（2016）鲁09民终694号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-06-08
案件名称
何敬阵与张汶涛合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省泰安市中级人民法院
所属地区
山东省泰安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何敬阵,张汶涛
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁09民终694号上诉人（原审原告）：何敬阵，农民。委托代理人：边江，泰安岱岳鹏翔法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张汶涛，居民。上诉人何敬阵因合同纠纷一案，不服泰山区人民法院（2015）泰山民初字第1346号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，2015年4月16日，原被告签订转让合同一份，被告为甲方，原告为乙方。合同约定：一、甲方将御宾苑火锅城（耿子烧烤）转让给乙方，转让费伍万伍仟元整。二、甲方将该店内的全部财产（冰箱台，展示柜一台，桌椅，马扎等等）转让给乙方。2015年4月15日之前的房租及水电费1500元由甲方承担，之后的房租由乙方承担。三、转让费的支付方式：签订本合同前已支付了转让费31000元，余款在2015年5月1日前付清。四、该店的租赁期限至2016年3月1日，租赁期限到期后，甲方继续协助乙方在现有承租条件下继续租赁房屋，续签租赁合同。届时，乙方将甲方的押金条（2000元）返还甲方。五、签订本合同后，该店归乙方所有，与甲方无关。原告分五次支付被告转让费，并于2015年5月5日付清全款。庭审中，原告提交以下证据：被告与华伟公司签订的营业房租赁合同一份，用以证明该合同明确约定了被告不得转让、转租，并且该合同截止日期是2016年1月1日，而非2016年3月1日，被告在转让时向原告隐瞒了相关事实，存在欺诈。该合同出租人为华伟公司，承租人为被告，合同约定租赁期限为一年，年租金1300元，承租前承租人预交押金2000元，本合同履行期间承租人不得向他人转让，承租人转租的，出租人有权解除合同，该合同落款时间为2015年1月1日。华伟公司向原告出具的缴费通知书两份，用以证明涉案房屋实际房租为每月2600元，而非转让合同中约定的每月1300元。其中，落款时间为2015年5月31日通知一份，通知内容为交纳房租及代管费2600元，电（水）费645元；落款时间为2015年6月30日通知一份，通知内容为交纳房租及代管费2600元，电（水）费537元。被告对以上证据真实性无异议。对于租赁期限，被告辩称当时双方系依据被告与华伟公司于2014年签订的营业房租赁合同起草的转让合同，该合同的签订时间为2014年3月1日，故此转让合同约定截止日期为2016年3月1日。对于缴费通知，被告质证认为通知明确载明2600元为房租及代管费，其中房租1300元，代管费1300元。原被告均认可月底交纳当月费用。庭审中，被告提交以下证据：1、2014年3月1日被告与华为公司签订的营业房租赁合同一份，该份租赁合同约定租赁期限为一年，年租金1300元，落款时间为2014年3月1日，其中“3月”系“1月”修改而来。被告述称其于2013年接手御宾苑火锅城，华伟公司于2014年3月份向其交付租赁合同，当时谁修改的被告称不清楚。2、2014年3月1日被告与华为公司签订的补充协议一份。该补充协议载明：“为使租赁合同的正常履行，保证租赁业务及设施的顺利、安全、环保、整洁，甲方需要在管理上进一步加大投入……。这部分费用应由承租人负担。按照合同价款的金额，由甲方代收、代支，并做好费用收交的登记工作。”被告主张该补充协议即是出租人收取管理费1300元的依据，2015年的租赁合同亦附有该补充协议，内容相同，即原告对出租人收取代管费的事实是明知的。3、华伟公司于2015年8月2日出具的证明一份，主要内容为：华伟公司同意被告自2015年4月15日将涉案房屋转租给原告，现房租、管理费均由原告按月支付。4、华伟公司于2015年8月20日出具的证明一份，主要内容为：2015年4月份之前张汶涛不拖欠租赁费、管理费、水电费，张汶涛交纳2015年4月1日至4月15日房租、管理费1300元及水电费200元，共计1500元，何敬阵交纳2015年4月16日至4月30日房租、管理费1300元及水电费229元，共计1529元。被告用该证据证实原告受让饭店后对房租和代管费共计2600元的事实无异议，且已按照该数额履行合同。原告质证认为，签订转让合同时，原告并不知道存在补充协议，被告未告知原告须另外交纳代管费。华伟公司于2015年8月20日出具的证明说明出租人擅自加收代管费给原告造成经济损失，如原告不交纳该费用，出租人会将原告驱逐出涉案房屋，原告是被迫交纳的相关费用。