（2015）中一法民一初字第2862号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2016-07-27

案件名称

卢业秋与中山市西区经济发展总公司、中山市金沙花园置业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

卢业秋,中山市西区经济发展总公司,中山市金沙花园置业有限公司

案由

建设用地使用权转让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十九条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十九条，第三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省中山市第一人民法院民事判决书（2015）中一法民一初字第2862号原告：卢业秋，男，香港特别行政区居民，现住中山市，香港居民身份号码×××2822（）。委托代理人：陈从虎，广东悦盈律师事务所律师。被告：中山市西区经济发展总公司，住所地中山市西区，组织机构代码××。法定代表人：许钊海，总经理。委托代理人：古勇、郑建威，均系广东中元（中山）律师事务所律师。被告：中山市金沙花园置业有限公司，住所地中山市西区，组织机构代码××。法定代表人：贺臻，总经理。委托代理人：莫健环、朱小英，分别、实习律师。原告卢业秋诉被告中山市西区沙朗经济发展总公司（以下简称沙朗发展公司）、中山市金沙花园置业有限公司（以下简称金沙花园公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年8月21日受理后，依法由审判员刘宇独任审判，后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告卢业秋及其委托代理人陈从虎，被告沙朗发展公司委托代理人古勇、郑建威，被告金沙花园公司委托代理人莫健环、朱小英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢业秋诉称：1998年8月4日，经被告沙朗发展公司联络与推介，原告与被告金沙花园公司订立土地使用权买卖补充协议，约定将位于当时的中山市沙朗镇红棉路西北方2.3333亩的住宅用地，以74.6656万元出售给原告；原告批积后（即确定自建别墅建筑面积和花园总面积后），双方签署商品房购销合同，目的是办理领取房地产契证；自签订协议之日起原告交付地价款80%（含定金3万元），即59.73248万元，尾款20%于办理土地确权手续后缴清。次日，金沙花园公司正式明确告知原告：“所购买的1555.54平方米（2.3333亩）地块是本公司作为还贷抵顶给沙朗发展公司的。土地使用费价格由您们双方确定，款项应由该公司收取，土地转让合同则由我司负责办理”。同日，沙朗发展公司财会屈慕莲确认收到原告交来该笔购地款总金额共74.6656万元的首部分30万元。合同签订后，原告依约分别于1998年8月5日、8月18日、8月19日向沙朗发展公司支付了30万元、15万元、14.73248万元，即购地价款的80%。1999年3月10日，金沙花园公司发出通知，确认原告所买的地系由沙朗发展公司出售。2002年，沙朗发展公司向原告发出催款通知书，要求原告支付购地尾款149331.2元。原告为此多次与各方交涉并于2004年11月28日向沙朗发展公司、金沙花园公司发出《关于请求尽快解决我方所购金沙花园住宅用地确权手续问题的报告》，要求解决金沙花园住宅用地的土地确权手续。2004年12月22日，沙朗发展公司要求金沙花园公司研究处理。2015年8月9日，面对原告的网上投诉，中山市西区住建局和沙朗发展公司回复称属历史遗留问题，可协商或诉讼解决，完全将责任推给金沙花园公司。事实上，经原告了解，诉争土地使用权已由被告转卖他人。诉争土地使用权现市场价约200万元／亩，由此原告计算自己的可得利益损失为508.6594万元。原告为维护自身合法权益，请求法院判令：1.解除原告与被告于1998年8月4日订立的土地使用权买卖补充协议；2.两被告连带向原告返还购地款59.73248万元并赔偿原告可得利益损失391.9944万元（具体以评估为准）；3.两被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求第二项为要求两被告连带向原告返还购地款597324.8元及可得利益损失4679635元（按商住用地评估的土地市场价值6596200元-购买土地时价格746656元）×80%（已付购地款比例），合计5426291元。原告卢业秋对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.两被告企业机读档案登记资料；2.补充协议、土地使用权证、图；3.收据；4.1998年8月5日通知；5.1999年3月12日通知；6.