（2015）黄浦民四（民）初字第2893号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-06-01
案件名称
上海永登功霈投资管理咨询有限公司与黄勇房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海永登功霈投资管理咨询有限公司,黄勇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四（民）初字第2893号原告上海永登功霈投资管理咨询有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人张圣德，经理。委托代理人韦雪雁，上海肃澜律师事务所律师。委托代理人蒋春伟，上海肃澜律师事务所律师。被告黄勇，男，1980年12月9日出生，汉族，住所地上海市。原告上海永登功霈投资管理咨询有限公司诉被告黄勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月28日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韦雪雁、被告黄勇到庭参加诉讼。于2015年12月28日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韦雪雁到庭参加诉讼。被告黄勇经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告上海永登功霈投资管理咨询有限公司诉称：原告依据合同取得本市马当路XXX弄XXX号房屋的转租权。据此，其与被告签订《房屋租赁合同》，将其承租的本市马当路XXX弄XXX号房屋转租给被告，租赁期自2015年1月15日至2021年1月31日，双方对租金及支付方式、违约责任、转租事宜等事项均作了约定。合同履行期间，被告未经原告许可，擅自将房屋转租他人从事餐饮经营并且未按时支付租金，被告之行为已违反合同约定，构成严重违约，故要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求被告支付拖欠自2015年7月15日起至实际返还房屋之日止的租金并要求以每日按应付款项的百分之二标准支付逾期付款的违约金、要求被告立即迁出房屋、要求被告支付拖欠的燃气费人民币618元。被告黄勇辩称：其承租系争房屋后，与他人合伙从事拉面经营，在2015年4月已将其股份全部转让给他人，对承租房屋从事拉面经营，原告及房屋承租人均知情，故其非擅自转租。合同履行期间，为租金事宜，各方也进行过协商，其曾要求降低租金并支付，但遭拒收，现同意解除合同和支付拖欠的租金，对于返还房屋应与实际使用人协商，因系原告拒收租金，故其不应承担逾期支付租金的违约金，即使存在逾期支付的情形，合同约定的违约金标准亦过高，要求予以调整。原告提供的证据如下：1、《租用公房凭证》、户口簿、原告与房屋承租人签订的《房屋租赁合同》，证明原告与系争房屋承租人的委托人签订《房屋租赁合同》并具有转租权；2、原、被告签订的《房屋租赁合同》，证明双方对租赁房屋权利义务的约定；3、催收租金函及邮寄凭证，证明被告拖欠租金，原告发函催讨；4、被告的承诺书，证明被告承诺若合同到期，其应当按约搬离房屋，否则将承担违约责任。被告对原告提供的证据1、2无异议；对证据3称未收到；对证据4真实性无异议，房屋承租人也知晓。被告提供的证据为《店铺股份转让协议书》，证明被告在2015年4月已将店铺股份转让给案外人，对于拖欠租金事宜，其不清楚。原告对被告提供的证据真实性无法确认，同时表示合同即使真实，也与租赁合同无关联性。经审理查明：原告在取得本市马当路XXX弄XXX号房屋承租权和转租权后，与被告在2014年12月23日签订《房屋租赁合同》将承租的房屋转租给被告，双方合同约定：租赁期自2015年1月15日至2021年1月31日，其中1月15日至1月22日为免租期，租金每月人民币12，000元，每三个月一付，在每个付款期前10日支付下一期租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由原告按应付款项金额的百分之二收取滞纳金（即逾期付款违约金），如拖欠租金达5日时，则视为被告自动放弃承租之房屋，构成严重违约，原告即可解除合同；租赁保证金为人民币24，000元，在租赁期届满，腾退房屋并结清各项应付费用后三天内无息返还，如擅自转租、转让或其他变相方式转租、转让的，属严重违约，出租方有权终止合同并没收所有租金押金及收回房屋。双方在合同的其他事项中约定：原告已告知被告该房屋为住宅用途，被告知晓，若因被告自行改变使用用途而产生的一切包括但不仅限于如装修等经济、民事、刑事等后果由被告自行承担。合同签订后，原告按约交付房屋，被告也支付了保证金和租金，但被告在取得房屋后，将房屋用于从事餐饮经营，且自2015年7月12日起未按约支付下一期租金及燃气费人民币618元。原告发现房屋被用于从事拉面经营后，遂于被告交涉，要求其支付租金，交涉未果，于2015年9月起诉来院，起诉状副本于2015年9月22日送达被告。本院认为：原、被告双方在合同其他事项约定中明确系争房屋为住宅用途，被告在明知情况下，仍将房屋用于餐饮经营，不论其与案外人之间系转租还是合伙经营，均未经得原告的许可。租赁期间，被告还未按约支付租金，被告上述之行为，违反合同约定，构成严重违约，原告有权按照合同约定，解除合同并要求被告支付逾期支付租金的违约金和返还房屋。现被告同意解除合同和支付拖欠租金的诉讼请求，合同解除后，被告作为次承租人根据合同约定负有返还房屋之义务。对于被告辩称原告知晓并认可其从事餐饮经营以及曾主动交付租金的抗辩，缺乏证据佐证，本院不予采信。对于被告提出合同约定的逾期付款违约金标准过高，要求调整的请求，因原告未提供相应损失依据，合同约定的每逾期一日，按应付金额的百分之二计的标准，显属过高，本院调整为按应付金额的千分之二计。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海永登功霈投资管理咨询有限公司与被告黄勇于2014年12月23日签订的《房屋租赁合同》，自2015年9月22日起解除；二、被告黄勇应于本判决生效之日起十日内按每月人民币12，000元标准支付原告上海永登功霈投资管理咨询有限公司自2015年7月23日起至实际返还房屋之日止的租金和房屋使用费；三、被告黄勇应于本判决生效之日起十日内以每日按应付金额的千分之二标准支付原告上海永登功霈投资管理咨询有限公司上述第二条款项的逾期付款违约金（其中人民币36，000元自2015年7月12日计至实际付款之日，人民币36，000元自2015年10月12日计至实际付款之日，以此类推…，以不超过上述第二条款项金额为限）；四、被告黄勇应于本判决生效之日起三十日内将本市马当路XXX弄XXX号房屋返还原告上海永登功霈投资管理咨询有限公司；五、被告黄勇应于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告上海永登功霈投资管理咨询有限公司的燃气费人民币618元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币760元，由被告黄勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 王凌冰审 判 员 王巍琦人民陪审员 石志仁二〇一六年四月二十九日书 记 员 周 琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自