（2015）嘉南长巡民初字第101号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-06-07
案件名称
胡晓海与嘉兴颐高数码科技有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉兴市南湖区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡晓海,嘉兴颐高数码科技有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十七条，第六十条第一款，第一百六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉南长巡民初字第101号原告：胡晓海。委托代理人：郎元根、吕钟怿，浙江圣文律师事务所律师。被告：嘉兴颐高数码科技有限公司。住所地：嘉兴市颐高数码大厦***幢*****室。法定代表人：朱勤，该公司总经理。委托代理人：孟靖岳，系该公司员工。委托代理人：章晓锋，系该公司员工。委托代理人：李霞，系该公司员工。原告胡晓海因与被告嘉兴颐高数码科技有限公司（以下简称颐高公司）商品房销售合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年4月7日受理后，依法由审判员马忠勇独任审判，于2015年6月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人郎元根，被告委托代理人孟靖岳、李霞到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2015年11月19日公开开庭进行了审理，原告委托代理人郎元根、吕钟怿，被告委托代理人章晓锋、李霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡晓海起诉称，2010年10月4日，原被告双方经协商一致签订商品房买卖合同补充协议1份，其中协议第6条约定，银行规定购买商业用房的最低借款利息高于1.1倍同期基准利率，不追究买受人的违约责任。2010年12月9日，原、被告双方签订商品房买卖合同1份，约定房屋总价款为5250000元，原告于2010年10月24日前付房款2630000元，其余2620000元以按揭贷款方式支付，同时还约定出卖人于2011年7月31日前交付房屋。合同签订后，原告于2010年10月4日向被告支付定金50000元，于2010年10月21日支付了购房款2580000元，合计为2630000元，并根据被告的通知于2011年8月20日向嘉兴市工商银行申请办理按揭贷款手续，同时提供了相关申请贷款的资料。工商银行调查后，确定的贷款利率为月利率6.75625%（即年利率8.1075%），为同期银行贷款基准利率的1.15倍，但最终也没有取得银行的审批同意。由于被告至今没有向原告交付房屋，其行为已构成违约，应当向原告支付已付购房款2630000元的利息损失589120元。原告为维护自身合法权益，诉讼来院，请求判令：一、被告向原告支付逾期交房利息损失589120元（从2011年8月1日按银行同期限贷款年利率6.4%计算至2015年2月18日）；二、本案案件受理费由被告承担。被告颐高公司答辩称，1、被告不存在违约情况，被告曾于2011年7月27日向原告发出交房通知书并且通知其于2011年8月24日前办理交房手续，然而被告并未按时办理交房手续，进而导致交房迟延；2、原告怠于履行银行贷款协议导致其未按时支付购房款余款属于违约在先，且由于原告的迟延付款才导致合同履行的再三延宕；3、原告自知道或者应当知道被告迟延交房起并未向被告主张交房，其主张权利的诉讼时效已过。综上被告认为原告的主张无事实和法律依据，请求驳回其诉请。针对自己的主张，原告胡晓海提供了如下证据：1．商品房买卖合同补充协议1份、浙江省商品房买卖合同1份，证明原告除支付首付款2630000元，余款2620000元房款采用按揭贷款方式支付，双方约定贷款利率不高于银行同期贷款基准利率的1.1倍，如高于1.1倍，被告不追究原告违约责任，及被告应于2011年7月31日交付房屋的事实；2．销售不动产统一发票2份，证明原告按合同约定期限向被告支付了房款2630000元的事实；3．中国工商银行个人住房贷款申请审批表1份，证明原告于2011年8月20日向嘉兴工商银行申请办理贷款手续并提交了贷款所需的资料的事实，工商银行在受理贷款申请调查后，建议的贷款利率为年利率8.1075%，为同期贷款利率的7.05%的1.15倍，但银行最终没有审批同意发放贷款；4．余款付款通知函1份，证明被告通知原告在2011年8月24日前办理按揭贷款手续，因此，原告申请贷款的时间符合被告的要求，但被告并没有通知过原告办理交房手续。被告对原告提供的证据1真实性无异议；对于证据2的真实性无异议，但认为与本案没有关联；对证据3的待证事实有异议，认为该组证据与本案所诉事实无关联，至于利息与银行是否同意贷款，原告是否能够贷款，在2015浙嘉民终字第86号判决书已经载明，此案不再赘述；对证据4不予认可，认为与本案无关，不能证明被告未通知原告办理交房手续的事实。针对自己的抗辩，被告颐高公司提供了下列证据：1.浙江省商品房买卖合同1份，证明原告主张被告逾期交房的诉讼时效已过的事实；2．颐高数码港交房通知书1份。证明被告已经于2011年7月27日向原告发出交房通知的事实；3.胡晓海个人信贷管理系统查询结果1份，证明原告于2011年8月29日才向银行提交贷款申请资料，原告迟延不履行购房合同的原因系因其怠于履行贷款合同，而非银行没有审批同意；4．