说明；7.催款通知书；8.报告；9.用地位置图；10.网上投诉与回复。被告沙朗发展公司辩称：1.沙朗发展公司不是本案适格被告，不应向原告承担任何责任。原告是与被告金沙花园公司签订转让土地的补充协议，根据合同相对性，协议约束的是原告与金沙花园公司，与沙朗发展公司无关。因沙朗发展公司与金沙花园公司之间存在债权债务关系，沙朗发展公司对金沙花园公司享有债权，仅是介绍原告与金沙花园公司交易。金沙花园公司安排原告直接向沙朗发展公司支付购地款，用以抵偿金沙花园公司对沙朗发展公司的债务，沙朗发展公司收取款项是金沙花园公司的债务履行，与原告和金沙花园公司之间的土地使用权转让无任何关系，且沙朗发展公司亦未因讼争土地的转让交易获得任何收益。且讼争土地的使用权人是金沙花园公司，是履行合同的主体，沙朗发展公司非权属人，客观上无法履行合同，故无须对原告承担责任。2.原告与金沙花园公司签订的补充协议无效。金沙花园公司是讼争地块项目建设用地的开发商，但金沙花园公司在补充协议约定的交易方法违反我国《土地管理法》和《城市房地产管理法》的相关规定，将自身未投入开发资金、未动工建设的项目建设用地分割出售，实际由原告等买受人作为开发主体，在建设用地上自行出资开发、建设房屋，对外却以开发企业向买受人出售一手商品房的方式签署买卖合同、办理交易备案、缴税、办证。此种行为不符合开发企业的建设用地开发、房地产转让及预售的强制性法律规定，是规避法律的无效行为。因补充协议无效，应当由金沙花园公司返还原告已支付的购地款并按过错程度相应赔偿原告的该款项的利息损失。3.原告主张的可得利益损失及其金额没有任何事实和法律依据。补充协议无效，则不存在合同履行后原告的可得利益，原告对可得利益损失的赔偿主张没有法律依据。原告并未取得讼争土地的物权，与金沙花园公司仅存在合同无效后返还财产的债权债务关系，其仅可向金沙花园公司主张返还购地款及赔偿相应的利息损失，无权以物权价值主张损失赔偿。4.涉案土地实际是公园绿化用地，其现值也应参考公园绿地的评估价，原告以商住用地的评估价标准增加其所谓的可得利益损失没有任何事实依据。综上，请求驳回原告对沙朗发展公司的诉讼请求。被告金沙花园公司辩称：涉案补充协议无效。金沙花园公司并非涉案土地合同的当事人，其并未卖地给原告。补充协议中陈尔昌原是沙朗政府书记，也是金沙花园公司的法定代表人，其后来被判刑了。金沙花园公司没有收取原告的任何款项，与原告不存在任何交易。请求驳回原告对金沙花园公司的诉讼请求。两被告就其辩解在举证期限内未提交证据。诉讼中，本院依法向中山市工商行政管理局调取沙朗发展公司、金沙花园公司企业档案登记资料。经审理查明：1991年3月21日，中山市沙朗镇经济发展总公司由中山市沙朗镇人民政府（以下简称沙朗镇政府）投资设立，企业性质为集体所有制，1999年3月19日变更名称为中山市西区沙朗经济发展总公司，期间，陈尔昌曾任该公司法定代表人及沙朗镇党委书记。1992年1月6日，经沙朗镇政府批准同意，金沙花园公司由沙朗发展公司下属企业中山市中朗房地产业务部（占股份46%）与中山市旅游企业（集团）公司、中山市昌华商业公司三方组建成立，法定代表人及董事长均为陈尔昌。2006年4月19日，金沙花园公司法定代表人由陈尔昌变更为贺臻。1998年8月4日，原告卢业秋（乙方）与被告金沙花园公司（甲方）签订土地使用权买卖的补充协议，约定：乙方自愿认购甲方座落在中山市金沙花园的住宅用地（三通一平）自建别墅，该地块位于中山市××××红棉路西北方，面积共2.3333亩，价格74.6656万元（单价32万元／亩）；乙方批积后（即确定自建别墅建筑面积和花园总面积后），双方签署商品房购销合同，目的是办理领取房地产契证；自签订协议之日起乙方交付地价款80%（含定金3万元），即59.73248万元，尾款20%即14.93312万元于办理土地确权手续后缴清；乙方向甲方缴清全部价款后，取得土地使用权（土地使用期限按土地使用证规定50年）；乙方应在签订本合同之日起两周年内将房屋建好并入伙使用；乙方可自行委托有资质的建筑施工单位承建工程，也可委托甲方代表联系施工单位；乙方所购之地是住宅用地，不能作为工业或商业等用地；办理房地产契证及家税收费用由乙方自理；本协议系商品房购销合同的附件。原告在乙方处签名，被告金沙花园公司在甲方处加盖公章并由陈尔昌作为代表人签名。同日，金沙花园公司售楼部出具说明，内容为：金沙花园向股东借入款项偿还方案，按股东价分给沙朗方的土地。该地已由沙朗方售出，由沙朗方收地款，届时由沙朗经济发展总公司按股东价写回收据给金沙花园冲账。补充协议签订次日，金沙花园公司书面通知原告：“您所购买的1555.54平方米（2.3333亩）地块是本公司作为还贷抵顶给沙朗发展公司的。土地使用费价格由您们双方确定，款项应由该公司收取，土地转让合同则由我司负责办理”。该通知加盖金沙花园公司公章，陈尔昌在董事长处签名。同日，原告向沙朗发展公司支付购地款30万元。沙朗发展公司财会屈慕莲根据上述通知内容，书面确认收到原告交来该笔购地款总金额共74.6656万元的首部分30万元。