关系，第三人与上海奉贤水利建设有限公司的合作项目也没法开展。2016年3月，第三人通知被告将于3月底搬离租赁房屋，第三人保留向被告追索装修损失等权利。经审理查明，2012年11月26日，系争房屋产权登记至原告叶毅华名下。2013年12月11日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋(建筑面积397.67平方米)出租给被告使用，租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月30日止(其计12个月)，租金每月35,000元，每两个月支付一次，每次7万元，每双月20日前支付后两个月租金，先付后用。保证金7万元。双方特别约定，本合同到期后，乙方必须及时撤离，若乙方违反约定未能及时撤离，乙方应赔偿甲方房屋实际占有费，每天每平方米10元计算，直到乙方搬出交还房屋日止。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原、被告按约履行。被告支付原告保证金7万元。合同到期后，双方在该合同尾部签署租期延长至2015年12月30日止。2015年12月2日，原告向被告发函，称双方间的租赁合同至2015年12月31日到期，并于2015年10月、11月期间以口头及短信的方式说明了到期后不再续约，到期前要求将办公物品及人员全部撤离，结清水、电、煤等相关费用。并在函件中提醒在租房期间未经房东书面同意，不得将所租房屋转租他人等。另查明，2013年5月，原告将系争房屋出租给案外人郭某某，并签订了租赁合同，王华在该租赁合同上签字，并在系争房屋内办公使用。被告称，被告于2013年7月经王华介绍承租系争房屋，原租赁合同是和案外人签订，后发现原告是房东，故在王华的安排下，原、被告于2014年1月1日签订租赁合同，2014年1月起王华继续在系争房屋内办公，王华处有系争房屋的门禁卡，被告与王华没有签订过合同，仅口头约定王华每月贴补被告1万元租金，但实际并未支付过。再查明，2015年10月初，第三人陈建迪在王华介绍下经被告同意入驻系争房屋，10月中旬着手对系争房屋进行装修。2015年9月21日，被告出具收据一份，交款人陈建迪，收款事由为定金(房屋)5万元。2015年11月4日，被告向陈建迪出具收据三份，分别记载为9号房屋10月租金及押金25,000元、9号房屋10月租金及押金3万元、2015年11月-12月租金7万元。2015年10月26日原告至系争房屋查看，同日，原告向被告发送手机短信，称双方间的办公楼租约还有二个月到期，并还有二个月房租未交，通过上午的会谈得知被告不想再使用系争房屋，故租约到期后不再续约，在2015年12月31日租约到期前结清所有费用并返还房屋等。2015年10月27日，原告向被告催讨未交房租。同日，被告向原告支付了未付租金即2015年11月、12月租金7万元。2016年3月下旬，第三人陈建迪向被告发函，称关于系争房屋的租赁事宜，虽经双方努力，却未能与业主达成协议，故将于3月下旬全部撤离，对房屋内的装修、家具等损失保留追索赔偿的权利。2016年4月13日，陈建迪称其原打算以上海奉贤水利建设有限公司名义承租系争房屋，由于租赁合同未能签成，故其已于2016年3月25日搬离了系争房屋(除固定装修外)，房屋门禁卡寄给了被告遭退回，同意将门禁卡直接归还给原告。2016年4月14日，在本院主持下，原告与陈建迪同意对系争房屋的门禁卡进行交接，但陈建迪称由于门禁卡已放置于系争房屋内，其无法进入房屋取回。原告则称其认可第三人陈建迪已搬离系争房屋。审理中，被告称其已于2015年9月搬离系争房屋，第三人陈建迪入驻系争房屋后，第三人与原告在2015年12月就签订租赁合同事宜进行过磋商，因对合同条款存有争议而签约未成。对此，原告表示，第三人陈建迪入驻系争房屋及装修，原告均不知情也未同意，原告与第三人陈建迪在2015年12月进行过磋商但没有达成协议，原告只承认与被告间的租赁合同，合同到期后，被告应将租赁房屋返还并支付使用费。原告同意将被告的租赁保证金7万元返还被告，抵付被告的欠付款，本案中一并处理。以上事实，由当事人提供并经庭审质证的《房屋租赁合同》、上海市房地产权证、函件、收条、转账凭证、短信记录、公证书等证据以及当事人的当庭陈述、谈话笔录在案佐证，查证属实。本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。租赁期限届满后，承租人负有搬离并返还租赁物的合同义务。被告虽称在2015年9月中旬已搬离系争房屋，但其并未向原告交还系争房屋。况且，自2014年1月起，经被告的同意，被告将租赁物部分交由第三人王华使用，双方间关于补贴租金的口头约定，证明双方间实则系转租关系。由于原、被告间的租赁合同期限已届满，现第三人王华继续占用系争房屋，已无相关依据，王华负有搬离系争房屋的义务。至于第三人陈建迪，其在原、被告租赁合同存续期间入驻系争房屋，被告没有证据证明陈建迪是经过原告同意为接盘系争房屋而入驻。通过庭审调查反映，陈建迪在征得被告同意后进入系争房屋并着手进行装修，其向被告支付了2015年10月至12月期间的房屋使用费及租赁押金。陈建迪虽然与原告间就租赁事宜于2015年12月进行过磋商，但由于协商签约未成，不影响原告向被告主张本案合同权利。现原告确认第三人陈建迪已搬离系争房屋，其诉请中要求陈建迪搬离的请求，本院无需处理。原、被告在租赁合同中对逾期搬离时应赔偿的使用费标准作了约定，该约定的性质系对一方违约时应承担的违约责任的约定，鉴于约定的赔偿使用费标准过高，被告提出予以调整，本院予以准许。本院依照诚实信用原则，综合考量违约方的过错程度、合同履行情况以及违约造成的损失等因素，确定被告按原租金标准的1.5倍即每月52,500元支付逾期搬离并交还系争房屋期间的占有使用费。原告诉请的结算水、电、物业费的请求，因系争房屋内是否存在尚未结清的水、电、物业费用尚未明确，此项诉请，本案不予处理。原告同意返还被告缴纳的保证金，本案中一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、第三人王华于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区浦东大道1093弄9号1-3层房屋，被告安歆达国际贸易(上海)有限公司于第三人王华搬离上海市浦东新区浦东大道1093弄9号1-3层房屋之日，将该房屋返还原告叶毅华；二、被告安歆达国际贸易(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶毅华逾期返还房屋的占有使用费，按每月52,500元为计算标准，自2016年1月1日起，计算至返还房屋之日止；三、原告叶毅华于本判决生效之日起十日内返还被告安歆达国际贸易(上海)有限公司租赁保证金70,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费395.50元，减半收取计197.75元，由被告安歆达国际贸易(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 何绍辉二〇一六年四月二十九日书记员 于 晔附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 微信公众号“”