（2016）鲁0613民初466号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-05-26
案件名称
冯唯真与烟台南山置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
烟台市莱山区人民法院
所属地区
烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯唯真,烟台南山置业发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第六十条第一款
全文
烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0613民初466号原告冯唯真，男，1956年12月28日出生，汉族，无固定职业，住陕西省西安市雁塔。委托代理人张积晓，山东鑫希望律师事务所律师。被告烟台南山置业发展有限公司。地址，烟台市莱山区。法定代表人曹玉彬，董事长。委托代理人胡倩倩，女，1986年6月15日出生，汉族，烟台南山置业发展有限公司职工，住山东省栖霞市。委托代理人韩丽娜，女，1983年9月10日出生，汉族，烟台南山置业发展有限公司职工，住山东省龙口市。原告冯唯真与被告烟台南山置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曲少雪独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张积晓，被告的委托代理人胡倩倩、韩丽娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年8月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：高预字第100810200015号），合同约定被告将其开发的南山·马山寨海景豪庭2号楼2单元13层1304号房屋出售给原告，房屋建筑面积56.16平方米，购房款按套计算，共计311920元，被告应于2012年6月30日前将办理房屋初始登记的房屋交付原告使用，逾期交房的，每日按总房款的万分之零点五支付违约金，该合同就面积确认及面积差异处理等其他事项作了约定。合同签订后，原告于合同签订当日按约支付了房款，但被告至今未按照合同约定将涉案房屋交付原告，亦未向原告支付违约金。原告诉至法院，请求判令：1、被告履行合同约定的交房义务；2、被告支付原告2014年1月30日至2016年1月29日期间的逾期交房违约金11385元；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告放弃第1项诉讼请求。被告辩称，一、原告未履行法定交纳住宅维修资金的义务，被告有权拒绝交付房屋。根据中华人民共和国建设部发布的《住宅专项维修资金管理办法》第十三条的规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”，又根据《商品房预销售补充协议》第2条关于房屋交付的约定第四款“买方没有按照合同约定履行买方应承担的交纳房款、交纳费用等相关义务的，卖方有权不交付房屋，而不承担延期交付责任”，在原告尚未交纳住宅维修资金，被告又书面催告后仍不交纳的前提下，被告有权拒绝交付房屋；二、因原告未能交纳住宅维修资金而导致无法办理房屋初始登记的责任，不应由被告承担。虽然双方约定交房条件为商品房已办理房屋初始登记手续，但是根据政府相关部门规定，每栋楼必须交足一定比例的维修资金后方能办理房屋初始登记，否则无法办理。由于买房者未能交足维修资金而导致无法办理初始登记，但是却将责任强加于无过错的被告身上，显然对于被告来说是显失公平的；三、涉案房屋早已竣工验收合格，达到了法定的交房条件，且被告多次通知，原告仍未交纳维修资金并收房，导致未能交房的责任在于原告。虽然尚未办出房屋初始登记，但是根据《城市房地产管理法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的相关规定，商品房竣工验收合格即符合了交付条件，涉案房屋早已达到了交房条件，是否具备房屋初始登记不影响房屋的交付使用。被告多次电话通知原告前来交房，但原告仍未收房，无奈被告又于2015年3月10日、2015年8月11日再次书面通知原告交房、办证、交纳维修资金，因原告的过错导致未能收房，违约责任由被告来承担与事实不符且于法无据。综上，未能交房的责任在于原告，原告无权要求被告支付逾期交房违约金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年8月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：高预字第100810200015号）及合同附件七《商品房预销售补充协议》，合同中载明了国有土地使用权证编号、建设工程规划许可证号、施工许可证号及商品房预售许可证号。合同约定，原告以331922元的价格购买被告开发建设的位于烟台市高新区（原为莱山区）南山·马山寨海景豪庭2号楼2单元13层1304号房屋；原告应于2010年8月10日前付清全部房款；被告应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理房屋初始登记手续并符合本合同约定的商品房交付原告使用；除合同规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期不超过90日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金；原告没有按照合同约定履行应承担的如交纳房款、交纳费用等相关义务的，被告有权不交付房屋，而不承担延期交付责任；本合同约定的地址或通讯方式，均为双方认可的送达地址，如有变更，双方应当书面通知对方，任何一方按照合同约定地址送达文件，已经按照有关法定规定寄出的，视为已经送达。合同另约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告依约付清全部房款。2015年2月13日，经备案机关审查，涉案房屋所在工程的竣工验收备案文件齐全，准予备案。涉案房屋至今未办理房屋初始登记。2015年3月10日，被告通过百世汇通向原告邮寄快件，寄件单写明寄件内容为《催马山寨海景豪庭交房通知函》，原告签收；2015年8月11日，被告通过百世汇通向原告邮寄快件，寄件单写明寄件内容为《马山寨办理房产证通知》和《缴纳维修资金通知函》，原告拒收。庭审中，被告主张，其于2015年2月口头通知原告前来收房并缴纳公共维修资金，于2015年3月10日向原告邮寄的快件中包含《缴纳维修资金通知》，但寄件单上没有写明。原告称，从未收到被告电话通知，2015年3月收到被告寄递的快件中没有文件，其在收到快件后向被告售楼处电话核实得知涉案房屋尚未达到交付条件，故未到被告处接收房屋；原、被告双方未在合同中对公共维修资金的缴纳时间和数额进行明确约定，依据合同约定及《烟台市住宅专项维修资金管理办法》及《烟台市住宅专项维修资金管理实施细则》相关规定，被告应当先为涉案房屋办理初始登记达到交付条件，之后通知原告收房，原告应在收房之时或办理涉案房屋个人产权证明时缴纳公共维修资金，如果原告不缴纳则被告才可以依据建设部《住宅专项维修资金管理办法》相关规定拒绝交付涉案房屋，故被告以原告未缴纳公共维修资金致使其无法办理房屋初始登记的理由不成立。原告诉讼请求的计算方式为：逾期交房违约金，以已付房款311920元为基数，按合同约定日万分之零点五标准自2014年1月30日计算至2016年1月29日（自起诉之日倒推两年），计11385元。上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、工程竣工验收备案表、百世汇通结账联单等证据及庭审笔录在案佐证，上述证据已经本院质证核查，足以采信。本院认为，2010年8月10日，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据合同约定，被告应于2012年6月30日前向原告交付涉案房屋，且涉案房屋已办理房屋初始登记手续。本案中，原告依约付清全部房款，但被告未能在合同约定的期限内将符合交付条件的房屋交付原告的事实清楚，故原告要求被告支付2014年1月30日至2016年1月29日期间逾期交房违约金11385元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原、被告虽在合同附件七《商品房预销售补充协议》中约定“原告没有按照合同约定履行应承担的如交纳房款、交纳费用等相关义务的，被告有权不交付房屋，而不承担延期交付责任”，但原、被告在合同中并未对涉案房屋住宅专项维修资金的缴纳方式、数额及期限等作出约定，故被告关于原告未缴纳住宅专项维修资金导致涉案房屋无法办理初始登记手续、其不应承担逾期交房违约责任的抗辩主张，不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告烟台南山置业发展有限公司支付原告冯唯真2014年1月30日至2016年1月29日期间逾期交房违约金11385元，于本判决生效后十日内履行。如果被告烟台南山置业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85元，减半收取42.5元，由被告烟台南山置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 曲少雪二〇一六年四月二十九日书记员 迟卓林 关注微信公众号“”