嘉兴市中级人民法院（2015）浙嘉民终字第86号判决书1份，证明原告应于2010年12月31日前申请贷款，但是原告迟延至2011年8月20日才申请，原告怠于履行合同付款义务，属于违约在先，原告迟延履行购房合同的原因系原告不愿意履行付款义务。原告对被告提供的证据1的真实性无异议，但对待证事实有异议，被告逾期交房的违约行为一直持续到目前为止，不存在诉讼时效的已过的问题；对证据2的真实性、关联性均有异议，原告从未收到过被告于2011年7月27日的书面形式或者口头形式的交房通知书；对证据3的真实性无异议，对待证事实有异议，原告申请贷款的日期应当以原告提交的申请表日期为准，系统所显示的日期为银行录入电脑的日期；对证据4的真实性无异议，对待证事实有异议，判决书并未认定原告应于2010年12月31日前申请贷款，商品房买卖合同第七条中约定办理按揭贷款的时间应该以被告通知的时间为准。本院认证如下：一、原告提供的证据1、证据2符合证据的真实性、合法性、关联性原则要求，能够证明原、被告签署商品房买卖合同及补充协议，原告缴纳房款2630000元的事实，本院予以认定；原告提供的证据3符合证据的真实性、合法性、关联性原则要求，能够证明原告向银行提交贷款申请的事实，本院予以认定；原告提供的证据4，被告对其真实性无异议，能够证明被告向原告发出余款付款通知的事实，本院予以认定。二、被告提供的证据1原告对证据的真实性无异议，能够证明原被告之间存在买卖合同关系的事实，本院予以认定；被告提供的证据2，原告对其真实性有异议，且被告没有提供证据佐证将交房通知书送达给原告的事实，故本院不予认定；被告提供的证据3，原告对真实性无异议，能够证明待证事实，本院予以认定；被告提供的证据4，原告对其真实性无异议，与本案相关联，本院予以认定。本院经审理，认定案件事实如下：原、被告达成商品房买卖的合意，于2010年10月4日签订商品房买卖合同补充协议，约定买受人于2010年12月31日前将银行按揭资料交给银行，如出现以下原因导致买受人无法完成银行贷款，不追究买受人违约责任：…③银行规定购买商业性用房的最低贷款利率高于1.1倍银行同期基准利率。原告于2010年10月4日向被告支付定金50000元，于2010年10月21日支付2580000元。2010年12月9日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的嘉兴颐高数码大厦01-02幢1单元1013号房，该商品房位于1层，设计用途为商贸，建筑面积214平方米，套内建筑面积145.53平方米，单价24532.71元／平方米，房屋总价5250000元，约定买受人于2010年10月24日前付房款2630000元，余款2620000元在出卖人通知日期内办理完按揭贷款或付款。同时约定被告应当在2011年7月31日前将商品房交付给原告使用。另商品房销售合同附件八补充协议第9条约定：买受人需在付清购买房屋的所有款项后，方能办理交房手续。后原告于2011年8月20日填写中国工商银行住房贷款申请审批表，于2011年8月29日申请中国工商银行贷款，在完成贷款手续后又予以了撤销。在按揭贷款过程中，被告无法取得1.1倍银行同期基准利率以下的贷款。2014年9月1日，被告向原告发出余款付款通知函，通知原告于2014年9月10日前将购房余款2620000元予以付清或与被告协商分期支付方案。原告至今没有付清购房余款2620000元，且被告也未在2011年7月31日前将商品房交付给原告。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原被告签订的商品房买卖合同及补充协议，均系双方真实意思表示，符合法律规定，具备法律效力，双方均应遵守。双方签订补充协议约定原告应于2010年12月31日前将银行按揭资料交给银行，如出现以下原因导致买受人无法完成银行贷款，不追究买受人违约责任：…③银行规定购买商业性用房的最低贷款利率高于1.1倍银行同期基准利率。原被告2010年12月9日签订的商品房买卖合同第七条约定原告购房余款应在被告通知日期内办理完按揭贷款或付款。2014年9月1日，被告致函通知原告于2014年9月10日前将购房余款付清或者协商分期支付方案。本案中，首先原告并未提供证据证明其于2010年12月31日将银行按揭材料交给银行，其次原告认为已经在被告通知的日期内申请中国工商银行个人住房贷款申请审批表，银行不能提供1.1倍以下基准利率的贷款，属于补充协议中未能完成银行贷款的“不追究买受人违约责任”情形，然而原告在未办理完按揭贷款的情况下，也未于2014年9月10日前以其他方式付清购房余款，显属违约。本案中原告作为买受人有按约支付房款的义务，被告作为出卖人有按约交付房屋的义务，双方签订的《商品房销售合同》附件八补充协议第9条约定了原被告双方履行义务的先后顺序，即原告在付清购房款后，被告才与其办理交房手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝相应的履行要求。因此，本案中原告作为先履行方，未履行付清购房款义务，被告作为后履行一方可以行使先履行抗辩权暂时不履行交房的合同义务，直至原告履行债务完全符合约定之时，本案中原告在完成贷款手续后又予以了撤销，且至今未付清房款，故对原告要求被告支付逾期交房利息之主张，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告胡晓海的全部诉讼请求。案件受理费9692元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长 马忠勇审 判 员 朱邵云人民陪审员 陶信宝二〇一六年四月二十九日书 记 员 王鑫玲附页1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”