原告述称其于2015年6月份开始与被告协商撤销转让协议，被告述称原告在提起本案诉讼之前从未与其协商过，其系在收到法院应诉资料后才知道原告对转让协议有异议。以上事实有转让合同、转让费收条、2015年营业房租赁合同、华伟公司交费通知单、2015年营业房租赁合同、补充协议、华伟公司2015年8月2日证明、华伟公司2015年8月20日证明等证据及庭审笔录在卷予以证实。原审法院认为，本案争议焦点为被告在与原告签订转让合同时，是否实施了欺诈行为。原告主张被告的欺诈行为有：1、被告隐瞒了涉案房屋的出租人不同意转租、转让的事实；2、被告隐瞒了承租涉案房屋须向出租人交纳代管费的事实；3、被告对涉案房屋租赁期限的陈述不属实，存在欺诈。关于被告是否隐瞒了涉案房屋的出租人不同意转租、转让的事实。本院认为，原被告签订转让合同之后，出租人华伟公司向原告送达交费通知、实际向原告收取相关费用，未就双方的转让行为提出异议，且华伟公司已经出具证明，表示同意原被告之间的转让行为。以上事实显示出租人华伟公司对原被告之间的转让行为无异议，原告的该项主张不成立。关于被告是否隐瞒了承租涉案房屋须向出租人交纳代管费的事实。本院认为，原告的该项主张亦不成立。理由为：一、华伟公司于2015年8月20日出具的证明显示在2015年4月份之前被告不欠付华伟公司费用，2015年4月1日至4月15日被告应缴纳的房租、管理费及水电费共计1500元。原被告签订的转让合同约定“2015年4月15日之前的房租及水电费1500元由甲方承担，之后的房租由乙方承担”，即被告如实将应交纳费用的情况告知了原告。半个月的各项费用为1500元，可以推知一个月的费用应为3000元左右，这与原告在庭审过程中提交的2015年5月31日交费通知中房租及代管费2600元、电（水）费645元共计3245元，以及2015年6月30日交费通知中房租及代管费2600元、电（水）费537元共计3137元相符。由此可以认定被告如实告知了原告应交纳费用的项目及金额。二、华伟公司的收费方式是月底收取当月的费用，即原告于2015年4月底即知悉了当月费用内容，但其未立即向被告提出异议。依据原告的陈述，其系于6月份向被告提出异议，且未提交证据证实该主张。该事实显示并非原告受到欺诈，而是原告对合同反悔。为此，本院认为原告关于被告隐瞒了承租涉案房屋须向出租人交纳代管费的事实的主张不成立。关于被告对涉案房屋租赁期限的陈述是否构成欺诈。被告与华伟公司于2015年签订的营业房租赁合同约定的租赁期限为自2015年1月1日至2015年12月31日，原被告签订的转让合同约定“该店的租赁期限至2016年3月1日，租赁期限到期后，甲方继续协助乙方在现有承租条件下继续租赁房屋，续签租赁合同”，转让合同关于租赁期限的约定与事实不符。对此，本院认为，首先，被告解释称当时双方依据2014年的租赁合同起草的转让合同，该合同的租赁期限至2015年3月1日。即被告对该约定提供了一个合理解释；其次，转让合同约定租赁期限届满后被告协助原告继续租赁房屋，现被告已经提交证据证明华伟公司同意原被告之间的转让行为，故转让合同的该项约定已经不具有实质性影响。故此，对原告的该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告何敬阵的诉讼请求。案件受理费590元由原告何敬阵负担。上诉人何敬阵不服原审判决上诉称，被上诉人不仅隐瞒了涉案房屋不得转租、转让的事实，还隐瞒了华伟公司收取代管费的事实，另外被上诉人还隐瞒租赁到期的时间。要求撤销原判，改判支持我的一审诉讼请求。被上诉人张汶涛辩称，涉案房屋转租已经取得原出租人的同意，转让之前管理费本人也一直交纳，至于租赁期限存疑也不必然说明存在欺诈行为。要求驳回上诉，维持原判。本院查明事实与原审法院查明事实相一致。本院认为，上诉人何敬阵与被上诉人张汶涛签订的转让合同，该转让合同内容包括财产转让及营业房的转租，对于财产转让部分上诉人何敬阵与被上诉人张汶涛未发生争议，本院不予审查。被上诉人张汶涛与案外人签订营业房租赁合同中约定了不得转让，根据法律规定原出租人可以行使解除租赁合同的解除权，本案中原出租人未表示要求解除租赁合同，明确表示同意被上诉人张汶涛将营业房转租给上诉人何敬阵。至于营业房出租合同中约定的租赁到期日也早于上诉人何敬阵与被上诉人张汶涛签订转让合同中的租赁到期日，由于原出租人已经同意被上诉人张汶涛将营业房转租给上诉人何敬阵，况且被上诉人张汶涛并未在转租营业房时收取额外租金，因此被上诉人张汶涛的以上行为虽然并不妥当，但并未对双方的转让合同产生实质性的损害。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理妥当，上诉人的上诉请求不成立，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费1，180.00元，由上诉人何敬阵负担。本判决为终审判决。审判长 陈 峰审判员 付昕明审判员 张 萍二〇一六年四月二十九日书记员 刘晓旭 更多数据：