（2015）吉中民三终字第416号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-07-05
案件名称
吉安盛德投资有限公司与江西长运吉安公共交通有限责任公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江西长运吉安公共交通有限责任公司,吉安盛德投资有限公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四条第一款，第四十三条第一款，第五十四条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第十三条第一款；《中华人民共和国行政许可法》：第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）吉中民三终字第416号上诉人（原审被告）：江西长运吉安公共交通有限责任公司，住所地吉安市吉州区长岗南路61号。法定代理人：张伟进，该公司董事长。委托代理人：施秋林，该公司员工。委托代理人：周波冈，江西白鹭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉安盛德投资有限公司，住所地吉安市吉州区韶山西路17号。法定代表人：林建华，该公司董事长。委托代理人：林建龙，该公司总经理。委托代理人：曹勇，江西庐陵律师事务所律师。上诉人江西长运吉安公共交通有限责任公司因与被上诉人吉安盛德投资有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民一初字第962号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年12月，被告以出让的方式取得了位于吉安市吉州区与交叉口西北角用地的土地使用权。该路段与跃进路交叉口西北角的吉州区跃进路公交加油站作为市重点工程，吉安公交总站的配套工程已于2008年纳入江西省成品油分销体系“十二五”规划中。由于被告考虑建加油站投资大，审批手续繁杂，经被告2014年4月15日办公会议研究决定采用合作方式进行建设，被告经与原告多次协商，并于同年5月15日以书面形式请示报告省长运公司后，就出租土地建设加油站的投资规模、土地租赁期限、租金标准、供油优惠等内容于同年5月20日达成了合作意向书。2014年8月20日，被告明确建该加油站是为了完成市政府公交总站后续建设任务，是为了进一步完善公交总站的功能，充分发挥双方各自的优势，根据总站的整体规划要求，本着互惠互利、共同发展的原则，经双方友好协商，就被告出租公交总站土地给原告建设加油站一事达成合意，并签订了《出租土地建设加油站合同》一份，合同约定：1、投资规模：乙方（原告）预计租用甲方（被告）公交总站东南角约1800平方米土地，由乙方全额投资（900万元左右）建设一座符合规划设计要求的加油站（地埋式储油罐4个，总储油量共计170立方米，加油机4台，加油顶棚1座，地面硬化1800平方米，加油办公用房数间）。加油站的报建手续由乙方负责。乙方在甲方公交总站投资兴建加油站所投入的加油设备、储油罐、地上建筑物等固定资产产权及经营权归乙方所有。乙方若放弃土地承租权，乙方需在3个月内将加油站内设备和建筑物拆除搬走，逾期不处理，则加油站设备和建筑物无偿归甲方所有。2、土地租赁期限：加油站竣工验收并正式营业之日作为乙方土地租赁的起租日；土地租赁期限为9年。土地租赁期满后，在同等条件下，乙方可享有优先承租权。3、租金标准：租赁期内乙方应按规划部门规划图纸审批的实际占用甲方土地面积计算租金，租金第一至第三年为每月每平方米10元，月租金总价预计为1.8万元（以规划面积为准，如有调准，则以调准后的实际面积为准），租金按照租期每满3年递增5%的方式类推实施，乙方必须在每月7日前全额缴清当月的场地租金。4、甲方义务：为确保甲方出租公交总站土地给乙方建设加油站事项的顺利进行，甲方必须做到：①甲方应积极配合乙方在甲方公交总站土地建设加油站的立项、申报和建设等事宜；②甲方原与第三方所签订的燃油供应合同，于2015年7月31日到期后，不得再与第三方续签燃油供应合同，由乙方全部供应；③油款结算的方式和时间等等；5、乙方义务：①供油品种；②履约保证金，为确保合同的顺利进行，在本合同起租日前乙方一次性向甲方缴交10万元履约保证金。合同期内，乙方违约，受到甲方处罚，乙方应另行交纳处罚款，不得用保证金抵扣。合同自然终止时，保证金不计息一次性退回给乙方。如因乙方违规导致需罚交的违约金，乙方应在甲方通知之日起2个工作日内缴纳，逾期未缴纳，甲方有权从加油款中清算。③结算价格，即油品结算价格每公升比中石化挂牌价低0.2元／升。