之后，原告又分别于1998年8月18日、8月19日向沙朗发展公司支付了15万元、14.73248万元（分三次共支付购地款74.6656万元的80%，即59.73248万元）。1999年3月12日，金沙花园公司发出通知，内容为：金沙花园向股东借入款项偿还方案按股东价每亩土地300000元分给沙朗方股东的其中2.3333亩土地，于1998年8月4日已由沙朗方股东售出给卢业秋，请按股东价300000元×2.3333亩=699990元写回收据给金沙花园公司冲账。同日，陈尔昌在该通知左下角处批示：请总公司开具收据给金沙花园冲账，实际由总公司卖给卢业秋（沙朗方面卖给卢先生是以每亩32万元计算，由沙朗方面收钱）。2002年10月17日，沙朗发展公司向原告发出催款通知书，内容为：你于1998年8月4日向我公司购买位于中山市××花园红棉路××住宅××2.3333亩，总价款746656元。截止2002年9月30日止，你已付土地款597324.8元，尚欠我公司土地款149331.2元，请尽快清还欠款。之后，原告没有支付剩余购地款。涉案土地亦一直没有交付原告使用。2004年11月28日，原告向沙朗发展公司、金沙花园公司发出《关于请求尽快解决我方所购金沙花园住宅用地确权手续问题的报告》，要求尽快解决金沙花园住宅用地的土地确权手续。2004年12月22日，沙朗发展公司确认原告反映的情况属实，为妥善解决历史遗留问题，要求金沙花园公司研究处理。2015年8月，面对原告的网上投诉，中山市西区住建局和沙朗发展公司回复称属历史遗留问题，建议双方通过协商或法律途径解决。因协商未果，原告遂诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，根据原告卢业秋的申请，本院依法委托中山市科兴资产与土地评估有限公司（以下简称科兴评估公司）对涉案2.3333亩土地现值进行评估。科兴评估公司于2015年12月10日作出评估报告，内容为：估价基准日为2015年11月9日，估价结果为：（1）设定为商住用地，设定开发程度为宗地外“六通”、宗地内场地已平整，剩余使用年限设定为最高使用年限70年；则地面单价为282.7万元／亩，地价共6596200元；（2）设定为公园绿地用地，则地面单价为26.5万元／亩，地价共618300元。原告卢业秋对评估报告没有异议，认为应按照商住用地的标准来认定其利益损失。被告沙朗发展公司对评估报告的真实性确认，但认为与其无关，且涉案土地的现值只能以公园绿化用地的评估价作为参考。被告金沙花园公司对评估报告的真实性、合法性确认，关联性不确认，认为不能以商业用地、公园绿地的价值作为损失予以认定。原告为此支出评估费16193元。诉讼中，本院就涉案土地的用地性质发函咨询中山市城乡规划局。该局于2016年3月4日复函称：该土地最初的用地性质在《中山市西区沙朗东片区控制性详细规划》（中府办复（2013）289号，2013年12月）（地块编号为SLD-H05-01）中规划为公共绿地和小部分道路用地。该土地用地性质至今没有发生变更。另，本院向中山市国土资源局查询座落于中山市西区金沙花园红棉路10号的权属状况。该局出具的不动产登记资料证明表显示：权利人为魏某伟，土地证号为国（2009）易2003**；土地面积为557.8平方米，用途为住宅，土地性质为国有；登记时间为2009年3月10日，使用期限2062年5月28日。原告认为该土地即为其购买的涉案土地2.3333亩中的一部分，已被被告转让他人。庭审中，原告卢业秋称其买地是陈尔昌介绍，陈尔昌称涉案土地是公司划给其本人的，陈尔昌当时是沙朗镇党委书记，亦是金沙花园公司的法定代表人；基于对陈尔昌的信任，也不清楚为何没有签订其他合同就直接签了补充协议。原告认为沙朗发展公司、金沙花园公司均是涉案土地的共同卖方，应共同承担责任，后又认为收取购地款的即为土地的卖方即沙朗发展公司，金沙花园公司没有将涉案土地办理至其名下，亦应承担责任。另查：涉案土地现为空地，无地上建筑物。本院认为：本案是建设用地使用权转让合同纠纷。涉案土地于1998年8月4日签订转让土地的补充协议时权属金沙花园公司，由金沙花园公司用该土地抵债给沙朗发展公司并由沙朗发展公司转让给原告卢业秋，且由金沙花园公司代沙朗发展公司与卢业秋签订补充协议，购地款由沙朗发展公司收取。以上事实有卢业秋提供的补充协议、收据、通知、说明、催款通知书以及庭审陈述等证据证实，本院予以确认。因此，沙朗发展公司是涉案土地的转让人，是涉案合同相对方，是本案适格被告。对双方争议的焦点，本院评析如下：关于涉案补充协议效力问题。卢业秋与沙朗发展公司签订的补充协议是双方真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第（二）项：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，……”的规定，是非效力性强制性规定，不能据此确定卢业秋与沙朗发展公司签订的补充协议无效。