④乙方必须确保加油站证照齐全，合法经营，安全管理，在加油过程中所发生的一切问题或事故均由乙方自行负责，造成的损失由乙方承担，甲方不承担任何责任。乙方独立自主经营，可采取各种经营模式，自负盈亏。同时双方还就油品供应中的违约责任进行了约定。合同签订后，原告着手实施加油站申报、立项及建设的准备工作，被告也积极配合原告工作。同年8月30日，被告向吉安市商务局出具授权委托书，告知已委托林建华办理新建“吉州区跃进公交加油站”事宜，并授权林建华担任该加油站的法定代表人，对受托人在办理上述事项过程中请贵单位给予协助的事实。2014年9月1日，原告以其公司名义向吉州区商务局申请批准立项，9月4日，区商务局认为原告申报的材料齐全，同意上报网点确认，并请示市商务局批准，市商务局经审查后认为，申请规划确认材料齐备，于2015年5与7日，报请省商务厅予以规划确认。这期间，原告于2015年4月23日收到被告“关于解除《出租土地建设加油站合同》的函”，该函以“政府有关部门对租地建站之时提出质疑，致使政府有关部门至今未批准，从而使租地建站合同无法履行”及“未履行支付履约保证金的义务，致使合同目的至今无法实现”为由要求解除双方签订的合同。原告收到函告后，于2015年4月30日回复被告，对合同解除提出质疑并阐明手续未能批复的原因。5月18日，被告以“由于双方都清楚的原因，导致该合同实际无法履行”为由再次向原告发出解除合同的通知，原告收到通知后，没有回复被告。2015年6月10日，江西省商务厅下发赣商务运字（2015）106号文件，《关于对景德镇市等地拟新建迁建加油站予以规划确认》的通知，其中对座落在吉州区与交叉口西北角的吉州区跃进加油站予以规划确认。并按要求规定办理开工备案手续。之后，原告要求被告按合同约定配合原告办理开工备案手续，但被告拒不履行。7月9日，被告第三次以双方签订的《出租土地建设加油站合同》违反了法律、行政法规的强制性规定属无效合同为由，向原告发出了终止双方签订的合同的通知。原审法院认为：吉州区跃进路公交加油站系公交总站的配套工程，列入了江西省成品油分销体系“十二五”规划中，吉安市城市规划管理处已确认该加油站选址于双方合同约定的地段，即公交总站东南角，江西省商务厅也已进行了网址确认，并要求在规定期限内办理开工备案手续，这表明政府相关部门对被告租赁原告的土地建设加油站予以认可。且原告系全额投资在租赁场地进行加油站建设，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议的内容系双方的真实意思表示，故原、被告2014年8月20日签订的《出租土地建设加油站合同》应属有效合同，原告诉请合理，依法予以支持。被告认为原、被告签订的《出租土地建加油站合同》违反了国家土地管理法规、行政许可法的强制性规定，于法无据，不予采信。依照《中国人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款之规定，判决：原、被告于2014年8月20日签订的《出租土地建设加油站合同》合法有效，被告应继续履行合同。案件受理费22899元，由被告负担。上诉人江西长运吉安公共交通有限责任公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定“2014年9月1日，原告以其公司名义向吉州区商务局申请立项，9月4日区商务局认为原告的材料齐全，同意上报网点确认，并请示吉安市商务局批准，市商务局审查后认为申请规划确认材料齐备，于2015年5月7日，报请江西省商务厅予以规划确认”与事实不符。事实是被上诉人2014年8月底以其公司名义逐级申报立项时，在吉安市商务局遇阻，2014年9月1日上诉人以自身名义向江西省商务厅重新申报后获批。2、建加油站的土地必须是商业设施用地，上诉人的土地性质为公用设施用地，要改变用地性质，必须进行“招拍挂”。《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四十三条第一款、第五十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条，住房和城乡建设部《城市用地分类与规划建设用地标准》，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，国务院办公厅《关于切实加强加油站用地管理的通知》等对此作了明确规定。3、《行政许可法》第九条规定“依法取得的行政许可，除法律法规规定依照法定条件和程序可以转让的外，不得转让。”上诉人以自己名义申报立项取得的行政许可，只能由上诉人自己实施，而不能转让或变相转让给被上诉人。综上所述，本案诉争合同违反法律强制性规定，应归于无效。原审法院认定事实、适用法律均错误，应予纠正。被上诉人吉安盛德投资有限公司答辩称：1、被上诉人在履行合同期间是以上诉人名义办理加油站报批手续，但本案的争议焦点是合同是否有效，无论以谁的名义去办理报建手续只要合同未违反法律的强制性规定即为有效，实际上现在所有的报批手续都是被上诉人去办的。2、双方签订的《出租土地建加油站合同》未违反法律强制性规定，《土地管理法》明确规定，土地使用权应当以出让等有偿使用方式取得，未规定出让方式必须采用“招拍挂”的形式。3、上诉人采用租赁土地的方式与被上诉人合作建加油站纯属企业自主经营行为，政府无权干涉，在涉案土地上建加油站已被政府许可，规划部门已下发相关文件，2015年6月10日江西省商务厅对建加油站予以规划确认并要求在1个月内办理开工备案手续，被上诉人不履行合同没有道理。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点为：上诉人与被上诉人于2014年8月20日签订的《出租土地建设加油站合同》是否有效？上诉人应否继续履行合同？本院经二审审理查明，2014年8月30日之前，被上诉人曾以其公司的名义申报建加油站未成功。2014年8月30日，上诉人出具授权委托书，委托被上诉人公司董事长林建华办理新建“吉州区跃进公交加油站”的事宜，并授权林建华担任该加油站的法定代表人。之后，林建华以上诉人的名义就建设加油站事宜逐级申报立项，2015年6月10日，江西省商务厅向上诉人下发了拟建加油站地点予以规划确认的通知。其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：吉州区跃进路公交加油站系公交总站的配套工程，列入了江西省成品油分销体系“十二五”规划中，吉安市城市规划管理处已确认该加油站选址于双方合同约定的地段，即公交总站东南角，江西省商务厅也已进行了网址确认，并要求在规定期限内办理开工备案手续，这表明政府相关部门对在上诉人的土地建设加油站予以认可。上诉人认为双方签订的合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四十三条第一款、第五十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条，住房和城乡建设部《城市用地分类与规划建设用地标准》，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，国务院办公厅《关于切实加强加油站用地管理的通知》等的规定，属无效合同。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《出租土地建设加油站合同》系双方真实意思表示，不违反《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四十三条第一款、第五十四条第一款及《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条的规定。住房和城乡建设部《城市用地分类与规划建设用地标准》，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，国务院办公厅《关于切实加强加油站用地管理的通知》是部门规章，不是法律和行政法规，认定合同是否有效不适用上述规定。故本院认定上诉人与被上诉人签订的《出租土地建设加油站合同》为有效合同，双方均应履行各自义务。涉案加油站的建设目前是由上诉人申报，经江西省商务厅行政许可，对拟建加油站地点予以规划确认。根据《中华人民共和国行政许可法》第九条规定：依法取得的行政许可，除法律、法规规定依照法定条件和程序可以转让的外，不得转让。故目前上诉人所取得的建设加油站之行政许可仅对上诉人有效，不能成为被上诉人建设加油站的依据。根据双方所签合同约定，系被上诉人租赁上诉人的土地建设加油站，被上诉人是涉案加油站的建设主体。如果以上诉人的名义建设加油站，那就不是被上诉人租赁上诉人土地建设加油站，而实际成了租赁上诉人的加油站了，明显与合同约定不符。虽然以上诉人名义取得的行政许可不能转让给被上诉人，但根据合同约定，被上诉人依然享有租赁上诉人土地建设加油站之权利，上诉人亦负有向被上诉人交付租赁土地并履行协助被上诉人建设加油站之相关义务，故原审判决上诉人继续履行合同并无不当。综上所述，原审法院认定事实部分错误，但在处理上并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22899元，由上诉人江西长运吉安公共交通有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋 平代理审判员 肖永兰代理审判员 胡 婧二〇一六年四月二十九日书 记 员 张志坚 关注微信公众号“”