补充协议签订后，沙朗发展公司未能将涉案土地过户至卢业秋名下，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。对原告卢业秋主张解除双方的土地转让合同，沙朗发展公司、金沙花园公司亦无异议，本院予以支持。关于涉案责任承担主体问题。如前所述，沙朗发展公司是涉案土地转让方，涉案合同因其违约行为解除后，沙朗发展公司依法应承担返还购地款及赔偿损失等违约责任。金沙花园公司是涉案土地的权属人，其将涉案土地抵债给沙朗发展公司并代沙朗发展公司与卢业秋签订转让土地的补充协议，对涉案土地已由沙朗发展公司转让给卢业秋并已收取购地款的事实是明知的，但仍然将涉案土地部分另行转让他人，导致卢业秋与沙朗发展公司的合同无法履行。此外，涉案土地转让期间，陈尔昌同时是沙朗发展公司与金沙花园公司的法定代表人，亦鉴于涉案土地是在金沙花园公司名下以及卢业秋与金沙花园公司签订转让土地合同的表象（实为金沙花园公司代沙朗发展公司签订），致卢业秋无法准确判断土地的真实转让人。因此，金沙花园公司对外应对沙朗发展公司涉案责任承担连带责任。至于金沙花园公司与沙朗发展公司之间的内部关系，由两者另行处理。关于卢业秋主张的可得利益损失应否支持以及可得利益损失数额如何确定问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”的规定，因沙朗发展公司的违约行为造成卢业秋未能取得涉案土地的可得利益损失，卢业秋可向沙朗发展公司主张，本院应依法予以审查认定。首先，卢业秋自签订补充协议后，至2002年10月沙朗发展公司发通知催收剩余购地款时，已过了四年多，虽然双方协议没有具体约定土地过户时间，但依常理卢业秋在支付了大部分购地款已履行了合同主要义务后，此时可要求对方继续履行合同或主张解除合同，以保护自身权益，但卢业秋没有行使相应权利。至2004年11月卢业秋向沙朗发展公司、金沙花园公司要求处理涉案土地过户手续未果的情况下，卢业秋仍没有行使合同解除权以维护自身利益，造成损失进一步扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，卢业秋无权就此之后的损失要求赔偿。其次，卢业秋自沙朗发展公司催款后，一直怠于行使权利，至其起诉时已近十三年之久，综合近年来房地产市场变化趋势以及城市房地产价格大幅上涨的实际情况，如果卢业秋及时行使权利，其依然有机会另觅他处购置土地。因此，卢业秋主张的损失，与其未及时采取适当措施有直接关系。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，本案土地转让协议签订于1998年8月，至今已超过17年，近年来房地产市场价格上升幅度大，不是签订合同时双方当事人可以预见的。因此，卢业秋以现土地市场价值作为其损失赔偿依据，理据不足，本院不予支持。此外，根据双方补充协议约定，卢业秋应于签订本合同之日起两年内建好房屋并使用，但签订合同之后至涉案土地被另行转让的十多年，卢业秋亦没按约建造房屋使用，造成涉案土地无法过户，其对可得利益损失的发生亦有过错，亦应承担相应责任。综上所述，本院酌情确定卢业秋的可得利益损失以600000元为适宜，超出部分不予支持。综上，原告卢业秋诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、第三十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告卢业秋与被告中山市西区沙朗经济发展总公司（被告中山市金沙花园置业有限公司代签）于1998年8月4日签订的补充协议；二、被告中山市西区沙朗经济发展总公司、中山市金沙花园置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告卢业秋返还购地款597324.8元；三、被告中山市西区沙朗经济发展总公司、中山市金沙花园置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告卢业秋赔偿损失600000元；四、驳回原告卢业秋的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49784元（原告卢业秋已预交），由原告负担22784元，被告沙朗发展公司、金沙花园公司负担27000元（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；评估费16193元（原告卢业秋已预交），由原告负担。如不服本判决，原告卢业秋可在判决书送达之日起三十日内，被告沙朗发展公司、金沙花园公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审　判　长　　张文辉审　判　员　　刘　宇人民陪审员　　邓杏妹二〇一六年四月二十九日书　记　员　　钟晓云书　记　员　　刘佳林第14页共14页关注公众号“”